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はじめに

ヒューストンで家を買おう!ブログへようこそ

米国テキサス州にあるヒューストン(アメリカでは4番目に大きい都市とされています)にお引越ししてくる予定の方、テキサスに興味がある方などのヒューストン不動産売買やヒューストン不動産賃貸に関して、少しでも参考になれたらいいなぁと、このサイトを開設しました。

私はテキサス州公認不動産取扱士ブローカーライセンスを持ち、今現在はeXp Realty のアソシエートブローカー(リアルター)としてヒューストン不動産売買や、ヒューストン不動産賃貸、ヒューストンのアパート探しなどのお手伝い、ヒューストン投資目的の家の売買を日本人の方をはじめ世界各国の方に提供しております。
私自身のウエブサイトはこちらです。 また、なぜ私がこのようなブログを開設したのか?などはMOREでご覧ください。

***テキサス州の規則で、不動産に関してのお問合せをされる場合にはこのリンクのIABSフォームという用紙をお渡しして、不動産の仕組みを理解していただく必要があります。こちらに不動産の仕組みは英語で説明されていますが、詳しい内容は各不動産会社にお問合せください***


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# by houstonrealtor | 2022-12-31 01:20 | はじめに

ヒューストン不動産協会から8月の不動産マーケットの報告がありました。

ヒューストンマーケットは、パンデミック前の”普通”のマーケット状態に戻りつつあります。パンデミック後のマーケットはSELLER側はどの価格で物件を出しても、その価格で購入する人がおり、競合が出て値段が吊り上がるような異常なマーケットでした。
今はBUYER側も少し余裕をもって物件を見ることができますし、競合で値段が吊り上がるような事も少なくなってきています。またSELLERに対してある程度交渉する余地も出てきています。逆に今までのマーケットのように強気価格でマーケットに出すSELLERは物件のオファーなどが入らず、物件がそのままマーケットに残ってしまう恐れもありネガティブな印象を与えるリスクもありますので、リスト価格を今のマーケットに併せた価格にする(欲張りにならない)事が大きなキーであると思います。
BUYER側はローンを組む方は金利の上昇に伴い、購入価格帯を下げなければならない方もいると思いますし、不動産価格の上昇で購入したい家が自分の価格帯に入らない方、今まで計画していた価格を上げなければならない方などいらっしゃると思いますが、マーケットが落ち着きを戻している今も購入に適している時期だと思います。
ヒューストン不動産協会から8月の不動産マーケットの報告がありました。_e0245771_03592618.jpg
さて、ヒューストン不動産協会(HAR) から8月の不動産販売状況の報告がされましたので、掲載します。
以下が概要です。

ヒューストンの不動産マーケットは、パンデミック以前のレベルに戻りつつあります。8月は、5月連続で販売数が減り、インベントリー(売りに出ている物件)が上昇しています。ただし、戸建ての賃貸のニーズの急増が、消費者たちが金利の上昇と不動産価格の上昇のため家の購入を一旦保留にしたのではなく、賃貸に切り替えた事を示しています。これらの要因が、インベントリー(売りに出ている物件)を二年間の中で一番高い数字にしています。

HARの8月のマーケット情報によりますと、戸建ての販売は16.9%減少の8241戸の売り上げ(2021年8月は9918戸)。これは2022の2月依頼の低い数字です。

8月は$500,000から1ミリオンドルの戸建て価格帯歯10%上昇しましたが、それ以外は全ての価格帯が売り上げが減少しました。$250,000から$500,000の価格帯は10.6%の減少です。$250,000以下の物件はあまりないという事もあり、売り上げが減っています。この価格帯の人たちは家の購入を一旦諦めて賃貸に切り替えている傾向があるようです。

平均の戸建て売り上げ価格は、8.7%上昇の$411671を記録しています。これは2022年3月の最高価格$438591から8.7%下がっています。中央値価格は$341950で、これも2022年の6月の最高記録$354440より10.8%下がっています。今年の3月に初めてヒューストンの平均価格が$400,000を超え、2021年の5月以降中央値価格も$300.000を超えています。
今年の4月から6月までは、CLOSE TO ORIGINAL LIST PRICE RATIO(リスト価格とクロージング価格の比較)が100%を超えていました。これはリスト価格以上のオファーをバイヤー側が提示していた事を示しています。このCLOSE TO ORIGINAL LIST PRICE RATIOは二か月連続で100%を切っています。これはリスト価格以上のオファーを出しているバイヤーがあまりいない事(ほとんどのバイヤーがリスト価格もしくはリスト価格以下のオファーを出している)事を示しています。)
8月はバイヤーたちは、高騰する家の価格と上昇し続ける金利の影響、インベントリー(売りに出ている物件)が少ない事などの用意もあり、購入を一旦保留している傾向にあります。
インベントリ―期間(こちらは6か月がバランスの取れたマーケット、6か月以下はSELLER側に有利なマーケット、6か月以上はBUYER側に有利なマーケットと言われています)は、2.5か月で、この数字は2020年の8月の2.6か月依頼の高い数字になりました。全米のインベントリーは3.3か月とNAR(NATIONAL ASSOCIATION OF REALTOR)が発表しています。
(つまり、今もまだSELLER側に有利なマーケットではあります)

