カテゴリ:ヒューストン家の買い方( 29 )   

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2017年6月のヒューストンの不動産販売状況の報告が出ました   

2017年 07月 13日

HAR(Houston Association of Realtors) にて、2017年6月のヒューストン不動産販売状況の報告がありました。

簡単に内容を要約しますが、詳細は、こちらをご覧ください。
6月は$750,000以上のラグジュアリーマーケットの販売に続き、$150,000-$249,999の価格帯の家の販売が非常に好調でした。今月で、8か月連続でラグジュアリーマーケットの販売好調記録を出しています。
6月は合計8414の戸建て物件が売れました。(昨年の6月は7771軒)5月より8.3%の売り上げが伸びており、これは記録的な数字になっています。昨年の6月と比較しても、7.4%の販売数です。インベントリー期間(今マーケットに出ている物件全てが売れるまでの期間。6か月以上であれば、買う側の有利なマーケットで、BUYER MARKET、6か月以下であればSELLERが有利なSELLER MARKETと言われています)は、4.4か月になっています。この数字は過去5年で最も高い数字となっています。またアメリカ全国の平均インベントリー期間は4.2か月です。

戸建てのミディアンプライスは、2.6%上昇した$239,023となっており、平均価格は1.5%上昇の$304,155となっています。両方ともの数字も記録的な数字です。(中央値…有限個のデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値。たとえば5人の人がいるとき、その5人の年齢の中央値は3番目に年寄りな人の年齢である。ただし、データが偶数個の場合は、中央に近い2つの値の算術平均をとる…WIKIPEDIAより)

6月の全ての不動産タイプの物件の売り上げは9,993と、昨年の6月と比較して8.3%の上昇で、金額にすると、一昨年と比較して10.4%の上昇の2.9ビリオンドル(29億ドル)という数字を出しております。

………

以上がHARからの報告です。家の購入は春から夏にかけて(新学期が始まる前)購入する方が多く、それに伴い売りに出す方も多くなっています。私が物件を見ている状況からすると、以前のような一件の家に複数のBUYERが集まり、競合になり価格が高騰するような事はなく、BUYERにとっては余裕をもって、更に交渉もしながら家を購入できるような状況であり、更にまだ住宅ローンの利率が低いという事もあり(今後はFederal Reserve Bank 連邦準備銀行での、利率も更に上げていくという報告も出ているため、住宅ローンの利率も上がる可能性があり)BUYERにとっては、有利な時期ではないかと思います。

SELLER側にとっては、以前は強気価格を出しても、BUYERがオファーを出して家が売れましたが、上記の4.4か月のインベントリー期間を見ても、BUYER側に有利な数字に傾きつつあるという事もあり、マーケットは変わってきている事を認識する必要があると思います。

不動産の売買に興味がある方で、ご自身の家、もしくは購入したいエリアの不動産の状況などを知りたい方はお気軽にお問合せください。無料で販売状況を調べてお知らせします。


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by houstonrealtor | 2017-07-13 08:25 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの家の買い方リンク   

2016年 11月 11日

ヒューストンの家の買い方の流れを簡単に説明していますが、その他ヒューストン観光情報なども随時追加したり、ヒューストンの不動産状況などもアップデートしたり(不定期)していますので、
ヒューストンの家の買い方を知りたい方は、こちらのリンクからどうぞ。

またお問い合わせ、ご質問などに関してはaskeriko@gmail.com より日本語でお問い合わせください。

尚、このブログに記載している不動産の売買の説明は、ごく一般的な流れであり、実際に家を購入される場合は、必ずご自身の雇うリアルターの方から説明を受けて、従ってください。
ケースバイケースで手順や内容が異なりますので、ご了承くださいませ。
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by houstonrealtor | 2016-11-11 13:12 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

テキサス州、ヒューストンの郊外KATY地区に綺麗な平屋の家を販売しています。   

2016年 08月 12日

KATYの西側PINE MILL RANCHにあるPERRY HOMEの平屋を売りに出しています。

詳しくはこちらをご覧ください。


2014年に建築、売り手は2015年に購入し、販売に出しています。住まれて二年未満ですので、ほぼ新築と変わらないほど綺麗な家です。売り手が購入したPERRY HOMEはヒューストンでも有数のきちんとしたビルダーで、アフターケアも良いので、安心してお住まいになれると思います。KATYのGRANDPARKWAY99から更に西なので、少し遠くなりますが、新築に近い家をKATYで購入するとなると、やはりこのエリアまで来ないと難しいと思います。


