ヒューストンで家を買おう~ヒューストン日本人不動産エージェントのブログ

＜重要＞全米で家の売買の際の手続きが変わります

テレビやメディアなどで既にご存知の方もいるかと思いますが、ここ数年NAR（全米リアルター協会）に対しての訴訟裁判が続いており、今年初めに判決がでました。

その結果、不動産の売買および賃貸に関しても大きな変更がございます。

これは全米リアルター協会に加入しているリアルターすべてが従う必要があります。

ヒューストン不動産協会（ＨＡＲ）では、この変更に関してのウエブサイト（英語）がございますので、そちらをご覧ください。

大きな変更と言えば、

①バイヤー(売主）の合意書の署名

です。今までは、家の購入者は、不動産エージェントとの売買合意書を交わさずに家の内見などもできたのですが、この訴訟後、来る8/17以降、

家の内見を希望される方は、内見の前に、その不動産エージェント（不動産会社）と売買合意書を交わす必要があります。

この売買合意書には、契約期間、そして仲介手数料、その他不動産会社および買手の義務などが記載されています。

その為、家の内見などを始める前に、不動産会社に問い合わせをしたりZOOMをしたり、会ったりしたりして、自分に合う不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産会社によっては一日だけ、もしくは決まった物件の内見のみの契約などの合意書もあるとこともあります。各不動産会社に問い合わせください。

②仲介料の件

これがこの訴訟の大きな要点だったのですが、今までは不動産会社が見れるMLSというシステムには、売手の不動産会社がCo-Broker Fee として売手の不動産会社が得られる金額を記載していました。（売手が売手の不動産会社に支払う仲介料の一部を、買手の不動産会社に分ける事で、効率よく、購入可能の買手を連れてきてくれるマーケット料として）

そのため、内見をする前に、不動産会社が買手の不動産会社にCo-Broker 料が分かりました。ただし、今回の訴訟の結果、MLSでは一切その料金を記載することが禁じられるようになります。　売手はまだ購入能力のある買手を求めるため、同じように買手の不動産会社に料金を払う事はできますが、一切MLSには掲載されませんので、内見前に、買手の不動産エージェントは交渉し、もし売手が支払わない場合は、買手に手数料として請求してきます。金額などは、各物件、不動産会社により異なりますので、各不動産会社に問い合わせをしていただきます。売手は料金を買手の不動産会社に支払わないかもしれませんし、一部支払うかもしれません。もしくは売手が支払うコンセッション（買手へのダウンペイメントなどの補助など）から買手が買手の不動産会社への手数料として支払うか決める事ができます。

そのため、物件によっては、買手は買手の不動産会社に手数料を支払う必要が出てきます。

手数料は今までも交渉可能であり、決まった金額や割合はありません。各不動産会社にて提供できるサービスや料金も異なりますので、是非各不動産会社に問い合わせください。　ただし、安かろう悪かろうはありますので、割引ができる不動産会社は自分の負担は減る代わりに、交渉や手続きなどの協力がなかったり連絡が取れないような事もありますので、その点も良く考えて決めていただくと良いかと思います。

今回の訴訟は家の賃貸や商業物件は含まれておりませんが、家の賃貸に関しても大家側の不動産会社からのCO-BROKER代はもうＭＬＳには記載されませんので、借家人の不動産会社が大家側の不動産会社に問い合わせして確認していただく必要があり、もし大家側が支払わない場合は、借家人側の不動産会社に借家人側が支払う必要が出てきます。その手数料に関しては、不動産会社により異なりますので、不動産会社を決めるときに、あらかじめ料金などを確認することが大切です。

アメリカ非居住者が不動産を売却するときに知っておくべきFIRPTAとは

アメリカ非居住者が不動産を購入する場合は、将来的に売却をする際にFIRPTAを理解しておく必要がございます。🇺🇸 FIRPTA（ファープタ）とは？

**Foreign Investment in Real Property Tax Act（外国人不動産投資税法）**の略で、
アメリカ国外居住者（＝外国人）がアメリカの不動産を売却した場合に課される源泉徴収制度です。

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🔍 なぜFIRPTAがあるのか？

アメリカに住んでいない外国人が不動産を売却して利益を得ても、アメリカ国外に出てしまえば課税が難しくなるため、**事前に売却金額の一部を源泉徴収（税金として一時的に預かる）**ことで、米国政府は税の回収を確実にすることを目的としています。

