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カテゴリ:ヒューストン家の買い方( 29 )   

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家を買いたいな、さて何からはじめたらよい?   

2018年 12月 22日

家を買いたいなぁと思いながら、何から始めてよいのか分からないという方が多くいらっしゃると思います。幾つか何からはじめたら良いかのポイントをご紹介させて頂きます。

①予算…自分がどれくらいの金額を毎月払えるか?どの価格帯の家なら購入できるか?
まず家を買いたいなぁと漠然に思っても、幾らの価格帯の家の住宅ローンが借りれるのか?など漠然な疑問が出てくると思います。その場合は、まず住宅ローンの業者に問い合わせをして、PRE-APPROVAL(仮許可)というものを貰ってください。クレジットヒストリーなどは検索しませんが、年収やクレジットスコア(こちらはCREDIT KARMAなどのサイトで無料で自分で引き出せます)などから大体どれくらいの価格帯の物件を購入できるでしょうというアドバイスを貰えると思います。
尚、住宅ローン会社などをどこに問い合わせしていいか分からない場合は、お気軽に私までお問合せください。(勿論、その住宅ローン会社でローンを組む義務も、私を介して不動産を購入する義務なども一切ございません。)

住宅ローン会社からローン額と、だいたいの毎月のローン額なども教えてもらえます。同時にクロージング(家の売買の際)に幾らほど現金を持参すべきか?という数字も教えてくれますので、概算のイメージがつきます。家の購入は、家のローンの他に、家の保険や固定資産税などもかかってきますので、その支払い分も頭に入れる必要がありますので、住宅ローン会社が許可した額いっぱいに家を買うというのは少々リスクがあるかもしれません。ご自身が毎月支払える価格帯を、購入前に考えてみてください。(住宅ローン会社に、毎月これくらいの額ならば問題なく出せるという額を伝える事で、幾らの家が買えるというシュミレーションもしてくれます)または、このサイトのように自分でシュミレーションをすることも可能です。

②エリア
どのエリアで家を購入するか?というのは大きなポイントになります。不動産エージェントに家の内見をお願いするまでに、決める必要はありませんが、ターゲットを決めておくと、より早く自分の探している家が見つけられます。 エリアがまだ分からないという場合は、幾つかのポイントに絞ってみると良いかと思います。
また、気に入ったエリアがあれば、そのエリアを朝昼夜、週末など異なった時間帯で運転してみる。それだけでも、エリアの様子や住民の様子、渋滞のようすなども分かります。
a) 勤務地までどれくらいの距離か(勤務地に近い方が良いか?勤務地まで毎日どれくらいの時間なら通えるか)
b) 学区(お子様などがいれば、学区は重要です)
c) 都心部が良いか?郊外が良いか?

③ダウンペイメントを貯める
今は、ダウンペイメントが0%や5%など低い価格で住宅ローンを組むこともできますが、その場合は、PMIというモ―ゲッジ保険を別途購入する必要があります。その保険料はローン額の0.5-1%にあたるものなどで長い目で見ると高額になります。このPMIを入れない場合は、20%のダウンペイメントを支払う必要があります。(ローン残高が家のローンの20%に達した場合は、PMIをキャンセルする事が出来ますが、自己申請なので、黙っていて勝手に取られるものではないので注意です。その時期が来たら、ご自身のローン会社にその時点でPMIを外すには幾ら余分に払ったら良いか?PMIを外せるかなど問い合わせしてみることをお勧めします)
もし、20%のダウンペイメントを支払う預金がない場合は、5%などのダウンペイメントでPMIを付けても良いと思います。その代わり、毎月の支払のPRINCIPAL(ローン額から利息を引いたローンの残高)を例えば$100ほど余分に払うだけで、ローン残高を減らす事ができます。これをAMORTIZATION SHCEDULEといいます。参考までにこのサイト に情報を入れてSHCEDULEを押すと毎月の支払と、幾らが利息に充てられて残高が残るかが分かります。このサイトを見てもわかる通り、最初の5年ほどは利息ばかりを支払ってローン残高が減らないのが分かると思います。

④どのような家を求めているかを考える
家族がいる場合、それぞれが理想とする家のイメージが異なると思います。古い家を自分たちでリノベするのが理想か?リノベなどは面倒なので築浅物件が良いのか?
キッチンはオープンなものが良いのか?庭がどれくらい広いほうがよいか?など色々なイメージや理想があると思います。自分の理想にマッチした家を自分の価格帯とエリアで見つけるというのはほぼ無謀な技だとは思いますが、自分が絶対に譲れないものは何か?まず家の購入前に考えるのは効率よく家を購入する大切なポイントです。家族がいる場合は、皆で自分が求めているものベスト10などを書いてもらい、お互いに発表し合い、その中で絶対に皆で譲れないナンバー5を決めて準備を出してみる。単身の場合も、自分が求めているベスト10の中から、絶対に譲れない上位5位を決めてみる。そのようなシュミレーションやブレインストームをすることで、より自分が求めているものが分かってきます。

⑤オープンハウスに行ってみる
エリアが決まっていなくても、どんな家が良いか?などイメージが沸かなくても、オープンハウスなどに行ってみると、少しずつ自分がいいなと思っているものが分かってくると思います。オープンハウスは、誰でも入れますので気軽に家の見学ができます。

