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ヒューストンの家事情~その1不動産マーケットは崩れるのか?

コロナ後から、住宅ローンの金利が下がったのと、在宅勤務が増えた事で、他州から移動してきた方(カリフォルニアなどは会社を辞めなくても、在宅ができるので、不動産の安いテキサスに移住して勤務を続ける人も増えました)などもあり、そのニーズに対して、売る家が少なかったという需要と供給のバランスが崩れた事で、家の価格が上昇し、マーケットに出れば競合にでるようなマーケットでした。
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ただし、今はそのような狂気ともいえるマーケットは金利の上昇や、夏が過ぎてお子さんがいる方は学校が始まり、移動も一旦落ち着いたこともあり、落ち着きを取り戻しています。

お客様からは、家を今購入するのはリスクがあるのではないか(既に不動産価格が上昇しているので)とか、金利が高いので、金利が下がるのを待った方が良いのではないか?とか、このような急激に不動産価格があがったので、来年あたりは不動産クラッシュが起こり、2008年のリーマンショックのような状況で価格崩れになるのではないか?とかいう質問を頂いています。

不定期ですが、ヒューストンの不動産マーケット(全米のマーケットも含み)などに関して何回かに分けて掲載したいと思っています。
今回は今日はなぜ今の不動産マーケットは2008年のようなマーケットクラッシュに繋がらないのか?というお話をしたいと思います。

2008年のリーマンショックなどによる不動産の値崩れ、不動産マーケットの崩壊は、元々悪徳なサブプライムレンダー(本来住宅ローンが得られない人たちもローンが組めた)などが多くおり、本来なら住宅ローンが借りれる収入やクレジットスコアや履歴がない方たちも借りられていた。しかも、ダウンペイメントが0ドルというケースも多くありました。経済が後退して、失業する人、元々家のローンが払えるような収入がなかった方たちもローンを組んでいたのですから、もちろん家は差し押さえになります。またその差し押さえになったローンの保険を出していた大手保険会社がその多額の保険損失で破産する状況まで陥りました。当時は悪徳査定者などもおり、悪徳住宅ローン会社と組んで、不動産の価格を吊り上げたりなどという事もあったようです。
このサブプライムによる不動産崩壊から、政府の規制がかなり厳しく入り、査定者などは査定の資格を得るまでにかなりの時間と勉強や訓練を要請されるようになりましたし、住宅ローンに関しても同様に規制がかなり厳しくなりました。 つまり、今のマーケットでは、サブプライムの時に借りれた方たちは絶対住宅ローンを借り入れする事は出来ない状況です。


それ以外に、KEEP CURRENT MATTER という不動産記事を出している業者では以下のような記事を出していますので、概要を記載します。

2008年に家を持っていたか否かに関わらず、不動産の崩壊の件は覚えている方も多いでしょう。また経済の後退のニュースを聞いて、同じことが起こるのではないかという方もいます。そのような気持ちは理解できますが、データーは今の状況は2008年とは異なる事を明確に示しています。
何故今の不動産マーケットは不動産崩壊にならないのかの一つのキーポイントは、今の低いインベントリーです(インベントリー=売りに出している家)。家の供給は3つのキーポイントがあります。
●家主が売りに出す
●新築物件(ビルダー)が建築され、売りに出る
●ディストレスプロパティー(差し押さえなどの事情で売りに出さないといけない物件)

マーケットが崩壊すると、不動産マーケットには需要以上に多くの売り物件がマーケットに出てきます。そして今はその数がそのマーケットの崩壊に見られる傾向を支持していません。 今のインベントリーがなぜ今の不動産マーケットが崩壊に向かっていないかを示しています。

①家主が売りに出す
今年は売り主が売りに出す数が増えたといえども、まだ需要に対して少ない状況です。このグラフがそのポイントを示しています。この最近のデーターによると、去年に比べると27.8%の売り出しの家が出ていますが、2019年と比べると、42.6%も低くなっています。 
つまり、インベントリーはまだ記録的な低さであるという事です。

Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

それはどういう意味か?と言いますと、単に不動産マーケットが崩壊するほどの供給がないという事です。

②新築の家がマーケットに出る

ビルダーの新築物件に関しては多くの方が色々な論議を交わしています、もしかしたら建てすぎではないか?と思っている方もいると思います。ただし、ビルダーは、今家の建築の数を遅らせているそうです。今の上昇した住宅ローンの金利による買手の減少などを見越し、過去の不動産崩壊のリスクを回避する動きにでています。そのため建てすぎないように意図的に計画しています。

③ディストレスプロパティー(差し押さえなどで売らないといけない物件)

これは最初に説明した、住宅ローン会社などがローンが元々組めない方々にローンを提供した結果起こってしまった事です。今は住宅ローンの基準も厳しくなり、住宅ローンの許可を得るスタンダードが高くなっており、差し押さえになるケースは減っています。以下のグラフはATTOMデーターソースからのものですが、そこに差し押さえ物件が減少していることを示しています。


Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

2020年と2021年にはコロナによる失業した家主に対してforbearance program を政府が打ち出しました。(この期間住宅ローンを繰り越しでき、遅延金や追加の利子などは発生できない)それも2008年の不動産崩壊を防ぐ一つのポイントとなっています。このような対策は過去になく、多くの家主がペイメントプランを立てたり、住宅ローンの繰り越しをしたりして差し押さえを回避しています。 

最後に、これは私の個人意見ですが、コロナ禍で失業したり経済困難になった家主の方々が、家を売らないといけない場合も、通常ですと、借り入れしている金額よりも家の価値が下がっていて、家を売ることができないケースが多いのですが、今年のマーケットは不動産価格が全体的に上昇したので、家を売らなければならない人も、売り切る事ができたというのも大きな違いだと思います。




by houstonrealtor | 2022-09-08 06:02 | ヒューストン家の買い方

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


by houstonrealtor