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🏠 FIRPTAの基本ルール

■ 適用対象者

• **アメリカ非居住者（外国人）**で、

• アメリカの不動産（住宅、土地、商業物件など）を売却または譲渡する人

■ 源泉徴収の内容

• **通常は売却金額の15％**を、買主またはタイトル会社がIRS（米国歳入庁）に送金します

• これは「売却利益」ではなく「売却金額」に対しての15％です

  • 例：売却価格 $500,000 → $75,000 を源泉徴収

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🧾 税金の清算

FIRPTAで引かれた15％が最終的な税金額とは限りません。
実際の売却利益に対する税額を確定申告で計算し、以下のような対応になります：

• 実際の税額が15％未満だった場合 → IRSに還付請求ができます

• 実際の税額が15％以上だった場合 → 追加納税が必要

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✋ FIRPTAの免除・軽減制度もある

状況によってはFIRPTAが免除または軽減される場合もあります：

ケース	内容
売却金額が$300,000以下で、買主が主な居住用に使う場合	源泉徴収免除される場合がある（条件付き）
売主がITIN（納税者番号）を取得し、申請書類を出す	軽減措置や還付の手続きが可能
売却前に「Withholding Certificate（源泉徴収軽減証明）」をIRSに申請	実際の税額に基づいた減額処理が可能（時間がかかる）

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📌 買主や仲介エージェントの責任

FIRPTAは売主のための制度ですが、実際の手続きと納税の責任は：

• 買主

• エスクロー会社（タイトル会社）

• エージェント

にも一定の責任があります。もし正しく処理しなかった場合、買主が罰金を課される可能性もあります。

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💬 まとめ（海外投資家向け）

• アメリカ不動産を売却する外国人投資家には、FIRPTAにより15％の源泉徴収がかかるのが原則

• **事前準備（ITIN取得や軽減証明申請）**により、還付や減額が可能

• 売却前から税務プランを立てることで、キャッシュフローを確保できます

• 私ども不動産エージェントは、税に関してのアドバイスや税法を説明することは禁じられております。詳細は、税理士やCPA、税金専門の弁護士などにお問い合わせください。

テキサス州のタイトル保険とは？

家の売買に関して避けられないのは、タイトル保険です。あまり耳にしない言葉であり、わかりにくいとは思いますが、一般の家の売買においてタイトル保険がなければ、タイトル会社で決済をすることができません。