<戸建てのアップデート>
DAYS OF MARKET(マーケットに出てから、オファーを受けて契約が成立するまでの期間)は、27日から31日と延びています。インベントリーは2.5か月(去年の8月は1.7か月)
8月の価格帯に分けた売り上げ数は以下の通りです。
  • $1 - $99,999: decreased 28.1 percent
  • $100,000 - $149,999: decreased 24.4 percent
  • $150,000 - $249,999: decreased 43.6 percent
  • $250,000 - $499,999: decreased 10.6 percent
  • $500,000 - $999,999: increased 10.0 percent
  • $1M and above: decreased 13.5 percent
<タウンホーム、コンドミニアム>
タウンホームとコンドミニアムは、3か月連続で売り上げ数が減少し、昨年の8月の804戸の売り上げに対して、今年の8月は684戸の売り上げとなっています(14.9%の減少)平均価格は7.5%上昇の$254383、中央値価格は8.1%上昇の$217000です。両方の数字は2022年の4月の記録的な数字より低くなっています。


# by houstonrealtor | 2022-09-15 03:59 | ヒューストン不動産

ヒューストンの家事情~その1不動産マーケットは崩れるのか?

コロナ後から、住宅ローンの金利が下がったのと、在宅勤務が増えた事で、他州から移動してきた方(カリフォルニアなどは会社を辞めなくても、在宅ができるので、不動産の安いテキサスに移住して勤務を続ける人も増えました)などもあり、そのニーズに対して、売る家が少なかったという需要と供給のバランスが崩れた事で、家の価格が上昇し、マーケットに出れば競合にでるようなマーケットでした。
ヒューストンの家事情~その1不動産マーケットは崩れるのか?_e0245771_06014889.jpg

ただし、今はそのような狂気ともいえるマーケットは金利の上昇や、夏が過ぎてお子さんがいる方は学校が始まり、移動も一旦落ち着いたこともあり、落ち着きを取り戻しています。

お客様からは、家を今購入するのはリスクがあるのではないか(既に不動産価格が上昇しているので)とか、金利が高いので、金利が下がるのを待った方が良いのではないか?とか、このような急激に不動産価格があがったので、来年あたりは不動産クラッシュが起こり、2008年のリーマンショックのような状況で価格崩れになるのではないか?とかいう質問を頂いています。

不定期ですが、ヒューストンの不動産マーケット(全米のマーケットも含み)などに関して何回かに分けて掲載したいと思っています。
今回は今日はなぜ今の不動産マーケットは2008年のようなマーケットクラッシュに繋がらないのか?というお話をしたいと思います。

2008年のリーマンショックなどによる不動産の値崩れ、不動産マーケットの崩壊は、元々悪徳なサブプライムレンダー(本来住宅ローンが得られない人たちもローンが組めた)などが多くおり、本来なら住宅ローンが借りれる収入やクレジットスコアや履歴がない方たちも借りられていた。しかも、ダウンペイメントが0ドルというケースも多くありました。経済が後退して、失業する人、元々家のローンが払えるような収入がなかった方たちもローンを組んでいたのですから、もちろん家は差し押さえになります。またその差し押さえになったローンの保険を出していた大手保険会社がその多額の保険損失で破産する状況まで陥りました。当時は悪徳査定者などもおり、悪徳住宅ローン会社と組んで、不動産の価格を吊り上げたりなどという事もあったようです。
このサブプライムによる不動産崩壊から、政府の規制がかなり厳しく入り、査定者などは査定の資格を得るまでにかなりの時間と勉強や訓練を要請されるようになりましたし、住宅ローンに関しても同様に規制がかなり厳しくなりました。 つまり、今のマーケットでは、サブプライムの時に借りれた方たちは絶対住宅ローンを借り入れする事は出来ない状況です。


それ以外に、KEEP CURRENT MATTER という不動産記事を出している業者では以下のような記事を出していますので、概要を記載します。

2008年に家を持っていたか否かに関わらず、不動産の崩壊の件は覚えている方も多いでしょう。また経済の後退のニュースを聞いて、同じことが起こるのではないかという方もいます。そのような気持ちは理解できますが、データーは今の状況は2008年とは異なる事を明確に示しています。
何故今の不動産マーケットは不動産崩壊にならないのかの一つのキーポイントは、今の低いインベントリーです(インベントリー=売りに出している家)。家の供給は3つのキーポイントがあります。
●家主が売りに出す
●新築物件(ビルダー)が建築され、売りに出る
●ディストレスプロパティー(差し押さえなどの事情で売りに出さないといけない物件)

