住宅ローンあれこれ   

2012年 09月 03日

ローンで購入する方は、ローン会社とのやり取りを行い、クロージングまでにローンを確定する必要があります。
契約書の中には、ローンが確定されない場合にこの売買の契約がどうなるかなどの条件が書かれてあることもございます。

住宅ローン会社(LENDERS)
ほとんどの家のバイヤーは、銀行や住宅ローン銀行からローンを組み家を購入しますが、クレジットユニオンのようなところや個人からのローン、または売り手がローンを提供するケースもあります。 
ローンのタイプ
一般的には3つのタイプのローンがございます。
1.プライベートローン(Conventional) 、VS  政府ローン(FHA)
ほとんどのローンは銀行やモーゲッジ会社などからのローンになります。頭金が低い場合は、銀行からモーゲッジ保険を購入することを義務付けられることもございます。このモーゲッジ保険はクロージングの際の費用にあらかじめ含まれていることがございます。
VAローンはモーゲッジ保険の義務がありませんが、軍隊に入っている方のみが対象になります。モーゲッジ保険は、万が一支払いが滞った場合などにローン会社に対して保証をする保険になります。政府で提供しているローン、FHAやVAローン、は政府が個人にローンをするわけではなく、ローン会社に何かの問題が生じて借用者が支払い不可能になった場合に、政府がその保証をするというものです。 政府のローンは一般的には少ない頭金で、低めの利息にて、ローンを組むことが可能ですが、購入できる家の価格には限度がありますし、ローンの許可が下りるまでに時間がかかるために、クロージングにいたるまでに時間がかかることがございます。


2.FIXレート VS 変動ローン(Adjustable rate)
FIXレートはたいてい15年か30年ローンで組まれており、毎月の支払いは税金や保険の変動を除いては変わりません。
AJUSTABLE RATE MORTGAGE(ARMS)は利息や、毎月の支払い金額が変動してきます。住宅ローン(モーゲッジ)は基本的には低い利息で、低い毎月の支払いになるので、初めて家を購入される方、若いカップルなど、近い将来にもっと高い収入が入る可能性がある方たち、もしくはクロージングの費用や高い頭金などが払えない方などに適しています。


3.ASSUMABLE  VS  NEW LOAN
ローンのタイプの中には、売り手が組んだローンをそのまま引き継ぐことが可能です。FHAやVAローンなどはその対象になるローンがあります。ローン引き継ぎをする場合は、ローン会社にローンを引き継ぐことに関して、手数料などを支払うこともございます。
  ローン会社を決める際には、利息の低さだけで決めず、以下のような条件もあわせて最終的に、ご自身に有利なローン会社を選択することをお勧めします。
•ポイントや低い利息でも、高い利息で申し込むよりも、最初に支払う頭金などが高くなる為に、最終的には高いお金を払うことになることもあります。
•ローン会社から請求される最終的な手数料。ローン会社によっては、さまざまなサービスを全て含めた料金などを課す場合もございます。 ですから、ローン会社の手数料の詳細などはあらかじめ内容や金額を明確にすることをお勧めします。
•ターム(ローン期間)一般的に、長い期間、そしてFIX(決まった料金)の支払いのローンの方は、最終的には多額の金額を支払うことになります。 例えば30年ローンは、15年ローンよりも最終的な費用がかかります。
•ペナルティー.ローン会社に、支払いを早めに終える場合(PAY OFF)にペナルティー(罰金)のようなものが課されないか確認してください。 PAY OFFは、支払いを早めに終えるほか、REFIANCE(再度ローンを組みなおす)場合に起こります。


ローンを得るまでのプロセス
ローン会社からの見解からしますと、ローンを許可するためには、バイヤーの家計状況を元に、購入する家の価値に対してどれだけのリスクがあるかを判断します。 ローン会社によっては、査定者(APPRAISAL)を雇い、その家の価値を調査し、またSURVEY(土地測量図)などを取り寄せ、ローンが許可できる金額などを定めることもあります。またローンの許可を得るために、家の修理なども求められることもありますし、ホームオーナーズ保険などは必ず購入を義務付けられます。 雇用の確認などもいたします。 タイトル会社は、あらかじめ家の経歴を調査し、その家を担保に借り入れがされていないか、支払い未納の土地税などがないかなどを確認します。

尚、このAPPRAISALの代金はご本人がローン会社に事前に支払う金額になり、ローンの金額に含めることはできません。万が一ローンが許可されなかった、もしくはその家を購入する事ができなくなったなどという場合も返金はありません。 SURVEYの場合は、バイヤー、セラー(SELLER)の間で
交渉の上誰が負担するかを決めます。 
 
ホームオーナズ保険
ローン会社より、ホームオーナズ保険(火災保険)もしくは洪水地域であればFLOOD保険を義務付けられます。 ローンを組んでる方は、最初の一年分の保険料はクロージング(決済)の際にクロージングコストとして支払う事を求めらます。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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by houstonrealtor | 2012-09-03 13:51 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

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