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カテゴリ:ヒューストン不動産( 56 )   

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6月ヒューストン不動産状況:引続き強いSELLERマーケット   

2013年 07月 15日

(HAR 5月のマーケット報告)
先日もポストしましたが、HAR.COM(Houston Association of Realtors) では5月のマーケット報告として、引続き強いSELLERマーケットの傾向にあることを伝えています。
6月も引続き同じように、強いSELLER MARKETの傾向があり、多くのエリアではマルチオファー(複数のBUYER(買う側)がオファー(購入価格を提示する))の傾向があります。 
不動産の価格は去年に比べて上昇している傾向にありますが、それでも住宅ローン率などもまだ低く、BUYER側にとっては、家の購入には良い時期かと思われます。 

ただ、去年と比べてマーケットの動きがかなり早くなってきておりますので、近い将来購入する方たちは、上記のようなマルチオファーに勝ち抜く為に、以下のような準備が必要です。

①購入したいエリアを定める
ヒューストンはかなり広い市ですから、たとえばKATY地域とSUGARLANDや、SPRING、WOODLANDSなどと広範囲で希望地域を求められると、物件の狙い定めができません。 少なくとも、住むエリア(KATYならKATYのみ)を定め、更にその中で、お子様などがいれば希望学区などを絞り、そこから検索を始めることが大切です。

②家の条件を明確にする
今のマーケット状態では、希望が全て叶う家を見つけるというのは非常に困難かと思います。(多くの方も狙っている可能性が高いので、その状況で勝ち抜く競争率は高くなります)
したがって、実際にリアルターと家探しを始める前に、以下のような準備を行うのは非常に大切です。
-希望の家の条件を書き出す
-その条件を順番つける。一番大切なものから、一番と番付をしてください。
-そこから更に”絶対に譲れない条件” ”譲りたくはないけれど、なくてもまぁ、諦められる条件” ”なくてもまぁ、許せる条件”などのカテゴリーに分けてみてください。

このような事を行っていくと、自分達が求めている家の構想が少しずつ明確になってきます。

また条件を絞る際に、念頭に入れていただきたいのは、家のエリアなどは購入後変えることはできませんが、家の中の雰囲気は購入後自分達でリモデルすることができる...と言う事です。
よく、家の条件に、全部ウッドフロアーとこだわる方がおりますが、全てウッドフロアーの家に絞り、更に学区やエリアや値段に絞ると、恐らく該当するのは数件(1軒や2軒)になります。その中で、キッチンやお部屋のレイアウトなどの好みを考えると、恐らく該当する物件はなくなるでしょう。もしくはあっても、他の方のオファーなども重なり競争率はかなり激しくなると思います。

フロアーリング、ペンキ、キッチンのアプライアンス(冷蔵庫、オーブン)などは購入後自分達で業者を雇いリモデルする事で解消することができる...と言う事も大切な事かもしれません。

③もし、リモデルをすることを念頭に置くのであれば、その将来的な予算なども含めて、購入する家の上限を考える

④住宅ローンのPRE-APPROVALを貰い、自分の購入できる金額を知る

このような準備だけで、狙い定めた物件をより早く決断し、行動に起こすことが可能です。
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by houstonrealtor | 2013-07-15 00:35 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンマーケット2013年5月のレポート   

2013年 06月 21日

ヒューストンの5月のマーケット情報がHARより報告されました。
まだまだ家のローンの利息も低い状況なので、家を買いたい人たちは増えていくと思いますし、
ヒューストン不動産状況はまだまだ好調な動きを出していきそうですね!!
詳しくはこちらをご参照ください。

簡単な内容は以下の通りです。(ポイントだけ簡単に抑えてあるだけで、全てを訳していませんのでご了承ください。)

今年の5月は、もうこれ以上不動産の価格が上がることはないだろうと思われていましたが、24ヶ月連続不動産の販売数が上がった月になりました。一ヶ月の間では一番動きがあり、家の値は記録的な高い値段を出しました。
HARによりまと、去年の5月と比べると、家のセールスは28パーセントジャンプし、7794の一軒家が売られました。最後にこのような高記録を出したのは、2006年の7688の家が一ヶ月内に売れた時です。
2013年の家のインベントリー(マーケットに出てから売れるまでの期間)は13年の間一番低い、3.6ヶ月という記録を出しています。5月は3.3ヶ月になっています。

