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HAR(ヒューストン不動産協会)の1月のヒューストン不動産販売報告です   

2018年 02月 28日

HAR.COM(ヒューストン不動産協会)で1月のヒューストン不動産販売報告がありました。

以下は簡単な要約です。
全体的に8.9%の売り上げがありましたが、ラグジュアリーマーケット($750,000以上の物件)は三か月連続で販売が減少しています。一番強い販売力を示したのが、、$250,000から$500,000の価格帯でした。INVENTORY 期間(今マーケットに出ている物件が全て売り切るまでの期間、6か月以上であればBUYERマーケットといい、買主に有利な、6か月以下であればSELLERマーケットと言い、売主に有利なマーケットと言われています)は、3.3か月で、昨年の2017年一月と変わりありませんでした。

戸建て物件の中央値価格(有限個のデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値。たとえば5人の人がいるとき、その5人の年齢の中央値は3番目に年寄りな人の年齢である…WIKIPEDIAより)は、3.8%上昇した$218,000(この数字は過去の1月の中央値では最高の数字)平均価格は2.1%減少の$270,303でした。
HARのチェアウーマンのKENYAさんは”ヒューストンマーケットは、ラグジュアリーマーケットのマーケットが緩やかになっているにも関わらず、2017年のポジティブな勢いを引き次いでいます”と伝えており、GHP(GREATER HOUSTON PARTNERSHIP)のECONOMY AT GLANCEの編集者は、”今年も28000もの新築物件の計画と共にその勢いを引き継いでいくことを願っています”と伝えています。

一方、賃貸物件は、戸建て賃貸は1.9%の上昇、タウンホームやコンドミニアムは5.3%の減少という数字を出しています。戸建ての平均賃貸価格は$1748、コンドミニアムやタウンホームの返金は$1516となっています。

以下はHAR.COMからの引用です。詳しくは、こちらをご覧ください。またHARのチェアウーマンのプレゼンテーションは以下のYOUTUBEからご欄ください。

CATEGORIESJANUARY 2017JANUARY 2018CHANGE
Total property sales5,0325,4688.7%
Total dollar volume$1,317,254,324$1,400,737,4386.3%
Total active listings33,94534,0800.4%
Single-family home sales4,1044,4698.9%
Single-family average sales price$276,155$270,303-2.1%
Single-family median sales price$210,000$218,0003.8%
Single-family months inventory*3.33.3unchanged
Single-family pending sales5,7176,31310.4%
* Months inventory estimates the number of months it will take to deplete current active inventory based on the prior 12 months sales activity. This figure is representative of the single-family homes market.

Single-Family Homes Update

Single Family

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by houstonrealtor | 2018-02-28 00:18 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

テキサス州の不動産の仕組みに関して(ヒューストン不動産)   

2018年 02月 26日

最近、お問合せの中で、不動産の仕組みに関してのご理解や誤解などがある事がございましたので、簡単ですが、テキサス州の不動産売買および賃貸に関しての仕組みをご説明させて頂きます。

アメリカは各州によって、不動産の売買や賃貸の仕組みも異なりますので、私がお話しするのはあくまでもテキサス州(ヒューストン)の不動産売買および賃貸に関してですので、予めご了承ください。

以下のような仕組みをご理解の上、不動産会社にお問合せをされる場合は、まだ不動産会社を決めていない、問い合わせのみさせて頂いている事を予めお知らせする事をお勧めします。そうする事で、不動産会社側も相手がPROSPECT(見込み客)であるという事を理解するので後々トラブルを避ける事ができます。

①MLS制度
まずアメリカでは、日本のように不動産会社によって持っている物件が異なるというような仕組みを取っておらず、MLS(Multiple Listing Service) というシステムを取っています。これは、どの不動産会社が持っている物件でも、不動産エージェントであれば内見をすることができるというシステムです。
その為、より合理的に家の売買をすることができます。
また、MLSのシステムには家の細かい情報なども販売不動産会社が情報を入れていますので(家の広さや、設備など)、買主側の不動産会社がそれらの情報を予め入手して、買主側が求めている家をより早く購入できるようになっています。家の寸法などの情報は、ヒューストンではHAR.COM で検索ができるようになっています。このサイトに、ヒューストンの不動産協会に登録している不動産会社は不動産物件を掲載し、随時情報をアップデートしていますので、ヒューストンで不動産の売買および賃貸をされる方はこのサイトで検索する事をお勧めします。他のサイトはHAR.COMからの情報を転載しているので、タイムリーな情報を得られなかったり、また不動産会社以外の人が情報を入れる事ができるので、詐欺まがいの情報もありますので十分ご注意ください。HAR.COMは不動産協会で情報も管理しており、不動産会社以外の者が情報を変更することはできません。