エリアには、散歩コースや、エリアの方のみが使える公園、プールなども完備、同じ敷地内に小学校(KEIKO DAVIDSON)もあり、通学にも便利です。 そしてリビングルームは南向きなので、常に明るいです。ソーラーシェードもついていますので、日が当たるときはソーラーシェードを下ろしても、まだお部屋が明るい雰囲気です。


価格は$330,000で売りに出しています。ご興味のある方は、ご自身の不動産エージェントに内覧の依頼をしてください。もし、エージェントがいらっしゃらない場合は、お気軽にご連絡ください。売り手が大切に暮らしていますので、モデルルーム並みの綺麗なお家です。








(南向きのリビングルーム。大きな窓が更に部屋全体を明るくしますが、ダブルペイント(二重層)の窓なので熱を遮断しますから、そこまで暑くなりません)

(ブレックファーストルーム、家族用の食事の場所。こちらも南側に面しているので、明るいです)

(広いグルメキッチン。大きなアイランドがついているので、お料理もしやすく、キャビネットスペースも多いので、食器棚は不要です。全てステンレススティールです。)

(広いキッチン

(マスターバスルーム。シンクは二つ、広いカウンターなので、十分ものがおけます。ゆったりつかれるガーデンタブと、シャワー室も完備)

(マスターベットルーム。南向き。外の庭を眺められるようになっています。特別注文のプランテーションシャッター(ブラインド)付です)

(屋根付きのパティオルーム。ファンもついていますので、夏でも外で過ごす事ができます。裏は緑となっており、家がないので、静かに暮らせます)



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by houstonrealtor | 2016-08-12 11:23 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の買い方の流れ~まとめてみました   

2016年 08月 01日

家の購入前の手順をおおまかにまとめました。
各手順の詳細は、私のブログの家の買い方リンクからご参照ください。

1.家を買う前に
a.ローンを組む方は、銀行にローンの仮許可(Pre-approval)をもらう。
b.現金購入の方は、その購入資金があるという証明(Proof of Funds、銀行の残高証明など)を用意する。
c.希望のエリアなどを絞る(www.har.com (Houston Association Of Realtors) などのサイトを参考に)
d.リアルターを決める(家を内覧させてもらう際に、他の複数のリアルターを使う事はできません。必ず家を内覧する前に雇うリアルターを決める事、合意書などの契約をすることが大切です。 尚、雇ったリアルターを変えたい場合などは、そのリアルターと話をして、リアルターとの契約を解除してください)

2.家を探す
a.リアルターに家の条件(予算、ベットルーム数、エリアなど)を伝えれば、リアルターのシステムに条件を入れて、その条件にあった物件が出てきた時に自動的にメールされるシステムがございます。また、ご自身でも har.com などで検索して気に入った物件が見つかったら、リアルターに伝えて内覧をお願いする。

3.家が見つかったらオファーを出す
a.リアルターがオファーの金額などをそのエリアのマーケット状況から提案をしますが、最終的にご本人がオファー価格などを決めます。リアルターが契約書などを作成するので、サインをする。その際に、提示価格の1%分のEarnest Money そして、Option fee ( 通常$200-300)のチェックを用意し、Earnest Money はタイトル会社宛に、Option fee はSELLERに払う。

Option Feeとは? 契約が締結した後でも、OPTION FEEという金額を払う事によって、再度検討する期間を買い求める事ができます。契約が締結した後、通常7-10日ほどで、その期間にinspection などをしたりして、家の中に大きな欠陥がないかなどを調べます。この期間であれば、どのような理由でも契約を白紙に戻す事ができます。その際にはOption FEEは戻ってきませんが、EARNEST MONEYは戻ってきます。尚、このまま契約を続行する場合は、OPTION FEEは契約書にCLOSINGに返金されるというところにチェックを入れていればCLOSINGの際に返金されます。

Earnest Money とは? 契約が締結した後に、Seller側にこの契約のオファーが真剣なものであるという手付金のようなものです。CLOSINGの際に、この金額は返金されますが、OPTION期間後に何かの理由(ローンが通らないなど)で家をクロージングできなくなった場合は、このEarnest MONEYをSELLERに支払う事になります。