家の価格は80,000以下で売られている家を除き、上昇しています。

”ヒューストンの不動産マーケットは、2年間の間とてもポジティブなポジションを保っています。
全米の中でもヒューストンほど活発なマーケットはないでしょう” 
と、HARのチェアーマンのDANNY FRANKは言っています。
”これからもマルチオファー(一つの物件に複数のバイヤーがオファーを出す)状況は続くでしょう。その多くは、販売に出す不動産会社への合意書のインクが乾く前に、行われるくらいの速さで起こるでしょう。このような状況は高騰(バブル)を起こす要因になりますが、幸いながらヒューストンは今不動産高騰を避けられています”

フォークロージャーは去年の5月と比べると、33.7パーセント減っており、今は販売されている不動産の中でも、9.4パーセントを占めています。
フォークロージャーの物件も値段が上がっており、$85、000がメディアンプライスになっています。
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by houstonrealtor | 2013-06-21 10:57 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

買うのがいいのか?借りるのがいいのか?   

2013年 05月 01日

買うのがいいのか借りるのがいいのか?というのは究極の選択かもしれません。
借りている特典としては、家の修理などはアパートや大家さんがしてくれる(家賃に含まれているケースが多い)ので、何か家の問題が起こればアパートや大家さんに連絡をすれば解決される。 アパートなどであれば、害虫駆除からアパートの中の施設まで全部アパートが管理しているので、気楽に住めます。ただ、問題は、家賃は毎年不動産のレント(借家)マーケットによって変動し、今のヒューストンの不動産状況であれば、家賃が下がるという事はほぼないという事で、毎回の更新の際に家賃の値上がりにハラハラしなければなりませんし、家賃の大幅な値上がりがあれば引越しもせざるを得ません。また契約も1年単位が一般なので、住んでみてあまり好きではなければ、引越すというチョイスがあります。

買う特典としては、やはり大きいのは自分の資産の一つになるという事でしょうか?将来お子様がいればお子様に残すこともできます。今ではまだアメリカ政府も固定資産税(プロパティータックス)や住宅ローンの利息(インタレスト)はINCOME TAXの申請をする事が可能です。また住宅ローンをFIXローンにすれば、毎月の支払いなどがローン期間変わりませんので、家計の予算を立てやすいというのも一つでしょう。 
問題は、やはり大きな買い物という事でしょうか?嫌いだからといって、直ぐに引っ越すわけにはいきません。隣家が嫌な人だったりしたら最後です。 この家を貸したり、売ったりしなければ次の家に映るわけにはいきません。また家賃のほかに、ホームオーナー保険、固定資産税などの支払いもありますし、修理は全て自分持ちです。屋根がハリケーンで飛んだとしても、自分の保険で自分で連絡して、修理を依頼しなければなりません。勿論ホームオーナー代(同じ近所のエリアを管轄するグループへの組合費のようなものでしょうか?)庭の手入れなども自分持ちです。

でも、家を買うことで、自分の好きなように家をリモデルすることができるというのは大きな利点でもあると思います。
アパートや借家ではペンキを塗るなんてことも大家やアパートの許可がなければありません。キッチンを大きくしたくても、勝手に家のリモデルをする事はできませんし、借家であればそこまでお金をかけたいとも思わないでしょう。 でも、持ち家があれば、自分が住んでいる間に自分の好みの家を改造する事もできますし、一般に好まれるようなアップグレードをすれば、確実に売る際には価値が上がると思います。

幾つかのサイトでは、買ったほうがいいのか?レントした方がいいのか?を計算することができるものもあります。 ご参照までにお知らせします。興味があればご覧ください。 

NY TIMES ITS BETTER RENT OR BUY?

YAHOO RENT VS BUY CALCULATOR
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by houstonrealtor | 2013-05-01 12:08 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

テキサスまだまだ人口増えてます!   

2013年 05月 01日

テキサスA&M大学のReal Estate Center が発行する雑誌によりますと、テキサスは1970年から2010年までの40年間、14億の人口が増えてきましたが、これから20年後には、更に14ミリオンの人口が増えるだろうと予測されています。 ざっと39億の人口になる予想です。この人口増加により、テキサスは土地の開発が進み、不動産価値が、今後10%から40%ほど上がっていくとも予想されるそうです。
今はまだまだヒューストンでもアメリカ第4の大都市であるにも関わらず不動産価格はお手ごろ価格であるので、マイホーム購入は遠い夢ではありません。この記事に興味がある方はこちら
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by houstonrealtor | 2013-05-01 11:46 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(2)

