家の買い方の流れ~まとめてみました   

2016年 08月 01日

家の購入前の手順をおおまかにまとめました。
各手順の詳細は、私のブログの家の買い方リンクからご参照ください。

1.家を買う前に
a.ローンを組む方は、銀行にローンの仮許可(Pre-approval)をもらう。
b.現金購入の方は、その購入資金があるという証明(Proof of Funds、銀行の残高証明など)を用意する。
c.希望のエリアなどを絞る(www.har.com (Houston Association Of Realtors) などのサイトを参考に)
d.リアルターを決める(家を内覧させてもらう際に、他の複数のリアルターを使う事はできません。必ず家を内覧する前に雇うリアルターを決める事、合意書などの契約をすることが大切です。 尚、雇ったリアルターを変えたい場合などは、そのリアルターと話をして、リアルターとの契約を解除してください)

2.家を探す
a.リアルターに家の条件(予算、ベットルーム数、エリアなど)を伝えれば、リアルターのシステムに条件を入れて、その条件にあった物件が出てきた時に自動的にメールされるシステムがございます。また、ご自身でも har.com などで検索して気に入った物件が見つかったら、リアルターに伝えて内覧をお願いする。

3.家が見つかったらオファーを出す
a.リアルターがオファーの金額などをそのエリアのマーケット状況から提案をしますが、最終的にご本人がオファー価格などを決めます。リアルターが契約書などを作成するので、サインをする。その際に、提示価格の1%分のEarnest Money そして、Option fee ( 通常$200-300)のチェックを用意し、Earnest Money はタイトル会社宛に、Option fee はSELLERに払う。

Option Feeとは? 契約が締結した後でも、OPTION FEEという金額を払う事によって、再度検討する期間を買い求める事ができます。契約が締結した後、通常7-10日ほどで、その期間にinspection などをしたりして、家の中に大きな欠陥がないかなどを調べます。この期間であれば、どのような理由でも契約を白紙に戻す事ができます。その際にはOption FEEは戻ってきませんが、EARNEST MONEYは戻ってきます。尚、このまま契約を続行する場合は、OPTION FEEは契約書にCLOSINGに返金されるというところにチェックを入れていればCLOSINGの際に返金されます。

Earnest Money とは? 契約が締結した後に、Seller側にこの契約のオファーが真剣なものであるという手付金のようなものです。CLOSINGの際に、この金額は返金されますが、OPTION期間後に何かの理由(ローンが通らないなど)で家をクロージングできなくなった場合は、このEarnest MONEYをSELLERに支払う事になります。

4.オファーが受け入れられたら(オプション期間)
a.Inspector (家の点検をする人)を雇い、家の点検をしてもらう。その時にエアコンの点検、シロアリの点検をする方も同時に雇って点検してもらうと良い
b.Inspector の結果が出たら、修理箇所などを見直し、Seller と修理代金などを再度交渉する。
c.ローンを組む方は、銀行に連絡をし、アプリケーションなどの手続きを行い、CREDIT APPROVALを貰う。またINSPECTIONの結果に問題がなければ、銀行にAPPRAISAL(査定)の依頼をする。銀行側にAPPRAISALの金額を別途支払う必要があります。

5.Title Commitment
契約が締結したら、タイトル会社がその家に対して担保にして借入がないか、などの調査をします。調査の結果(TITLE COMMITMENT)をタイトル会社が発行します。

6.ローンの許可
a.Appraisal (査定)の結果がオファー価格より上の金額であれば、ローンは問題ないのですが、金額が下回る場合は、以下の4選択ができます。
i.Buyer 側がクロージング代として査定価格オファー価格の差額分の現金をもって来る
ii.Seller 側と交渉し、半々にする。(オファー価格を減らし、BUYER側もクロージング代を多くもってくる)
iii.オファー価格減らす(APPAISAL価格と同額にする)
iv.契約を白紙にする。(3rd party financial term の間に行う)

***3rd party financial addendum time 銀行からローンを組む場合は、契約が締結してから更に一定期間(通常21日ほど)にappraisal を終わらせて、銀行からのローン許可を得る必要があります。この期間中であれば、ローンが通らなかった場合でも、契約を白紙にすることができ、EARNEST MONEYは戻ってきます。

7.クロージング前
a.WALK THROUGH クロージング前に家の中の状態が綺麗になっているか(SELLERは完全に引っ越しをしているか、家の中は清掃されているか?修理すると合意したものをきちんと修理しているか?などの点検)
b.電気、ガス、水道、ごみ収集などの申し込み
c.家の保険の加入
d.タイトル会社からHUD-1(クロージングステートメント)が届きます。その用紙にクロージングにもって来る金額が記載されています。


8.クロージング
a.タイトル会社で行います。
b.クロージング代(銀行からCASHIER’S CHECKで用意します)
c.結婚されている方は夫婦そろって来る必要があります。
d.必ずGOVERNMENT ISSUED ID(米国の運転免許証)を持参してください。
e.銀行のローンを組んでいる方は、書類にサインをして、銀行からのローン金額がタイトル会社に支払われたら、鍵がもらえます。 現金支払いの方は、売買の書類にサインをした後鍵がもらえます。
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by houstonrealtor | 2016-08-01 00:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

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