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ヒューストンの9/29-10/2までのイベントをまとめてみました。   

2016年 09月 29日

別ブログに、ヒューストンの9/29-10/2までのイベントをまとめてみました。よろしければご覧ください。
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by houstonrealtor | 2016-09-29 05:51 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの賃貸に関して3   

2016年 09月 27日

前の記事ではアパートの賃貸に関してご説明させて頂きましたが、今回は一軒家などの賃貸に関して、簡単にご説明させて頂きます。
一軒家などの賃貸を借りる方たちの多くが、お子様の学校のエリアにアパートなどが建っていないケースです。
一軒家などの利点としては、家の生活ができる(上下や隣などの音が気にならないし、気にしないで済む)というのは非常に大きいポイントです。
ペットや歩き始めたお子様などがいる方は、アパートの暮らしですと、下の階や隣から苦情が出たりするケースもあり、
一軒家やタウンホーム(長屋タイプの一軒家、壁のみが隣とくっついている)を選ぶ方が多いです。

ところで、一軒家を探す場合でも、不動産エージェントを介する必要はないですし、ご自身でもお探しすることはできます。(こちらのサイト
直接その不動産を載せている不動産会社に連絡をして家の内覧をすることはできます。
ただし、借家人の場合は、大家側が大家側が雇った不動産会社に仲介料を払い、借家人側の不動産会社がその仲介料を分けてもらうという
システムであるため(註:テキサス州ではです。各州で異なります)ヒューストンで家を賃貸する場合は、不動産エージェントを介して
物件を探してもらっても、借家人側の仲介料の請求はありませんから、まずは信頼できる不動産エージェントに連絡をして、賃貸依頼をすることをお勧めします。

ここで一点注意していただきたいことは、ご自身で物件を見つけて、直接自分からその物件のエージェントに連絡をした場合です。
その物件を載せているエージェントは、大家側のエージェントであり、大家側に有利に働く義務がありますので、直接連絡が来たとしても、
あくまでも大家に有利なように話をもっていきます。 また、一回その大家側のエージェントに家を見せてもってしまうと、その大家側のエージェントが借家人の契約も行うように進めてしまう方もいるので、家の内覧の際は、ご自身の不動産エージェントを決めて頂いて、その方に最初から最後まで内覧なども行ってもらうようにしてください。

不動産エージェントを介して一軒家を借りる利点としては以下の通りになります。
①地元の事をよくわかっているので、希望条件を伝えれば、それで物件をリストアップしてくれる
(不動産エージェントのシステムには、条件を登録するところがあり、新しい物件が出てきたら、その都度自動的にメールで送信することもできます)
②気に入った物件が見つかった場合、借家人に有利になるように交渉の代理をしてくれる。
(有利なるというのは、必ずしも家賃を下げる事ではありません。契約内容を少しでも借家人に有利になるように、もしくは、大家側に選んでもらうよううまく話をもっていくことも交渉の一つです)
③契約書の作成及び、交渉をしてくれる
④契約締結そして鍵を受け取るまでサポートをしてくれる(註:全ての不動産エージェントがここまでしてくれるわけではありません)

最後に一軒家の賃貸をするにあたって、ご自身が責任もって行う事は以下の通りです。
①安全性の確認
アメリカには安全の保障はありません。不動産エージェント達も、全体的に比べて安全な場所を選んで紹介していると思いますが、それでも犯罪は起きる可能性はあります。 また安全は個人の考えによって基準が異なりますので、ご自身で犯罪のマップ性犯罪者の検索などをしてご確認ください。また、昼と夜など時間をわけて車の運転をするなどで、各自の安全の基準によりご判断ください。

②学校の確認
学区などもご希望を仰っていただければ、不動産エージェントが学区にあわせて検索をしてくれますが、各自が責任をもって学校に問い合わせをしていただき、ご自身の住所が学区内であるか、途中入学が可能か、ESL (ENGLISH AS SECOND LANGUAGE)のクラスなどが提供されるか、などは確認していただく必要があります。

③賃貸審査に備えて、必要な書類をそろえる
一軒家の契約には、まず審査などがありますが、審査には給与明細や雇用証明書などを求めてきますので、あらかじめご用意いただく事をお勧めします。
また、テキサス州では礼金はありませんが、敷金があります。通常は一か月分のお家賃の金額になりますが、米国での信用履歴がない場合は、一か月半や二か月分のお家賃を求められる場合もあります。従って、最初の一か月分のお家賃と、敷金の最低でも二か月分のお家賃の資金を口座に用意する必要があります。






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by houstonrealtor | 2016-09-27 12:47 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン美術館に行ってまいりました   