⑥住宅ローン会社を探す
住宅ローン会社に連絡をして、その利率などを調べると共に、その会社が提供している特別なプログラムなどがあるか(FIRST HOME BUYERのプログラムなどがあるか?ダウンペイメントアシスタントのプログラムなどがあるか?)など確認すると共に、その方が営業時間外でも緊急な時は対応してくれるか?携帯電話などを教えてくれるか?対応は丁寧か?親切か?なども含めて当たってみると良いと思います。家の購入は、実は住宅ローン会社がどれだけスムーズに手続きを進めてくれるか?にかかっているので、かなり重要なポイントです。

⑦家の維持にはどれだけの費用がかかるか?計算する
家のローン以外には、維持費(修理やメインテナンス)、光熱費、保険、ホームオーナーズ年会費(地域の組合費)固定資産税などの出費がかさみます。固定資産税などは毎年の家の評価格に併せて決められるため、評価格が上がれば税金は上がります。それも踏まえて、きちんと支払う力があるか?万が一大きな修理(エアコンの故障など)があった場合に支払い能力があるか?など自分たちの生活状況を見直して、計画する必要があります。

⑧なぜ家の購入をしたいか?を考える
家の賃貸は家賃をどぶに捨てるものだという方もいますが、人によっては賃貸の方が向いているケースもあると思います。賃貸の場合は、固定資産税などの税金を支払う必要はありませんし、修理もアパートや大家が行ってくれるところが殆どですから、楽です。難点といえば、大家側の規制に従う事、家賃は更新には値上がる可能性がある、自分の自由にリフォームができないなど難点もありますが、例えば家の修理などを自分で行うのが面倒な方、家のリフォームやリモデルなどに興味がない方、家を数年ごとに住み替えたい(引っ越し好き)の方などは、賃貸向きだと思います。逆に家を購入すると、修理やらいろいろと細々出費は出てきますが、自分の手塩をかけた子供の用に愛着がわいてくるのも確かですし、長く住む傾向にあるので、隣近所とも親しく成ったりする事が多いです。

最後に、アメリカでは家の購入は一生に一回という感覚ではありません。平均で7年に一度家を買い替えるという累計が出ており、アメリカでは生活パターンなどの変化により家を買い替える住み替える傾向にあります。 なので、家探しをするにも、これが最後の家と決めつけると、なかなか理想に巡り合えませんが、今後も買い替える事ができると考えると、ある程度的が絞れてくるのでは?と思います。




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by houstonrealtor | 2018-12-22 07:44 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

初めて家を買う人がおかす25のミス   

2018年 12月 19日

MOTLEY FOOLというアメリカのファイナンスや株などの情報が掲載されているサイトに興味深い記事がありましたので、ご紹介します。

25 Mistake Made by First Time Home buyers
初めて家を買う方たちがおかす25のミス
(記事の本文は上のリンクをクリックしてください)

家の購入は大きな出費にもなりますが、やはりマイホームを持つというのはうれしいものです。賃貸でない、自分の家は、修理やら出費やらが出ても、自分の好きな色やデザインでリフォームできたり、愛着がわくものです。ただし、その前に色々準備と心構えは必要です。
この記事の項目から、私なりに重要なポイントだと思ったところをかいつまんで、そのアイテムの下に私個人の見解を追加してご案内させて頂きます。

1.自分の将来のプランが分かっていないのに家を買う
よく家の賃貸はお金を水に流すものだと言われ、その為家を購入するケースがありますが、将来の事を見据えて購入しないと、逆に家を持つことが負担になる可能性があります。アメリカは平均7年ごとに家を買い替えていると言われていますが、購入してから3年から5年くらいの将来の設計を考えて買う事が大切です。例えばお子様が生まれた場合、お子様を通わせる学校や環境などを考える、もしくはお子様が大学などで巣立つ場合は、大きな家にご夫婦のみで住む必要があるのか?などです。
勿論、計画外に、その間に仕事の転勤や家族構成が変わったりすることもあると思いますが、少なくとも3年から5年は住む事を考えて家探しを計画することが大切です。

2. 家を購入する家計の準備ができていないのに購入する
住宅ローンの利率が上がっている今日この頃ですが、今後も上がる可能性は大変高く、それで慌てて購入しようと思う方もいると思います。ただし、住宅ローンの許可が下りたとしても、家を持つという事はそれ以上の責任があり、マーフィーの法則ではないですが、購入後にポロポロ修理箇所が出てくるもので、予想外の修理や出費が出てきます。(エアコンが壊れる、屋根が壊れる、その他の修理など)そのような万が一の出費が必要な際に出せる預金はあるか?そのような資金も確認したうえで、購入を検討すると良いでしょう。

