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不動産エージェント(リアルター)の選び方   

2017年 10月 27日

不動産エージェント(リアルター)に関して、あまり情報がないような気がしましたので、今回はそのことに関して記事にしたいと思います。

アメリカではリアルターと呼ばれる方は、全米不動産協会に登録している不動産エージェントおよびブローカーであり、全ての不動産エージェントおよびブローカーがリアルターという訳ではありません。この全米不動産協会(NAR)に登録しているエージェントは、最高水準の道徳を守るという義務があります。この道徳はどの業界よりも高い水準であるものと評価されています。英語ですが機会があればぜひ読んでみてください。

それでは、ブローカーとエージェントとの違いに関してなのですが、不動産ブローカーライセンスを持っている者のみが直接不動産の売買や賃貸を行う事ができ、不動産エージェントは、彼らのブローカー名と責任の元取引を行っています。不動産エージェントは、不動産の売買や賃貸を始めるにあたって、ブローカーの元でスポンサーをしてもらい、ビジネスを行っています。ブローカーは、エージェントの行う業務全面においての責任を持つ代わりに、エージェントが売買した物件の仲介料の一部を受け取るというシステムになっています。尚、仲介料の比率の割合はブローカーと各エージェントによって異なります。

また、不動産会社、ブローカーの元でエージェントが売買をするといっても、不動産会社によってはリード(顧客リスト)を渡してくれるところもありますが、殆どのエージェントが自ら顧客を集めています。従って、その不動産会社に連絡をしたからといって、必ずしも希望のエージェントが担当するとは限らないので、希望のエージェントがいれば、直接そのエージェントに連絡をすることをお勧めします。

次に、不動産エージェントの選び方に関してです。
家の売買や賃貸など、個人的な情報も共有することもあり、まず信頼おける方である必要がありますし、不動産に関しての知識なども大切な要因です。
また、お互いの愛称などもあると思いますので、まずは不動産エージェントなどに連絡をしてみて、彼らの対応などを審査してみてください。
ヒューストンでは、HAR.COM にてエージェントを検索する欄がございます。そちらにはMULTICULTUREやLINGAL(言語)の欄に絞って検索もできますので、
そのようにして検索して連絡をしてみる事も大切です。
ただし、一つ重要なのは、各エージェントに連絡をするときに、”今はエージェントと決めていない、インタビューをしたい”という事をはっきりと伝える事です。

不動産エージェントやブローカーは、家の売買や賃貸の契約が結ばれてクロージング(決済)されてからはじめて収入が得られます。従って家をクロージングした者のみが収入を得られることになり、その間に複数のエージェントなどに家を見せてもらったり、調査などをしてもらったりした場合、仲介料やサービス料などで揉めたりすることもございます。従て、実際に個人の情報などを伝える前に、必ずエージェントには、今はインタビューをしている段階であることを必ず伝えて、質問などを行ってください。 

なお、インタビューをする際には、不動産の経験年数、マーケットをしている場所、どのような価格帯を扱っているかなどの質問をすると同時に、ご自身が求めている事を伝えて、そのエージェントが満たされるサービスを提供できるか判断するのも一つかと思います。

次に、不動産エージェントの質に関してです。
質を審査するには、色々方法があると思います。周りの過去に売買をした方々からの評価、推薦。ネットなどの書き込み評価。また、エージェントの対応の速さや丁寧さなども大切な要因かと思います。また、不動産エージェント達が、追加でCERTIFICATIONなどの証明を持っている事も大切な要素だと思います。これは、通常の不動産ビジネスに加えて、数日および時には一週間や数か月かけて特別クラスを受講、テストを合格して証明を得ていますので、その証明がある事により、エージェントがどれだけ不動産知識に関して時間を割いているかが分かります。これらの証明なども、HAR.COM などをご覧頂くとエージェントの情報に載ってきます。
家を購入されたい方などは、ABR(Accelerate Buyers Representative ) などの証明を持っている方は、家の購入に絞って特別なクラスを受講していますので、より購入者に関して適切なサービスができると思います。

もう一つは、TREC(Texas Real Estate Commission) にてエージェントの情報を探す事です。こちらにはエージェント達がどれだけ追加のクラス(CONTINUOUS EDUCATION)を受けているかなどの情報まで知る事ができます。
長年不動産会社に勤めていても、このような特別な証明や、継続したクラスなどの受講をしていなければ、このテクノロジーや毎年変わる不動産のマーケットなどについていっていない可能性もあり、不動産エージェントがどこまで今のマーケットについて勉強しているかを調べる一つになるかと思います。

