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HOME BUYER MYTH 1:ダウンペイメント(頭金)は5%以下でも家は買える?

家の購入に関して、良く聞くのが、ダウンぺいメント(頭金)が20%もないので、家が買えないという話です。
勿論、20%の頭金があればよいのですが、日常の生活に必要な出費や貯金を全て使い果たすことはリスクがあります。

クレジット(信用履歴)にもよりますが、頭金は20%なくても、最低3.5%から家を購入することはできるのです。
また、これはFHA(政府がバックアップするローン)になりますが、テキサス州やヒューストン市などからの支援で、FIRST HOME BUYER PROGRAMのダウンペイメントアシスタンス(頭金の補助)なども受けることができます。
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ここで頭に入れていただきたいのは、頭金が多ければ金利は低くなりますし、一般の銀行や住宅ローン会社からのローンであった場合、20%以下の頭金の場合は、モーゲッジ保険という保険に加入する必要があります。モーゲッジ保険はローン借り入れ額の約0.5-1.5%が年間の保険料になります。$250Kの借り入れだと毎月のモーゲッジ保険は$100-300くらいが相場のようです。
これは家の価値が借り入れの80%を下回った際に、取り外すことができます。
ただし、80%を下回ったというお知らせは、ローン会社からは連絡がこないので、ご自身で支払い残高を見て、今の家の価値に比較して80%で以下になっていると思った時に、ローン会社に連絡をし、査定をしてもらい(査定費は500-600ドルほど)そしてその結果、モーゲッジ保険を外す事ができます。

いずれにしても、頭金が20%ない、あったとしても、今ある預金を頭金に使いたくない方は20%の頭金を入れなくても、ローンをすることはできます。

また、FIRSTHOME PROGRAMを使う場合、良くある誤解で、購入できる家の地域が限られている事、収入がものすごく低くないと得られない事などがありますが、このプログラムも、基本どのエリアでも適用できますし、収入の限度もかなり高めに設定されています。
このプログラムが適用できる場合は、ダウンペイメントを最大5%まで補助してもらえます(家を何年か保持する規制などがあるようです)
これらのプログラムは、ローン会社でFIRST HOME PROGRAMなどを行っているローンオフィサーが、どのようなプログラムが適切かなど、
詳細を説明してくれるので、ご興味があればご連絡ください。

FIRST HOME BUYERのPROGRAMを使う場合は、講習を一日受ける必要がるのですが、今はZOOMなどのオンラインで自分のペースで受けることができるようですから、あまり苦にはならないかと思います。

色々なところでFIRST HOMEBUYERプログラムがありますが、一つのプログラムTSHACは以下のサイトをご覧ください。







# by houstonrealtor | 2021-12-21 05:40 | ヒューストン家の買い方

2022年の不動産価格の予想

今年はどの州でも、不動産価格が高騰し、購入者(BUYER)にとってはなかなか厳しい一年でした。競合が出て、値段が吊り上がり、迷っているうちに家が無くなってしまうので、即決しなければならない状況で、ゆっくり考えるという余裕がなかったというのが本音です。

多くの家を購入したい方、もしくは今持っている持ち家を売って新しい家を購入したいと考えていた方々は、今の不動産を買ったら、最高値で購入してしまって、来年には不動産バブルの崩壊なので値段が値崩れするのではないかと不安に思っている方も多いかと思います。

不動産のエキスパートたちによると、来年は家の値段は値崩れするような事はないだろうと予想している方が大半です。理由は以下の通りです。

来年も供給より需要が増す場合(売り主より購入者の方が多い場合)2022年も値段は上がっていくだろう、ただし今年のような高騰ではなく、緩やかな値上がり(例年のような)になるだろうと予測しています。売られる家が少ないのに対して、購入したい方が多ければ、需要と共有の関係で自然に値段は上がります。

例えばもっと売る家が増えたとして、この需要と供給のバランスが保たれるかというと、まだそのバランスに至るには時間がかかるだろうと予測しています。

以下が2022年の不動産エキスパートたちの家の上昇率の予想です。

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このグラフから何を読み取れるか?というと、どのエキスパートの予想も、2022年が値段が値崩れすることを予想していない事です。 今年のように10-20%の高騰などはなくとも、値上がりはするだろうという予想です。