3.住宅ローンの仮許可がないのに家を探し始める
不動産エージェントを介して家を購入する場合、この住宅ローンの仮許可がないと、家を案内してくれないケースが殆どです。(不動産エージェントも、その顧客が本当に家を購入できる準備ができているのか?それとも、たんなる冷やかしなのか?を確認したいため)尚、住宅ローンの仮許可は、必要書類(確定申告書、W2 などの収入証明、銀行の残高など)を提出すればすぐに出してもらえるところが多いですし、無料で出してくれます。また、その住宅ローン会社でローンを組む義務はありません。もし、住宅ローン会社に仮許可などを得るにはまだ早すぎると思われる場合は、オープンハウスという週末などに家を一般開放しているところもあるので、そのようなところを各自で訪問しながらイメージを膨らませると良いかもしれません。

4. 住宅ローンの許可価格の家を探す
住宅ローンの許可の価格に沿って家を購入する必要はありません。2に述べたように、家の保持には出費も維持費もかかります。それを踏まえて、予算を考える必要があります。例えば維持費では、光熱費は勿論、ホームオーナーズアソシエーション代(地域の組合のようなもの)、固定資産税(こちらは通常住宅ローン会社が毎月のローンに含めて計算してくれます。エスクローと言います)家の保険(こちらもローンに追加して住宅ローン会社が計算してくれます)、万が一の際の修理代など。

5.住宅ローン会社を探し回らない
住宅ローン会社も沢山あり、利率以外にも、サービス内容なども異なります。利率が他社と比べて低い場合、ポイントなどを求められていないか?(ポイントというのは、利率を下げるために、クロージングの家の購入の際に予めローン会社に追加で支払う費用)など比較する必要もあります。尚、余談んですが、大手の銀行だからといって住宅ローンが良いという訳ではありません。こちらは別の記事でも説明をしていますので、ご参照ください。

6.自分のクレジットを確認しないで住宅ローンを申し込む
クレジットヒストリーやスコアで、例えばIDENTITY THEFT(身元情報盗難)の被害にあっていた場合やクレジットカードの支払いが少し延滞した場合など、スコアに影響します。その場合は、住宅ローンを申し込む前に、クレジットカード会社などに連絡をして、そのネガティブな情報を削除してもらう事が大切です。クレジットヒストリーやスコアは年に一度は無料で取得できるという法律がありますし、各クレジットカードや銀行でもクレジットスコアを毎月見れるようなシステムになってきています。
無料のサイトは、credit karma , free credit report などです。

7.低いダウンペイメントやゼロダウンペイメントで住宅ローンを組む
最近では最低5%のダウンペイメントで住宅ローンを組む事もできますし、ゼロダウンペイメントというプログラムも出てきました。購入時は出費が減るので良いのですが、その場合、コンベンショナルのローンの場合(一般の銀行などで出すローン)は、PMI(PRIVATE MORTGAGE INSURANCE)という保険を別途購入する必要が出てきます。こちらは家のローンが20%以下になれば取り外しができますが、その金額に達した場合には自らローン会社に申請しないと取り外してくれないので要注意です。通常この保険料は0.5-1%のローン額になりますので、それを避けるためには、最低20%のダウンペイメントを用意できるのが理想的です。ただし、最初のダウンペイメントを低くした場合も、毎月のローンでPRINCIPAL(ローン額の利息を除いたローン残高)に追加で支払いをすることができれば、毎月のローン額は通常よりも早めに支払いが進みます。毎月$100でも違いが出てきますので、そのような方法で、早めにPMIを取り除く事は可能です。(これらのローン関係は、住宅ローンのローンオフィサーなどに詳細を尋ねてください)

8.クロージングコストを理解していない
家の購入の際(クロージング)に持ってくる現金がいくらになるか?を理解しないで購入する。これは最も危険な事です。住宅ローンのダウンペイメントの他にも、ホームオーナーアソシエーション代や、家の保険(一年間先払い)そして固定資産税、住宅ローンの利息の先払い、クロージングをするタイトル会社の手数料などがかかってきます。 これらの支出も、住宅ローン会社などで仮許可などを依頼する場合に、概算で計算してくれますので(無料)お問合せをして予算を組むことをお勧めします。

9.ホームインスペクションをしない
これは、不動産エージェントを介して家を購入している場合は、必ずホームインスペクションは勧められますので、ないと思うのですが、このインスペクション代はBUYER購入者が出費するもので、金額は$450-500ほどかかります。その金額を出費したくないばかりに、インスペクションをしないで家を購入するというのは非常に危険です見た目以外にも、欠陥があるケースが多いので、インスペクションは必ず行って、その結果出てきた欠陥項目は不動産エージェントを介して、売主のエージェントと交渉をしていく必要があります。

10.家の購入前に大きな買い物をする
家の購入前には、大きな買い物(車のローン、家具をそろえる、家電をそろえる)などを控え、新しくクレジットカードを申し込むような事も避けてください。これらはすべてクレジットスコアに影響し、住宅ローン会社でも収入と支出の割合が上がるため、リスクをみなし、許可がされないケースが出てきます。
クレジットカードも、限度額いっぱいに使う事で、スコアが下がりますので、家の購入前は、常に限度額の50%以下(できれば20%-30%など)にとどめておいた方が良いかもしれません。

