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ヒューストン不動産投資に関して   

2015年 10月 31日

日本では、海外の不動産投資というと、アジア圏や、米国であれば、カリフォルニア、フロリダ、ラスベガスなど観光で有名な都市に人気があるようですが、世界各国からは不動産価格もまだお手頃価格で、ビジネスも盛ん、人口も増加中の、テキサスに不動産投資をされている方が多いです。
日本では、テキサスというと、カーボーイと、NASAくらいしかイメージがなく、何もない砂漠地帯か、田舎のウエスタン映画に出てくるようなバーなどがあり、皆カーボーイハットとかかぶって(そういう人おりますが)暮らしているような、イメージがまだまだあると思いますが、いやいや、テキサス州も都市は、かなり都会です。
私の住むヒューストンは、石油、ガスビジネスを中心に、医療関係も充実し、教育関係なども強く、様々な分野でのビジネスが盛んで、他州からも世界からも移動してくる型が絶えません。それに伴い、新築物件や、新築アパートなどもものすごい勢いで建てられ、町がこの10年ほどでかなり発展していきました。これからも、ヒューストン都市部および郊外の発展計画が立てられており、さらに、2017年のSUPER BOWL(アメフトの決勝戦…これはアメリカ国内では最大のイベントで、アメリカ中から観客が訪れ、かなりの賑わいになり、経済効果大)に向けての町の改築や、道路の拡張工事、そして2025年には(恐らく遅れると思うのですが)、ヒューストン、ダラス間の新幹線の計画なども立っており、テキサス州は観光としても、日本からも注目を浴びてくるのではないか?と勝手に期待しています。

前置きが長くなりましたが、不動産投資に関してのセミナーやサイトやブログなどはどこにでもあると思いますので、
今後ヒューストンにおいての、不動産投資に少しでも何かお役立てることがあれば、アップしていこうと思います。

ところで、ヒューストンは、不動産バブルというのを、他州のように経験しておりませんでしたので(平均3%の上昇)、2008年のリーマンショックやサブプライムの、不動産バブル崩壊の時期には、さほど痛手を受けておりません。そのため、不動産の底値から不動産価格が戻るまでに、他州と比べて時間はあまりかかりませんでした。
不動産底値も、他州のようなバブル崩壊ほどの打撃がありませんでした。

私自身は2008年、2009年のリーマンショックおよびサブプライム時期に差し押さえ物件を購入し、リモデルをし、賃貸をしています。
これらの経験から、ヒューストンの不動産投資に興味がある方に、少しでも何か役立つ情報があれば、発信していこうと思います。
不定期なので、一か月に一度か、数か月に一度か、一週間に一度か、アップできるのはわかりませんが、宜しければご覧ください。



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by houstonrealtor | 2015-10-31 00:47 | テキサス | Trackback | Comments(0)

トラベル雑誌が発表したテキサスのベストホテル15   

2015年 10月 30日

私の別ブログに、トラベル雑誌(CONDE NEST TRAVELERS)が発表したテキサスのベストホテル15の記事を載せてます。
よろしかったら、ご覧いただき、テキサスにいらっしゃる際には、このベストホテルにランクしたホテルに泊まってみてはいかがでしょうか?
記事はこちらです。

尚、私のウエブサイトもヒューストンでの家の買い方、賃貸の仕方などの情報を記載しています。よろしければお立ち寄りください。
www.houston-fudosan.com




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by houstonrealtor | 2015-10-30 03:42 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンにあるビール工場のリストをアップデートしました。   

2015年 10月 26日

私の別ブログ(もっとヒューストンのローカル情報やイベントなどを中心に発信しています)の方で、ヒューストンのビール工場に関しての記事をアップデートしました。よろしければ、こちらをご覧ください。 アメリカも、味のあるビールを作るようになりましたよ~。


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by houstonrealtor | 2015-10-26 02:02 | ヒューストン食事事情 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンのどこに住む?2015年ヒューストンベストエリアの発表   