4.オファーが受け入れられたら(オプション期間)
a.Inspector (家の点検をする人)を雇い、家の点検をしてもらう。その時にエアコンの点検、シロアリの点検をする方も同時に雇って点検してもらうと良い
b.Inspector の結果が出たら、修理箇所などを見直し、Seller と修理代金などを再度交渉する。
c.ローンを組む方は、銀行に連絡をし、アプリケーションなどの手続きを行い、CREDIT APPROVALを貰う。またINSPECTIONの結果に問題がなければ、銀行にAPPRAISAL(査定)の依頼をする。銀行側にAPPRAISALの金額を別途支払う必要があります。

5.Title Commitment
契約が締結したら、タイトル会社がその家に対して担保にして借入がないか、などの調査をします。調査の結果(TITLE COMMITMENT)をタイトル会社が発行します。

6.ローンの許可
a.Appraisal (査定)の結果がオファー価格より上の金額であれば、ローンは問題ないのですが、金額が下回る場合は、以下の4選択ができます。
i.Buyer 側がクロージング代として査定価格オファー価格の差額分の現金をもって来る
ii.Seller 側と交渉し、半々にする。(オファー価格を減らし、BUYER側もクロージング代を多くもってくる)
iii.オファー価格減らす(APPAISAL価格と同額にする)
iv.契約を白紙にする。(3rd party financial term の間に行う)

***3rd party financial addendum time 銀行からローンを組む場合は、契約が締結してから更に一定期間(通常21日ほど)にappraisal を終わらせて、銀行からのローン許可を得る必要があります。この期間中であれば、ローンが通らなかった場合でも、契約を白紙にすることができ、EARNEST MONEYは戻ってきます。

7.クロージング前
a.WALK THROUGH クロージング前に家の中の状態が綺麗になっているか(SELLERは完全に引っ越しをしているか、家の中は清掃されているか?修理すると合意したものをきちんと修理しているか?などの点検)
b.電気、ガス、水道、ごみ収集などの申し込み
c.家の保険の加入
d.タイトル会社からHUD-1(クロージングステートメント)が届きます。その用紙にクロージングにもって来る金額が記載されています。


8.クロージング
a.タイトル会社で行います。
b.クロージング代(銀行からCASHIER’S CHECKで用意します)
c.結婚されている方は夫婦そろって来る必要があります。
d.必ずGOVERNMENT ISSUED ID(米国の運転免許証)を持参してください。
e.銀行のローンを組んでいる方は、書類にサインをして、銀行からのローン金額がタイトル会社に支払われたら、鍵がもらえます。 現金支払いの方は、売買の書類にサインをした後鍵がもらえます。
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by houstonrealtor | 2016-08-01 00:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの家の売買に必要な不動産用語   

2015年 11月 05日

ヒューストンでの不動産投資に関して、本日は不動産用語に関してです。
これは不動産投資とは関係なく、不動産を購入する際にも耳にする言葉ですので、不動産を購入したい方は必ず理解していただく必要があります。
もちろん、不動産仲介業(不動産会社、リアルター、不動産エージェント)などにお分かりにならない用語はお尋ねください。

REALESTATEABE.COMでは英語で不動産用語に関して説明をしていますが、一般の不動産業でないアメリカ人でも、知らない用語が沢山あり、
これを全て理解する必要は全くありません。
ただし、いくつか基本の用語は覚えておいた方が良いでしょう。
今回は、その中でいくつか基本の用語を紹介します。

REALTOR®
不動産仲介者の代理人(エージェント)の事。ただし、全ての不動産仲介業の者をリアルターとは呼べません。NAR(NATIONAL ASSOCIAITON OF REALTORS)全米不動産協会に登録している者のみが、このリアルターという名称を付けることができます。尚、NARに登録しているエージェントは、CODE OF ETHICSという非常に厳しい道徳に関しての規律を守る義務があります。尚、どの業界よりも、不動産業界のCODE OF ETHICSが水準が高いと言われています。

BROKER
不動産仲介業者。

APPRAISAL
不動産鑑定士、不動産査定の事。こちらもテキサス州でのライセンスが必要。

OFFER
バイヤー側からセラー(SELLER)側に提示価格と契約条件を出す事

INSPECTOR
不動産検査士。家の中の点検をする人。バイヤーがオファーを出し、セラーがその契約を受け入れた後に、バイヤーが家の中の点検をする際に必要な方。テキサス州のライセンスを持っている方が必要。