マーケットが崩壊すると、不動産マーケットには需要以上に多くの売り物件がマーケットに出てきます。そして今はその数がそのマーケットの崩壊に見られる傾向を支持していません。 今のインベントリーがなぜ今の不動産マーケットが崩壊に向かっていないかを示しています。

①家主が売りに出す
今年は売り主が売りに出す数が増えたといえども、まだ需要に対して少ない状況です。このグラフがそのポイントを示しています。この最近のデーターによると、去年に比べると27.8%の売り出しの家が出ていますが、2019年と比べると、42.6%も低くなっています。 
つまり、インベントリーはまだ記録的な低さであるという事です。

Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

それはどういう意味か?と言いますと、単に不動産マーケットが崩壊するほどの供給がないという事です。

②新築の家がマーケットに出る

ビルダーの新築物件に関しては多くの方が色々な論議を交わしています、もしかしたら建てすぎではないか?と思っている方もいると思います。ただし、ビルダーは、今家の建築の数を遅らせているそうです。今の上昇した住宅ローンの金利による買手の減少などを見越し、過去の不動産崩壊のリスクを回避する動きにでています。そのため建てすぎないように意図的に計画しています。

③ディストレスプロパティー(差し押さえなどで売らないといけない物件)

これは最初に説明した、住宅ローン会社などがローンが元々組めない方々にローンを提供した結果起こってしまった事です。今は住宅ローンの基準も厳しくなり、住宅ローンの許可を得るスタンダードが高くなっており、差し押さえになるケースは減っています。以下のグラフはATTOMデーターソースからのものですが、そこに差し押さえ物件が減少していることを示しています。


Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

2020年と2021年にはコロナによる失業した家主に対してforbearance program を政府が打ち出しました。(この期間住宅ローンを繰り越しでき、遅延金や追加の利子などは発生できない)それも2008年の不動産崩壊を防ぐ一つのポイントとなっています。このような対策は過去になく、多くの家主がペイメントプランを立てたり、住宅ローンの繰り越しをしたりして差し押さえを回避しています。 

最後に、これは私の個人意見ですが、コロナ禍で失業したり経済困難になった家主の方々が、家を売らないといけない場合も、通常ですと、借り入れしている金額よりも家の価値が下がっていて、家を売ることができないケースが多いのですが、今年のマーケットは不動産価格が全体的に上昇したので、家を売らなければならない人も、売り切る事ができたというのも大きな違いだと思います。




# by houstonrealtor | 2022-09-08 06:02 | ヒューストン家の買い方

HAR(ヒューストン不動産協会)から7月の賃貸マーケットに関しての報告がございました

ヒューストンの賃貸マーケットは相変わらず好調です。賃貸物件の数は増えているものの、学区などに絞ると物件数は限られており、家の状態や雰囲気などが良い物件などはとても早く賃貸が決まっている傾向にあります。これは私自身の感想ですが、7月もお客様が気に入られた物件などはたいてい複数の申し込みが入っており競合状態になりました。 このような状態でどうやって物件を確保していくか?などはまた別の機会にお話しさせていただきます。
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今回は7月の賃貸マーケットのまとめのご報告です。
ヒューストン不動産協会、HAR.COMより、7月の賃貸マーケットに関する報告がございましたので、簡単に内容を紹介いたします。
上昇する住宅ローンの金利と、少ない売り物件などで家の購入者たちが一旦購入をあきらめ賃貸に切り替えたため、戸建ての賃貸はとても重要な役目を果たしています。
HAR(ヒューストン不動産協会)による2022年の7月の賃貸マーケットは3706戸の賃貸(2021年の7月は3236戸)がされました。これは14.5%の賃貸数の増加で、家賃価格は6.2%上昇の記録的な$2296という数字を出しました。

新しくマーケットに出る賃貸は26.5%増加しました。マーケットに出てから賃貸が決まるまでの平均日数は17日から20日になりました。賃貸物件は多くあるが、価格は上昇しており、これが一旦家の購入を諦め賃貸をした人達に、再度家の購入をするきっかけになる可能性もあると伝えています。
消費者たちは、コンドミニアムやタウンホームには戸建てほど興味はないようです。去年の7月と比較すると5.4%の減少となっています。ただし家賃額は9.4%増加の$1925という数字を出しており、これは2022年の5月の$1951の記録を少し下回る金額となっています。マーケットに出てから賃貸が決まるまでの日数は34日から24日となっています。



