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はじめに

ヒューストンで家を買おう!ブログへようこそ

米国テキサス州にあるヒューストン(アメリカでは4番目に大きい都市とされています)にお引越ししてくる予定の方、テキサスに興味がある方などのヒューストン不動産売買やヒューストン不動産賃貸に関して、少しでも参考になれたらいいなぁと、このサイトを開設しました。

私はテキサス州公認不動産取扱士ブローカーライセンスを持ち、今現在はeXp Realty のアソシエートブローカー(リアルター)としてヒューストン不動産売買や、ヒューストン不動産賃貸、ヒューストンのアパート探しなどのお手伝い、ヒューストン投資目的の家の売買を日本人の方をはじめ世界各国の方に提供しております。
私自身のウエブサイトはこちらです。 また、なぜ私がこのようなブログを開設したのか?などはMOREでご覧ください。

***テキサス州の規則で、不動産に関してのお問合せをされる場合にはこのリンクのIABSフォームという用紙をお渡しして、不動産の仕組みを理解していただく必要があります。こちらに不動産の仕組みは英語で説明されていますが、詳しい内容は各不動産会社にお問合せください***


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# by houstonrealtor | 2022-12-31 01:20 | はじめに

固定資産税のお知らせ

不動産をお持ちの方は毎年3月から4月にかけてカウンティーからAPPRAISAL VALUE(カウンティーの査定)のお知らせが来ます。
そのカウンティーが定めた査定額に併せて、毎年固定資産税がかかります。
ヒューストンに住む方は既にお分かりの通り、テキサス州は州税、市税、カウンティー税などが所得税としてかかってきませんので、その分固定資産税が他州よりも高く設定されています。範囲は2.3-3.6%くらいです。
持ち家に住んでいる方は、HOMESTEAD EXEMPTIONに申請をされていれば(過去記事をご参照ください)約20%の割引が適用されます。今年も4/30までに申請をする必要がありますので、申請をされていない方は早めに申請をすることをお勧めします。
固定資産税のお知らせ_e0245771_03390522.jpg
尚、このAPPRAISAL VALUEはカウンティーの税収目的が主な目的なので、毎年カウンティーではできる限りVALUEを上げて税収を増やす意図はあります。
その為、持ち家の方は、そのカウンティーのVALUE(査定額)に不服であれば、ご自身、もしくは業者などを介して、その価格に対してプロテストをすることが可能です。
ハリスカウンティーなどの場合は、オンラインでI-PROTESTというプロテスト方法があり、そこに自分が信じる家の価値を入れて、理由を記載して送る事ができます。
カウンティーからは一か月後ほどに、カウンティーの返事として、そのプロテストを受け入れるか、もしくはカウンティー側の再提示価格が来るか、全て却下されるかになります。その返信に不服な場合は、次にARBITRATIONといって、カウンティーの査定の方たちとのミーティングがあります。今はコロナ禍なので、ほとんどZOOMなどリモートでできると思うのでそこまで緊張はしないかと思います。
コロナ禍前は、実際にオフィスに行き、査定の人たち6名ほどの人を前にして、なぜ自分が主張する価格が正当なのか?を説明していたのですが、それはそれは緊迫した雰囲気で緊張します。
因みに、私が不動産エージェントになる前に、一度自分の物件で行ったことがあります。その時は緊張しすぎて何を自分が言ってるのかも分からない程でしたが、なぜが私の主張が通りました。今でも不思議です…多分同情を買ったのかもしれません…(苦笑)

私は毎年私を介して不動産を購入されてきたお客様に対しては、無料で前年度のエリアの平均価格などの資料を出してきました。
別の不動産会社などで購入された方は、まずご自身のエージェントに相談して、プロテストに必要な資料を出してくれないか相談することをお勧めします。
場合によっては、料金を取る方もいるかもしれませんし、これらは基本不動産エージェントの仕事範囲ではないので、却下される可能性もあります。
もし、ご自身の不動産エージェントが対応してくれない場合は、ご連絡ください。
今年は私もスタッフが増えましたので、私もしくはアシスタントの方で無料でその年のPROPERTY VALUEの資料を提供できます。
ただし、資料を出すのに3-4週間は最低でも余裕をもって頂きたいので、早めにお知らせくださいますと幸いです。
それらの資料と、カウンティーから届くAPPRAISAL VALUEを見て、プロテストをする必要があるか検討されても良いかと思います。

ただ、私個人のアドバイスとしては、これは税収目的が主なので、毎年却下されてもプロテストをする事をお勧めしています。(私ども不動産エージェントは、カウンティーPROPERTY VALUEではなく、過去半年に同じエリアで同じタイプの売却された家などの価格を見てマーケット価格の範囲を調べています)