CLOSING
家の所有権の譲渡がされる日。

ESCORW ACCOUNT
バイヤー、セラーとは直接関係ない第三者が、金額を保管する事。銀行やタイトル会社などがこのようなアカウントを管理している。

TITLE COMPANY
タイトル保険を出す会社。通常TITLE会社にてクロージングを行い、家の売買の書類(名義変更)なども代行して市の役所に届けてくれる。
タイトル会社がEARNEST MONEYなどをESCROWアカウントに保管する。

TITLE INSURANCE
タイトル会社が出す保険。家を所有するという事は、その家(土地)に対してすべての責任も譲渡されます。つまり、過去にその土地を担保に借り入れなどをしていた場合、新しい家主がその責任を問われる可能性があります。タイトル会社はそのような問題が起こった際に保証する保険です。詳細はタイトル会社にお尋ねください。
詳しい説明は英語ですが、こちらを。

TITLE SEARCH
タイトル会社がタイトル保険を発行する前に、今現在および過去の土地(家)の所有者がこの土地を担保に借り入れなどしていないかなどを調査します。この調査がクリアになった場合、タイトル会社が、タイトル保険を発行するという約束を記載したTITLE COMMITMENTというものが発行されます。

EARNEST MONEY
手付金。不動産のオファーを出した際に、この不動産契約は真剣であるという意思表示。テキサス州ではオファー価格の1%が一般的だが、金額的には決まっていない。
この金額はタイトル会社にてクロージングまで保管されます。

OPTION PERIOD
こちらはオファーがSELLERから受けられて、契約が成立した後、数日間(通常7-10日)オプションという期間を購入する金額・SELLERに対して支払われる。

OPTION PERIOD
OPTION FEEを支払って、SELLERから得られるオプションの期間。この期間は、どのような理由でもバイヤー側は契約を白紙にすることができます。この期間にバイヤーは家の点検などを行い、大きな修理や欠陥などがないか調べることができます。このオプション期間に、契約を白紙にする場合は、このOPTION FEEは戻ってきません。

WALK THROUGH
クロージングの前に、家を再度見て回り、契約通りの内容で、家が保管されているか、などバイヤーが点検する。通常クロージングの直前か前日に行う。

MORTGAGE
住宅ローンの事。

LOAN OFFICER/MORTGAGE OFFICER
住宅ローンを提供する担当者の事。

COMMISSION
不動産仲介手数料



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by houstonrealtor | 2015-11-05 01:13 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

アメリカ全国にて、クロージング方法が変わりました(2015年10/3日付け)   

2015年 10月 08日

2015年10月3日より、アメリカ全国において、クロージング方法が変わりました。(詳細はこちらを)
その変更により、住宅ローンを使って家をクロージングする方たちは、少しクロージングが異なります(投資物件、現金購入、商業物件は以前と変わりません)

詳細は、少し煩雑になりますので上記の詳細をご参照いただくことで、省略しますが、以前と大きく異なる点は、以前はタイトル会社がクロージングステートメントを作成していましたが、今後はモ―ゲッジ会社(別称:レンダー、住宅ローン会社)が作成すること、住宅ローンの申し込みをした後、3日以内に、レンダーがローンの見積もりをバイヤーに送る必要があること、クロージングの3日前にクロージングステートメントをバイヤーに提出する必要があること、などです。 
従い、今までよりも、さらにモ―ゲッジ会社(住宅ローン)が、家のクロージングが期間内にできるか否かの重要なキーになりますので、モ―ゲッジオフィサーなどが、どれだけ協力的に対応してくれるか、にかかってくると思います。

以前のメールからも、信頼できる、責任をもって対応してくれる住宅ローンのオフィサーを探すことがとても重要であることをお話ししたかと思いますが、住宅ローン会社を探すにあたり、モ―ゲッジ%を比較するだけではなく、そのローンオフィサー担当者が、どれだけこの新しいルールを理解しているか、どれだけ顧客を第一に働いてくれるか?などを見極める必要があります。
このように責任をもってくれるモ―ゲッジオフィサーでしたら、自分の携帯番号なども教えてくれますし、お休みなどを取る場合は、代わりの担当者を教えてくれます。緊急の際には休みの日や仕事後などにも連絡を取ってくれます。周りの家を購入された友人や知人などに紹介できるレンダーなどを教えてもらうか、ご自身が雇う不動産エージェントなどに信頼できるレンダーなどを紹介してもらい、各自に直接連絡をしてみてください。