2016年 09月 27日

別ブログに、ヒューストン美術館に行ってきたレポートを記事にしました。よろしければご覧ください。
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by houstonrealtor | 2016-09-27 08:20 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

9/23-9/25のヒューストンのイベントをまとめました   

2016年 09月 23日

別ブログにヒューストンの9/23-25に開催されるイベントをまとめました。宜しければ、ご覧ください。
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by houstonrealtor | 2016-09-23 13:24 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの9/15-18までのイベントをまとめました   

2016年 09月 16日

別ブログに、ヒューストンのイベントをアップデートしました。よろしかったらご覧ください。
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by houstonrealtor | 2016-09-16 01:33 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

HAR(ヒューストン不動産協会)の8月の不動産状況が発表されました   

2016年 09月 16日

HAR.COM(ヒューストン不動産協会)で8月の不動産販売状況が発表されました。
簡単にポイントをご説明します。
7月は昨年と比べて売り上げが落ちたヒューストンですが、8月には、8.2%昨年と比べて上がりました。また今年の8月は過去の8月の一軒家の販売数記録の中で、一番高い月となり、$500,000以上の物件の販売数が上がった月になりました。唯一$150,000 以下の物件の数字が減りました。

HARの記録によると、8月は7914の家が売れ、これは昨年の7月依頼の記録(7898販売)となっています。

インベントリー期間(今出ている物件が全部売り切る期間。6か月以下であればSELLER MARKET=セラーに有利なマーケット。6か月以上であればBUYER MARKET=BUYER側に有利なマーケット)は、3.5か月から4か月に上がりました。これは販売物件が増えた事も影響しています。

詳細は英語になりますが、こちらをご覧ください。

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by houstonrealtor | 2016-09-16 01:02 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの賃貸状況2016年9月現在   

2016年 09月 14日

ヒューストンの賃貸状況に関してのニュースをご案内します。
realpage.com によりますと、相変わらずエネルギー関連の業者は苦戦しているにも関わらず、ヒューストンのアパートの要求は全米の中でも、
一番大きい状況であると発表しています。
サブマーケットというのは、ヒューストンの中でも、細かくエリア分けしたマーケットの事で、その中ではWESTCHASEエリア(BELTWAY8から西、WILCRESTくらいまで、WESTHEIMERから南の範囲)が一番で、次がSHARPSTOWNエリア(BELLAIRとBELTWAY8の東側、チャイナタウンのあるエリア)、次にメモリアルエリア、そしてFARWEST(KATYエリア)となっています。尚、これらの上位に入っている会社は、やはりエネルギー関係の会社のオフィスが多くあるところです。
一般に90%をOCCUPANCY(入居率)が超えるのは非常にマーケットが良いという事で、このエリアを求めて住む方が多いことを示しています。

尚、この記事には説明はされていませんが、私が毎日のようにお客様にアパートの案内をさせて頂いている経験の中で感じた、あくまでも勝手な私個人的な意見を述べさせていただくと(ただし、これはAクラスのアパートに限りです)今までは需要に対して、供給が非常に少なかった。賃貸したい人間に対して、提供できるアパートが少なかったため、むしろ、アパート側の言いなりで賃貸をしなければならなかったのが、新築アパートが、ギャレリアやエナジーコリドーエリア(ヒューストン西側、BELTWAY8から西、HWY6まで、WESTHEIMERから北、I-10までのエリアを一般に指します)に多く建築された事で、需要と供給がつりあった為、アパート側の異常なまでの値上がりがなくなり、各新築アパートは1-2か月の無料家賃を提供したりする半面、その他のアパートは(特に建築年が2000年くらいのアパート)金額を下げたりして、入居率を上げている為、賃貸する側としては、今まで予算的に借りることができなかったところが、借りることができるようになったという事もこれらの数字に影響していると思います。 本当にこれは私の勝手な考えなのですが、むしろ今の金額が普通の金額なのではないかと思っています。今までが、需要と供給と、プラスエネルギービジネスのブームでヒューストンに移動する方がとても多いという半ば異常な経済状況であったために、今の家賃が安いと思えるのではないでしょうか? 