HAR 2013年3月の不動産レポート   

2013年 04月 18日

HAR(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR)ヒューストン不動産協会のNEWSROOMより、3月のヒューストンにおいての不動産マーケット状況が発表されました。
内容は以下の通りです。

「春の不動産シーズン(学校や移動などに伴い、不動産の購入が増えるのが春)が始まったのかどうか、はっきり分からないのは、通常のように冬の間は不動産の売買が低迷することなく、不動産の売買がされたことと、過去12ヶ月の間に、119000もの新しい仕事がヒューストンにできた為であろう。 今年の3月で、22ヶ月連続で家の販売の数が上向きに状態という記録もでました。
去年の3月と比べると、17パーセントの家の販売率、そして家がマーケットに出て売れるまでの間のインベントリー期間は、13年以来過去最低の3.6ヶ月を記録しました。
売りに出ている家に対して、家を買う人の方が多いという、需要と供給の関係から、家の販売価格が上昇しました。平均の家の販売価格は4.6パーセントあがり、過去に異例の$236,195 という数字を出しました」


HARのニュースルームの報告のように、今ヒューストンでは全体的にとても強いSELLERS MARKETの状況が続いています。(家を売りに出すほうが買う方たちよりも有利な立場) 
学区など評判が良いところなどは特に、売りに出れば、即数名からのオファー(契約申し込み)が届き、
購入したいものたちが競って、物件を勝ち取るような光景も見られます。
これは、ヒューストンだけでなく、全米の都市では見られている光景のようです。

このような状況下の中で、家を購入する予定の方は、今までのようにゆったり腰を下ろして、じっくり物件をみて、数軒の候補を挙げて、翌週にオファーを出す最終物件を探すような体制では、家の契約すらできないような状況になっております。
家を購入する期間が決まっている方(アパートのリースや、仕事などのお引越し)は、その期間内に自分の条件が全て適った物件を希望価格で射止めるという事は、大変難しい事を念頭に置いて、計画を立てる事をお勧めします。

またこのようなセラーズマーケットの中であれば、バイヤー(買い手)を専門に扱っているリアルターを雇って色々と対策を練ってみることをお勧めします。
またリアルターを雇う前に、ある程度、自分の条件を固めること、これは大切なことだと思います。
エリア(出来る限り的を絞って)、値段、部屋の築年、学校など。
また全ての条件が適う物件を射止めるのは非常に困難な状況なので、
絶対に譲れない条件というものを決めておくことも大切です。

また、今のようなセラーズマーケットであれば、提示価格で購入できる事は非常に難しいこともあり(複数のオファーがあれば値段を高く提示した方や条件が他よりセラーに有利)、ご自身の予算をしっかり理解しておく事も大切です。 

家を購入する方たちにとっては、非常に厳しいマーケットになってまいりましたが、まだヒューストンは大都市の割には家の価格も手ごろですので、私の個人的な意見としては、家を購入するには、まだ低い住宅ローンを利用する事もでき、家の価格も比較的お手ごろ価格で購入できる物件が色々あるという面では、今が買い時かと思います。
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by houstonrealtor | 2013-04-18 11:22 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

HARの2013年2月のマーケットニュースより   

2013年 04月 01日

HAR(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS)では、2月のマーケットをまとめたニュースとして以下のように発表しています。

-2月は去年の2月と比べて15.5パーセントの家が売られました。
-21ヶ月連続の家のセールの増加が見られる。
-1月同様、インベントリー期間(家がマーケットに出されて売れるまで)は平均3.6ヶ月、これは1999年の12月以来の最短期間である。
-平均の家の販売価格も高値を出している。
-$80,000以下で販売されている家を除き、全ての家の販売数に増加が見られる。特に$250、000から$500,000の範囲で販売されている家は高値で売られた。

HARのチェアーマンのDANNY FRANKは、こう語っています。
”この最近のヒューストン不動産のマーケットの勢いは普通の状況ではないが、1990年代にヒューストンが経験した、マーケットに非常に似ている。 最近の傾向としては、売り側(セラー)が複数のオファーをもらい、オファー価格が高騰している傾向にあり、セラーのマーケットであるが、家をマーケットに出す予定の方は、リアルターに相談をし、適切な値段を定め、必要な書類やセラーとして行うべき事などの大切なアドバイスを受ける事をお勧めします”

詳しくはココをご覧ください。
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by houstonrealtor | 2013-04-01 14:19 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)