<おまけ>
11.間違った不動産エージェントを雇う
自らエージェントをしているので、ドキッとくる項目ですが、大切な項目ですので、おまけで追加させてもらいます。大手の有名エージェントを使う事が必ずしも、自分に合っているとは限りませんし、小さい不動産エージェントが全て自分のために動いてくれる、自分に合っているとも限りません。大手企業ですと信用できると思いがちですが、大手の有名エージェントですと、たいてい彼らのアシスタントなどが対応するので、その有名エージェントが実際に対応する事はありません。従って、そのアシスタントなどの対応や知識の深さなども含めて検討する必要があります。また、過去の顧客のレビューや過去の不動産経験を聞きながら、一番大切なのは、そのエージェントが自分のニーズを理解して、自分のために働いてくれる意思があるのか?そういった事もエージェント達に連絡をしながら、判断する必要があると思います。エージェント達の情報は、HAR.COMなどで日本語が話せるエージェントの欄がありますので、日本語を求めている方であれば、そちらから、インタビューをして、その対応の良さや知識などを聞きながら、判断すると良いと思います。(尚、このHARは、日本語が話せない書けない方も日本語が話せると掲載している方が多いので要注意です)
自分のニーズに合い、安心して任せられるエージェントが見つけられれば、この煩雑でストレスにもなりがちな、家の購入もスムーズにできるはずです。

最後に、家の購入の仕方の流れを説明した記事をこちらにまとめていますので、宜しければご覧ください。

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by houstonrealtor | 2018-12-19 01:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの家の買い方リンク   

2016年 11月 11日

ヒューストンの家の買い方の流れを簡単に説明していますが、その他ヒューストン観光情報なども随時追加したり、ヒューストンの不動産状況などもアップデートしたり(不定期)していますので、
ヒューストンの家の買い方を知りたい方は、こちらのリンクからどうぞ。

またお問い合わせ、ご質問などに関してはaskeriko@gmail.com より日本語でお問い合わせください。

尚、このブログに記載している不動産の売買の説明は、ごく一般的な流れであり、実際に家を購入される場合は、必ずご自身の雇うリアルターの方から説明を受けて、従ってください。
ケースバイケースで手順や内容が異なりますので、ご了承くださいませ。
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by houstonrealtor | 2016-11-11 13:12 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の買い方の流れ~まとめてみました   

2016年 08月 01日

家の購入前の手順をおおまかにまとめました。
各手順の詳細は、私のブログの家の買い方リンクからご参照ください。

1.家を買う前に
a.ローンを組む方は、銀行にローンの仮許可(Pre-approval)をもらう。
b.現金購入の方は、その購入資金があるという証明(Proof of Funds、銀行の残高証明など)を用意する。
c.希望のエリアなどを絞る(www.har.com (Houston Association Of Realtors) などのサイトを参考に)
d.リアルターを決める(家を内覧させてもらう際に、他の複数のリアルターを使う事はできません。必ず家を内覧する前に雇うリアルターを決める事、合意書などの契約をすることが大切です。 尚、雇ったリアルターを変えたい場合などは、そのリアルターと話をして、リアルターとの契約を解除してください)

2.家を探す
a.リアルターに家の条件(予算、ベットルーム数、エリアなど)を伝えれば、リアルターのシステムに条件を入れて、その条件にあった物件が出てきた時に自動的にメールされるシステムがございます。また、ご自身でも har.com などで検索して気に入った物件が見つかったら、リアルターに伝えて内覧をお願いする。

3.家が見つかったらオファーを出す
a.リアルターがオファーの金額などをそのエリアのマーケット状況から提案をしますが、最終的にご本人がオファー価格などを決めます。リアルターが契約書などを作成するので、サインをする。その際に、提示価格の1%分のEarnest Money そして、Option fee ( 通常$200-300)のチェックを用意し、Earnest Money はタイトル会社宛に、Option fee はSELLERに払う。

Option Feeとは? 契約が締結した後でも、OPTION FEEという金額を払う事によって、再度検討する期間を買い求める事ができます。契約が締結した後、通常7-10日ほどで、その期間にinspection などをしたりして、家の中に大きな欠陥がないかなどを調べます。この期間であれば、どのような理由でも契約を白紙に戻す事ができます。その際にはOption FEEは戻ってきませんが、EARNEST MONEYは戻ってきます。尚、このまま契約を続行する場合は、OPTION FEEは契約書にCLOSINGに返金されるというところにチェックを入れていればCLOSINGの際に返金されます。

Earnest Money とは? 契約が締結した後に、Seller側にこの契約のオファーが真剣なものであるという手付金のようなものです。CLOSINGの際に、この金額は返金されますが、OPTION期間後に何かの理由(ローンが通らないなど)で家をクロージングできなくなった場合は、このEarnest MONEYをSELLERに支払う事になります。

4.オファーが受け入れられたら(オプション期間)
a.Inspector (家の点検をする人)を雇い、家の点検をしてもらう。その時にエアコンの点検、シロアリの点検をする方も同時に雇って点検してもらうと良い
b.Inspector の結果が出たら、修理箇所などを見直し、Seller と修理代金などを再度交渉する。
c.ローンを組む方は、銀行に連絡をし、アプリケーションなどの手続きを行い、CREDIT APPROVALを貰う。またINSPECTIONの結果に問題がなければ、銀行にAPPRAISAL(査定)の依頼をする。銀行側にAPPRAISALの金額を別途支払う必要があります。

