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家を購入する前に考える事~その1賃貸VS購入   

2012年 10月 19日

家を購入する...というのはアメリカでもアメリカンドリームの一つとなっています。
ただし、日本と異なり、マイホームは一生ものという考えは非常に少なく、アメリカでは平均して7年ほどで家を売買しています。 購入や売却が日本と比べて安易な事もあり、生活体制によって住む家を変える方が多くいます。(独身→結婚→子供→子どもの巣立ちなど)

...か、と言って家を購入するというのは大きな買い物であり、責任もあります。
家を購入するか、賃貸にするか...と迷っている方は、購入VS賃貸でどちらが自分の今の生活体制にあっているか?考える事も大切かと思います。

ここで私なりに両者の利点と難点を上げてみました。これは私個人の勝手な意見ですので、参考までにご覧ください。
①購入する場合の利点
自分の家がもてる
資産になる(将来値が上がれば売却時に利益につながり、売却しなければ子供にも資産の一部として残せる)
家賃と違って払い捨てにならない(自分の家のローンに返済される)
好きなようにリモデルできる
賃貸と異なり、翌年の家賃の値上がりなどを心配することはない
税金対策の一部になる(固定資産税、住宅ローンの利子などを税金申告であげられる:2014年現在)
近所の方たちとより深い関係を持てる(ホームオーナーズの集まりや、イベントなど、地域によって異なる)
万が一引っ越す時も、賃貸にして収入を得る事が可能

②購入する場合の難点(賃貸と比べて)
修理などは自分の費用と責任で行う
固定資産税(PROPERTY TAX)を支払う義務が家の持ち主のみあり、その率は将来上がる可能性がある。
気に入らなかったといってすぐに賃貸のように引っ越しをすることはできない
家の維持費がかかる(エアコン、屋根、庭の手入れなど)

③賃貸の利点(持ち家と比べて)
修理の心配はない(アパートであれば賃貸に含まれており、個人物件の賃貸であれば一定の金額以上は大家が修理することが多い)
アパートの場合は、全て敷地内にある管理オフィスに依頼をすれば対応してくれる便利さがある。
アパートであれば、荷物なども代わりに預かってくれる。
気に入らなかった場合も契約が切れれば引っ越しができる
固定資産税などの税金を考える必要がない

④賃貸の難点
更新の際の値上がり
大家やアパートの管理会社の質が入ってみないと分からない
好きなように改造、改築などできない、ペンキなどの塗り替えもできない
アパートであれば狭いうえに、上下の住民が騒がしい可能性もあり

これらの条件などを考えながら、更に毎月のローン額と、賃貸額とでどちらがご自身の生活体制にあっているか?などを考える事も大切だと思います。 
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by houstonrealtor | 2012-10-19 01:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

誰が何を払うの?   

2012年 10月 17日

家の売買には、誰が何を負担するのか?という疑問があると思います。
ここでは、ごくごく一般的な例としてSELLERとBUYERが支払う項目を記載します。
勿論、各状況によって負担する側が変わったりしますので、あくまでも参考までにご覧ください。
クロージング費用(家の売買が決済される際にかかる費用)はどちらが負担するか常に交渉可能です。


BUYER(購入者)が負担する項目
●ローンアプリケーション代
●家の査定費用
●タイトル保険の保険料(MORTGAGE TITLE INSURANCE)
●書類準備費用
●エスクロー代(固定資産税と住宅保険の支払いをローンの支払いと一緒に支払い、銀行が代わりに支払いをするシステム)
●名義変更の登録、そして登録にかかる諸費用
●シロアリの検査費用
●インスペクション費用
●名義変更後の固定資産税、およびホームオーナーアソシエーション代
●ホームオーナーアソシエーション名義変更費用
●住宅ローンの申請にかかる諸費用
●クロージング後から最初のローンが発生する30日間にかかる住宅ローンの利息
●ホームワランティー(家の保証)*
●住宅保険の一年間分の保険料
●サーベイ(家の測量)代*
●書類の送付にかかる郵送代
●住宅ローン会社への書類発送代(ファックス代や郵送代)
(*の部分は、SELLER側が払う場合もよくあります)