2015年 10月 21日

ヒューストンのローカル雑誌HOUSTONIAが今年の3月に発表した、ヒューストンのベストエリアに関してご案内します。
このHOUSTONIAは、ヒューストンのイベントから、新しいレストランなど、ローカル情報が満載で、少しオシャレに作ってある雑誌です。
私も購読しています。英語ですが、詳しくはこちら を。

ヒューストンは、とても広いので、ひとえにここ!と決めることはできませんが、各自の生活のスタイル、家族構成、勤務先などによって住む場所が変わってくると思います。
ヒューストン歴20年を超えた私がいつもお勧めするのは、

第一にお子様がいれば学区です。
日本と異なり、アメリカでは公立の学校はランクの差がありますので、まずはお子様の学区を考える事がポイントです。
学区に関しては、www.greatschools.orghttp://www.har.com/schoolなどのサイトで詳細を調べることができます。
また日本語の補習校で出している現地校情報なども学校を決める参考になるかもしれません。

第二は通勤までの距離。
最近は、人口がかなりの勢いで増えているため、交通渋滞が半端ではないので、勤務先までの通勤距離は大きなポイントになります。
車通勤ですので、そのノロノロ渋滞運転に、どれだけ耐えられるか?が大きなポイントとなります。

例えば、メモリアルエリア(日本語の補習校などがあるエリア)に住みたいと思っていても、ご勤務先がNASA方面(クリアレーク)であれば
通勤まで普通に運転して45分から1時間かかりますので、渋滞にはまれば二時間を超える可能性があり、現実的ではありません。
でも、NASA方面であればクリアレークにも評判の良い学区がそろっていますので、そちらを中心に探す方が理想的。
同じように、KATYエリア(ヒューストンの西、今一番人口が増加している市の一つ)に住みたいと思っていても、例えばご勤務先がブッシュエアポートの北の方であれば、同じく通勤に二時間ほどかかってしまう可能性があり、それであれば、同じくブッシュエアポートから左程遠くないCYPRESSエリア、もしくはWOODLANDSなどのエリアを中心に選ぶ(同じく学区が良いところが多いです)という事が理想的です。
また、テキサスメディカルセンターに通勤される方であれば、同じくメディカルセンター付近で良い学区を絞って探すというのが理想でしょう。

ヒューストンは、何でも大きいテキサス州の中にある都市ですから、予想以上に広い都市です。
全くヒューストンを知らない、来た事がない方であれば、想像もつかないと思うのですが、ヒューストンと一般的に呼ばれるエリア(KATYやWOODLANDS,SUGARLANDなどの市も含め)は距離がかなりあります。例えばNASA(クリアレークエリア)から、WOODLANDSまで行くとすれば有料道路を使っても、90キロほど距離があります。 従って一概に、ヒューストン!といっても、かなり広さがあるという事を念頭に入れて、ぜひエリア探しは、ヒューストンの土地をよく知っている方(不動産エージェントや、同僚など)にお尋ねください。

尚、ヒューストンは、主要エリアが広く散らばっていて、そのエリア、エリアでコミュニティーが発展されているので、
ダウンタウンに行かないと、ギャラリアエリアに行かないと生活ができないなどという事はありません。
そのコミュニティー内で、必要最低限の生活は足りてしまいます。(各エリアにデパートやスーパー、レストラン、コミュニティー施設なども揃っています)

ヒューストンに一度も来たことのない方は、ヒューストンがNASAと、砂漠地帯で、皆がカーボーイハットをかぶって生活している(たまに見かけますが)と想像されているかもしれませんが、意外と最近はオシャレな都会化されています。ぜひ一度遊びにきてください。

私の別ブログでは、さらにローカルな情報やヒューストンの不動産情報を不定期にアップデートしています。
よろしければ、こちらをご覧ください。

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by houstonrealtor | 2015-10-21 01:46 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン家の賃貸に関して   