5.Title Commitment
契約が締結したら、タイトル会社がその家に対して担保にして借入がないか、などの調査をします。調査の結果(TITLE COMMITMENT)をタイトル会社が発行します。

6.ローンの許可
a.Appraisal (査定)の結果がオファー価格より上の金額であれば、ローンは問題ないのですが、金額が下回る場合は、以下の4選択ができます。
i.Buyer 側がクロージング代として査定価格オファー価格の差額分の現金をもって来る
ii.Seller 側と交渉し、半々にする。(オファー価格を減らし、BUYER側もクロージング代を多くもってくる)
iii.オファー価格減らす(APPAISAL価格と同額にする)
iv.契約を白紙にする。(3rd party financial term の間に行う)

***3rd party financial addendum time 銀行からローンを組む場合は、契約が締結してから更に一定期間(通常21日ほど)にappraisal を終わらせて、銀行からのローン許可を得る必要があります。この期間中であれば、ローンが通らなかった場合でも、契約を白紙にすることができ、EARNEST MONEYは戻ってきます。

7.クロージング前
a.WALK THROUGH クロージング前に家の中の状態が綺麗になっているか(SELLERは完全に引っ越しをしているか、家の中は清掃されているか?修理すると合意したものをきちんと修理しているか?などの点検)
b.電気、ガス、水道、ごみ収集などの申し込み
c.家の保険の加入
d.タイトル会社からHUD-1(クロージングステートメント)が届きます。その用紙にクロージングにもって来る金額が記載されています。


8.クロージング
a.タイトル会社で行います。
b.クロージング代(銀行からCASHIER’S CHECKで用意します)
c.結婚されている方は夫婦そろって来る必要があります。
d.必ずGOVERNMENT ISSUED ID(米国の運転免許証)を持参してください。
e.銀行のローンを組んでいる方は、書類にサインをして、銀行からのローン金額がタイトル会社に支払われたら、鍵がもらえます。 現金支払いの方は、売買の書類にサインをした後鍵がもらえます。
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by houstonrealtor | 2016-08-01 00:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの家の売買に必要な不動産用語   

2015年 11月 05日

ヒューストンでの不動産投資に関して、本日は不動産用語に関してです。
これは不動産投資とは関係なく、不動産を購入する際にも耳にする言葉ですので、不動産を購入したい方は必ず理解していただく必要があります。
もちろん、不動産仲介業(不動産会社、リアルター、不動産エージェント)などにお分かりにならない用語はお尋ねください。

REALESTATEABE.COMでは英語で不動産用語に関して説明をしていますが、一般の不動産業でないアメリカ人でも、知らない用語が沢山あり、
これを全て理解する必要は全くありません。
ただし、いくつか基本の用語は覚えておいた方が良いでしょう。
今回は、その中でいくつか基本の用語を紹介します。

REALTOR®
不動産仲介者の代理人(エージェント)の事。ただし、全ての不動産仲介業の者をリアルターとは呼べません。NAR(NATIONAL ASSOCIAITON OF REALTORS)全米不動産協会に登録している者のみが、このリアルターという名称を付けることができます。尚、NARに登録しているエージェントは、CODE OF ETHICSという非常に厳しい道徳に関しての規律を守る義務があります。尚、どの業界よりも、不動産業界のCODE OF ETHICSが水準が高いと言われています。

BROKER
不動産仲介業者。

APPRAISAL
不動産鑑定士、不動産査定の事。こちらもテキサス州でのライセンスが必要。

OFFER
バイヤー側からセラー(SELLER)側に提示価格と契約条件を出す事

INSPECTOR
不動産検査士。家の中の点検をする人。バイヤーがオファーを出し、セラーがその契約を受け入れた後に、バイヤーが家の中の点検をする際に必要な方。テキサス州のライセンスを持っている方が必要。

CLOSING
家の所有権の譲渡がされる日。

ESCORW ACCOUNT
バイヤー、セラーとは直接関係ない第三者が、金額を保管する事。銀行やタイトル会社などがこのようなアカウントを管理している。

TITLE COMPANY
タイトル保険を出す会社。通常TITLE会社にてクロージングを行い、家の売買の書類(名義変更)なども代行して市の役所に届けてくれる。
タイトル会社がEARNEST MONEYなどをESCROWアカウントに保管する。

TITLE INSURANCE
タイトル会社が出す保険。家を所有するという事は、その家(土地)に対してすべての責任も譲渡されます。つまり、過去にその土地を担保に借り入れなどをしていた場合、新しい家主がその責任を問われる可能性があります。タイトル会社はそのような問題が起こった際に保証する保険です。詳細はタイトル会社にお尋ねください。
詳しい説明は英語ですが、こちらを。

TITLE SEARCH
タイトル会社がタイトル保険を発行する前に、今現在および過去の土地(家)の所有者がこの土地を担保に借り入れなどしていないかなどを調査します。この調査がクリアになった場合、タイトル会社が、タイトル保険を発行するという約束を記載したTITLE COMMITMENTというものが発行されます。

EARNEST MONEY
手付金。不動産のオファーを出した際に、この不動産契約は真剣であるという意思表示。テキサス州ではオファー価格の1%が一般的だが、金額的には決まっていない。
この金額はタイトル会社にてクロージングまで保管されます。

