カテゴリ:テキサス( 2 )   

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ヒューストン不動産投資に必要な知識   

2015年 11月 03日

本日は不動産投資に必要な知識に関して、少しお話しします。
お問い合わせいただく、お客様のほとんどが、”利回りが良いところ”と一概に仰います。
果たして利回りとは?なんでしょう。
利回りとは、自分が投資した金額に対してのリターンがどれだけあるかの想定の数字になります。
ただ、利回りで単純に、その投資物件が良い悪いと判断ができないというのが、不動産の奥深いところではないでしょうか?

利回りには、表利回り(グロス利回り)というのが一般的なようです。
計算式は、家賃収入÷不動産購入価格×100という数式になります。
ただ、この場合、多くの方が、家賃収入を例えばそのエリアの平均家賃が$1000だとすると、単純に12でかけて$12,000にして、購入価格と割っています。
が、この数式で判断するのは、不動産に関しては危険です。

例えば、物件を購入した後、すぐに借家人が見つかるという事は殆どありません。 購入後、手直しをしたり、またマーケットに出して、候補者を探したりする期間、
また、借家人が見つかっても、確実に家賃を確保するか?一年住むのか?という保証もありません。
また、この書式ですと、この不動産を維持するのに必要な出費なども含まれていません。不動産を維持するには、以下のような費用がかさんできます。
ローンを組んでいる場合は、そのローン支払い金額、固定資産税、家の保険、家のメインテナンス(修理代、ホームワランティーなどの修理サービス)、ホームアソシエーション代(地域の組合費)家が空き屋になる場合のユーティリティー(電気、ガス、水道)や庭の手入れ代、マーケットに出す場合の不動産仲介手数料、管理会社を雇う場合は管理費などなどです。

ですから、一概に表回りの計算で、利回りが高いので、お得物件だ!と判断されるのではなく、あくまでも大きな数字的に捉える方が良いかと思います。

アメリカでは、不動産投資(特に商業物件)にはCAP RATEという数字を見ています。
これは、まず、NOI(NET OPERATING INCOME)を計算する必要があります。
NOIとは、例えば一軒家などであれば、その一年の家賃収入から、上記に挙げたような必要経費(ただし、住宅ローンの支払いは外す)を差し引いた金額になります。
** 尚、このNOIに減価償却などの数字は入っておりません。

例)家賃収入$2000として、一年テナントが住むと想定した場合、$2000X12=$24000
この金額から年間の諸経費(上記に挙げたような)を差し引く、$12000(分かりやすいように適当に数字を入れていますので、上記の費用の概算ではありません)
NOIは、$24000-$12000=$12000

CAP RATEとは、このNOIを、購入した金額で割り100をかけた率になります。
例)購入金額$200,000 ・NOI$12000
$12000÷$200,000×$100=6  
答えCAP RATE 6%

尚、このCAPレートも、減価償却費や、ローンを組んでいる場合のローン費用などの経費は入っておりませんので、この金額だけで判断する事はできません。
あくまでもの目安として留めておくことが大切です。
また、CAPレートが高ければよいという訳ではないという事も念頭に入れてもらえればよいかと思います。
例えばCAPレートが高くても、エリアが犯罪が多いところなどであれば、表向きは非常に良い投資に見えても、テナントの管理、家の修理など、リスクが出てくることもあるかもしれません。

***こちらはあくまでも基本情報提供のためのサイトでありますので、参考までにご覧ください。数字に関しても、あくまでも想定数字であり、実際の経費想定額ではござませんので、ご了承ください。

最後に、別の日本のサイトHOMES.CO.JPで、これらを説明しているサイトがありましたので、ご参照ください。
こちらです。

また英語のサイトですがCRE MARKETWATCHというブログで、これらのエクセルシートをダウンロードできるサイトがありました。
こちらをご覧ください。








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by houstonrealtor | 2015-11-03 01:06 | テキサス | Trackback | Comments(0)

ヒューストン不動産投資に関して   

2015年 10月 31日

日本では、海外の不動産投資というと、アジア圏や、米国であれば、カリフォルニア、フロリダ、ラスベガスなど観光で有名な都市に人気があるようですが、世界各国からは不動産価格もまだお手頃価格で、ビジネスも盛ん、人口も増加中の、テキサスに不動産投資をされている方が多いです。
日本では、テキサスというと、カーボーイと、NASAくらいしかイメージがなく、何もない砂漠地帯か、田舎のウエスタン映画に出てくるようなバーなどがあり、皆カーボーイハットとかかぶって(そういう人おりますが)暮らしているような、イメージがまだまだあると思いますが、いやいや、テキサス州も都市は、かなり都会です。
私の住むヒューストンは、石油、ガスビジネスを中心に、医療関係も充実し、教育関係なども強く、様々な分野でのビジネスが盛んで、他州からも世界からも移動してくる型が絶えません。それに伴い、新築物件や、新築アパートなどもものすごい勢いで建てられ、町がこの10年ほどでかなり発展していきました。これからも、ヒューストン都市部および郊外の発展計画が立てられており、さらに、2017年のSUPER BOWL(アメフトの決勝戦…これはアメリカ国内では最大のイベントで、アメリカ中から観客が訪れ、かなりの賑わいになり、経済効果大)に向けての町の改築や、道路の拡張工事、そして2025年には(恐らく遅れると思うのですが)、ヒューストン、ダラス間の新幹線の計画なども立っており、テキサス州は観光としても、日本からも注目を浴びてくるのではないか?と勝手に期待しています。

前置きが長くなりましたが、不動産投資に関してのセミナーやサイトやブログなどはどこにでもあると思いますので、
今後ヒューストンにおいての、不動産投資に少しでも何かお役立てることがあれば、アップしていこうと思います。

ところで、ヒューストンは、不動産バブルというのを、他州のように経験しておりませんでしたので(平均3%の上昇)、2008年のリーマンショックやサブプライムの、不動産バブル崩壊の時期には、さほど痛手を受けておりません。そのため、不動産の底値から不動産価格が戻るまでに、他州と比べて時間はあまりかかりませんでした。
不動産底値も、他州のようなバブル崩壊ほどの打撃がありませんでした。

私自身は2008年、2009年のリーマンショックおよびサブプライム時期に差し押さえ物件を購入し、リモデルをし、賃貸をしています。
これらの経験から、ヒューストンの不動産投資に興味がある方に、少しでも何か役立つ情報があれば、発信していこうと思います。
不定期なので、一か月に一度か、数か月に一度か、一週間に一度か、アップできるのはわかりませんが、宜しければご覧ください。



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by houstonrealtor | 2015-10-31 00:47 | テキサス | Trackback | Comments(0)