2015年 10月 18日

ヒューストンにお引越しされてくる方が一昨年くらいから、かなり増えているのですが、ウエブサイトなどでも、ヒューストンのお引越しに関して、特に家の賃貸に関しての情報が足りないなぁと思いましたので、今回は家の賃貸に関して。

ヒューストンでは、アパートのような集合住宅(一つの企業が賃貸、管理をしている)と、個人所有者が賃貸しているケースがあります。
分かりやすいように、企業が一括購入賃貸管理しているものをアパートと言い、個人所有者が賃貸している戸建てや、タウンホーム(長屋のような家、横の壁が隣家とつながっている)などを、リースとさせていただきます。(これは、私のブログのみに通用する用語ですので、ご了承ください)

アパートの場合の利点は、
①新築物件に住める
最近ヒューストン付近にかなり多くの新築アパートが建っています。新しいアパートは、今リゾートホテルにいるようなアパートを目指しているため、最新のキッチンやアメニティー(プールや、ジム、場合によっては映画館などの無料施設つき)なども充実しております。
②修理依頼などのわずらわしさがない
アパートは管理会社(リースオフィス)が、併設されており、毎日アパートのリースエージェントが勤務しています。修理代などもアパートの家賃に基本含まれているので(注:自分の責任で壊した損傷したものは、自己負担の可能性あり)、例えば洗濯機が壊れたなどという場合も、アパートのリースオフィスに言えば、無料修理してくれます。また、電球の取り換え、エアフィルター(エアコンの空気の出入り口に入れるフィルター、こちらも数か月に一度交換しないと、そこに埃がたまりエアコンの風がふさがれてしまう)の交換なども無料で行ってくれます。 また、今はほぼ100%アパートのウエブサイトで、修理依頼ができるので、電話などをかけたり、オフィスに行く必要もありません。
③ジム、ビジネスセンター、ラウンジ、プールなどの設備の充実
ジムなども併設しており、24時間使えます。ラウンジやプールなどもホテル並みにきれいなところが多く、週末や夜などゆったり過ごせること間違いなしです。
④新築であれば、スペシャルを得られることもある
新築物件は、早く賃貸率を増やしたいため、二週間無料や一か月無料などのスペシャルを出しているところが多いです。
⑤アパートの中でのイベントにより、他の人と知り合いになれる
ほとんどのアパートが一か月か二か月に一度、無料ブランチ会や、プールパーティ、ハッピーアワーなどのイベントを計画しています。これは、そのアパートに住む方の顔合わせの目的です。日本人以外の友達などは、このような会に出て作っている方がいます。
⑥緊急修理などもすぐに対応できるシステムがある
エアコンの故障など緊急で直してもらいたいときに、24時間体制で対応してくれるところがほとんどです。
⑦荷物を預かってくれる
リースオフィスで、メールオーダーなどの届け物を預かってくれます。
⑧ゲートがある
アパートはゲートになっており、ガレージもアクセスキーがないと入れません。また、ガレージからアパートの建物に入るのに、アクセスキーが必要なアパートもあります。か、と言って安全間違いなしということはないので、各自細心の注意を払って行動してください。
⑨夜など見回りの警察などを雇っている
ほとんどのアパートで、ヒューストン警察の警官を雇っており、夜などガレージや建物の回りなど不審者がいないか見回りに出ています。オフィスが閉まった後に、不審者などがいた場合などは、アパートの緊急連絡先に連絡をすれば、この警察が来て確認をしてくれます。