# by houstonrealtor | 2022-08-20 01:45 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストンの7月の不動産販売報告

ヒューストン不動産協会HAR(Houston Association of Realtors ) から7月の不動産販売報告が発表されましたので、ご紹介します。
全体的に不動産マーケットは”平常”を取り戻しているようです。ただし、家の価格は昨年に比べて9%ほどあがっており、先月と比較すると今月の平均価格は$426494で、先月は$426425と、若干の増加となっており、価格帯は相変わらず高値のままです。ただ、リストした価格が強気価格などであるとマーケットに残る傾向も増えてきて、欲が出た強気の売り主などは、価格を下げなければ家が売れなくなってきたりしていますので、売りに出すときの価格設定はとても大切かと思います。
金利は高くなってきていると言っても、2007年ごろ(リーマンショック前)は良いクレジットで6%の金利が当たり前だったので、決して金利が高すぎるわけではありません。今後の金利がどう動くかは分かりませんが、金利が下がるのを待っている間に、家がじわじわと価格上昇をしてしまうか、それとも今の金利で購入して、今後金利が下がった時は、リファイナンス(住宅ローンの組みなおし)などをして金利を下げるか?などの対処もあり、必ずしも金利にとらわれる必要はないかと思います。逆に今はマーケットが”平常化”してきている関係で売る側としては焦るSELLERも出てきていますから、買う側にとっては多少なりとも交渉ができる状況になってきていると思います。

さて、以下がHARの記事の一部要点をまとめたものです。




パンデミックの中、勢いのあるペースで売買されていた家のマーケットですが、動きが緩やかになってきています。
ある消費者は、記録的な高値、上昇する金利率、そして少ない売り物件などの影響で、家の購入をあきらめたり、賃貸を続行したりしています。家の販売数は、7月も4か月連続で減少していますが、この2年間の中で、売りに出る物件の数は最高数となっています。

HARによると2022年7月のマーケットアップデートは、戸建て販売数が17.1の減少の8370戸(2021年の7月は10102戸)これは2022年の1月依頼の一番低い販売数です。
唯一、ネガティブな数字を出さなかったのが、$500,000から1ミリオンの価格帯で、こちらは10.1%上昇しました。$250,000から$500,000の価格帯は、9.2%の減少、$250,000以下の物件は殆ど見つからない状態なので、この価格帯を探している購入者は、価格帯を上げる必要があり、賃貸に移行したりする傾向にあるようです。

平均の戸建ての価格帯は9.9%上昇の$426494、2022年の5月の記録的な数字を出した$438844と比較するとかなり下がっています。中央値価格は、12.7%上昇の$348740、これは昨月記録的な数字を出した$354613よりもかなり下がっています。 平均の戸建て価格が$400,000を超えたのは、今年の3月からで、中央値価格が$300、000を超えたのは、2021年の5月からです。(中央値:一番高い価格と、一番低い価格の間にある価格で、平均価格とは異なります)

3か月連続で100%を超えていたCLOSE TO ORIGINAl LIST PRICE(リスト価格とクロージング価格の比率)は7月に下がり98.9%になりました。100%を超えるという事は、リストした価格のオファーかそれ以上のオファーでクロージングをしたことになります。
7月のマーケット比較
家の購入予定者たちにとっては、記録的な高値や上昇する金利、そして数少ない販売戸数と、インフレーションの影響もあり、7月の販売戸数は下がりました。去年の7月と比較すると17.1%の減少です。 

インベントリー期間は、2.5か月を記録し、これは2020年の8月依頼の高い数字となっています。全米では3か月が平均となっています。(National Association of Realtors (NAR)より)6か月のインベントリーが”バランスの取れたマーケット”と言われています。



Days on Market(マーケットに出てからオファーを受理した日までの日数)は、26日を記録しております。
以下が価格帯ごとの販売戸数の昨年との比較です。
Broken out by housing segment, July sales performed as follows:
  • $1 - $99,999: decreased 39.4 percent
  • $100,000 - $149,999: decreased 34.9 percent
  • $150,000 - $249,999: decreased 49.6 percent
  • $250,000 - $499,999: decreased 9.2 percent
  • $500,000 - $999,999: increased 10.1 percent
  • $1M and above: decreased 11.6 percent


For HAR’s Monthly Activity Snapshot (MAS) of the July 2022 trends, please click HERE to access a downloadable PDF file.
タウンホームとコンドミニアムの販売報告
タウンホーム、コンドミニアムの販売は、21.5%の減少。先月は初めて販売数が2020年の8月依頼減少したのですが、平均価格は5%上昇の$257,834で、中央値は9.7%上昇の$220,000。インベントリーは2.5か月から2か月となっています。



# by houstonrealtor | 2022-08-16 07:52 | ヒューストン不動産

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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