②仲介料、仲介斡旋料
各州ではこの費用をだれが負担するかは異なってきますが、テキサス州では基本売主や大家側が仲介料を支払うシステムになっています。勿論契約する不動産会社での仲介料やサービス料などが異なってくると思いますので、その点は各自ご自身が雇う不動産会社にご確認頂く必要があります。
従って、基本は、借家人や買主は仲介料を支払う必要はありません。(例外ケースあり)

③専任売買制(Exclusive Buyer Representation)
上記のようなMLS制度を取っている事と、仲介料は家主から支払われるため、買主側や借家人側から雇われた不動産会社は、契約が締結しなくては仲介料を得る事ができません。 従って、複数の不動産会社を同時に声をかけて家の紹介などを依頼したりすると、この仲介料で揉める事になり、仲介料が得られなかった不動産会社から仲介料の請求などが求められる事もあります。
その為、こちらでは一つの不動産会社(一人の不動産エージェント)を介して家の売買や賃貸をするEXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONという合意書の署名を求める不動産会社が多いです。
この合意書に署名をする特典としては、その不動産会社は、顧客の利益を第一として交渉や契約をスムーズに進める事に勤める義務があり、頂いている情報などは合意期間が終了しても、機密を守る義務があります。 逆に顧客側は、合意した不動産会社以外の不動産会社を使って売買や賃貸ができません。
殆どの不動産会社では、家の内見前に、この合意書を求めてきますので、内見前にどの不動産会社にするか決める必要があります。

④売主(家主)側の不動産会社
よく家の賃貸や売買で、その物件に載っているエージェントに連絡をして内見を依頼する方がおりますが、このエージェントは、家主側に雇われているエージェントです。つまり彼らは家主の利益を第一に働く義務があり、その義務の一つに、問い合わせなどでも家主に利益のある情報などは全て家主に報告する義務があります。つまり、問い合わせをし来てた買主、借家人などが問い合わせをしてきた場合も、彼らに有益になる働き方はしません。

⑤借家人、買主が不動産会社を雇う事の利点
その為、借家人や買主も、自分の利益のために働く不動産会社を雇う事をお勧めします。利点としては、条件などに併せて内覧できる物件などのアレンジや、内見を行ってくれる事。 EXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONの合意を結んでいれば、その物件のマーケット情報(平均価格や、気に入っている物件がどれだけマーケットに残っているかなど、不動産会社でないと得られない情報などをシェア)などの説明、そして家の契約から、クロージングまで責任をもって対応します。
また②のようにテキサス州では基本仲介料は発生しないので、自身で各不動産会社に問い合わせをして内見や手続きを行うよりも、より合理的ですし、利点があります。

⑥INTERMEDIATE
テキサス州では、買主および借家人側が直接家主が雇った不動産会社に問い合わせをしてしまい、④の家主の不動産会社の役目を理解していないため、大きな問題になるケースがあるようです。 その公平さを保つため、テキサス州では、万が一借家人、買主が不動産会社を付けていないで連絡をしてきた場合は、INTERMEDIATEという制度を取る事もあります。つまり、不動産会社が、家主と、買主(借家人)の両方の立場をとるという事です。 その場合は、必ず書面で両者の顧客に合意を得る必要があり、不動産会社のブローカーは、両者に対してアドバイスなどをすることができません。また両者の不動産会社も、同じ不動産会社内で手続きが行われるため、お互いに利益、損益になるような情報の交換はできなくなります。 このような事を避けるため、不動産会社では内覧やお問合せを頂いた際に、IABSフォームという用紙をEメールであればリンクでお知らせしています。この用紙に不動産売買や賃貸の仕組みが記載されています。

⑦自分にあった不動産エージェントを探す
これは家の売買や賃貸において、とても大切なキーポイントになります。 日本語が話せるからだけで決めてしまうのは大変危険です。
家の内覧前に、不動産会社は決める事になりますので、まずはメールや電話などで問合せをして、不動産会社を探しているところである旨を伝えてください。
返信のタイミングの速さや、丁寧さ、プロフェッショナルさ、親身に考えてくれるか?エージェントの経験なども含め、検討されると良いかと思います。



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by houstonrealtor | 2018-02-26 04:12 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