SELLER(売る側)が負担する項目

●不動産会社へのコミッション
●家の権利証書の書類作成費用
●売る家に残っている住宅ローンの支払い
●住宅ローンの残高支払いにかかる利息や、書類作成費用、ペナルティーなどがかかればそちらも
●シロアリの検査代
●ホームワランティー(家の保証)
●固定資産税の未払いによるペナルティーや裁判などで課された金額があれば
●家の売買までに発生する固定資産税
●ホームオーナーアソシエーション代(家の売買の日まで)
●未払いの固定資産税などがあれば
●オーナータイトル保険*
●ローンの残高の支払いを住宅ローン会社に送金する手数料
(*交渉によってBUYERが支払うケースもあります)
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by houstonrealtor | 2012-10-17 04:50 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を購入すると決めたときにまず考えることその1~クレジットスコア   

2012年 10月 17日

アメリカ人にとって、アメリカンドリームの一つに、マイホームを持つというものがあります。
これは比較的叶い安いドリームですが、最近の住宅ローン問題、不動産価格下落、経済の悪化、雇用率の低下など悪条件が揃って、このドリームも叶えるのが難しい状況になっています。

ただ、私個人的には、その目的を持った時に、きちんとした下準備などがあれば、叶えることはまだまだ難しくないと思っています。

それでは、家を買おうと思った時に、まず何を考えなくてはならないか?という事です。

まずは、家を住宅ローンを組んで買うと決めたときに必要なのは、
やはり自分のクレジットスコアを知るという事だと思います。
クレジットスコアが低すぎれば、ローンを組めない、もしくは頭金を多く求められる、
もしくはローンの率が高くなるという事が生じます。


アメリカでは3つのクレジットビュロー(支払い暦などからスコアを出す会社)があります。
EQUIFAX, TRANSUNION, EXPERIANという三社です。
それぞれ同じ情報を元にスコアを換算していますが、なぜかスコアがばらつきがあり、
一般的にはその3つから平均の数字を取るか、もしくはその三社の中の一社のスコアを取るところもあります。
詳細は、WIKIPEDIAのここをご覧ください。

クレジットスコアを知るためには、今ならGOOGLEなどでCREDIT SCOREなどと入れると、
沢山出てきますが、前述した三社のサイトでもそれぞれ3社のクレジットスコアが見れる(有料)になっていますので、是非検索してみてください。

クレジットスコアを調べる時に、ほとんどのサイトでは、今までの各クレジットカードの支払い暦などが出てきますし、なぜスコアが低いのか?スコアをあげる為にはどうしたら良いか?などのちょっとしたアドバイスが乗ってることもあります。
スコアが低い場合、何が原因かというのはケースバイケースだと思いますが、
アメリカでクレジットカードを使い始めて数年の場合は、履歴が浅すぎるというのは大きな原因になることもあります。 またクレジットカードを多くあけすぎていること、クレジットカードの使用額が、限度額に近いとクレジットスコアに響きます。

またクレジットカード会社などが誤った情報をクレジットビュローに提示しているケースもありますので、間違いを見つけたら、必ずそのクレジット会社に手紙を書いたり、連絡をして訂正を求めること、そしてクレジットビュローにもその旨を連絡して訂正してもらう必要もあります。

最後に、家を買うぞ!と決めたら、家を購入し終えるまでは、大きな買い物をローンを組んでしない事、これもお勧めです。
車や高級家具など... これらもクレジットスコアに出てきますし、家のほかに大きなローンを組むことは、既に支払いのリスクが高い...と思われてしまうこともあるようです。

クレジットスコアが低い場合、どうしたら高くできるか?というのは、
クレジットリペアや、銀行など金融機関の方がアドバイスしてくれると思いますので、
そちらに確認してみてください。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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by houstonrealtor | 2012-10-17 00:16 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家を購入すると決めたときにまず考えることその2~ファイナンス、ファイナンス、フィナンス   

2012年 10月 04日

家を購入すると決めたら、家探しのリアルターを探す前に、住宅ローンを決めましょう。
以前は、このような住宅ローンの準備をキチンとしなくても、
PRE-APPROVAL のような事前に簡単な許可レターを銀行や住宅ローン会社(モーゲッジバンク)
からもらったら
後はスムーズに家を購入することができたのですが、
サブプライムなどの問題が発生した後は、
銀行の規制もかなり厳しく、貸し渋りのような状況が続いています。
また以前のように、頭金0%でローンを借りれるような事もありません。
今の状況ではPRE-APPROVALをもらっても、実際に購入する家が決まったあとに、
却下されるケースもでており、ファイナンス(ローンを組む)方達は最後まで油断はできません。