ご質問があればお気軽にご連絡ください。

# by houstonrealtor | 2022-01-25 03:21 | ヒューストン不動産

2022年ヒューストン賃貸マーケット

2021年のヒューストンの不動産マーケットは、ご存知の方も多いと思いますが、住宅ローンの金利の低下(歴史的な低さ)もあり、またコロナ禍で自宅にて仕事、学校などもリモートなどで、家族が自宅にて過ごす時間が増えたこともあり、アパート賃貸や家の賃貸をしていた方たちも、マイホームを求めて動き出したことも影響し、不動産マーケットは非常に勢いがありました。
ヒューストンの賃貸マーケットに関しては、ここ7-8年ほ戸建て賃貸の価格が平行線であったにも関わらず、固定資産税などは値上がりしており、大家にとっては、収入が年を追うごとに減るような状況でしたので、2021年の不動産の高騰にのり投資物件を売ってしまう傾向がみられました。
その為、賃貸物件が減り、賃貸価格が上昇している様子がうかがえます。
通常年末年始などは賃貸も売買も一番動きがなく、借家人側なども余裕をもって探す事ができる時期なのですが、今年は年明けから賃貸物件も一日で契約が決まったり、競合がでたりしています。


例として2021年の12月の平均賃貸価格(戸建て)と2020年の12月の平均賃貸価格をHARの資料をご紹介します。
そちらを見ますと、約10%平均賃貸価格も値上がりしているのが分かります。

<2021年12月のHARのコメント>
ヒューストンの賃貸マーケットは、12月は昨年と比較して5.9%上昇、ただしタウンホームやコンドミニアムは23%の減少でした。ただし、平均の戸建賃貸価格は昨年の12月と比較して7.5%の上昇で平均価格は$2042、タウンホームの賃貸価格は5.5%上昇の平均賃貸価格は$1731となっています。
Houston’s lease market staged a mixed performance in December. Single-family home leases rose 5.9 percent while townhome/condominium leases fell 23.0 percent.
The average rent for single-family homes was up 7.5 percent to $2,042 while the average rent for townhomes/condominiums increased 5.5 percent to $1,731.

<2020年12月のHARのコメント>
”ヒューストンの12月の賃貸マーケットは戸建て賃貸は14.5%の減少で、タウンホームは13.1%の上昇でした。平均の戸建て賃貸価格は7.5%あがり、$1899,そしてタウンホームの平均賃貸は3.6%あがり$1641です。”
Lease Property Update
Houston’s lease market staged a mixed performance in December. Single-family home leases fell 14.5 percent while townhome/condominium leases rose 13.1 percent.
The average rent for single-family homes was up 7.5 percent to $1,899 while the average rent for townhomes/condominiums was up 3.6 percent to $1,641.

長い前置きになってしまいましたが、2021年の賃貸状況も借家人にとってはかなり厳しい一年になるのではないかと予想しています。
賃貸用に投資物件を購入するには、不動産の高騰により、利益がでる物件を探すのが大変な事もあり、新たな借家物件が少ないこと、
今まで投資で回していた家などが売却されてしまっていること、などが影響しています。
学区などが良いエリアなどは特に競争率が激しく、家の状態や家の価格なども相対する物件は、直ぐに借り手がみつかってしまうような状況です。

それでは、これから駐在やヒューストンに移動される方たちはどうしたらよいのか?というところが課題になると思います。

まず、今私がアドバイスしていることは、
①なるべく早く住むエリアを定める事(学区などを例えばKatyとMemorial など広範囲にするとなかなか絞れません)
その為にはご自身でエリアなども回ってみていただく必要がありますので、ご到着後早めにレンタカーなどを借りて、ご自身で気になるエリアなどを周って検討していただく事はとても大切です。

②学校などは、一つの学校ではなく、幾つかの学校をターゲットにすると賃貸範囲が広がります。

③あまり条件などが厳しいと欲しい物件というものは見つからず、時間だけが経つ可能性があるので、
自分が絶対譲れないもの3点を決め、後は譲る。

④賃貸に必要な書類などは全てあらかじめ用意をしておく

⑤早めに不動産会社を見つけて、連絡を取り、地域の不動産状況などを確認する。


とにかく今年は準備を早く始めることが大切かと思います。
色々見て回って迷っていると、少しよかったかもと思っていた物件などはどんどん賃貸されてきますので、
②のように、譲れない箇所が満たされていれば、とりあえず一年だけでも住める場所の確保をする覚悟が必要かと思います。
決断に迷われているうちに、良かったかも...と思っていた物件がどんどんなくなり、焦りの方が高まるケースもあります。

