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住宅ローンあれこれ   

2012年 09月 03日

ローンで購入する方は、ローン会社とのやり取りを行い、クロージングまでにローンを確定する必要があります。
契約書の中には、ローンが確定されない場合にこの売買の契約がどうなるかなどの条件が書かれてあることもございます。

住宅ローン会社(LENDERS)
ほとんどの家のバイヤーは、銀行や住宅ローン銀行からローンを組み家を購入しますが、クレジットユニオンのようなところや個人からのローン、または売り手がローンを提供するケースもあります。 
ローンのタイプ
一般的には3つのタイプのローンがございます。
1.プライベートローン(Conventional) 、VS  政府ローン(FHA)
ほとんどのローンは銀行やモーゲッジ会社などからのローンになります。頭金が低い場合は、銀行からモーゲッジ保険を購入することを義務付けられることもございます。このモーゲッジ保険はクロージングの際の費用にあらかじめ含まれていることがございます。
VAローンはモーゲッジ保険の義務がありませんが、軍隊に入っている方のみが対象になります。モーゲッジ保険は、万が一支払いが滞った場合などにローン会社に対して保証をする保険になります。政府で提供しているローン、FHAやVAローン、は政府が個人にローンをするわけではなく、ローン会社に何かの問題が生じて借用者が支払い不可能になった場合に、政府がその保証をするというものです。 政府のローンは一般的には少ない頭金で、低めの利息にて、ローンを組むことが可能ですが、購入できる家の価格には限度がありますし、ローンの許可が下りるまでに時間がかかるために、クロージングにいたるまでに時間がかかることがございます。


2.FIXレート VS 変動ローン(Adjustable rate)
FIXレートはたいてい15年か30年ローンで組まれており、毎月の支払いは税金や保険の変動を除いては変わりません。
AJUSTABLE RATE MORTGAGE(ARMS)は利息や、毎月の支払い金額が変動してきます。住宅ローン(モーゲッジ)は基本的には低い利息で、低い毎月の支払いになるので、初めて家を購入される方、若いカップルなど、近い将来にもっと高い収入が入る可能性がある方たち、もしくはクロージングの費用や高い頭金などが払えない方などに適しています。


3.ASSUMABLE  VS  NEW LOAN
ローンのタイプの中には、売り手が組んだローンをそのまま引き継ぐことが可能です。FHAやVAローンなどはその対象になるローンがあります。ローン引き継ぎをする場合は、ローン会社にローンを引き継ぐことに関して、手数料などを支払うこともございます。
  ローン会社を決める際には、利息の低さだけで決めず、以下のような条件もあわせて最終的に、ご自身に有利なローン会社を選択することをお勧めします。
•ポイントや低い利息でも、高い利息で申し込むよりも、最初に支払う頭金などが高くなる為に、最終的には高いお金を払うことになることもあります。
•ローン会社から請求される最終的な手数料。ローン会社によっては、さまざまなサービスを全て含めた料金などを課す場合もございます。 ですから、ローン会社の手数料の詳細などはあらかじめ内容や金額を明確にすることをお勧めします。
•ターム(ローン期間)一般的に、長い期間、そしてFIX(決まった料金)の支払いのローンの方は、最終的には多額の金額を支払うことになります。 例えば30年ローンは、15年ローンよりも最終的な費用がかかります。
•ペナルティー.ローン会社に、支払いを早めに終える場合(PAY OFF)にペナルティー(罰金)のようなものが課されないか確認してください。 PAY OFFは、支払いを早めに終えるほか、REFIANCE(再度ローンを組みなおす)場合に起こります。


ローンを得るまでのプロセス
ローン会社からの見解からしますと、ローンを許可するためには、バイヤーの家計状況を元に、購入する家の価値に対してどれだけのリスクがあるかを判断します。 ローン会社によっては、査定者(APPRAISAL)を雇い、その家の価値を調査し、またSURVEY(土地測量図)などを取り寄せ、ローンが許可できる金額などを定めることもあります。またローンの許可を得るために、家の修理なども求められることもありますし、ホームオーナーズ保険などは必ず購入を義務付けられます。 雇用の確認などもいたします。 タイトル会社は、あらかじめ家の経歴を調査し、その家を担保に借り入れがされていないか、支払い未納の土地税などがないかなどを確認します。

