ヒューストン不動産投資に必要な知識   

2015年 11月 03日

本日は不動産投資に必要な知識に関して、少しお話しします。
お問い合わせいただく、お客様のほとんどが、”利回りが良いところ”と一概に仰います。
果たして利回りとは?なんでしょう。
利回りとは、自分が投資した金額に対してのリターンがどれだけあるかの想定の数字になります。
ただ、利回りで単純に、その投資物件が良い悪いと判断ができないというのが、不動産の奥深いところではないでしょうか?

利回りには、表利回り(グロス利回り)というのが一般的なようです。
計算式は、家賃収入÷不動産購入価格×100という数式になります。
ただ、この場合、多くの方が、家賃収入を例えばそのエリアの平均家賃が$1000だとすると、単純に12でかけて$12,000にして、購入価格と割っています。
が、この数式で判断するのは、不動産に関しては危険です。

例えば、物件を購入した後、すぐに借家人が見つかるという事は殆どありません。 購入後、手直しをしたり、またマーケットに出して、候補者を探したりする期間、
また、借家人が見つかっても、確実に家賃を確保するか?一年住むのか?という保証もありません。
また、この書式ですと、この不動産を維持するのに必要な出費なども含まれていません。不動産を維持するには、以下のような費用がかさんできます。
ローンを組んでいる場合は、そのローン支払い金額、固定資産税、家の保険、家のメインテナンス(修理代、ホームワランティーなどの修理サービス)、ホームアソシエーション代(地域の組合費)家が空き屋になる場合のユーティリティー(電気、ガス、水道)や庭の手入れ代、マーケットに出す場合の不動産仲介手数料、管理会社を雇う場合は管理費などなどです。

ですから、一概に表回りの計算で、利回りが高いので、お得物件だ!と判断されるのではなく、あくまでも大きな数字的に捉える方が良いかと思います。

アメリカでは、不動産投資(特に商業物件)にはCAP RATEという数字を見ています。
これは、まず、NOI(NET OPERATING INCOME)を計算する必要があります。
NOIとは、例えば一軒家などであれば、その一年の家賃収入から、上記に挙げたような必要経費(ただし、住宅ローンの支払いは外す)を差し引いた金額になります。
** 尚、このNOIに減価償却などの数字は入っておりません。

例)家賃収入$2000として、一年テナントが住むと想定した場合、$2000X12=$24000
この金額から年間の諸経費(上記に挙げたような)を差し引く、$12000(分かりやすいように適当に数字を入れていますので、上記の費用の概算ではありません)
NOIは、$24000-$12000=$12000

CAP RATEとは、このNOIを、購入した金額で割り100をかけた率になります。
例)購入金額$200,000 ・NOI$12000
$12000÷$200,000×$100=6  
答えCAP RATE 6%

尚、このCAPレートも、減価償却費や、ローンを組んでいる場合のローン費用などの経費は入っておりませんので、この金額だけで判断する事はできません。
あくまでもの目安として留めておくことが大切です。
また、CAPレートが高ければよいという訳ではないという事も念頭に入れてもらえればよいかと思います。
例えばCAPレートが高くても、エリアが犯罪が多いところなどであれば、表向きは非常に良い投資に見えても、テナントの管理、家の修理など、リスクが出てくることもあるかもしれません。

***こちらはあくまでも基本情報提供のためのサイトでありますので、参考までにご覧ください。数字に関しても、あくまでも想定数字であり、実際の経費想定額ではござませんので、ご了承ください。

最後に、別の日本のサイトHOMES.CO.JPで、これらを説明しているサイトがありましたので、ご参照ください。
こちらです。

また英語のサイトですがCRE MARKETWATCHというブログで、これらのエクセルシートをダウンロードできるサイトがありました。
こちらをご覧ください。








よろしければポチリとクリックください。励みになります!にほんブログ村 海外生活ブログ ヒューストン情報へ
にほんブログ村
テキサス州(海外生活・情報) ブログランキングへ

by houstonrealtor | 2015-11-03 01:06 | テキサス | Trackback | Comments(0)

トラックバックURL : https://texashome.exblog.jp/tb/23833423
トラックバックする(会員専用) [ヘルプ]
※このブログはトラックバック承認制を適用しています。 ブログの持ち主が承認するまでトラックバックは表示されません。

<< ヒューストンがアメリカの資産を... ヒューストン不動産投資に関して >>