これらの最終的な許可は銀行が決めることで、私達一般消費者が何ができるわけではないので、
まずは私達ができることをしっかり固めておくことをお勧めします。

それは、
”住宅ローン会社からいくつかあたってみて、PRE-APPROVALの手紙をもらい、
その後各会社の利息やプログラムなどを比較して、住宅ローン会社を決めること”
です。

住宅ローンのプログラムや頭金や利息などに関しては、ローン会社の担当者に細かいことも流れもお尋ねください。 
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by houstonrealtor | 2012-10-04 22:58 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

住宅ローン   

2012年 10月 04日

先ほどの記事でも申しましたが、
家探しを本格的にする前に、もう一つ考えてもらいたい事は、
住宅ローン会社を決めることです。

住宅バブルの頃は、モーゲッジ会社もクレジットスコアが多少低くても、収入が多少足りなくても
ローンの許可をしてくれました。
が、住宅バブルがはじけ、サブプライム問題が多発した後の今、
銀行の規制は益々厳しくなっています。

そのために、欲しい家を見つけてオファーを出したいと思っても、
売る側も銀行からのローン許可がなければ、オファーを受け付けないところがほとんどです。

家を購入すると決めたら、まず住宅ローン会社を見つけることから始めてください。
いくつかの会社を見つけましたら、問い合わせをしてみて、その銀行やモーゲッジ会社などから、
GFE(GOOD FAITH ESTIMATE)をもらってください。それは見積もりのようなもので、頭金(ダウンペイメント)、利息や、その他家の売買にかかる金額などが含まれています。

大切なのは、家のローン率やダウンペイメントなどですが、
それと同じくらい大切なのは、その会社のサービスだと思います。

銀行側が手続きに時間がかかったり、担当者が連絡をくれない、フォローアップをしないような方であれば、売買が完了するものも、期間内に完了しない事になり、
下手をすればその売買の話も流れてしまうことにもなりかねません。

家の売買は、オファーが受け付けられてから、約一ヶ月から二ヶ月ほどでクロージングに行くケースがほとんどなので、その間は、全てのものが迅速に動く必要があります。
その中でキーポイントになるのは、モーゲッジ(住宅ローン)の会社になります。

ところで、リアルターの中で口うるさく言われるのは、
TIME IS ESSENSE (時は金なりって感じですかね)
という言葉です。

売る側も、買う側も含めて、家をクロージングするタイトル会社、家の点検をするインスペクター、
家の価値を図るアプレーザー、家のローンを出すモーゲッジ会社、もしくは銀行、など全て不動産の売買に関わる者たちがそれぞれの役割を迅速に確実にこなす事で、スムーズなクロージングに繋がります。


…と、いうことで、なるべく早くから動いてみることをお勧めします。

ところで、住宅ローンをお申し込みするにあたって2年から5年のファイナンシャル暦を用意しておくことをお勧めします。用意しておくと便利であるのは以下のような情報です。
(あくまでも一般情報であることをご了承ください。詳細は、必ずローン会社に確認してください)

①雇用暦、学歴、年収(投資、チャイルドサポートなども含め)など。ローン会社は、ご勤務先から出されるW-2フォーム(年収の詳細)を求める場合もあります。 もし自営業を行っている方は、過去数年のTAX RETURN(源泉調整)の提示を求められます。
②資産…今現在の普通口座の残高、定期預金、株や、生命保険、不動産など
③クレジット・・・どれだけクレジットの請求が残っているか、過去のクレジットカードやローンの支払い暦。 

ローン会社はクレジットレポート(信用履歴)を求める場合もございます。
リアルターは、あなたの収入や支出に応じて、月々どれくらいのローンであれば支払いが可能であるかなどを定めるお手伝いもいたします。 月々のローン額には、通常ローン額と、プロパティータックス(税金)そして家の保険などが組み込まれています。(PITI=PRICIPAL,INTEREST, TAX, INSURANCEといいます)

尚、PRE-APPROVAL(仮許可)というものは、ローンの許可ではありません。
ローン会社を決めてキチンと手続きをして、ローン会社が幾らまでローンをおろしてくれるか?そこまで家を購入するまえに確認しておく事をお勧めします。
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by houstonrealtor | 2012-10-04 11:08 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)