では簡単にタイトル保険についてご説明します。

🔑 タイトル保険とは（テキサス州の場合）

タイトル保険とは、不動産の所有権（タイトル）に関する過去の権利関係の問題から、購入者や貸し手（銀行など）を守るための保険です。

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🏠 なぜタイトル保険が必要なの？

不動産を購入する際、その物件の所有権が本当に売主のものであるかを確認する必要があります。

しかし、以下のような「過去に起きた問題」が後から発覚するリスクがあります：

• 過去の抵当権（ローンの担保）が消えていなかった

• 相続人が知らずに放棄していない権利を持っていた

• 書類の偽造や記録ミス

• 未払いの固定資産税や建築業者の未払い請求（Lien）

こうした問題があると、購入者の所有権が脅かされる可能性があります。

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🔒 タイトル保険で守られること

テキサス州では、通常以下の2種類のタイトル保険があります：

① オーナーズ・ポリシー（Owner's Policy）

• 不動産購入者を保護します

• 万が一、所有権に問題が発覚した場合、法的費用や損害をカバーします

• 一度支払えば、購入期間中ずっと有効（更新不要）

② ローン・ポリシー（Lender's Policy）

• ローンを出す金融機関を守ります

• 住宅ローンを組む場合、通常はこの保険が必須です

• 借入金額分の保証となります

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💰 費用について

• 買主が「オーナーズ・ポリシー」を購入しますが、

  • テキサス州では売主が費用を負担することが慣例となっている場合が多いです（交渉による）

• 保険料は物件価格に応じて決まり、一度の支払いでOKです（年払いではありません）

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✅ まとめ

• タイトル保険は、不動産の過去の権利トラブルから買主と貸し手を守る大切な保険

• テキサス州では、買主・売主の間でどちらが費用を負担するかを交渉します

• 一度加入すれば、所有している間ずっと保護されます

はじめに

ヒューストンで家を買おう！ブログへようこそ

米国テキサス州にあるヒューストン（アメリカでは４番目に大きい都市とされています）にお引越ししてくる予定の方、テキサスに興味がある方などのヒューストン不動産売買やヒューストン不動産賃貸に関して、少しでも参考になれたらいいなぁと、このサイトを開設しました。

私はテキサス州公認不動産取扱士ブローカーライセンスを持ち、今現在はeXp Realty のアソシエートブローカー（リアルター）としてヒューストン不動産売買や、ヒューストン不動産賃貸、ヒューストンのアパート探しなどのお手伝い、ヒューストン投資目的の家の売買を日本人の方をはじめ世界各国の方に提供しております。

私自身のウエブサイトはこちらです。　また、なぜ私がこのようなブログを開設したのか？などはMOREでご覧ください。

***テキサス州の規則で、不動産に関してのお問合せをされる場合にはこのリンクのIABSフォームという用紙をお渡しして、不動産の仕組みを理解していただく必要があります。こちらに不動産の仕組みは英語で説明されていますが、詳しい内容は各不動産会社にお問合せください***

Texas Real Estate Commission Information About Brokerage Service.

Texas Real Estate Commission Consumer Protection Notice

More

8月のヒューストン不動産賃貸マーケットの報告です

8月の不動産賃貸マーケットの報告がHAR（ヒューストン不動産協会）よりございましたので、記載します。

詳細は、HAR.COMの本記事をご覧ください。

私個人の感想としては、2024年は一年を通して不動産の賃貸の動きは早いように思います。学校が始まって通常であればスローマーケットと言われる9月でも、学区などで人気のあるエリアで、家の状態が綺麗でアップデートされている物件などは、マーケットに出て直ぐに申し込みが入る事が多く、またそのようなエリアでは物件がまだ足りないので、予めエリアを絞り、早めに決断をし申し込みをする必要があるかと思います。そのためには、早めに不動産エージェントに連絡をし、ご自身の希望や条件などを相談しながら、より早く内見などをする事が大切です。

以下が、日本語訳です。

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ヒューストン — （2024年9月18日） — 8月のヒューストン賃貸市場は、全体の住宅市場の中で明るい兆しを見せ続け、強い需要を示しました。

ヒューストン不動産業者協会（HAR）の2024年8月賃貸市場アップデートによると、一戸建て住宅の賃貸件数は前年同期の4,089件から4,462件に増加し、9.1％の上昇を記録しました。また、平均賃料は2.2％上昇し、2,397ドルとなりました。

新規リスティングは、昨年8月と比較して11.6％増加し、6,184件の一戸建て賃貸物件が複数リストサービス（MLS）に追加されました。賃貸契約が成立するまでの日数（Days on Market）は、昨年の28日から32日に拡大しました。

「ヒューストンの他の住宅市場が変動を見せる中で、賃貸市場は安定を保っています」と、Century 21 Exclusive PropertiesのHAR会長トーマス・ムートン氏は述べています。「水曜日に予定されている連邦準備制度の利下げ後、より多くの賃借人が住宅購入に興味を持つ可能性があります。」

タウンホーム／コンドミニアムの賃貸市場は8月に安定した需要を示しました。これらの物件の賃貸件数は前年同期比で1.7％増加し、昨年の709件から721件に増えました。平均賃料は0.6％上昇し、1,979ドルとなりました。新規リスティングは1,273件で、昨年8月と比較して21.8％増加しました。賃貸契約が成立するまでの日数（Days on Market）は、昨年の33日から38日に増加しました。