OPTION PERIOD
こちらはオファーがSELLERから受けられて、契約が成立した後、数日間(通常7-10日)オプションという期間を購入する金額・SELLERに対して支払われる。

OPTION PERIOD
OPTION FEEを支払って、SELLERから得られるオプションの期間。この期間は、どのような理由でもバイヤー側は契約を白紙にすることができます。この期間にバイヤーは家の点検などを行い、大きな修理や欠陥などがないか調べることができます。このオプション期間に、契約を白紙にする場合は、このOPTION FEEは戻ってきません。

WALK THROUGH
クロージングの前に、家を再度見て回り、契約通りの内容で、家が保管されているか、などバイヤーが点検する。通常クロージングの直前か前日に行う。

MORTGAGE
住宅ローンの事。

LOAN OFFICER/MORTGAGE OFFICER
住宅ローンを提供する担当者の事。

COMMISSION
不動産仲介手数料



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by houstonrealtor | 2015-11-05 01:13 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

アメリカ全国にて、クロージング方法が変わりました(2015年10/3日付け)   

2015年 10月 08日

2015年10月3日より、アメリカ全国において、クロージング方法が変わりました。(詳細はこちらを)
その変更により、住宅ローンを使って家をクロージングする方たちは、少しクロージングが異なります(投資物件、現金購入、商業物件は以前と変わりません)

詳細は、少し煩雑になりますので上記の詳細をご参照いただくことで、省略しますが、以前と大きく異なる点は、以前はタイトル会社がクロージングステートメントを作成していましたが、今後はモ―ゲッジ会社(別称:レンダー、住宅ローン会社)が作成すること、住宅ローンの申し込みをした後、3日以内に、レンダーがローンの見積もりをバイヤーに送る必要があること、クロージングの3日前にクロージングステートメントをバイヤーに提出する必要があること、などです。 
従い、今までよりも、さらにモ―ゲッジ会社(住宅ローン)が、家のクロージングが期間内にできるか否かの重要なキーになりますので、モ―ゲッジオフィサーなどが、どれだけ協力的に対応してくれるか、にかかってくると思います。

以前のメールからも、信頼できる、責任をもって対応してくれる住宅ローンのオフィサーを探すことがとても重要であることをお話ししたかと思いますが、住宅ローン会社を探すにあたり、モ―ゲッジ%を比較するだけではなく、そのローンオフィサー担当者が、どれだけこの新しいルールを理解しているか、どれだけ顧客を第一に働いてくれるか?などを見極める必要があります。
このように責任をもってくれるモ―ゲッジオフィサーでしたら、自分の携帯番号なども教えてくれますし、お休みなどを取る場合は、代わりの担当者を教えてくれます。緊急の際には休みの日や仕事後などにも連絡を取ってくれます。周りの家を購入された友人や知人などに紹介できるレンダーなどを教えてもらうか、ご自身が雇う不動産エージェントなどに信頼できるレンダーなどを紹介してもらい、各自に直接連絡をしてみてください。

また、この変更を理解して適切なトレーニングなどを受けている
不動産エージェントやリアルター(NATIONAL ASSOCIATIONS OF REALTORSに登録している者たちのみが呼べる名称です)を探すことも、スムーズに家の売買ができるポイントになると思います。頼りになるレンダー、リアルターがいれば、この新しいクロージング方法の改定に関しても全く心配する必要はありません。

バイヤーの方に理解していただきたい重要なポイントとしては、今回の新しい変更は、より消費者を守るための法律でありますので、家を購入する側にとっては、より明確に自分が借りる金額、クロージングに支払う金額などが事前にわかること(以前はクロージング直前にて金額が変わるようなこともありました)で、バイヤーにとっては大きな利点になるということです。ただし、その変更のため、以前は、クロージング直前にクロージングドキュメントを得ても、クロージングはできましたが、今後はクロージングドキュメントはクロージングの3日前にバイヤーが受け取ることになりますので、この変更により、クロージングまでの日にちが今までよりも遅れる可能性が大変高くなります事がポイントです。

STEWART TITLEにて、今回の変更に関してのガイドビデオがございますので、下のビデオをご参照ください。



また政府のサイト、CFPB(Consumer Financial Protection Bureau )にて一般公開しているパンフレット(英語)がございますので、よろしければご参照ください。

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by houstonrealtor | 2015-10-08 00:20 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を買う前に気を付ける事   

2015年 09月 24日

今回は、家を買おうと決めた時、気を付けることを何点かまとめてみようと思います。
今は特に住宅ローンの審査が非常に厳しくなってきていますので、その点を中心にお話しをさせて頂きます。

①海外からの送金などが必要な場合は、ローンを組む方は、4か月以上前から送金を済ませておく。
ローン会社からは過去3か月の銀行のステートメントを求められ、$500以上の入金や支出などに関して
でどこがはっきりしていない場合は、細かい質問を受けたり、その出所を証明する必要が出てきます。
つまり、その期間に海外から送金をした場合は、そのお金が、確かに自分の海外の口座から送金されているかの
証明なども提出する必要が出てきます。

