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日本とアメリカの不動産の違い   

2014年 10月 25日

日本では不動産物件を共有していないので、各不動産会社めぐりをして、その不動産会社しか持っていない物件を探したりすることがあるようですが、アメリカは不動産会社が売りや賃貸に出している物件を、MLS(MULTIPLE LISING SERVICE)というシステムで統一化し、他の不動産会社が出している物件も、見せたり、値段交渉したりすることが可能です。

従って、アメリカではどの不動産会社に連絡をしても皆同じシステムを使って物件を検索するので、どのエージェントに仕事を依頼しても同じ物件しか見つかりません。

またヒューストンでは、HAR.COM(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS)というサイトが、ヒューストンの不動産協会に登録しているエージェントが販売賃貸物件を載せており、一般の方でもエージェントと同じくらいのスピードで新しくマーケットに出た物件を探す事ができるくらい、タイムリーに物件を一般の人にもアップデートしています。

不動産会社は、不動産売買や賃貸が完了しない限り収入にはなりませんし、収入を得るのは、その契約を結んだ不動産会社のみになります。 したがって、アメリカの不動産会社は、専任売買制(Exclusive buyer rep) という制度を取っている不動産会社がほとんどだと思います。 
つまり、一社(もしくは一人の不動産エージェント)に不動産の売買を依頼しなければならない。という事です。この場合、その不動産会社はBUYER REPRESENTATION AGREEMENTという顧客と不動産会社との間の合意書を結びます。 この合意書を結ぶ事によって、顧客は契約期間内は他の不動産会社には浮気をしないという事を誓約し、不動産会社は、契約期間は顧客の要望を第一に、顧客に有益に、ニーズにあった物件の売買賃貸を成立するよう誠心誠意を尽くすという事を誓約します。

そうなると、専任売買の契約をしなければ、複数の不動産会社を同時に使う事は可能か?という話になりますが、これはかなり難しい話になります。 基本的には専任売買を、契約書や合意書なしでも成立することは可能なので、例えばこの合意書を結ばずに、顧客が不動産会社Aに物件の依頼をしてきて調査や内覧などをさせた後に、不動産Bに乗り換えてその物件を購入したとする事が発覚した場合、不動産Aは不動産Bに対してコミッションなどを要求するか、顧客に対してコミッションを要求してくることもあります。実際にそのような事で訴訟問題に上がっているケースもあると耳にします。

それでは、最初の時点でどの不動産会社やエージェントにしていいか、分からないのに、最初から不動産会社やエージェントを決めなければならないのか?という質問に繋がると思いますが、一つの不動産会社に最初から決めつける必要はありません。 
ただし、上記のような不動産会社同士や、顧客へのサービス料やコミッションの請求などのトラブルを防ぐために、複数の不動産会社に連絡をするときには、予め今現在は不動産会社をどこにするか決めている段階であるので、複数の不動産会社にインタビューや問い合わせをしているという事を予め伝える事が大切です。

そうすれば、その不動産会社も、顧客とみなして仕事を進めませんし、プロスペクト(見込み客)とみなして対応をしますので、その後他の不動産会社に決めて仕事を進めても、何のトラブルにもなりません。

私個人は、むしろ、そのように最初から不動産会社に明確に伝えて、複数の不動産エージェントに連絡をし、どのエージェントが自分の要望を叶えてくれそうか、自分とのフィーリングが合うか?など判断することをお勧めします。 
同じ不動産会社に勤めているエージェント同志でも、各エージェントによって仕事のスタイルやスキルは異なりますので、同じ不動産会社内のものであっても、各エージェントにインタビューをしてみるとか、そのような方法で自分に合う不動産エージェントを見つけてください。
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by houstonrealtor | 2014-10-25 11:54 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

2014年8月のヒューストン不動産マーケット情報   

2014年 10月 23日

毎月HAR(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR)という不動産協会で出しているマーケット情報が出されます。そちらによると8月も依然としてヒューストンは強い不動産販売の記録を残しているとの事です。

詳しくはこちら(英語)をご覧ください。

YOUTUBEなどでご覧になりたい場合は、こちらから

完全な要約ではないのですが、ごくごくシンプルに要約するとこんな感じです。

「一軒家の売り上げは7505件、2013年の8月と比較すると1.1%上昇している。HOUSING INVENTORY(今マーケットに出ている物件が全て売れるにはどれくらいかかるかの在庫比率)は、先月7月は3ヵ月であったのが、8月は3.3か月と上昇しているが、全米の平均5.5か月に比べるとかなり低い数字となっている。
一軒家の平均価格は去年と比べて$275,369と6.4%上昇している。
“ヒューストンの不動産状況は、夏から秋にかけて依然と強い状態で、先月はマーケットに出てくる物件も多く出ており、ヒューストン不動産マーケットの安定を見せている”とHARチェアのCHAAILLE RALPH(HERITAGE TEXAS PROPERTIES”は言っている。“ヒューストンの不動産や経済に滑車をかけているのは、ヒューストンの仕事が増え続けている事が一つの要因でしょう。ヒューストンは、全国から多くの方が仕事を求めてやってくるにふさわしい年ともいえます。
2014年9月ECONOMY AT GLANCEレポートによれば、ヒューストンエリアでは112,200の仕事が2014年7月までの一年間に作られており、年間にすると4%増加しているとの事。これはダラス(3.9%)やマイアミ(3.3%)を抜き、ヒューストンが仕事の増加の筆頭に立つ数字となっている。」

ヒューストンは石油ガスのビジネスが依然として強く、まだ多くのオフィスビルの建設や、それに伴うアパートや住居の建設などが様々な場所で行われています。 また仕事を求めてアメリカ各地から移動してくる方、企業の拡大で世界各国から駐在としてやってくる方など、人口の増加は目に見えてわかるほどの勢いを見せています。 
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by houstonrealtor | 2014-10-23 08:41 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

Zillow やTruliaで不動産物件を探すのは?   

2014年 10月 10日

よくZILLOWやTRULIAという不動産のサイトで物件を探すのと、HAR.COMで物件を探すのとどう違うのか、という質問を頂きます。

ヒューストンの不動産協会(HAR)に登録しているリアルターは、物件を売りに出すときに、このHAR.COMに登録します。そして、数日後、HAR.COMから流れる情報をZILLOWやTRULIAなどの不動産サーチウエブサイトが取り入れますので、タイムリーな情報から外れているケースもあるようです。 時には去年一昨年に売られた物件が残っていることもあるようですので、今現在のようなマーケットの動きが早い状況であれば、やはりHAR.COMから検索をしておくことをお勧めします。

リアルターを見つけて、契約のサインをしたら(BUYER REP AGREEMENT)そのリアルターの方が、お客様の条件を彼らのシステムにセットアップしてくれ、毎日明け方にHAR.COMのシステムがアップデートされる際に、条件にあった物件をお客様のEメールに送信するようにしてくれると思います。 そのように、トラッキングしていくと、すぐに希望の物件がわかりますので、お勧めです。
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by houstonrealtor | 2014-10-10 13:18 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)