3-4年前に賃貸を探していた方なら、あの時はあんな金額だったのに~と悔しい思いをしている方も多いと思います。
本当にあのころは空いているお部屋をご予算価格で探すのに、一苦労でした。 
ただし、ギャレリアエリアでも、比較的新しくてセキュリティーシステムなども充実しているワンベットルームは$1200-1500くらい、ツーベットは$2000以上しますし、エナジーコリドーでも、同じような良い状態のアパートでワンベットルーム$1000以上、ツーベットルームは$1400以上しますので、決して安い金額ではありません。

ただ、もう新築アパートラッシュの山場は超えたようですので、今後は、これ以上の値下がりが出てくるのか?は、マーケットの状況次第なので、誰にも分かりません。後はどれだけヒューストンに人がこの先集まって来るか(今も毎日数千人が移動していると聞いています)と、石油価格の値上がりによるビジネスの増幅などが、影響してくると思います。今後の動きに注目したいと思います。

Multifamily rental housing data



(資料:www.Realpage.com より)

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by houstonrealtor | 2016-09-14 06:21 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

9/14アストロズとレンジャーズの試合、ダルビッシュ投手が先発予定です   

2016年 09月 14日

別ブログにて、レンジャーズのダルビッシュ投手が、アストロズとの試合の先発投手になっている記事を載せました。
私なりの、アメリカの野球観戦の楽しみ方を載せましたので、よろしければご覧ください。


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by houstonrealtor | 2016-09-14 01:26 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

なぜネットの不動産見積もり価格を信頼してはいけないのか?   

2016年 09月 10日

よくお客様の中で、ZILLOWやTRULIAなどのサイトにある価格が幾らなのに...という声を聴きます。GOOGLEで検索するとたいていZILLOWやTRULIAなどのサイトがトップに来るので、このサイトを見る方も多いと思いますが、これらのサイトは、AVM(Automated Vaulation Models)というもので、サイトに出ている公の情報と、地域の情報、不動産の動きなどを自動的に集めたものです。これらのサイトは私たちが使っているMLS(multiple Listing Service) にある詳細のデーターを使ってはおりませんので、あくまでも公に出ている情報を集めたデーターとして出ています。(情報抜粋TEXAS REALTOR MAGAZINE7月号より)
 
私たちリアルター(全米不動産協会に登録している者のみが使える登録商標です)たちがアクセスできるMLSでは、そのエリアの家の詳細がより細かく記録に残っています。リアルターは、家を売った時に、そのデーターを残す義務があり、その詳細を元に、バイヤー側、セラー側のエージェントは、より近いマーケット価格を分析、顧客に案内ができるわけです。 つまり、完全ではないものの、できる限り、リンゴとリンゴを比べるような比較が可能です。 
これはライセンスを持った不動産エージェントで、MLSのサービスに登録しているもののみがアクセスできるデーターです。不動産ライセンスを単に持っているだけではアクセスはできません。
私個人は、その家のCMA(Comparable Market Analysis=家の比較のマーケット分析)を出す時は、そのエリアにできる限り近い(できれば同じサブディビジョン)で半年以内に売れた家、今売りに出ている家、ペンディング(既に契約されている家)などを検索し、その中で、同じような家のスクエアフィート、家の状態、建築年などの物件を探し、マーケット分析(平均価格および1スクエアフィートに対しての価格)をします。これらが、100%確実とは言い切れませんが、このようなデーターを元に、家の中を比較して、幾らくらいであればSELLERが交渉に載るか?もしくは売りに出す時には、早く売れるか?(高く売りたい場合は、どれくらい時間がかかるか?)などを分析します。

勿論、これらの情報は、”不動産価値”ではありません。この価値を公的に決められるのはライセンスを持った査定者(APPRAISER)のみであり、私たちはあくまでも、手元にあるデーターとマーケットの動きを見て判断する一つの参考までのデーターしか出せません。 
ただし、その中で、今興味のある物件が、どのように動いているのか?バイヤー(買い手)であれば、興味のある家のリスト価格が、高すぎていないか?どうかの判断がつきますし、その半年の間で、同じような家が平均どれくらいの価格で売れているのか?が分かりますので、オファー価格の目途がつきます。 逆にセラーの場合も、価格を決める際に、その周りの物件よりも遙かに高すぎれば、見に来る方はいませんし、また、オファーも入りません。マーケットの動きにあわせて、周りの売れた物件の金額から離れすぎないように、現実的な金額を定める事がとても大切ですので、これらの資料は価格を決める一資料にもなります。

家を買いたいと思っている方、売りたいと思っている方、一度リアルターに連絡をしてみて、ご自身の家のCMAを尋ねてみてください。
マーケットは随時動いていますので、その動向なども、常に不動産と接しているリアルターが良く理解していると思います。
尚、この記事の詳細が載っているTEXAS REALTORマガジンの一部をご覧になりたい方は個別にご連絡ください。






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by houstonrealtor | 2016-09-10 23:30 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン9/9-9/11までのイベントのお知らせです   

2016年 09月 09日

別ブログに、今週末のヒューストンのイベントを載せました。ご覧ください。
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by houstonrealtor | 2016-09-09 01:00 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)