②大きな買い物はしない
大きな買い物をすることによって、銀行残高や、クレジットカードなどに大きな額が動くと、
それだけで審査が変わる事があります。大きな買い物(車)などは、家をクロージングするまで待って頂き、
無事に家をクロージングしてからにしてください。

③ローンの審査に必要な書類等を用意しておく
通常は米国で収入を得ている方は、二年分のW2や、INCOME TAX、給与明細、三か月分の銀行口座のステートメントなど
提出を求められますので、それらの書類を早く準備しておく。(必要書類はその都度変わる可能性があるので、
住宅ローン会社に確認ください)

④住宅ローンのだいたいの毎月の支出、その他の支出などを概算しておく
住宅ローンの利率は、実際にローンの申し込みをする時にならないと分かりませんが、その時の平均の利率を元に
毎月の支払や、その他の支出(固定資産税、家の保険、ユーティリティー代、ホームオーナーズアソシエーション代など)を
ざっくりと計算してみましょう。 概算の数字もイメージがつかない場合は、ご自身が雇うリアルターや、住宅ローンの会社などに尋ねると
ざっくりですが、数字を出してくれます。

⑤家の購入の流れをざっくりと理解しておく
家の購入は煩雑で、困惑しがちですが、ざっくりとだけでもつかんでおけば、手続きも安心して行えると思います。
尚、全てをしっかり理解する必要はありません。
安心して家を購入できるために、エージェントがいますので、
ご自身の雇うエージェントに尋ねてください。
その都度何をする必要があるかアドバイスしてくださるはずです。

⑥家にどれくらい住む予定なのか?今後の事も考えてみる
家に長く住むつもりなのか?数年だけのつもりなのか?
お子様が小さい方は、お子様が学校に上がるときには、どうされるのか?
など、考えてみると、より自分たちに有益な物件が見つけられると思います。



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by houstonrealtor | 2015-09-24 12:37 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

日本とアメリカの不動産の違い   

2014年 10月 25日

日本では不動産物件を共有していないので、各不動産会社めぐりをして、その不動産会社しか持っていない物件を探したりすることがあるようですが、アメリカは不動産会社が売りや賃貸に出している物件を、MLS(MULTIPLE LISING SERVICE)というシステムで統一化し、他の不動産会社が出している物件も、見せたり、値段交渉したりすることが可能です。

従って、アメリカではどの不動産会社に連絡をしても皆同じシステムを使って物件を検索するので、どのエージェントに仕事を依頼しても同じ物件しか見つかりません。

またヒューストンでは、HAR.COM(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS)というサイトが、ヒューストンの不動産協会に登録しているエージェントが販売賃貸物件を載せており、一般の方でもエージェントと同じくらいのスピードで新しくマーケットに出た物件を探す事ができるくらい、タイムリーに物件を一般の人にもアップデートしています。

不動産会社は、不動産売買や賃貸が完了しない限り収入にはなりませんし、収入を得るのは、その契約を結んだ不動産会社のみになります。 したがって、アメリカの不動産会社は、専任売買制(Exclusive buyer rep) という制度を取っている不動産会社がほとんどだと思います。 
つまり、一社(もしくは一人の不動産エージェント)に不動産の売買を依頼しなければならない。という事です。この場合、その不動産会社はBUYER REPRESENTATION AGREEMENTという顧客と不動産会社との間の合意書を結びます。 この合意書を結ぶ事によって、顧客は契約期間内は他の不動産会社には浮気をしないという事を誓約し、不動産会社は、契約期間は顧客の要望を第一に、顧客に有益に、ニーズにあった物件の売買賃貸を成立するよう誠心誠意を尽くすという事を誓約します。

そうなると、専任売買の契約をしなければ、複数の不動産会社を同時に使う事は可能か?という話になりますが、これはかなり難しい話になります。 基本的には専任売買を、契約書や合意書なしでも成立することは可能なので、例えばこの合意書を結ばずに、顧客が不動産会社Aに物件の依頼をしてきて調査や内覧などをさせた後に、不動産Bに乗り換えてその物件を購入したとする事が発覚した場合、不動産Aは不動産Bに対してコミッションなどを要求するか、顧客に対してコミッションを要求してくることもあります。実際にそのような事で訴訟問題に上がっているケースもあると耳にします。

それでは、最初の時点でどの不動産会社やエージェントにしていいか、分からないのに、最初から不動産会社やエージェントを決めなければならないのか?という質問に繋がると思いますが、一つの不動産会社に最初から決めつける必要はありません。 
ただし、上記のような不動産会社同士や、顧客へのサービス料やコミッションの請求などのトラブルを防ぐために、複数の不動産会社に連絡をするときには、予め今現在は不動産会社をどこにするか決めている段階であるので、複数の不動産会社にインタビューや問い合わせをしているという事を予め伝える事が大切です。

そうすれば、その不動産会社も、顧客とみなして仕事を進めませんし、プロスペクト(見込み客)とみなして対応をしますので、その後他の不動産会社に決めて仕事を進めても、何のトラブルにもなりません。