これでは、断然アパートの方がいいのではないか!という声が聞こえてきそうですが、以下が難点?です。
①家賃の値上がり
契約期間は通常一年から一年半まで。その後は、更新になります。更新になった場合、ほとんどのケース、家賃は値上がりします。どれくらいの率かは、その時の不動産賃貸マーケットに合わせてなので、何とも言えませんが、人によっては$100-200くらい上がった方もいました。 (ただし値上がりした場合は、ダメもとでも、必ずアパートに値段交渉してみてください)
②上下、両隣の騒音など
集合住宅ですから、誰が住んでいるかはわかりません。またアメリカは人種差別法が大変厳しいため、人種、宗教、性別、家族構成、肌の色、国籍、文化などを公開することはありません。住んでみなければ分からないのですが、一番心配されるのは騒音です。もし、隣家の騒音がうるさい場合は、アパートのリースオフィスに苦情を伝えてください。アパートのリースオフィスが代わって警告を出してくれます。 同じく、ご自身の家族が騒がしい場合、お子様などが走り回ったりする場合は、隣家から苦情が来る可能性があります。
③部屋の広さ
戸建てなどの賃貸に比べて、お部屋が狭くなります。それでも、日本の家に比べれば十分な広さではあると思いますが。
④お子様の学校の問題
学区が評判が良いエリアなどは、アパートの建設を反対する住民が多いため、建築できるアパートが限られてきます。お子様が学校にいく年齢になった場合は、そのために、一軒家などをリースする方が増えてきます。
⑤交渉が難関
契約書などは、各アパートの会社で決められており、値段交渉および契約書の内容の交渉などは応じていません。中途解約の事項などは、アパート側が示す内容に従うしかありません。

それでは、一戸建てなどの個人オーナー(大家)から借りる際の利点を。 
①交渉が可能
個人所有者であるので、契約の交渉が可能です。例えば転勤する可能性がある方などは、あらかじめ転勤の際のキャンセル事項などを交渉するなども可能です。
②契約期間もフレキシブル
最低一年は賃貸してほしい大家さんがほとんどですが、二年や三年など契約をすることも可能です。利点としては、その間家賃をロックすることができるということです。
③大家さんと家族的な関係が持てる
これは大家さんにもよりますし、借家する方の人柄などにもよると思いますが、大家さんと良い関係が築けた人は、帰国した後も連絡を取り合ったりしているようです。
④アメリカの一軒家の経験ができる
アメリカでも、戸建てに住むのはアメリカンドリームですが、庭がある、広い部屋があるなどの戸建て、タウンホームなどのアメリカの体験ができます。
⑤お子様の学校
上記のアパートの難点でお知らせしたように、学校が評判の良いエリアは、戸建てが多いので、お子様を評判の良い学校に入学させることができます。
⑥近所の方たちと知り合いになれる
アパートと違って、戸建ては、持ち家の方が多いので、比較的長くヒューストンに住んでいる方が多いと思います。地域でイベントなどを計画したりするところもありますし、近所に同年代のお子様などが住んでいれば、お子様を介して、日本人以外の方と知り合いになれるチャンスも多くあります。ヒューストンは世界各国から人が集まってくるので、その気になれば、世界中からのお友達を作ることができます。
⑦静かな暮らし
戸建やタウンホームは、隣家の騒音などを気にせず、自分たちも周りに騒音を与えているかなどの心配せず暮らすことができます。タウンホームも隣家と壁はつながっていますが、アパートに比べて壁が厚くできておりますので、隣の音がうるさいなどという事はめったにないと思います。

そして戸建てのリースの難点を
①修理
修理は無料ではありません。これは各自の契約内容にも異なりますが、大家さんは通常別の仕事ももっている傍ら投資として家を貸しているので、修理の場合にすぐに直してくれるという確率は低くなります。(基本一週間以内に何かしらの対応をすることにはなっています)。修理の際の免責(自己負担額)などは、大家から契約時に指定してきます。 対応の速さなども大家によりますので、実際に賃貸を初めてみないとわからないというのが実情ですが、ほとんどの大家さんは、自分の資産の家なので、何か問題があったときにはなるべく早く対応するよう動いてくれています。
②同じく修理
新築物件ではありませんので、住んでいるうちに、色々なところが故障してきます。これは、やむを得ない事ですが、修理を依頼したり、修理による不都合などを避けたい方はアパートに住むことをお勧めします。
③大家さんが、どんな人なのかは、ふたを開けてみなければ分からない
大家さんの人柄などが、自分とマッチすれば、本当にこれ以上の快適な暮らしはないと思うのですが、例えば大家さんとの関係が悪化した場合などは、様々な面で支障がでてきます(修理なども依頼するのも依頼しにくくなるとか) これも、大家さんの人柄、そして借家人側の態度なども影響してきますが、良い関係を築くように、お互いが理解し、歩み寄ることで、ほとんどのケースが、良好な大家、借家人関係を築いています。 

