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テキサスのブラックフライデーの報告   

2015年 11月 29日

アメリカは感謝祭の祝日で、ホリデーは本格的に始まりました。皆さまはいかがお過ごしでしょうか?
さて、別ブログに、私のブラックフライデー(感謝祭後の大セール)の経験をアップデートしました。
来年、もしヒューストンやテキサスで感謝祭を過ごす予定の方、参考になるか分かりませんが、ご覧ください。
サイトはこちらです。

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by houstonrealtor | 2015-11-29 01:33 | ヒューストン買い物情報 | Trackback | Comments(0)

11/21-22ヒューストンのイベントをアップデートしました   

2015年 11月 21日

別ブログに、今週末のヒューストンのイベントをアップデートしました。よろしければ覗いてみてください。
こちらです。

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by houstonrealtor | 2015-11-21 06:50 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの今週末11/7-11/8のイベントをアップデートしました   

2015年 11月 08日

ヒューストンの今週末11/7-11/8のイベントを、別ブログにアップしました。よろしければ、こちらをご覧ください。
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by houstonrealtor | 2015-11-08 01:14 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの家の売買に必要な不動産用語   

2015年 11月 05日

ヒューストンでの不動産投資に関して、本日は不動産用語に関してです。
これは不動産投資とは関係なく、不動産を購入する際にも耳にする言葉ですので、不動産を購入したい方は必ず理解していただく必要があります。
もちろん、不動産仲介業(不動産会社、リアルター、不動産エージェント)などにお分かりにならない用語はお尋ねください。

REALESTATEABE.COMでは英語で不動産用語に関して説明をしていますが、一般の不動産業でないアメリカ人でも、知らない用語が沢山あり、
これを全て理解する必要は全くありません。
ただし、いくつか基本の用語は覚えておいた方が良いでしょう。
今回は、その中でいくつか基本の用語を紹介します。

REALTOR®
不動産仲介者の代理人(エージェント)の事。ただし、全ての不動産仲介業の者をリアルターとは呼べません。NAR(NATIONAL ASSOCIAITON OF REALTORS)全米不動産協会に登録している者のみが、このリアルターという名称を付けることができます。尚、NARに登録しているエージェントは、CODE OF ETHICSという非常に厳しい道徳に関しての規律を守る義務があります。尚、どの業界よりも、不動産業界のCODE OF ETHICSが水準が高いと言われています。

BROKER
不動産仲介業者。

APPRAISAL
不動産鑑定士、不動産査定の事。こちらもテキサス州でのライセンスが必要。

OFFER
バイヤー側からセラー(SELLER)側に提示価格と契約条件を出す事

INSPECTOR
不動産検査士。家の中の点検をする人。バイヤーがオファーを出し、セラーがその契約を受け入れた後に、バイヤーが家の中の点検をする際に必要な方。テキサス州のライセンスを持っている方が必要。

CLOSING
家の所有権の譲渡がされる日。

ESCORW ACCOUNT
バイヤー、セラーとは直接関係ない第三者が、金額を保管する事。銀行やタイトル会社などがこのようなアカウントを管理している。

TITLE COMPANY
タイトル保険を出す会社。通常TITLE会社にてクロージングを行い、家の売買の書類(名義変更)なども代行して市の役所に届けてくれる。
タイトル会社がEARNEST MONEYなどをESCROWアカウントに保管する。

TITLE INSURANCE
タイトル会社が出す保険。家を所有するという事は、その家(土地)に対してすべての責任も譲渡されます。つまり、過去にその土地を担保に借り入れなどをしていた場合、新しい家主がその責任を問われる可能性があります。タイトル会社はそのような問題が起こった際に保証する保険です。詳細はタイトル会社にお尋ねください。
詳しい説明は英語ですが、こちらを。

TITLE SEARCH
タイトル会社がタイトル保険を発行する前に、今現在および過去の土地(家)の所有者がこの土地を担保に借り入れなどしていないかなどを調査します。この調査がクリアになった場合、タイトル会社が、タイトル保険を発行するという約束を記載したTITLE COMMITMENTというものが発行されます。

EARNEST MONEY
手付金。不動産のオファーを出した際に、この不動産契約は真剣であるという意思表示。テキサス州ではオファー価格の1%が一般的だが、金額的には決まっていない。
この金額はタイトル会社にてクロージングまで保管されます。

OPTION PERIOD
こちらはオファーがSELLERから受けられて、契約が成立した後、数日間(通常7-10日)オプションという期間を購入する金額・SELLERに対して支払われる。

OPTION PERIOD
OPTION FEEを支払って、SELLERから得られるオプションの期間。この期間は、どのような理由でもバイヤー側は契約を白紙にすることができます。この期間にバイヤーは家の点検などを行い、大きな修理や欠陥などがないか調べることができます。このオプション期間に、契約を白紙にする場合は、このOPTION FEEは戻ってきません。

WALK THROUGH
クロージングの前に、家を再度見て回り、契約通りの内容で、家が保管されているか、などバイヤーが点検する。通常クロージングの直前か前日に行う。

MORTGAGE
住宅ローンの事。

LOAN OFFICER/MORTGAGE OFFICER
住宅ローンを提供する担当者の事。

COMMISSION
不動産仲介手数料



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by houstonrealtor | 2015-11-05 01:13 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンがアメリカの資産を築くのに適してる都市の一位に輝きました!   