私個人は、むしろ、そのように最初から不動産会社に明確に伝えて、複数の不動産エージェントに連絡をし、どのエージェントが自分の要望を叶えてくれそうか、自分とのフィーリングが合うか?など判断することをお勧めします。 
同じ不動産会社に勤めているエージェント同志でも、各エージェントによって仕事のスタイルやスキルは異なりますので、同じ不動産会社内のものであっても、各エージェントにインタビューをしてみるとか、そのような方法で自分に合う不動産エージェントを見つけてください。
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by houstonrealtor | 2014-10-25 11:54 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を買う前にしてはいけないこと10項目   

2013年 09月 16日

REALTOR.COMの記事に家を買う前にしてはならないこと10項目という記事がありました。当たり前のようで思わずやってしまうことが多いことだと思ったので、ブログに載せようと思いました。


1.住宅ローンを申し込む前に仕事を変えないこと。仕事を辞めたり自営業を始めるのであれば、住宅ローンを申し込むのは良い時期ではありません。 銀行側は安定した収入がある(職務暦)などを重要視します。

2. 銀行を変えない。雇用履歴などと同じように、同じ銀行に長くいるということは、銀行側は安定した銀行との関係を保っていると見ることがあるようです。

3. 車をローンで買わない。大きな金額のローンを組むことで、借金と収入の率が変わってしまいます。

4. 家具などをクレジットカードやローンなどで家がクローズするまでは購入しない。

5. クレジットカードの支払いを期日までにきちんとし、使いすぎない。

6. 銀行に大きな金額のデポジット(預金)をしない。銀行は、ダウンペイメント(頭金)などの大きな金額はその銀行に最低でも2ヶ月預金されているかを確認します。これは銀行側は”SEASONING"と呼びます。

7. 住宅ローンの申し込み書に嘘をつかない。

8. 他の方のローンにCO-SIGNERとして署名をしない。自分のローンでなくても、他の方のローンにCO-SIGNERとしてサインするだけで、いくらご自身が借金を支払うわけでなくても、ご自身の借金と収入の率(debt-to-income ratio)が変わります。これは良く信用履歴のないお子様などが車などを購入するなどで、親がCO-SIGNERとしてサインをするなどの例があります。

9. 新しいクレジットカードを申し込まない。

10. できる限り節約をする。家のクロージングの時にある程度のまとまった金額が必要です。(クロージングコスト) 
Diana Lundin wrote this article.

www.realtor.com は英語のサイトですが、家を買う方たちのためのいろいろな情報が記事に載ってます。是非ご参照ください。
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by houstonrealtor | 2013-09-16 01:28 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を購入する前に考える事~その1賃貸VS購入   

2012年 10月 19日

家を購入する...というのはアメリカでもアメリカンドリームの一つとなっています。
ただし、日本と異なり、マイホームは一生ものという考えは非常に少なく、アメリカでは平均して7年ほどで家を売買しています。 購入や売却が日本と比べて安易な事もあり、生活体制によって住む家を変える方が多くいます。(独身→結婚→子供→子どもの巣立ちなど)

...か、と言って家を購入するというのは大きな買い物であり、責任もあります。
家を購入するか、賃貸にするか...と迷っている方は、購入VS賃貸でどちらが自分の今の生活体制にあっているか?考える事も大切かと思います。

ここで私なりに両者の利点と難点を上げてみました。これは私個人の勝手な意見ですので、参考までにご覧ください。
①購入する場合の利点
自分の家がもてる
資産になる(将来値が上がれば売却時に利益につながり、売却しなければ子供にも資産の一部として残せる)
家賃と違って払い捨てにならない(自分の家のローンに返済される)
好きなようにリモデルできる
賃貸と異なり、翌年の家賃の値上がりなどを心配することはない
税金対策の一部になる(固定資産税、住宅ローンの利子などを税金申告であげられる:2014年現在)
近所の方たちとより深い関係を持てる(ホームオーナーズの集まりや、イベントなど、地域によって異なる)
万が一引っ越す時も、賃貸にして収入を得る事が可能

②購入する場合の難点(賃貸と比べて)
修理などは自分の費用と責任で行う
固定資産税(PROPERTY TAX)を支払う義務が家の持ち主のみあり、その率は将来上がる可能性がある。
気に入らなかったといってすぐに賃貸のように引っ越しをすることはできない
家の維持費がかかる(エアコン、屋根、庭の手入れなど)

③賃貸の利点(持ち家と比べて)
修理の心配はない(アパートであれば賃貸に含まれており、個人物件の賃貸であれば一定の金額以上は大家が修理することが多い)
アパートの場合は、全て敷地内にある管理オフィスに依頼をすれば対応してくれる便利さがある。
アパートであれば、荷物なども代わりに預かってくれる。
気に入らなかった場合も契約が切れれば引っ越しができる
固定資産税などの税金を考える必要がない

④賃貸の難点
更新の際の値上がり
大家やアパートの管理会社の質が入ってみないと分からない
好きなように改造、改築などできない、ペンキなどの塗り替えもできない
アパートであれば狭いうえに、上下の住民が騒がしい可能性もあり

これらの条件などを考えながら、更に毎月のローン額と、賃貸額とでどちらがご自身の生活体制にあっているか?などを考える事も大切だと思います。 
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by houstonrealtor | 2012-10-19 01:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)