これから戸建て賃貸物件をヒューストンで探されている方、スムーズに物件が見つかることを祈っています。


# by houstonrealtor | 2022-01-21 10:59 | ヒューストン家の賃貸

2021年のヒューストン不動産年間マーケットおよび2021年12月のヒューストン不動産マーケット報告

HAR.COM (ヒューストン不動産協会)より2021年の年間不動産マーケットの報告、および2021年12月の不動産マーケットの報告がありましたので
ご報告します。

2021年はヒューストン不動産マーケットにとってはとてもクレージーな一年だったと言えます。
これらの私個人の経験は別の時にブログでお話します。

HARからの簡単な概要は以下の通りです。詳しくはHAR.COMの記事をご覧ください。

”世界的なパンデミック、在庫の現象、建築の資材や労働不足による住宅建築の遅延による住宅価格の上昇にもかかわらず、それらも2021年のヒューストン不動産市場を止める事はできず、記録的な数字を出しました。住宅の供給が減少したために、消費者は住宅購入および賃貸にはより多く支払いをし、戸建ての売り上げは2020年の記録的な売り数の10%以上まわり、販売金額は28%上昇して400億ドルになりました。
ヒューストンがパンデミックに強かった鍵は、2020年の春にさかのぼります。ヒューストンの不動産協会のリーダーたちは、現地の指導者たちに、不動産はエッセンシャル(不要不急の仕事)であると訴えた事です。そのため、リアルター達は、購入者たちを記録的に低い住宅ローンの金利を利用し、ステイホームオーダー下でも、家の購入をすることができました。HAR(ヒューストン不動産協会)が作ったバーチャルテクノロジーも消費者たちが、オープンハウスや家の内見をリモートで行う事を可能にし、健康のリスクなどを払わずに、パンデミック中も家の購入を行う事ができました。

HARの12月/2021年のヒューストン不動産マーケットですが、戸建て物件は2021年は10.3%上昇の106,229戸、全ての物件(戸建て、コンドミニアム、タウンホーム、ハイライズなどを含む)を含めると13.3%上昇の131,041戸の売り上げがありました。売上額は2021年は28.2%上昇の記録的な40億ドルを超えました。

2021年の12月は戸建ての売り上げは2020年の12月と比較して4.5%減少しました。ただし、これはマーケットの記録を塗り替えるほど強い影響はもたらせていません。とくに$500,000 -$999,999の価格帯は41.4%の上昇(2021年VS2020年)と一番強く、その次が$250,000-$499,999の価格帯(17%の上昇)そしてラグジュアリーマーケット(1ミリオンドル以上)は8.8%の上昇となっています。
12月の中間値は戸建てが歴史的な高額値の$319,000となっており、平均価格はこちらも$392,449を数字を出しました。

2021年の年間を通してのマーケット比較
マーケットは2021年もポジティブな動きを続けており、インベントリ―(在庫)は1.8か月(**今ある物件を全て売り切るまでの日程を示す数字。この数字が6以上であればBUYERマーケット、BUYERに有利なマーケット、6以下であればSELLERに有利なマーケットといわれています。)このイベントリー(在庫)は2021年の最後は1.4か月という数字を出しています。消費者は新築物件への関心を示していますが、2021年の建築資材の遅れや値上がり、労働不足などで、建築完成も遅れています。
6月が2021年の中では一番最高の月で、10642戸の戸建てが売却されました。同じ月に平均売却価格を記録的な$393,263という数字を出しています。
販売数の減少は7月で、6.7%の減少でした。ただし、販売は実査にはとても好調でした。”

December Monthly Market Comparison
12月は、戸建ての売り上げは2020年の12月と比較して減少しました。ただし、売り上げ額は上昇しています。
HARの2021年の12月のトレンドなどは以下からPDFにダウンロードできます。

For HAR’s Monthly Activity Snapshot (MAS) of the December 2021 trends, please CLICK HERE to access a downloadable PDF file.
December Single-Family Homes Update
12月の戸建て売り上げは2020年の12月と比較して4.5%減少の9272戸の販売数。2021年度三回目の減少した月でした。中央値は17.2%上昇の記録的な$319,000という数字を出しており、平均価格は13.5%上昇の$392,449これは歴史的に二番目に高い数字です。DOM(マーケットに出て契約が決まるまでの日数)は47日から37日になっています。

Broken out by housing segment, December sales performed as follows:
  • $1 - $99,999: decreased 45.3 percent
  • $100,000 - $149,999: decreased 41.5 percent
  • $150,000 - $249,999: decreased 39.2 percent
  • $250,000 - $499,999: increased 17.0 percent
  • $500,000 - $999,999: increased 41.4 percent
  • $1M and above: increased 8.8 percent