また、この変更を理解して適切なトレーニングなどを受けている
不動産エージェントやリアルター(NATIONAL ASSOCIATIONS OF REALTORSに登録している者たちのみが呼べる名称です)を探すことも、スムーズに家の売買ができるポイントになると思います。頼りになるレンダー、リアルターがいれば、この新しいクロージング方法の改定に関しても全く心配する必要はありません。

バイヤーの方に理解していただきたい重要なポイントとしては、今回の新しい変更は、より消費者を守るための法律でありますので、家を購入する側にとっては、より明確に自分が借りる金額、クロージングに支払う金額などが事前にわかること(以前はクロージング直前にて金額が変わるようなこともありました)で、バイヤーにとっては大きな利点になるということです。ただし、その変更のため、以前は、クロージング直前にクロージングドキュメントを得ても、クロージングはできましたが、今後はクロージングドキュメントはクロージングの3日前にバイヤーが受け取ることになりますので、この変更により、クロージングまでの日にちが今までよりも遅れる可能性が大変高くなります事がポイントです。

STEWART TITLEにて、今回の変更に関してのガイドビデオがございますので、下のビデオをご参照ください。



また政府のサイト、CFPB(Consumer Financial Protection Bureau )にて一般公開しているパンフレット(英語)がございますので、よろしければご参照ください。

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by houstonrealtor | 2015-10-08 00:20 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を買う前に気を付ける事   

2015年 09月 24日

今回は、家を買おうと決めた時、気を付けることを何点かまとめてみようと思います。
今は特に住宅ローンの審査が非常に厳しくなってきていますので、その点を中心にお話しをさせて頂きます。

①海外からの送金などが必要な場合は、ローンを組む方は、4か月以上前から送金を済ませておく。
ローン会社からは過去3か月の銀行のステートメントを求められ、$500以上の入金や支出などに関して
でどこがはっきりしていない場合は、細かい質問を受けたり、その出所を証明する必要が出てきます。
つまり、その期間に海外から送金をした場合は、そのお金が、確かに自分の海外の口座から送金されているかの
証明なども提出する必要が出てきます。

②大きな買い物はしない
大きな買い物をすることによって、銀行残高や、クレジットカードなどに大きな額が動くと、
それだけで審査が変わる事があります。大きな買い物(車)などは、家をクロージングするまで待って頂き、
無事に家をクロージングしてからにしてください。

③ローンの審査に必要な書類等を用意しておく
通常は米国で収入を得ている方は、二年分のW2や、INCOME TAX、給与明細、三か月分の銀行口座のステートメントなど
提出を求められますので、それらの書類を早く準備しておく。(必要書類はその都度変わる可能性があるので、
住宅ローン会社に確認ください)

④住宅ローンのだいたいの毎月の支出、その他の支出などを概算しておく
住宅ローンの利率は、実際にローンの申し込みをする時にならないと分かりませんが、その時の平均の利率を元に
毎月の支払や、その他の支出(固定資産税、家の保険、ユーティリティー代、ホームオーナーズアソシエーション代など)を
ざっくりと計算してみましょう。 概算の数字もイメージがつかない場合は、ご自身が雇うリアルターや、住宅ローンの会社などに尋ねると
ざっくりですが、数字を出してくれます。

⑤家の購入の流れをざっくりと理解しておく
家の購入は煩雑で、困惑しがちですが、ざっくりとだけでもつかんでおけば、手続きも安心して行えると思います。
尚、全てをしっかり理解する必要はありません。
安心して家を購入できるために、エージェントがいますので、
ご自身の雇うエージェントに尋ねてください。
その都度何をする必要があるかアドバイスしてくださるはずです。

⑥家にどれくらい住む予定なのか?今後の事も考えてみる
家に長く住むつもりなのか?数年だけのつもりなのか?
お子様が小さい方は、お子様が学校に上がるときには、どうされるのか?
など、考えてみると、より自分たちに有益な物件が見つけられると思います。



