日本とアメリカの不動産の違い

日本では不動産物件を共有していないので、各不動産会社めぐりをして、その不動産会社しか持っていない物件を探したりすることがあるようですが、アメリカは不動産会社が売りや賃貸に出している物件を、MLS(MULTIPLE LISING SERVICE)というシステムで統一化し、他の不動産会社が出している物件も、見せたり、値段交渉したりすることが可能です。

従って、アメリカではどの不動産会社に連絡をしても皆同じシステムを使って物件を検索するので、どのエージェントに仕事を依頼しても同じ物件しか見つかりません。

またヒューストンでは、HAR.COM(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS)というサイトが、ヒューストンの不動産協会に登録しているエージェントが販売賃貸物件を載せており、一般の方でもエージェントと同じくらいのスピードで新しくマーケットに出た物件を探す事ができるくらい、タイムリーに物件を一般の人にもアップデートしています。

不動産会社は、不動産売買や賃貸が完了しない限り収入にはなりませんし、収入を得るのは、その契約を結んだ不動産会社のみになります。　したがって、アメリカの不動産会社は、専任売買制（Exclusive buyer rep) という制度を取っている不動産会社がほとんどだと思います。　
つまり、一社（もしくは一人の不動産エージェント）に不動産の売買を依頼しなければならない。という事です。この場合、その不動産会社はBUYER REPRESENTATION AGREEMENTという顧客と不動産会社との間の合意書を結びます。　この合意書を結ぶ事によって、顧客は契約期間内は他の不動産会社には浮気をしないという事を誓約し、不動産会社は、契約期間は顧客の要望を第一に、顧客に有益に、ニーズにあった物件の売買賃貸を成立するよう誠心誠意を尽くすという事を誓約します。

そうなると、専任売買の契約をしなければ、複数の不動産会社を同時に使う事は可能か？という話になりますが、これはかなり難しい話になります。　基本的には専任売買を、契約書や合意書なしでも成立することは可能なので、例えばこの合意書を結ばずに、顧客が不動産会社Aに物件の依頼をしてきて調査や内覧などをさせた後に、不動産Bに乗り換えてその物件を購入したとする事が発覚した場合、不動産Aは不動産Bに対してコミッションなどを要求するか、顧客に対してコミッションを要求してくることもあります。実際にそのような事で訴訟問題に上がっているケースもあると耳にします。

それでは、最初の時点でどの不動産会社やエージェントにしていいか、分からないのに、最初から不動産会社やエージェントを決めなければならないのか？という質問に繋がると思いますが、一つの不動産会社に最初から決めつける必要はありません。　
ただし、上記のような不動産会社同士や、顧客へのサービス料やコミッションの請求などのトラブルを防ぐために、複数の不動産会社に連絡をするときには、予め今現在は不動産会社をどこにするか決めている段階であるので、複数の不動産会社にインタビューや問い合わせをしているという事を予め伝える事が大切です。

そうすれば、その不動産会社も、顧客とみなして仕事を進めませんし、プロスペクト（見込み客）とみなして対応をしますので、その後他の不動産会社に決めて仕事を進めても、何のトラブルにもなりません。

私個人は、むしろ、そのように最初から不動産会社に明確に伝えて、複数の不動産エージェントに連絡をし、どのエージェントが自分の要望を叶えてくれそうか、自分とのフィーリングが合うか？など判断することをお勧めします。　
同じ不動産会社に勤めているエージェント同志でも、各エージェントによって仕事のスタイルやスキルは異なりますので、同じ不動産会社内のものであっても、各エージェントにインタビューをしてみるとか、そのような方法で自分に合う不動産エージェントを見つけてください。