尚、このAPPRAISALの代金はご本人がローン会社に事前に支払う金額になり、ローンの金額に含めることはできません。万が一ローンが許可されなかった、もしくはその家を購入する事ができなくなったなどという場合も返金はありません。 SURVEYの場合は、バイヤー、セラー(SELLER)の間で
交渉の上誰が負担するかを決めます。 
 
ホームオーナズ保険
ローン会社より、ホームオーナズ保険(火災保険)もしくは洪水地域であればFLOOD保険を義務付けられます。 ローンを組んでる方は、最初の一年分の保険料はクロージング(決済)の際にクロージングコストとして支払う事を求めらます。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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by houstonrealtor | 2012-09-03 13:51 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

住宅ローン~モーゲッジブローカーと銀行   

2012年 09月 02日

モーゲッジ(住宅ローン)を組む時に、モーゲッジ会社(MORTGAGE COMPANY)とモーゲッジバンク(銀行)があります。

モーゲッジブローカーは、仲介業のようなものですので、ホームオーナーと銀行の間に入り、様々なプログラムの中から、その顧客にあったプログラムを探してくれます。
またタイムリーに動いてくれるのも、モーゲッジブローカーですが、仲介業ですので、ブローカーフィーという料金が課されます。これらの金額を入れても、迅速で確実で信頼できるブローカーであれば、使ってみる価値はあると思います。

モーゲッジバンクは、直接ホームオーナーにローンを出しますので、ブローカーのような仲介人がいません。 ただし、銀行ですので、ホームオーナーの状況にすばやく対応をしたり、融通が利かない、お役所みたいなイメージがあります。
ただし、仲介料がモーゲッジブローカーのようにかからないということと、その銀行との今後の関係を築く事ができるということは利点です。

これらの記事に関しては、英語ですが、ご参考までにここをご覧ください。
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by houstonrealtor | 2012-09-02 11:34 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

やっぱり大切~予算~   

2012年 09月 01日

家を購入する前に、ローン価格だけでなく、以下のようなポイントも考慮に入れて、予算を組む事をお勧めします。

1)クロージングコストを考える
クロージング(家の権利書を受け渡す決済日)はタイトル会社で一般的には行われますが、クロージングコストの中には主に以下のようなものが含まれます。
•タイトル会社に払う金額(弁護士代、書類作成代、ファックス、郵送代など、タイトル会社のサービス料)
•タイトル保険料(タイトル保険をバイヤーが支払う場合)
•一年間の住宅保険料(別途既にご自身の保険会社に支払っている場合は、その領収書をタイトル会社に送ってください)
•ダウンペイメント
•ホームオーナーズアソシエーション一年分の料金

2)クロージングした後の費用を考える
•引越し代
•新居での公共料金、水道、電気、ガス、電話、インターネット、ゴミ処理、ケーブルテレビ、ホームセキュリティーなど
•コンドミニアムなどにお住まいになる方は、月々のホームオーナーアソシエーション代
•一軒家に住む方は一年に一度払うホームオーナーズアソシエーション代
•住宅保険
•家の修理費用など(ホームワランティーなどの保証に入っていなければ、特に万が一の修理、故障などのためにある程度のセービングが必要です)
•毎月のモーゲッジ(住宅ローン支払い)
●住宅ローンに固定資産税(PROPERTY TAX)や保険(HOME OWNERS INSURNACE)が含まれていない場合は、固定資産税と家の保険料

3)その他将来的な予算を考える
•家のリモデルなど。

尚、購入する家の価格には限度がありますが、ダウンペイメントのアシスタンスなどのプログラムもございますので、興味がございましたら、ご参照くださいませ。

ダウンペイメントアシスタンス、FIRST HOME BUYER PROGRAM
尚、政府から収入によりダウンペイメントのアシスタンスのプログラムなどを提供しています。それらのプログラムを利用する為には、収入や、購入する家の価格に限度があります。プログラムを利用する資格のある方は、提携しているファイナンス会社や銀行などで行われる8時間のクラスを取っていただくことを条件に、アシスタンスを受けることができます。
政府からのアシスタンスプランなどに関しては、LLU(Leisure Learning Unlimited) などのクラスで無料で情報を提供してくれるところもございます。
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by houstonrealtor | 2012-09-01 11:50 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP1: 不動産エージェントを探す   

2012年 09月 01日

アメリカでは、家の売買はリアルターなしでも可能です。
ただし、不動産の知識や地域のマーケット、そしてオファーを出すときに必要な契約書(コントラクト)の内容などをよく知らないと、売る立場でも買う立場でも時間を浪費し、却って納得する価格や条件で売買ができない、もしくはとても複雑な売買になる可能性があります。