Hunter Housing Economics のBRAD HUNTERさんはこう言ってます。

”最近の安定しない家の価格の上昇は少しずつ落ち着いてくるだろう…家の価格は下がる事はないだろう、ただし、家の価格はより持続可能なペースになるだろう”

REALTOR.COMのDANIELL HALEさんはこう言ってます。

”家の価格は元の普通の価格範囲に戻るだろう、ただし、これは今の一番高値の数字からだ。したがって価格はまだ上がっていくだろうが、ペースはかなり緩やかになるだろう”

私個人は来年のヒューストンの不動産マーケットの予想は正直言ってつきません。コロナでSTAYHOMEになった時、誰もが不動産に大きな影響が出て、不動産が売れなくなると不安になりましたが、全くの逆で家を購入する方が激増しました関係で、価格高騰の現象が起きました。来年はまた皆の予想を裏切るような事が起こるかもしれません。ただし、私自身も、不動産バブルがはじけるような2007年-2008年のような状況を再び見るとは思いません。今コロナで仕事を失って、住宅ローンの支払いを遅延している人たちの差し押さえが始まったとしても、その遅延金を上乗せしても、家の価格の上昇の為に、家が高く売れるため、家を差し押さえにされる前に売り切ってしまう事ができます。そのため、多くの差し押さえ物件が出てくる事もないと思いますし、差し押さえ物件が出てきても、投資向きに手ごろな価格という事はないかと思います。

ヒューストンに関して言えば、今年は本当にカリフォルニア州からの移動の方が多く、まだまだ人はヒューストンをはじめテキサスに集まってきています。最近では、オースティン、ダラスの不動産が高騰しきっているため、ヒューストンに方向性を変えたという方からの問い合わせも来ています。不動産が落ち着くまで待つというのもありですが、一体いつが、落ち着くのか?それを待っている間に、不動産は予想通りじわじわと上昇し、決心がついたころには元々購入したいと思っていた価格よりかなり高くなってしまうのではないか?ローン金利なども、今のような低金利ではなくなってしまうのではないか?などという事もあります。そのような要因から、私も2022年のエキスパートの予想は一理あるなと思っています。

不動産の動きや、家の購入のタイミング、購入を考えているが、どこから始めていいか分からない、まだ購入するかどうか分からないなどなど、様々な思いがある方、お気軽にお問合せください。

英語のブログはこちらから。



# by houstonrealtor | 2021-12-17 07:49 | ヒューストン不動産

今年2021年にテキサスで家を購入した人へ...HOMESTEAD EXEMTPION申し込み

今年2021年にテキサスで家を購入した人へ...HOMESTEAD EXEMTPION申し込み_e0245771_06353206.jpg
2021年にテキサス州で家を購入された方(投資物件を除く)は、2022年の1月2日よりHOMESTEAD EXEMPTIONの申請をご自身の住んでいるカウンティーのタックスディストリクトに(COUNTY APPRAISAL DISTRICT)に申請することができます。
この申請は一度のみで良く、持ち家に住んでいる申請で、固定資産税の割引を得ることができます。
投資物件の方には適用できません。

また、来年2022年に購入される方は、今年の州の法律改定により、翌年までこの申請を待つ必要がなく、同年(2022年)からHOMESTEAD EXEMPTIONを申請することができます。 

今までも、家の売買の際には、家の売り主の固定資産税の金額をその年は、買手が引き継ぐことができるケースが多かったのですが、例えば購入した家が投資物件である場合は、固定資産税の割引などが入っていないので、購入年には割引のない固定資産税を支払う必要がありました。また、新築物件を購入する場合には、購入した後、カウンティー側では、新築物件の価格を査定して、固定資産税の割引のない価格で請求がされていたケースもありましたので、持ち家を購入する方たちにはプラスになる改定だと思います。

各カウンティーの情報は出せませんが、ヒューストン近郊でのHOMESTEAD EXEMPTIONのリンクをご紹介します。


# by houstonrealtor | 2021-12-05 06:33 | ヒューストン家の買い方

11/29(月)はCYBER MONDAYの日です(BLACK FRIDAYのオンライン版)

