ヒューストンで家を買おう~ヒューストン日本人不動産エージェントのブログ

ヒューストン6月の賃貸マーケットレポートです

私は戸建て賃貸も多くお手伝いをさせていただいておりますが、ヒューストン全体的に賃貸物件は増えているものの、学区や場所などを限ると、まだ物件不足と感じています。　価格帯も昨年と比較すると上がっております（アパート、戸建て両方）が、家の状態が良く、レイアウトが良い（日当たりなど）、立地が良く、価格もマーケットに沿っている物件であれば、戸建て物件などはマーケットに出た当日に申し込みが入っているケースもしばし見かけます。そのため、戸建てを探している方は、早めに自分の希望を絞りこみ（学校など）必ず譲れない点のみ絞って物件を決めていかない事には、他にもよいかなぁと思っていた物件がどんどん決まってしまうという状況に陥る事もあります。また戸建て契約などの条件の交渉内容を沢山入れると、複数の申込者がいる場合に選ばれない事もあるので、そのあたりの匙加減などは、経験のある不動産エージェントなどに相談することをお勧めします。賃貸マーケットが好調な間は、特に、”選ばれる事”が優先であると感じています。

この好調な賃貸マーケットは、アパート同様で、空いているお部屋がかなり少なく、価格帯も上がっており、設備やサービスがしっかりしているアパートで、日当たりやレイアウトが良い物件などはマーケットに出てくるとすぐに借り手がついてしまうような状態が続いています。そのため、事前にアパートもある程度自分の希望を絞りこむ事。そして、各アパートの特長なども、不動産エージェントなどに相談して、内見に挑み、気に入ったものは早めに押さえることが大切です。　

さて、本日はヒューストン不動産協会（HAR.COM ）より6月の賃貸マーケット報告がありましたので、ご紹介します。

詳細はこちら のリンクをご覧ください。

6月のヒューストン賃貸マーケットは、金利の上昇と売り物件不足もあり、引き続き好調です。ただし、タウンホームやコンドミニアムへの興味は減少していますが、ヒューストンおよび近郊全体で、家賃は上がっています。

ヒューストン不動産協会によると、戸建ての賃貸は19.3％上昇（昨年の6月と比較して）し、平均の賃貸価格は7.7%上昇の$2278と記録的な数字を出しました。

2021年の6月の3055戸と賃貸と比較しても、2022年の6月は3646戸の賃貸がされています。家の購入を見越した人たちが戸建ての賃貸を求める傾向にあるようで、マーケットに出てから賃貸契約が決まるまでの期間は、20日から22日という数字を出しています。

消費者は、タウンホームやコンドミニアムに対してはあまり興味がなく、2022年6月は昨年の6月と比較して8.4%の減少でした。ただし平均家賃は6.1%あがり、$1910という数字を出しています。

ヒューストン6月の不動産販売レポートです

ヒューストン不動産協会（HAR.COM) より6月の不動産販売レポートが発表されました。

コロナ後、金利の減少とステーホームによりアパートではなく戸建ての家に住みたい方のニーズが増えた事、自宅勤務が可能になったため、他州から会社を変えず、不動産価格や生活費の割安のテキサスに移住してくる方が増えた事などもあり、不動産売買は購入するものにとっては大変な年ですが、6月は金利の急上昇や、インフレーションなどの影響、不動産価格の高騰、売りに出る物件の少なさなども要因となり、不動産のマーケットは徐々に落ち着きを取り戻している、つまり平常の状態に戻りつつある印象を受けます。

以下が概要になります。

ヒューストンの記録的な暑さのように、熱かったヒューストンの不動産マーケットも、少しずつ冷めてくる兆しが見えています。2022年初めて顕著に見える不動産売買数の低下がみられました。売りに出ている家が少ない事、記録的な不動産の高騰価格、住宅ローンの急激な金利の上昇、そしてインフレーションなどが重なっての結果です。ただし、売却数はスローダウンしたものの、新しく売りに出す物件が徐々に増えてきました。（インベントリー期間は2か月、これは2020年11月依頼の高い数字です）