ただし、経験度も、知識も、勉強度も大切ですが、何よりも、エージェントとの相性が一番大切なのでは?と私は思います。
どんな優れていて、家の売買を多くしているエージェントであっても、自分との相性が合わない、なんだかしっくりこないという事はあると思うのです。
家の売買は、人生に置いて何度もあることではありません。大きな買い物でもあり、人生の大切な節目の一つにもなる事ですから、
是非ご自身と相性の合うエージェントを探してみてください。 
ヒューストンには何千人というエージェントがおりますので、必ず見つかるはずです。


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by houstonrealtor | 2017-10-27 02:49 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

10/27-29ヒューストンの週末のイベントをまとめました   

2017年 10月 27日


別ブログにヒューストンの10/27-29の
週末のイベントを載せています。宜しかったらご覧ください。


です。

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by houstonrealtor | 2017-10-27 02:03 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

10/27-29ヒューストンの週末のイベントをまとめました   

2017年 10月 27日


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by houstonrealtor | 2017-10-27 02:03 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

HAR ( ヒューストン不動産協会)からの9月の売り上げ状況が発表されました   

2017年 10月 22日

HAR.COM( ヒューストン不動産協会)より9月の不動産販売状況の発表がされました。
ご存知の通りハリケーンHARVEYの影響で、ヒューストンの不動産は影響を受けております。HARVEYやその後のBAKER RESERVOIRなどのダムの放水で家が浸水したりした方が多かったために、家を賃貸しなければならない方が急激に増えた事もあり、ポジティブな結果となっています。

以下が今回の報告の簡単な要約です。詳細はHAR.COM をご覧ください。

8月の最終週にハリケーンHARVEYとの闘いがありましたが、ヒューストンは文字通り”HOUSTON STRONG"の反発力を見せ、家の販売や強い賃貸の動きを見せました。
HARによりますと、家の販売は昨年の9月と比較して4.2%の上昇、そして8月と比較すると24%もの上昇を記録しています。$150,000以下の価格帯を除き、全ての価格帯の物件が売り上げの記録を出しており、$500,000-$700,000の価格帯はとても良い販売記録を出しています。今年初めからのデーターを比較すると、HARVEYの影響があったにも関わらず、2016年度の売上と比べて2.3%上昇しています。

予想していた通り、物件は浸水し、一般消費者が探している家がとても少ない状況になっています。その間もINVENTORY 期間(今出ている物件が全て売り払われるまでの期間。一般的に6か月以下であればSELLER側に有利なSELLERマーケット、6か月以上であればBUYER側に有利なBUYERマーケットと呼ばれています)は、3.9か月から4.1か月に変わっていますが、HARVEYの後には4.4か月に変わっています。

HARVEYのもたらした災害の為に、多くの市民が家を失い、ヒューストン中の賃貸物件のニーズが高まりました。一軒家の賃貸は83.6%、コンドミニアムやタウンホームは92.2%という賃貸率、そして賃貸価格は7.9%上昇し、コンドミニアムやタウンホームは5.4%値上がりしています。

Harveyの後も、一軒家のメディアン価格(中間値:代表値の一つで、有限個のデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値。たとえば5人の人がいるとき、その5人の年齢の中央値は3番目に年寄りな人の年齢である。ただし、データが偶数個の場合は、中央に近い2つの値の算術平均をとる。中央値の事を、メディアン、メジアン、中間値とも呼ぶ。Wikipedia より)は、5.5%上昇の$232,000。平均価格は5.4%上昇の$291,767となっており、これらは9月の記録的な数字となっています。

9月の販売数は8,150軒、去年の9月と比較すると3.4%の上昇です。総合販売価格は10.2%上昇の2.3ビリオンドルとなっています。



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by houstonrealtor | 2017-10-22 06:13 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