タウンホーム/コンドミニアム
タウンホームやコンドミニアムは2021年の12月は21.5%上昇の808戸の販売(去年の12月は665戸)平均の価格は13.8%上昇の$258,139そして中央値は20.9%上昇の$220,000。インベントリー(在庫)期間は1.7か月と好調です。


賃貸物件のアップデート
ヒューストンの賃貸マーケットは、12月は戸建ては5.9%上昇しましたが、タウンホームやコンドミニアムは23%減少しました。戸建ての平均賃貸価格は7.5%上昇の$2042、コンドミニアム、タウンホームの平均価格は5.5%上昇の$1731となっています。


Houston Real Estate Highlights for December and Full-Year 2021(ヒューストンの2021年年間と12月のハイライト)
  • Despite the ongoing coronavirus pandemic, 2021 proved to be a record year for Houston real estate with 106,229 single-family homes sold versus 96,271 in 2020, the last record-setting year. That represents an increase of 10.3 percent;
  • Total dollar volume for full-year 2021 rose 28.2 percent to a record-setting $40 billion;
  • December single-family home sales declined 4.5 percent year-over-year with 9,272 units sold;
  • Total December property sales fell 1.9 percent to 11,432 units;
  • Total dollar volume for December rose 12.4 percent to $4.3 billion;
  • At $319,000, the single-family home median price rose 17.2 percent to an all-time high;
  • The single-family home average price climbed 13.5 percent to the second highest in history, $392,449;
  • Single-family homes months of inventory narrowed to a 1.4-months supply;
  • Townhome/condominium sales ended a strong year with a 21.5 percent year-over-year jump in volume, the average price up 13.8 percent to $258,139 and the median price up 20.9 percent to $220,000;
  • Leases of single-family homes rose 5.9 percent with average rent up 7.5 percent to $2,042;
  • Leases of townhomes/condominiums fell 23.0 percent with average rent up 5.5 percent to $1,731

# by houstonrealtor | 2022-01-20 08:40 | ヒューストン不動産

HOMESTEAD EXEMPTIONのお話

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あけましておめでとうございます。 
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

今年も、マイペースですが少しずつアップデートをして、テキサス州特にヒューストンで家を購入、賃貸、投資をされたい方に有益な情報を発信していきたいと思いますので、お付き合いくださいますようお願いします。

さて、お正月最初の時期は、HOMESTEAD EXEMPTIONです。
これは持ち家に住んでいるという申請なのですが、これをすることで固定資産税(PROPERTY TAX)が20%ほど割引を得る事ができます。
申請は2021年までは、その年の1/1から住んでいる証明が必要だったのですが、テキサス州の州法改定があり、本年2022年からは、1/1以降に家を購入しても、同年にHOMESTEAD EXEMPTIONを申請することができるようになりました。

今回は、昨年家を購入した方、もしくはその前に購入した方でも、HOMESTEAD EXEMPTIONをしていなかったという方への情報です。
今までは書類と運転免許証のコピーなどその年の1/1から住んでいる証明になるものを郵送する必要があったのですが、
今はハリスカウンティーであれば、携帯アプリからの申請が可能ですが、その他のカウンティーは必要書類を郵送する仕組みになっているはずです。

申請期間は本日から4/30までとなっており、4/30までに申請されれば、2022年度の固定資産税(PROPERTY TAX)の割引対象になります。
さらに、HOMESTEAD EXEMPTIONを申請しますと、毎年PROPERTY VALUEを10%以上値上げできないという特典もありますから、
2021年前から持ち家に住んでいてHOMESTEAD EXEMPTIONを申請していなかったという方は今年は必ず今年4/30までに申請してください。
尚、一度申請をすれば、毎年申請をする必要はありません。

次に申請の方法ですが、各カウンティーによって異なります。以下は主なカウンティーの申請方法です
(ご自身がどのカウンティーに住んでいるかは、ご自身の住所などにも記載されていると思いますし、毎年カウンティーからその年の査定などの情報が郵送されるので分かると思います)

①ハリスカウンティー(ヒューストン、SPRING, CYPRESS,KATYの一部)
携帯アプリから申請が可能
もしくは、オンラインから可能。

②フォートベンドカウンティ(ヒューストン、KATY, SUGARLAND, RICHMONDエリアなど)
こちらに申請の詳細が掲載されています

③BRAZORIA COUNTY(PEARLANDなど)
こちらから申請の詳細が記載されています

その他のエリアなどは以下のリンクをご参考ください。

# by houstonrealtor | 2022-01-03 03:20 | ヒューストン不動産

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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