2/23-25までのヒューストンのイベントをまとめてみました   

2018年 02月 23日

ヒューストンの2/23-25までのイベントを別ブログにまとめてみました。宜しかったらご覧ください。
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by houstonrealtor | 2018-02-23 08:35 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

SELLER(売主)が避けたい5つの間違い   

2018年 02月 07日

テキサス不動産協会(Texas Association of Realtor) で出しているメールニュースで、

SELLERが避けるべき5つの間違いという記事がありました。 

とても興味がある記事であったので、私の個人的な意見と共にシェアさせて頂きます。



  1. The sellers repainted the interior in a pale pink color because it matched their furniture. That cost them almost a year on the market and $40,000 off the asking price."  ”セラー(売主)がインテリアの家具にあうように壁の色をまっピンクに塗った。その為に、家が一年近く売れず、リスト価格よりも$40,000落として売った” …家を売りに出すときは、できるだけニュートラルな色にする事をお勧めします。 新しいオーナーが自分たちの好きな色に塗りなおすから良いだろうと思いがちですが、BUYER達はできれば壁の色を塗るような手間は省けるのなら省きたいと思っていると思います。 今のトレンドから言うと、薄いグレー系の色が人気ですが、トラディショナルなニュートラルカラーのベージュ系でも良いかもしれません。 奇抜な色や、一定の家具しか合わないような色は自分の好みであったとしても、塗りなおした方が良いです。
  2. "They didn't accept an offer because it came 'too quickly.'" " マーケットに出たばかりなので、オファーを受け付けない” ... マーケットに出たばかりで直ぐにオファーが入ると、セラー(売主)としては、まだもっと良いオファーが来るのではないかと欲が出てきます。 そのもっと良いオファーを待っている間に、最初に出したオファーの方が他の家を見つけてしまう事もあります。 この際に、このオファーを逃がさずに、他のオファーを待つにはどうしたら良いかなどのアドバイスは経験のある不動産エージェントであればできます。 
  3. "The owners didn't remedy the home's cigarette smell. Buyers couldn't get past it." ”セラーは家のたばこのにおいを改善しなかったため、バイヤー(買主)がオファーをするのをやめた”… たばこの臭いは家の中に残ります。買主側が煙草を吸わない方であれば、たばこの臭いはすぐ鼻につき、それだけで購入する事を断念してしまい、大切なバイヤーを逃すことになります。 喫煙者は、家の中での喫煙はやめ、また家の中で喫煙している人は家を売る前に、臭いの除去(業者などもいます)をして、ペンキなどで壁についたたばこの臭いなども取り除く事をお勧めします。
  4. "They did a bathroom remodel themselves. It scared away many buyers because everything had to be removed and redone." " バスルームのリモデルを自分たちで行った。多くのバイヤーは全てまたやり直さないといけないと思い、購入を断念した” …DIYは手軽にできて、コストもセーブできますが、家のビルディングコードなどが理解できていない素人が行う事で、INSPECTION(点検)の際に欠陥や問題が出てきたりして、よけいに金額がかかってしまうケースがあります。電気系統や水道管関係は特に業者に任せる事をお勧めします。
  5. "The sellers told buyer they would fix anything that was listed on the buyer's inspection report." ”セラーは、バイヤーに、バイヤーのインスペクションレポ―ㇳ(点検レポート)にリストされている項目をすべて直すと言った。…インスペクションレポートは、経験した人は分かると思いますが、ものすごく細かいレポートです。生活に支障がなくとも、家の中の欠陥(例えば電球が切れてしまって電気がつかないなど)を大なり小なりリストをしてくるので、レポートの項目すべてをセラーが行うというのは費用がかかります。この際も、経験のある不動産エージェントであれば、どのようにセラーが交渉すべきかなどを的確にアドバイスしてくれます。

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by houstonrealtor | 2018-02-07 02:35 | ヒューストン家の売り方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン2/2から2/4までのイベントをまとめました   

2018年 02月 02日

別ブログに今週末(2/2-2/4/2018)のイベントをアップしました。宜しければご覧ください。
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by houstonrealtor | 2018-02-02 01:48 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの朝ごはん、ランチ情報(追加しました)   

2018年 02月 01日

今年に入って寒くて外になかなか出れない日々が続いていましたが、久しぶりにランチや朝ごはんなどでかけたので。
外食などは結構好きで、インスタなどには結構載せているのですが、自分のブログにも、たまにこういう記事も載せてみようかと思って、アップしました。