ヒューストン不動産協会では、戸建ての売り上げは8.6%下がり、3か月連続の減少です。2021年の6月は10649戸の売却に対して2022年の6月は9728戸の売却でした。ただし、売り上げ総額は1.7%上昇の2021年の記録的な売り上げ総額を上回っています。

今回も、$500,000から1ミリオンドルの価格帯が一番多く家を売却しました。昨年の6月と比較すると22%増しです。次に$250-500、000の価格帯で2.4%増加。1ミリオンドル以上のラグジュアリーマーケットは、2年ぶりに減少し2.3%でした。

$250,000以下の物件というのは、なかなか見つからず、この価格帯で探している方は、賃貸にされるか、一旦賃貸にしてまた機会を待つかにされているようです。7月の最初の週は、金利がFREDDIE MACのレポートによると、ようやく30年のレートが5.7%から5.3%に下がったと報告がされました。

ただし、5.3%の金利も、2020年の12月から平均の金利の2.67%と比較すればまだ高い数字です。

平均の戸建て売却価格は11％増しの$436425を記録しました。先月と比較すると若干下がっています。また中央値価格は13.2%増しの、$355,000これは、過去最多価格になります。今年の3月に初めてヒューストンの平均価格が$400,000を超えました。2021年の5月には、中央値価格が$300,000を超えています。（**中央値価格とは、価格を順番に並べて、ちょうど中央になる価格になり、平均価格とは異なります）

3か月連続で、戸建ては’CLOSE TO ORIGINAL LIST PRICE RATIO’（リスト価格に出した価格と、売却されたときの価格の割合）が100%以上になりました。6月は100.1%でした。これは、ほとんどの買手がリスト価格かそれ以上の価格のオファーを出して購入していることを意味します。初めてこの数字が100%を超えたのは、去年の夏でした。昨月は100.9％という最多率を出しています。

以下が6月の不動産販売のデーターになります。

Single-Family Homes Update

DAYS ON MARKET（マーケットに出してからオファーを受けて契約が成立するときまでの期間）は、30日から28日に減少しました。インベントリ―期間は1.4か月から2か月となりました。これは2020年11月から、より多くの物件がマーケットに出てきているという事を意味しています。尚、全米の平均インベントリー期間は2.6か月となります（NAR…National Association of REALTORより）

Townhouse/Condominium Update

タウンホームとコンドミニアムの売り上げ数はこの二年間で初めて15.3%の減少でした。平均価格は4.7%上昇の$259557、中央値価格は2.7%上昇の$220,000です。インベントリー期間は、2か月から1.7か月に減少しています。

ヒューストンで一番不動産価格上昇のあるエリア(2022年第二四半期より）

ヒューストンで、一番不動産の価格が上昇したエリアに関しての記事がHBJ（ヒューストンビジネスジャーナル）に掲載されていましたので、抜粋してご案内します。（この情報は2022年の第二四半期、つまり4月から6月の間の統計からです）

さて、どこだと思いますか？

正解は…。

KINGWOOD (ヒューストン北のエリア）

メディアンプライス（中央値価格）32％の上昇で$370,000だそうです。（2021年の第二四半期は$280,000）

次に

KATYとCYPRESS（ヒューストンの西、北西に位置するエリア）で25％の上昇。KATYは中央値価格が$500,000、そしてCYPRESSは$430,000となっています。

GREATER HOUSTON（ヒューストンおよび近郊を含む）全体では、昨年と比較して11%の上昇、$345,000が中央値価格になっています。

価格は上昇していますが、家の売却は昨年の同じ時期と比較して、KINGWOOD, KATY, CYPRESSとも25-30%落ちたそうです。ヒューストン全体では4%減少したそうです。

尚、メモリアルエリア近郊は中央値価格が1ミリオンドルで、価格はまだ上昇しています。メモリアルドライブのCHIMNEY ROCKのエリアから610の高速の間は、中央値価格が40%上昇の2.45ミリオンドルという数字が出ています。