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by houstonrealtor | 2015-09-24 12:37 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

日本とアメリカの不動産の違い   

2014年 10月 25日

日本では不動産物件を共有していないので、各不動産会社めぐりをして、その不動産会社しか持っていない物件を探したりすることがあるようですが、アメリカは不動産会社が売りや賃貸に出している物件を、MLS(MULTIPLE LISING SERVICE)というシステムで統一化し、他の不動産会社が出している物件も、見せたり、値段交渉したりすることが可能です。

従って、アメリカではどの不動産会社に連絡をしても皆同じシステムを使って物件を検索するので、どのエージェントに仕事を依頼しても同じ物件しか見つかりません。

またヒューストンでは、HAR.COM(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS)というサイトが、ヒューストンの不動産協会に登録しているエージェントが販売賃貸物件を載せており、一般の方でもエージェントと同じくらいのスピードで新しくマーケットに出た物件を探す事ができるくらい、タイムリーに物件を一般の人にもアップデートしています。

不動産会社は、不動産売買や賃貸が完了しない限り収入にはなりませんし、収入を得るのは、その契約を結んだ不動産会社のみになります。 したがって、アメリカの不動産会社は、専任売買制(Exclusive buyer rep) という制度を取っている不動産会社がほとんどだと思います。 
つまり、一社(もしくは一人の不動産エージェント)に不動産の売買を依頼しなければならない。という事です。この場合、その不動産会社はBUYER REPRESENTATION AGREEMENTという顧客と不動産会社との間の合意書を結びます。 この合意書を結ぶ事によって、顧客は契約期間内は他の不動産会社には浮気をしないという事を誓約し、不動産会社は、契約期間は顧客の要望を第一に、顧客に有益に、ニーズにあった物件の売買賃貸を成立するよう誠心誠意を尽くすという事を誓約します。

そうなると、専任売買の契約をしなければ、複数の不動産会社を同時に使う事は可能か?という話になりますが、これはかなり難しい話になります。 基本的には専任売買を、契約書や合意書なしでも成立することは可能なので、例えばこの合意書を結ばずに、顧客が不動産会社Aに物件の依頼をしてきて調査や内覧などをさせた後に、不動産Bに乗り換えてその物件を購入したとする事が発覚した場合、不動産Aは不動産Bに対してコミッションなどを要求するか、顧客に対してコミッションを要求してくることもあります。実際にそのような事で訴訟問題に上がっているケースもあると耳にします。

それでは、最初の時点でどの不動産会社やエージェントにしていいか、分からないのに、最初から不動産会社やエージェントを決めなければならないのか?という質問に繋がると思いますが、一つの不動産会社に最初から決めつける必要はありません。 
ただし、上記のような不動産会社同士や、顧客へのサービス料やコミッションの請求などのトラブルを防ぐために、複数の不動産会社に連絡をするときには、予め今現在は不動産会社をどこにするか決めている段階であるので、複数の不動産会社にインタビューや問い合わせをしているという事を予め伝える事が大切です。

そうすれば、その不動産会社も、顧客とみなして仕事を進めませんし、プロスペクト(見込み客)とみなして対応をしますので、その後他の不動産会社に決めて仕事を進めても、何のトラブルにもなりません。

私個人は、むしろ、そのように最初から不動産会社に明確に伝えて、複数の不動産エージェントに連絡をし、どのエージェントが自分の要望を叶えてくれそうか、自分とのフィーリングが合うか?など判断することをお勧めします。 
同じ不動産会社に勤めているエージェント同志でも、各エージェントによって仕事のスタイルやスキルは異なりますので、同じ不動産会社内のものであっても、各エージェントにインタビューをしてみるとか、そのような方法で自分に合う不動産エージェントを見つけてください。
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by houstonrealtor | 2014-10-25 11:54 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を買う前にしてはいけないこと10項目   

2013年 09月 16日

REALTOR.COMの記事に家を買う前にしてはならないこと10項目という記事がありました。当たり前のようで思わずやってしまうことが多いことだと思ったので、ブログに載せようと思いました。


1.住宅ローンを申し込む前に仕事を変えないこと。仕事を辞めたり自営業を始めるのであれば、住宅ローンを申し込むのは良い時期ではありません。 銀行側は安定した収入がある(職務暦)などを重要視します。