鉄平レストラン
6516 Westheimer Rd A2, Houston, TX 77057
午前11時半から午後2時までランチ時間。
お勧めは、$13の弁当です。私は焼き魚の弁当を頼みましたが、これに味噌汁とサラダがつきます。
ラーメンなどもあり、美味しいのですが、私はもっぱら弁当です。 
やはりいろんな物が沢山入っているとお得感があって、嬉しくなります。
私の中では、鉄平のお弁当ランチが、ヒューストンの中で質と金額なども総合すると一番好きです。
お店のつくりもこじんまりとしていて、家族で経営しているお店。
長い寿司カウンターがあり、ほっこりした雰囲気。 日本に帰ったような気持ちになります。
夜は畳のお座敷席なども予約できますので、団体でも可能です。
1700 Post Oak Blvd #250, Houston, TX 77056
ランチ11時から2時まで

こちらもランチメニューがあって、寿司などのランチもありますが、こちらも人気は$15のお弁当です。
メニュー1、2、3から一つずつ選んで行きます。
私は今回メニュー1からは刺身、2からはトンカツ、3は春巻きを頼みました。
が、これにご飯がついてくると思いきや、ついてこなかったのが残念です。
ただし、ご飯は別途頼む事もできますし、
カリフォルニアロールなどご飯ものや寿司をこのメニューから選ぶこともできます。

スープと、サラダがついてくるのですが、サラダはレタスの端切れみたいな感じのいかにも残り物、
味噌汁というよりはスープなんですが、天かすに乾燥わかめが二枚くらい入っているようなものでしたので、
サラダとスープはなくても良いかなと思います。
刺身もまぁ、ランチ用だよねって感じの刺身ですが、
$15ですから、コスパを考えると文句は言えません。
オシャレないかにもアメリカのザ、鮨レストランって感じの雰囲気です。
ギャレリア中心部で日本食となると、ここかなぁって感じです。


店舗は色々ありますので、ウエブサイトからお近くの店舗を探してください。
こちらは朝ごはん専門の店です。 私は朝ごはんは甘いものが好きなので、もっぱらワッフルかパンケーキなのですが、
この店はワッフルをいつも楽しんでしまいます。卵も、ケージフリー(鶏小屋の外に飼いならしている鶏が生んだ卵)で、ファミレスより
新鮮味があるかも。 イチゴなども新鮮でおいしかったです。これで$10くらい。
コーヒーは、I-HOPとかの薄いコーヒー。ちなみに私はI-HOPに行くときはマイコーヒーを勝手に持参して飲んでます。

Merchant
1707 Post Oak Blvd, Houston, TX 77056
ポストオークと、SAN FELIPEのところにあるカリフォルニアピザの裏にひっそりとできた、ニューオリンズ発のカフェです。
できたばかりなのですが、店内が明るく、シンプルで、女子に人気がでそうな雰囲気です。
主なメニューはクレープ系。 コーヒーもさすがニューオリンズ発という感じで、私の好きな濃いヨーロッパコーヒー。
私は昔の人間なので、クレープはやっぱり原宿で食べた(笑)あまいやつ。ってことで、バナナとストロベリーのクレープ、$4.50
そしてコーヒー。 アメリカなのに、ホイップクリームがそれほど甘くなくて、日本人向けだったけれど、私は原宿クレープを求めていたので、
もっとホイップがたっぷりでしつこいのを期待していました。とっても、上品な味でした。二枚は行けたかも(笑) 長いできるオープンな空間で、ヒューストンにはなかなかないオシャレカフェです。

Weights and Measures
2808 Caroline St, Houston, TX 77004
ミッドタウンにあるレストランバー、およびベーカリショップです。
ここはブランチと、夕方のハッピーアワーが人気です。
値段はブランチにしちゃ、高い!んですが、雰囲気はとてもよくって、味も良いです。
パンケーキなどもふんわり甘くて、シロップとか要らないです。
私が今回頼んだのは、サーモンエッグベネディクト。パンに卵やらがしみ込んでぐちゅぐちゅになるのが
苦手なのですが、ここのは程よいバランスが取れていておいしかったです。
週末のブランチは混みますので、早めに行くことをお勧めします。

550 Heights Blvd, Houston, TX 77007
本当は教えたくないお店。ハイツにあるレストランで、ここもブランチが人気です。
お店で直接仕入れた肉などを売っているので、肉の味が非常に良いです。
私のお勧めは、なんといっても、ここのランチメニュー(11時から)のハンバーガー。
お肉がなんともジューシーで、ハンバーガーバンズのパンも美味しい。
$15払っても食べたい。
私の中ではNO1のハンバーガーです。





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by houstonrealtor | 2018-02-01 08:08 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)