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テキサス州の不動産の仕組みに関して(ヒューストン不動産)

最近、お問合せの中で、不動産の仕組みに関してのご理解や誤解などがある事がございましたので、簡単ですが、テキサス州の不動産売買および賃貸に関しての仕組みをご説明させて頂きます。

アメリカは各州によって、不動産の売買や賃貸の仕組みも異なりますので、私がお話しするのはあくまでもテキサス州(ヒューストン)の不動産売買および賃貸に関してですので、予めご了承ください。

以下のような仕組みをご理解の上、不動産会社にお問合せをされる場合は、まだ不動産会社を決めていない、問い合わせのみさせて頂いている事を予めお知らせする事をお勧めします。そうする事で、不動産会社側も相手がPROSPECT(見込み客)であるという事を理解するので後々トラブルを避ける事ができます。

①MLS制度
まずアメリカでは、日本のように不動産会社によって持っている物件が異なるというような仕組みを取っておらず、MLS(Multiple Listing Service) というシステムを取っています。これは、どの不動産会社が持っている物件でも、不動産エージェントであれば内見をすることができるというシステムです。
その為、より合理的に家の売買をすることができます。
また、MLSのシステムには家の細かい情報なども販売不動産会社が情報を入れていますので(家の広さや、設備など)、買主側の不動産会社がそれらの情報を予め入手して、買主側が求めている家をより早く購入できるようになっています。家の寸法などの情報は、ヒューストンではHAR.COM で検索ができるようになっています。このサイトに、ヒューストンの不動産協会に登録している不動産会社は不動産物件を掲載し、随時情報をアップデートしていますので、ヒューストンで不動産の売買および賃貸をされる方はこのサイトで検索する事をお勧めします。他のサイトはHAR.COMからの情報を転載しているので、タイムリーな情報を得られなかったり、また不動産会社以外の人が情報を入れる事ができるので、詐欺まがいの情報もありますので十分ご注意ください。HAR.COMは不動産協会で情報も管理しており、不動産会社以外の者が情報を変更することはできません。

②仲介料、仲介斡旋料
各州ではこの費用をだれが負担するかは異なってきますが、テキサス州では基本売主や大家側が仲介料を支払うシステムになっています。勿論契約する不動産会社での仲介料やサービス料などが異なってくると思いますので、その点は各自ご自身が雇う不動産会社にご確認頂く必要があります。
従って、基本は、借家人や買主は仲介料を支払う必要はありません。(例外ケースあり)

③専任売買制(Exclusive Buyer Representation)
上記のようなMLS制度を取っている事と、仲介料は家主から支払われるため、買主側や借家人側から雇われた不動産会社は、契約が締結しなくては仲介料を得る事ができません。 従って、複数の不動産会社を同時に声をかけて家の紹介などを依頼したりすると、この仲介料で揉める事になり、仲介料が得られなかった不動産会社から仲介料の請求などが求められる事もあります。
その為、こちらでは一つの不動産会社(一人の不動産エージェント)を介して家の売買や賃貸をするEXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONという合意書の署名を求める不動産会社が多いです。
この合意書に署名をする特典としては、その不動産会社は、顧客の利益を第一として交渉や契約をスムーズに進める事に勤める義務があり、頂いている情報などは合意期間が終了しても、機密を守る義務があります。 逆に顧客側は、合意した不動産会社以外の不動産会社を使って売買や賃貸ができません。
殆どの不動産会社では、家の内見前に、この合意書を求めてきますので、内見前にどの不動産会社にするか決める必要があります。

④売主(家主)側の不動産会社
よく家の賃貸や売買で、その物件に載っているエージェントに連絡をして内見を依頼する方がおりますが、このエージェントは、家主側に雇われているエージェントです。つまり彼らは家主の利益を第一に働く義務があり、その義務の一つに、問い合わせなどでも家主に利益のある情報などは全て家主に報告する義務があります。つまり、問い合わせをし来てた買主、借家人などが問い合わせをしてきた場合も、彼らに有益になる働き方はしません。

⑤借家人、買主が不動産会社を雇う事の利点
その為、借家人や買主も、自分の利益のために働く不動産会社を雇う事をお勧めします。利点としては、条件などに併せて内覧できる物件などのアレンジや、内見を行ってくれる事。 EXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONの合意を結んでいれば、その物件のマーケット情報(平均価格や、気に入っている物件がどれだけマーケットに残っているかなど、不動産会社でないと得られない情報などをシェア)などの説明、そして家の契約から、クロージングまで責任をもって対応します。
また②のようにテキサス州では基本仲介料は発生しないので、自身で各不動産会社に問い合わせをして内見や手続きを行うよりも、より合理的ですし、利点があります。

⑥INTERMEDIATE
テキサス州では、買主および借家人側が直接家主が雇った不動産会社に問い合わせをしてしまい、④の家主の不動産会社の役目を理解していないため、大きな問題になるケースがあるようです。 その公平さを保つため、テキサス州では、万が一借家人、買主が不動産会社を付けていないで連絡をしてきた場合は、INTERMEDIATEという制度を取る事もあります。つまり、不動産会社が、家主と、買主(借家人)の両方の立場をとるという事です。 その場合は、必ず書面で両者の顧客に合意を得る必要があり、不動産会社のブローカーは、両者に対してアドバイスなどをすることができません。また両者の不動産会社も、同じ不動産会社内で手続きが行われるため、お互いに利益、損益になるような情報の交換はできなくなります。 このような事を避けるため、不動産会社では内覧やお問合せを頂いた際に、IABSフォームという用紙をEメールであればリンクでお知らせしています。この用紙に不動産売買や賃貸の仕組みが記載されています。

⑦自分にあった不動産エージェントを探す
これは家の売買や賃貸において、とても大切なキーポイントになります。 日本語が話せるからだけで決めてしまうのは大変危険です。
家の内覧前に、不動産会社は決める事になりますので、まずはメールや電話などで問合せをして、不動産会社を探しているところである旨を伝えてください。
返信のタイミングの速さや、丁寧さ、プロフェッショナルさ、親身に考えてくれるか?エージェントの経験なども含め、検討されると良いかと思います。



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by houstonrealtor | 2018-02-26 04:12 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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