2. 銀行を変えない。雇用履歴などと同じように、同じ銀行に長くいるということは、銀行側は安定した銀行との関係を保っていると見ることがあるようです。

3. 車をローンで買わない。大きな金額のローンを組むことで、借金と収入の率が変わってしまいます。

4. 家具などをクレジットカードやローンなどで家がクローズするまでは購入しない。

5. クレジットカードの支払いを期日までにきちんとし、使いすぎない。

6. 銀行に大きな金額のデポジット(預金)をしない。銀行は、ダウンペイメント(頭金)などの大きな金額はその銀行に最低でも2ヶ月預金されているかを確認します。これは銀行側は”SEASONING"と呼びます。

7. 住宅ローンの申し込み書に嘘をつかない。

8. 他の方のローンにCO-SIGNERとして署名をしない。自分のローンでなくても、他の方のローンにCO-SIGNERとしてサインするだけで、いくらご自身が借金を支払うわけでなくても、ご自身の借金と収入の率(debt-to-income ratio)が変わります。これは良く信用履歴のないお子様などが車などを購入するなどで、親がCO-SIGNERとしてサインをするなどの例があります。

9. 新しいクレジットカードを申し込まない。

10. できる限り節約をする。家のクロージングの時にある程度のまとまった金額が必要です。(クロージングコスト) 
Diana Lundin wrote this article.

www.realtor.com は英語のサイトですが、家を買う方たちのためのいろいろな情報が記事に載ってます。是非ご参照ください。
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by houstonrealtor | 2013-09-16 01:28 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を購入する前に考える事~その1賃貸VS購入   

2012年 10月 19日

家を購入する...というのはアメリカでもアメリカンドリームの一つとなっています。
ただし、日本と異なり、マイホームは一生ものという考えは非常に少なく、アメリカでは平均して7年ほどで家を売買しています。 購入や売却が日本と比べて安易な事もあり、生活体制によって住む家を変える方が多くいます。(独身→結婚→子供→子どもの巣立ちなど)

...か、と言って家を購入するというのは大きな買い物であり、責任もあります。
家を購入するか、賃貸にするか...と迷っている方は、購入VS賃貸でどちらが自分の今の生活体制にあっているか?考える事も大切かと思います。

ここで私なりに両者の利点と難点を上げてみました。これは私個人の勝手な意見ですので、参考までにご覧ください。
①購入する場合の利点
自分の家がもてる
資産になる(将来値が上がれば売却時に利益につながり、売却しなければ子供にも資産の一部として残せる)
家賃と違って払い捨てにならない(自分の家のローンに返済される)
好きなようにリモデルできる
賃貸と異なり、翌年の家賃の値上がりなどを心配することはない
税金対策の一部になる(固定資産税、住宅ローンの利子などを税金申告であげられる:2014年現在)
近所の方たちとより深い関係を持てる(ホームオーナーズの集まりや、イベントなど、地域によって異なる)
万が一引っ越す時も、賃貸にして収入を得る事が可能

②購入する場合の難点(賃貸と比べて)
修理などは自分の費用と責任で行う
固定資産税(PROPERTY TAX)を支払う義務が家の持ち主のみあり、その率は将来上がる可能性がある。
気に入らなかったといってすぐに賃貸のように引っ越しをすることはできない
家の維持費がかかる(エアコン、屋根、庭の手入れなど)

③賃貸の利点(持ち家と比べて)
修理の心配はない(アパートであれば賃貸に含まれており、個人物件の賃貸であれば一定の金額以上は大家が修理することが多い)
アパートの場合は、全て敷地内にある管理オフィスに依頼をすれば対応してくれる便利さがある。
アパートであれば、荷物なども代わりに預かってくれる。
気に入らなかった場合も契約が切れれば引っ越しができる
固定資産税などの税金を考える必要がない

④賃貸の難点
更新の際の値上がり
大家やアパートの管理会社の質が入ってみないと分からない
好きなように改造、改築などできない、ペンキなどの塗り替えもできない
アパートであれば狭いうえに、上下の住民が騒がしい可能性もあり

これらの条件などを考えながら、更に毎月のローン額と、賃貸額とでどちらがご自身の生活体制にあっているか?などを考える事も大切だと思います。 
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by houstonrealtor | 2012-10-19 01:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)