人気ブログランキング |

なぜネットの不動産見積もり価格を信頼してはいけないのか?   

2016年 09月 10日

よくお客様の中で、ZILLOWやTRULIAなどのサイトにある価格が幾らなのに...という声を聴きます。GOOGLEで検索するとたいていZILLOWやTRULIAなどのサイトがトップに来るので、このサイトを見る方も多いと思いますが、これらのサイトは、AVM(Automated Vaulation Models)というもので、サイトに出ている公の情報と、地域の情報、不動産の動きなどを自動的に集めたものです。これらのサイトは私たちが使っているMLS(multiple Listing Service) にある詳細のデーターを使ってはおりませんので、あくまでも公に出ている情報を集めたデーターとして出ています。(情報抜粋TEXAS REALTOR MAGAZINE7月号より)
 
私たちリアルター(全米不動産協会に登録している者のみが使える登録商標です)たちがアクセスできるMLSでは、そのエリアの家の詳細がより細かく記録に残っています。リアルターは、家を売った時に、そのデーターを残す義務があり、その詳細を元に、バイヤー側、セラー側のエージェントは、より近いマーケット価格を分析、顧客に案内ができるわけです。 つまり、完全ではないものの、できる限り、リンゴとリンゴを比べるような比較が可能です。 
これはライセンスを持った不動産エージェントで、MLSのサービスに登録しているもののみがアクセスできるデーターです。不動産ライセンスを単に持っているだけではアクセスはできません。
私個人は、その家のCMA(Comparable Market Analysis=家の比較のマーケット分析)を出す時は、そのエリアにできる限り近い(できれば同じサブディビジョン)で半年以内に売れた家、今売りに出ている家、ペンディング(既に契約されている家)などを検索し、その中で、同じような家のスクエアフィート、家の状態、建築年などの物件を探し、マーケット分析(平均価格および1スクエアフィートに対しての価格)をします。これらが、100%確実とは言い切れませんが、このようなデーターを元に、家の中を比較して、幾らくらいであればSELLERが交渉に載るか?もしくは売りに出す時には、早く売れるか?(高く売りたい場合は、どれくらい時間がかかるか?)などを分析します。

勿論、これらの情報は、”不動産価値”ではありません。この価値を公的に決められるのはライセンスを持った査定者(APPRAISER)のみであり、私たちはあくまでも、手元にあるデーターとマーケットの動きを見て判断する一つの参考までのデーターしか出せません。 
ただし、その中で、今興味のある物件が、どのように動いているのか?バイヤー(買い手)であれば、興味のある家のリスト価格が、高すぎていないか?どうかの判断がつきますし、その半年の間で、同じような家が平均どれくらいの価格で売れているのか?が分かりますので、オファー価格の目途がつきます。 逆にセラーの場合も、価格を決める際に、その周りの物件よりも遙かに高すぎれば、見に来る方はいませんし、また、オファーも入りません。マーケットの動きにあわせて、周りの売れた物件の金額から離れすぎないように、現実的な金額を定める事がとても大切ですので、これらの資料は価格を決める一資料にもなります。

家を買いたいと思っている方、売りたいと思っている方、一度リアルターに連絡をしてみて、ご自身の家のCMAを尋ねてみてください。
マーケットは随時動いていますので、その動向なども、常に不動産と接しているリアルターが良く理解していると思います。
尚、この記事の詳細が載っているTEXAS REALTORマガジンの一部をご覧になりたい方は個別にご連絡ください。






よろしければポチリとクリックください。励みになります!にほんブログ村 海外生活ブログ ヒューストン情報へ
にほんブログ村
テキサス州(海外生活・情報) ブログランキングへ

by houstonrealtor | 2016-09-10 23:30 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

トラックバックURL : https://texashome.exblog.jp/tb/24650020
トラックバックする(会員専用) [ヘルプ]
※このブログはトラックバック承認制を適用しています。 ブログの持ち主が承認するまでトラックバックは表示されません。

<< 9/14アストロズとレンジャー... ヒューストン9/9-9/11ま... >>