 
家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)の役目は、ご希望の地域で、ご希望の価格、条件で物件を検索、ご紹介(ショーイング)を差し上げること。 
また気に入られた物件を、売り手の不動産エージェントを通して値段や条件を交渉すること。 
そして、家探しから、家のクロージングまで一貫して、手通きがスムーズに完了するようお手伝いすることです。

家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)を雇うことに不利な点はありません。
もし、家の購入の際にエージェントを使わない場合は、直接売り側(LISTING)のエージェントと交渉をすることになりますが、あくまでも売り側のエージェントは、売り側の利益を第一に契約をしておりますので、買い手側もエージェントを雇うことをお勧めします。

よく家を購入する方が誤解されているのは、インターネットなどで物件を検索し、その物件の連絡先の不動産エージェントに直接連絡することです。前途のとおり、物件に載せられているエージェントは、売り側と契約しているエージェントなので、売り手の方が有利になるように交渉をいたしますから、買い手であるご自身に対して有利に動いてくれることはありません。

自分も自分の希望している物件、価格、納得する条件などで家を売買されるのであれば、やはり不動産エージェントを探して、そのエージェントに希望条件をお知らせしたり、気に入った物件を知らせて、調べてもらったり、家を見せてもらったりすることをお勧めします。

尚、エージェントを使って家を購入する場合は、エージェントとのビジネスの関係を明確にするためにも、書面での契約書をなるべく早く行うことが大切です。その書類はBUYER AGREEMENTといい、ご自身のエージェントとしてサービスを契約する期間、契約内容などが記載されています。

尚、この契約を結んでいない場合は、その不動産エージェントにとって、単なる問い合わせ客(カスタマー)という扱いになり、顧客(クライアント)にはなりませんので、不動産エージェントは、相手側の状況や、マーケット情報、興味のある家の詳細までも調べてアドバイスする義務はありません。 

不動産業界では、契約を結んでいないお客様を英語ではカスタマーと呼び、契約を結んだお客様をクライアントと呼び、不動産エージェントはクライアントの個人情報を保護し続け、クライアントに為に忠実心を持って働く義務があります。

尚、エージェントとこの契約がされていなくても、エージェントは家のご案内、オファーを相手側に出す、ローン手続きなどの一般的な情報の提供などはいたしますし、家の欠陥などは指摘する義務はありますが、それ以外は一切何の義務もありません。

なお、この署名にサインをしたら、そのエージェントとの契約が切れる、中途解消されるなどにならない限り、家の売買に関しては、そのエージェントを通して行っていただく事になります。
例えばBUYER AGREEMENTの契約をした後で、FOR SALE BY OWNER(オーナーがリアルターなしに自ら家を売ってること)などで物件を見つけて、ご自身が交渉してSELLER(売り手)から家を購入することができたなんて事が起こった場合、
AGENTは契約書に基づいて、BUYER側を訴訟することもできます。
また、今のエージェントと契約を取ってるのに、他のエージェントに連絡をして家を購入してしまったなんていうのも同様です。 

もし、契約した不動産エージェントが気に入らなかった場合は、まず、エージェントに自分の気になる点や依頼などをきちんと話し、自分の要望に適わない場合は、契約を解除してもらうように話を進めることをお勧めします。
きちんと契約が解消されてから、他の不動産エージェントを探しましょう。
 

余談ですが、全ての不動産エージェントがリアルターと言うわけではありません。リアルターはNATIONAL ASSOCIATION REALTORの登録商標であり、NATIONAL Association Realtor の会員である不動産エージェントのみが使用することができる呼び名です。

不動産エージェントの探し方に関しては、
①友人などにお勧めのエージェントが居たら紹介してもらう
②インターネットなどで探す
HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR からヒューストンにいるリアルターを検索する事ができます。 
日本語を希望されている場合はここからMULTI-LINGUAL REALTORの欄で、JAPANESEを選らんでくだされば日本語が話せるエージェントの一覧を見ることができますので、ご参照ください。

大切なのは、エージェントを決める前に、メールや電話などでそのエージェントの対応などを知ることだと思います。 顧客の事を考えて丁寧に対応してくれるのか? メッセージなども常識内の範囲で返答してくれるか?(常識内とは通常24時間内)など、各自の要望に合わせて選択してください。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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by houstonrealtor | 2012-09-01 11:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)