詳細の記事はこちらをご覧ください（ただし会員のみの閲覧になってしまうと思うので、一部しか閲覧できませんことをご了承ください）

KINGWOODはIAH（ジョージブッシュ国際空港）に近い、閑静な落ち着いた住宅地という事もあり、空港勤務関係の方などにも人気があるエリアです。ただし、過去数回にわたりハリケーンや豪雨による浸水の被害を受けたエリアも多いので、家探しはそのあたりを確認することは避けられません（他のエリアにも言える事ですが）

KATY/CYPRESSは、元々不動産価格が手ごろで、なおかつヒューストンダウンタウンやギャレリアエリアなどにもアクセスが良いという点、同じく閑静な住宅地で、学校教育にも力を入れている事もあり、同じく人気があるエリアですが、今年は価格がかなり上昇したことと、金利の上昇で、家の購入を一旦諦めて、賃貸にして様子を見る方も増えているようです。そのため、KATY/CYRESSをはじめ、ヒューストン全体での賃貸価格も値上がりしていますが、賃貸マーケットは依然好調です。

ヒューストン野良犬事情とフォスター（里親）のお勧め）

ヒューストンは連日100F（38度）を超える猛暑が続いておりますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？

本日は不動産関連とは全く関係なく、私のライフワークの動物（犬）の保護に関してお話しようと思います。

私が犬の保護（レスキュー）を始めるきっかけとなったのは、5年前の初めての愛犬が亡くなった時です。

愛犬はシェルターで9年前にアダプションしたのですが、その時は全くヒューストンの野良犬捨て犬の酷い状況は全く知りませんでした。

今まで犬も飼った事がなかったので、本当に無知でしたが、犬を飼う事で、少しずつ犬の事情が分かってきました。

ヒューストンでは100万頭を超える野良犬、捨て犬がいると言われています。これは残念ながらヒューストン（テキサス）では動物保護法が緩く、バックヤードブリーダー（違法の動物繁殖）が行われており、犬の去勢避妊手術などの規制もない状態であることが大きな要因です。またギャンブルの一つとして闘犬が違法ですが行われており、それを止める法律もありません。　そのため、バックヤードブリーダーなどは正規のブリーダーのようにきちんと予防接種やその他の対応をして子犬を売るのではなく、予防接種も何もせず、そのままフリーマーケットなどで売ったり、売れなくて、病気になったものは路上に捨てたり、無料で上げたりしています。闘犬の場合は闘犬用の犬と、闘犬の為に狂暴にさせるために、噛まれる専門の犬たちもいて、闘犬に負けた犬や、噛まれて使い物にならなくなった犬などは同様に路上に捨てられています。　その他、コロナ中にステーホームとなり、犬を飼い始めたが、コロナが落ち着き、また皆が外に出るようになって、「犬と過ごす時間がない」などの理由で、コロナ以前以上に捨て犬があふれ、シェルターでは連日野良犬捨て犬があふれ、対応ができず殺処分をするしか方法がないような状況です。

これらの問題を解決するには、沢山の課題があり、これは一年、二年で解決できるものではなく遠い道のりがあります。

ただし、このような問題を解決する一つの手段として、里親制度（フォスター制度）のボランティアがあります。

シェルターがもう一杯なので、フォスターとして一般家庭で預かることが、その犬（猫）の命を救う唯一の手段になります。

このフォスター制度は、保護した犬たちを他州の動物愛護法などが厳しい州などに搬送するまでの間預かる制度です。だいたい2週間から6週間くらいの短期になります。

道で捨てられた犬たちはたいていおなかに虫がいたりノミがいたりして、健康な状態ではありませんが、それらの犬を保護し、薬を飲ませたり、体を洗ってあげたりして、予防接種を数回して元気な状態で、他州のレスキュー団体に搬送します。その間に家庭の愛情をもらいながら、人間を再び信用するようになります。またフォスターしている間に、各犬の性格なども分かってきますし、しつけなどもできる事もありますから、他州でアダプションがしやすい犬になります。これが私たちフォスターの仕事です。

