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家の購入に知っておきたい不動産用語

今回はアメリカでの家の売買において知っておきたい用語をまとめてみました。他にもいろいろありますが、まずこの用語を押さえておくと良いかと思います。
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  1. オファー(Offer)
BUYERが出す価格の事。必ずしもリスト価格(SELLER側の希望価格)である必要はない。今のような売り手市場であれば、競合が出るので、リスト価格もしくはそれ以上でオファーを出すケースが多いが、市場が少し落ち着くと、BUYERはリスト価格よりも下げた価格でSELLERと交渉して価格を決めることが多いです。

  1. クロージング(Closing)
決済。この日に家の名義が変わります。タイトル会社にて手続きが行われます。この日に住宅ローン会社からローンがおり、クロージング代をタイトル会社に支払います。家の売買の書類に署名をして、無事に住宅ローン会社から送金がされれば鍵を受け取ることができます。

  1. タイトル会社(Title Company )
タイトル会社とはタイトル保険をおろすところで、決済の書類手続き、および決済の書類の署名などをする場所にもなります。(クロージングの場所)
テキサス州ではタイトル会社が家の名義登録などもカウンティーに代行してくれます。
どのタイトル会社にするかは交渉次第なのですが、通常売り主がこのタイトル保険を購入してくれるので、SELLER側が指定するタイトル会社で行う事が多いです。

  1. タイトル保険(Title insurance)
不動産についてくるあらゆるもの(土地以外に、土地を担保にして借り入れなどをしていた借金など)も持ち主が変わると新しい持ち主についてきます。
簡単に言うとタイトル会社はそのような問題が起こった時に補償をする保険です。
勿論タイトル会社も過去の履歴などを調べて、この不動産に担保や訴訟などで土地が取られるような事はないか事前に調べまして、問題がないと分かってから保険をおろす
タイトルコミットメントというものを出します(保険をおろしますという誓約および保険の約款)
代々土地の主が変わっていたりすると、公共の記録には載っていないような事も起こりうる事もあり、その為の保険となります。
これは新しくオーナーが変わった時に発行され、売却するまで有効になります。

  1. インスペクション(Inspection)
家の点検です。オプション期間という期間の間に、BUYERが自分の出費でインスペクターを雇い、家の中に欠陥がないかなどを点検してもらいます。
費用は$450-550くらいです。インスペクションには同行することを勧めますが、後日(当日か翌日)にインスペクションレポートが届きます。それを元にSELLERあてに自分のエージェントともともに修理の交渉項目などを決めて、交渉を進めます。

  1. SURVEY(サーベイ)
家の見取り図のようなものです。測量。こちらはSELLERが持っている場合、そのままSELLERから出してもらうのですが、SELLERが持っていない場合は、
一般的にBUYERが自分の負担で作ります(交渉可能)費用は$450-500ほど。

  1. SD(Sellers Disclosure)
SELLERが家を持っていた間に家の事で知っている事(欠陥や過去に起こった大きな修理、損傷なども含め)全て次のBUYERに伝える義務があり、
SDという書類に記載します。これが出されない場合は、BUYERは契約をクロージング前であればいつでも白紙に戻すことが可能です。(ただし、家が銀行からの差し押さえや、エステート(遺産相続による売買)の場合はSDを出す必要がありません)

  1. オプション期間(Option term)
家の契約が決まってから、オプション期間という期間をSELLERから購入(オプション代)することができます。その期間内であればいかなる理由でもBUYERは契約を白紙にすることができますが、SELLERは契約を破棄することはできません。つまり、この期間にもっと良いオファーが入ったとしても、別のBUYERに切り替える事はできません。
このオプション代は戻ってきません。この期間に通常インスペクションなどをして、そのレポートを元に再度修理の交渉などをします。

  1. オプション代(OP)(Option fee/ Option money)
上記のオプションを購入する価格。通常$200-300ほどで、7-10日ほど。このオプション代は契約が成立した3日以内にタイトル会社に届ける必要がある。

  1. EARNEST MONEY(EM)
手付金。一般的にオファー価格の1%ほど。こちらも契約が成立した3日以内にタイトル会社に届ける必要がある。⑥のオプション期間に契約を白紙にした場合はこのEMは戻ってきます。

  1. APPRAISAL(査定)
住宅ローンを組む場合は、住宅ローン会社が融資する物件が価値があるものなのかを調べるために査定をします。この査定代はBUYERが直接住宅ローン会社に支払います。
ローンは、オファー価格か、査定価格、どちらか低い金額を元に融資をしますので、査定がオファー価格よりも低かった場合は、その分の差額を現金で決済の時に持ち出す必要があります。もしくはSELLERに交渉をして合意価格をさげてもらうか、一定期間内に査定がオファー価格に満たない場合は、契約を白紙にできるような交渉も可能です。

12. HOME OWNERS  INSURANCE(家の保険)
ローンを組む際には必ず加入する必要があり、クロージングの日までに保険を開始、一年分の保険料を先に支払う必要がある。
家が災害などで損傷した場合に補償対象になる保険。故障などは対象外。

13.FLOOD INSURANCE(洪水保険)
洪水による浸水のダメージはHOME OWNERS INSURANCEは補償対象外なので、別途FLOOD保険に加入する必要がある。
洪水リスクの低いエリアであれば住宅ローン会社から洪水保険の加入は任意であるが、洪水リスクの高いエリアであれば強制的に加入する必要がある。
尚、現金購入の場合は家の保険も洪水保険も全て任意。

14.HOME WARRANTY
家電や家のものが故障などしたときに補償されるサービス。HOME OWNERS 保険とは異なる。
免責額(自己負担額)を求められるが、基本、エアコン、ヒーター、ガレージドアオープナー、排水、電気系統の一部などが対象になる。(サービスや購入するパッケージによって保障内容も異なる)
通常SELLERが一年分一定の額を出してくれるので、最初の一年はBUYERの負担なく、このサービスを購入することができる。BUYERが選択することができる。

15.Property Tax (固定資産税)
固定資産税。その年の年末にまとめて一年分支払うので、クロージングの際にはSELLERから1/1からクロージングの日までの固定資産税の概算を日割り計算され、クロージングの際にBUYER宛に返金され、BUYERが年末にまとめて払う事になる。

16.HOA (Home owners association)
コミュニティーの管理組合。年間費が発生する。一年の始めに一年分HOA宛に直接支払う。この組合がコミュニティーの共有施設の管理やコミュニティーのイベント、近所の管理などをして、コミュニティーの価値を下げないよう監視する組合。芝生なども刈っていなかったりすると、HOAから警告が来たりする。



by houstonrealtor | 2022-02-28 10:15 | ヒューストン家の買い方

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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