不動産の賃貸に関して注意する事   

2017年 10月 15日

今回は、久しぶりに不動産に関しての記事を掲載させて頂きます。
今後、テキサス州(私の場合はヒューストン)の賃貸を考えている方はご参考までにどうぞ。

まず不動産物件を探すにあたってですが、ヒューストンでは以下のウエブサイトで検索することをお勧めします。
こちらはヒューストンの不動産協会が運営しているウエブサイトですが、ヒューストンの不動産エージェントが物件をマーケットに出す時には、このサイトから情報を入力します。他のサイト(ZILLOWやTURIAやHOMES.COMなど)はこのHAR.COMからの情報を引き出して掲載しているか、もしくは個人で情報を載せる事もできるため、悪質な人たちが偽りの情報を掲載している事も多くお勧めできません。その為、HAR.COMに載っていない物件が載っていたりします。
HAR.COMでは、不動産エージェントが載せた情報のみしか掲載できないため、一番最新の正しい情報がご覧頂けます。

また、HAR.COMなどで物件を見つけた際に、内覧をしたいなどという場合は、その物件に載っているエージェントに連絡をすると、案内はしてくれると思いますが、そのエージェントは大家側に雇われているエージェントでありますことをご注意ください。
大家側のエージェント(LISTING AGENT)は、問い合わせに対して、必ず、大家側のエージェントであることを明確に説明する義務がありますが、しない方も多いので、その点ご注意ください。大家のエージェントである義務は、大家に有利になるように働く義務がある、つまり問い合わせしてきた人が伝えた情報(予算やその他の情報)を全て大家に伝える義務があります。

それでは、物件を見つけた場合にどうしたら良いか?という話になると思います。
アメリカでは、日本と異なって、どの不動産会社でも全ての物件をご案内する事ができます。ヒューストンではSUPRA KEYBOXという鍵を設置しており、内覧をする場合は、LISTING AGENTから内覧の許可を得ることができたら、各エージェントが持っているSUPRA KEYを使ってそのKEY BOXを開ける事ができます。
その為、日本のように、その不動産会社しか持っていない物件…という事がなく、HAR.COMに載っている物件であれば、どのエージェントもご案内する事ができるのです。

その為、一人のエージェントを自分のエージェントとして雇う必要がございます。雇うと言っても、ヒューストンの場合は、ほとんどのケース大家側が仲介料を不動産会社に支払うため、借家人の方は直接雇った不動産会社に仲介料を支払う事はありませんが、場合により仲介料やサービス料を請求される事もございますので、事前にご確認ください。

一人のエージェントを決めるというのは、初めてヒューストンに来る方などにとってはとても難しい事かと思います。
その場合は、HAR.COMなどのサイトでご自身の言語を話すエージェントを探したりして、各エージェントに連絡を取ってみる事をお勧めします。
エージェントとの相性や、エージェントの対応の良さ、迅速さなどもありますので、そのうえでご判断ください。
尚、エージェントにご連絡をする際には、今は何人かのエージェントに問い合わせをしているという旨を必ずお伝えください(そうでないと、エージェントによっては自分の顧客と理解して話を進め、最後に仲介料の支払いの場合にトラブルになったりします)

エージェントを決められましたら、必ずエージェントにEXCLUSIVE TENANT REPRESENT AGREEMENT(合意書)を結ぶように伝えてください。
こちらは、エージェントおよび不動産会社の義務として、顧客が有利になる事を第一に働くというものがあります。これには値段だけでなく条件の交渉や、内覧の調整、大家側のエージェントとのスムーズなやり取りなども含まれていますし、賃貸マーケットが強い場合は、その物件を獲得できる交渉力なども必要です。
この合意を結ばれていない場合は、エージェントとしては、顧客に有利になる事を第一に働く義務がないので、あくまでも、物件を見せて、契約書を作り、家の状態で事実であること(家の欠陥など)をお知らせするまでにとどまります。
尚、この合意書を結んだ方は、テナント側の義務として、その不動産会社およびエージェントを介して、物件の問い合わせや内覧をする義務があります。



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by houstonrealtor | 2017-10-15 02:03 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

10/12-15 ヒューストンのイベントをまとめました   

2017年 10月 13日


にヒューストンの今週末のイベントを載せました。
ヒューストンで一番良い季節になりました。是非週末は野外でのイベントを楽しんでください。

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by houstonrealtor | 2017-10-13 00:47 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

OSCAR DE LA RENTA の展示がヒューストン美術館で開催中です   

2017年 10月 12日


に記載しています。
来年の1月28日までOSCAR DE LA RENTAのオートクチュールの展示が開催されています。なかなかの見応えです。
是非、機会があれば見てください。


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by houstonrealtor | 2017-10-12 23:26 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)