こんなところです。
正直申し上げて、アパートにするか、リースにするかは、個人個人の生活スタイルと好みによります。
ご自身にとって、何が一番大切なのか?勤務先までの距離なのか?家族の生活スタイルなのか?都市部に住みたいのか?郊外に住みたいのか?
学校が一番なのか? 家賃が一番大切なのか?などによって変わってきます。
是非、ご自身が希望する条件などを書き出してみて、順位付けをしてください。ご結婚されている、パートナーがいる方は二人それぞれのリストを作り、
お互いに順位をつけて、その中から、絶対に外せないものを選び、上位3位を決めてください。
そのころには、アパートか、リースかの方向が決まってきているとは思います。

アパート、戸建て賃貸両方とも、私も年に70件以上取り扱っていますので、何か質問などございましたら、お気軽にお問合せください。
こちらがウエブサイトです。
それでは、良い家を探せますように!


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by houstonrealtor | 2015-10-18 01:19 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

来春オープンヒューストンの日本のスーパーの名前が決まりました   

2015年 10月 16日

以前から、何回か記事に載せていますが、ヒューストンにいる日本人が首を長くして待ち望んでいる、日本のスーパーマーケットの名前が決まったそうです。
SEIWAという名前だそうですよ。
DAIRY ASHFORDの通りに面しており、メモリアル方面ですと、BRIARFORESTの少し南に下りますと、左側にリモデルした少し大きなショッピングセンターがあります。そこにSEIWA COMING SOONのようなサインが見えると思います。 
話を聞くところによると、来年の2月から3月くらいにはオープンするのでは?との事です。
もう少しですね、私も、楽しみです。

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by houstonrealtor | 2015-10-16 23:16 | ヒューストン食事事情 | Trackback | Comments(0)

2015年10月17日ヒューストン週末のイベント情報です。   

2015年 10月 16日

ヒューストン今週末(2015年10/17-18)のイベントを無料のものを中心に私の別ブログでアップしています。
よろしければ、こちらをご覧ください。

私のウエブサイトは、こちらです。


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by houstonrealtor | 2015-10-16 23:06 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

2015年9月のヒューストンの不動産マーケットレポートが発表されました   

2015年 10月 15日

HAR.COM(Houston Association of REALTORS ) より2015年9月のヒューストンの不動産マーケットのレポートが発表されました。
私の別ブログに記載していますので、ご覧ください。こちらです。

尚、ブログも含め、ヒューストンでの家の売買、賃貸に関してのウエブサイトも作っております。
ご興味がある方はご覧ください。
houston-fudosan.com

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by houstonrealtor | 2015-10-15 06:30 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

アメリカ全国にて、クロージング方法が変わりました(2015年10/3日付け)   

2015年 10月 08日

2015年10月3日より、アメリカ全国において、クロージング方法が変わりました。(詳細はこちらを)
その変更により、住宅ローンを使って家をクロージングする方たちは、少しクロージングが異なります(投資物件、現金購入、商業物件は以前と変わりません)