本日はCYBER MONDAYといって、BLACK FRIDAYのオンラインショッピング版の日になります。既にBLACK FRIDAYの時に、オンラインでもセール用品を出しているところが殆どですが、店によっては今日だけ特別にオンラインのみの特価を出しているところもあるようです。

今はAMAZONに対抗すべく、郵送などもかなり早く届いているようですので、クリスマスギフトなどの買い物も十分間に合いそうですね。



また、オンラインで買い物するにも楽天のサイトから買い物をするとキャッシュバックができるのをご存知ですか? 登録は無料で、買い物した価格の数パーセントがキャッシュバックされます。キャッシュバックは数か月ごとにまとめて小切手で郵送されるか、ギフトカードなども選択できます。 かなり多くの店が協賛していますし、本日のCYBER MONDAY一日のみ15% のCASH BACKがある店も多いです。例えば、MICHAEL KORSとかCOACH、TRUE RELIGION(ジーンズの店)やTORY BURCH, KATE SPADEなどなど、多くの店が15%キャッシュバックをしています。 まずは楽天サイトから登録をして、そのサイトからお店を検索して買い物をしてみてください。

それではHAPPY SHOPPINGを!



# by houstonrealtor | 2021-11-30 02:45 | ヒューストン買い物情報

不動産マーケットが落ち着くまで待つ?住宅ローンの金利の値上がりと毎月の支払の関係

先週 Freddie Mac連邦住宅抵当貸付公社(Federal Home Loan Mortgage Corporation)の通称(Freddie Macフレディマック)。 ... 住宅ローン市場に安定的に資金を供給するために、ファニーメイが十分カバーしていなかった部分を補完する目的で、米国連邦議会の公認のもと1970年に設立された政府系金融機から金利を3.1%にあげると2022年の金利は上昇していくだろうという予測が発表されました。2021年の平均住宅ローンの金利は2.9%でしたが、2022年には3.5%まであがる予測がされています。

今後家の購入を検討している方で、住宅ローンを組もうと思っている方は、今後の金利が毎月の支払いにどのように影響するかなども考慮に入れておくと良いかと思います。(ただし、金利3.5%もアメリカでは十分良い金利です)

例えば$400,000の家を購入する時に金利が3%であれば、毎月の支払(ローンのみ、固定資産税や家の保険などは含まない)は、$1686となり、3.5%になれば、約$100ほどあがる$1796となります。 つまり、今金利が3%と設定すると、毎月$1686の支払いで、$400,000の家が購入できますが、来年金利が3.75%あがるとすると、同じ支払額で$360,000の支払い($1667)の家の毎月の支払いと変わらなくなります。
つまり、金利が低ければ、BUYING POWER(購買能力)が増すので、同じ額のローン支払いでさらに良い物件が購入できる可能性があります。
HowSmart Buyers Are Approaching Rising Mortgage Rates | MyKCM
ただし、物件には固定資産税や家の保険がかかります。住むエリアの固定資産税の税率(新しく開発された郊外のエリアなどは税率が高めに設定されています)や家の広さ、家の状態によって保険も異なりますので、この数字はあくまでも、住宅ローンのみの額に関してのお話です。

金利が低い間に、家を購入する事は家の購入者にとってとても大きなポイントかと思います。

因みに、私が自宅を購入した2007年は、金利が安いといわれて6%でした。また1980年ごろは金利が12-13%だったといわれています。

家の購入の際に、いかに安く買えるか?という事を重点において、”その時”が来るのを待つかたも多いと思いますが、
家の価格が今後どのように変わっていくか?というのは誰にも予想ができません(株価のように)
今のヒューストンには人が移住しておりますし、不動産価格は昨年と比べて平均13%値上がりしているとHAR.COM 
は発表しています。

これは住宅ローンを組む方のみにいえる事ですが、金利が低い時に、気に入った家を購入する(もちろんご予算内で)事が大切なのかと思います。
その為には、今からでも頭金を集める準備を始める、大きな買い物や借入などはしないなど準備を進めていく必要があるかと思います。


# by houstonrealtor | 2021-11-25 02:24 | ヒューストン家の買い方

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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