2015年 11月 04日

私の別ブログ(ヒューストンローカル情報及び不動産情報を不定期にアップデートしています)に記事をアップしています。
こちらをご覧ください。

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by houstonrealtor | 2015-11-04 23:55 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン不動産投資に必要な知識   

2015年 11月 03日

本日は不動産投資に必要な知識に関して、少しお話しします。
お問い合わせいただく、お客様のほとんどが、”利回りが良いところ”と一概に仰います。
果たして利回りとは?なんでしょう。
利回りとは、自分が投資した金額に対してのリターンがどれだけあるかの想定の数字になります。
ただ、利回りで単純に、その投資物件が良い悪いと判断ができないというのが、不動産の奥深いところではないでしょうか?

利回りには、表利回り(グロス利回り)というのが一般的なようです。
計算式は、家賃収入÷不動産購入価格×100という数式になります。
ただ、この場合、多くの方が、家賃収入を例えばそのエリアの平均家賃が$1000だとすると、単純に12でかけて$12,000にして、購入価格と割っています。
が、この数式で判断するのは、不動産に関しては危険です。

例えば、物件を購入した後、すぐに借家人が見つかるという事は殆どありません。 購入後、手直しをしたり、またマーケットに出して、候補者を探したりする期間、
また、借家人が見つかっても、確実に家賃を確保するか?一年住むのか?という保証もありません。
また、この書式ですと、この不動産を維持するのに必要な出費なども含まれていません。不動産を維持するには、以下のような費用がかさんできます。
ローンを組んでいる場合は、そのローン支払い金額、固定資産税、家の保険、家のメインテナンス(修理代、ホームワランティーなどの修理サービス)、ホームアソシエーション代(地域の組合費)家が空き屋になる場合のユーティリティー(電気、ガス、水道)や庭の手入れ代、マーケットに出す場合の不動産仲介手数料、管理会社を雇う場合は管理費などなどです。

ですから、一概に表回りの計算で、利回りが高いので、お得物件だ!と判断されるのではなく、あくまでも大きな数字的に捉える方が良いかと思います。

アメリカでは、不動産投資(特に商業物件)にはCAP RATEという数字を見ています。
これは、まず、NOI(NET OPERATING INCOME)を計算する必要があります。
NOIとは、例えば一軒家などであれば、その一年の家賃収入から、上記に挙げたような必要経費(ただし、住宅ローンの支払いは外す)を差し引いた金額になります。
** 尚、このNOIに減価償却などの数字は入っておりません。

例)家賃収入$2000として、一年テナントが住むと想定した場合、$2000X12=$24000
この金額から年間の諸経費(上記に挙げたような)を差し引く、$12000(分かりやすいように適当に数字を入れていますので、上記の費用の概算ではありません)
NOIは、$24000-$12000=$12000

CAP RATEとは、このNOIを、購入した金額で割り100をかけた率になります。
例)購入金額$200,000 ・NOI$12000
$12000÷$200,000×$100=6  
答えCAP RATE 6%

尚、このCAPレートも、減価償却費や、ローンを組んでいる場合のローン費用などの経費は入っておりませんので、この金額だけで判断する事はできません。
あくまでもの目安として留めておくことが大切です。
また、CAPレートが高ければよいという訳ではないという事も念頭に入れてもらえればよいかと思います。
例えばCAPレートが高くても、エリアが犯罪が多いところなどであれば、表向きは非常に良い投資に見えても、テナントの管理、家の修理など、リスクが出てくることもあるかもしれません。

***こちらはあくまでも基本情報提供のためのサイトでありますので、参考までにご覧ください。数字に関しても、あくまでも想定数字であり、実際の経費想定額ではござませんので、ご了承ください。

最後に、別の日本のサイトHOMES.CO.JPで、これらを説明しているサイトがありましたので、ご参照ください。
こちらです。

また英語のサイトですがCRE MARKETWATCHというブログで、これらのエクセルシートをダウンロードできるサイトがありました。
こちらをご覧ください。








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by houstonrealtor | 2015-11-03 01:06 | テキサス | Trackback | Comments(0)