詳細は、少し煩雑になりますので上記の詳細をご参照いただくことで、省略しますが、以前と大きく異なる点は、以前はタイトル会社がクロージングステートメントを作成していましたが、今後はモ―ゲッジ会社(別称:レンダー、住宅ローン会社)が作成すること、住宅ローンの申し込みをした後、3日以内に、レンダーがローンの見積もりをバイヤーに送る必要があること、クロージングの3日前にクロージングステートメントをバイヤーに提出する必要があること、などです。 
従い、今までよりも、さらにモ―ゲッジ会社(住宅ローン)が、家のクロージングが期間内にできるか否かの重要なキーになりますので、モ―ゲッジオフィサーなどが、どれだけ協力的に対応してくれるか、にかかってくると思います。

以前のメールからも、信頼できる、責任をもって対応してくれる住宅ローンのオフィサーを探すことがとても重要であることをお話ししたかと思いますが、住宅ローン会社を探すにあたり、モ―ゲッジ%を比較するだけではなく、そのローンオフィサー担当者が、どれだけこの新しいルールを理解しているか、どれだけ顧客を第一に働いてくれるか?などを見極める必要があります。
このように責任をもってくれるモ―ゲッジオフィサーでしたら、自分の携帯番号なども教えてくれますし、お休みなどを取る場合は、代わりの担当者を教えてくれます。緊急の際には休みの日や仕事後などにも連絡を取ってくれます。周りの家を購入された友人や知人などに紹介できるレンダーなどを教えてもらうか、ご自身が雇う不動産エージェントなどに信頼できるレンダーなどを紹介してもらい、各自に直接連絡をしてみてください。

また、この変更を理解して適切なトレーニングなどを受けている
不動産エージェントやリアルター(NATIONAL ASSOCIATIONS OF REALTORSに登録している者たちのみが呼べる名称です)を探すことも、スムーズに家の売買ができるポイントになると思います。頼りになるレンダー、リアルターがいれば、この新しいクロージング方法の改定に関しても全く心配する必要はありません。

バイヤーの方に理解していただきたい重要なポイントとしては、今回の新しい変更は、より消費者を守るための法律でありますので、家を購入する側にとっては、より明確に自分が借りる金額、クロージングに支払う金額などが事前にわかること(以前はクロージング直前にて金額が変わるようなこともありました)で、バイヤーにとっては大きな利点になるということです。ただし、その変更のため、以前は、クロージング直前にクロージングドキュメントを得ても、クロージングはできましたが、今後はクロージングドキュメントはクロージングの3日前にバイヤーが受け取ることになりますので、この変更により、クロージングまでの日にちが今までよりも遅れる可能性が大変高くなります事がポイントです。

STEWART TITLEにて、今回の変更に関してのガイドビデオがございますので、下のビデオをご参照ください。



また政府のサイト、CFPB(Consumer Financial Protection Bureau )にて一般公開しているパンフレット(英語)がございますので、よろしければご参照ください。

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by houstonrealtor | 2015-10-08 00:20 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

2015年10月ヒューストンのイベント盛りだくさん   

2015年 10月 01日

私のヒューストンのローカルイベントや、不動産情報などをアップデートしている別ブログにて、10月のヒューストンのイベントを連載しています。
10月はヒューストンでは、一番過ごしやすい時期で、この時期は日中外に出て過ごすことができます。そのため、10月は一年の中で一番イベントが多い月となります。
ヒューストンは、ゴルフしかない、買い物しかない、いや、何にもない!と言われている方、思ってる方、大間違いですよ~。ヒューストンも探せばあるんです!!(笑)

今月は、様々なヒューストン(およびヒューストン近郊の)イベントを見つけて、イベントが見つかる限り毎日、みなさんにご紹介していきたいと思います。いくつかのイベントは参加予定なので、その際は写真とともに後日アップデートをさせていただく予定です。
そのブログはこちらです。是非こまめにのぞいてみてください。

尚、私の不動産に関してのHPは、こちらです。

それではヒューストンの秋をお楽しみくださいね。

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by houstonrealtor | 2015-10-01 07:39 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)