フォスターをする場合は、レスキュー団体（保護団体）などが、餌やピーパッド、檻や薬など必要なものは提供してくれます。自分たちで用意するものは最小限です。

またフォスターをするにあたって、不明な事とか、心配ごとなどもあれば、連絡をいただければ、質問にもお答えします。

もし、フォスターをしてみて、何かの事情で続けられない場合は、引き取りや、他の方にフォスターを引き継いでもらう事も可能です。

勿論、犬の命を預かるので、ある程度の覚悟は必要ですが、犬を飼ったことのない方、動物好きな方でも、まずは気楽にフォスターをすることもお勧めです。その上で、フォスターの大変さ、可愛さ、ヒューストンの捨て犬事情などを理解する事もできるかと思います。

（今日他州のレスキュー先に旅立った、私の約140頭目（数えてない）くらいのフォスターKENZO君）

もし、ご興味がある方がいれば是非ご連絡ください。

また、日本人の動物好きな人が集まったフォスターの会をLINEで作っており、その仲間の一人がヒューストン日本商工会のブログの記事でも、フォスターの事を掲載してくれています。こちらをご覧ください。

ヒューストンの賃貸において注意すること～その１ヒューストンの湿気

ヒューストンは連日100F（37度）を超す猛暑が続いています。

通常は夏場は夕方に夕立などが降り、気温が少し下がったりするのですが、ここ一か月以上雨が降らないような状態が続いております。

外出する時は、日焼け止め、帽子など日よけと、水分（冷たい水）を持参し熱中症などには十分ご注意ください。

今回は、ここ数年、特に賃貸において発生しているトラブルがありますので、ここに掲載させていただきます。

それはヒューストンの湿気と、エアコンの使い方に関してです。

日本では電気代節約の為に、エアコンを切っていたり、エアコンの温度をかなり高く設定して生活していたりすると思うのですが、

ヒューストンの気候上、エアコンを切ってしまうと、エアコンが再度稼働する際に温度を下げるために普段以上に稼働し、余計に電気代がかかる可能性があることと、

またエアコン自体が一気に稼働するため壊れるリスクがあります。

その為エアコンは夏場（5月から9月下旬まで）は切らないようにしてください。　電気代などの件もあると思いますが、最低でも78-80Fくらいの温度を保つ事で、部屋の中の湿気を一定に押さえる事ができ、カビの予防になります。

過去のケースで、長い間家を空けるので、真夏にエアコンを切って部屋を空けてしまい、戻ってきたときに、部屋中（家具までも）黒カビが発生し、カビの除去などに大変な苦労をしたという事例がありました。

また、エアコンを切ってしまうと、湿気が部屋中に渡り、フロアリングの部屋などですと、二階などは特に熱があがりますので、フロアが盛り上がってしまい張替をする必要が出た事態が発生しています。

前例のように、家を長く開ける方も、自分たちは住んでいないので、電気代の節約の為にエアコンを切ってしまう方がいると思いますが、それも夏場（5月から9月くらいまで）は行わないようにする事をお勧めします。　

またメインテナンスの一環として、白カビ（白っぽいカビ）はビネガーなどをスプレーしたり、白カビ（MOLD &MILDEW)除去のスプレーなどがありますので、これらを水が多い場所（シャワーやバスルームなど）には定期的にスプレーをすることもお勧めです。↓のような洗剤もありますし、クロロックスのような漂白剤などでも良いかと思います。（あまり体には良くないスプレーなので、スプレーをするときはマスクなどをして直接スプレーの粒子を吸い込まないようにしてください。また数時間放置してから水で流してください）

バスルームやクローゼットは使わないときはドアをあけて、風通しを良くする事。そしてエアコンは切らない事。（こちらではエアコンは常に切らないという事を前提に、部屋が作られているため、バスルームの奥にクローゼットがある家やアパートが多いです。クローゼットにもエアコンの排気口があり、エアコンの風が入るようになっています）
また、もう一つお勧めは、湿気取り器のようなものをクローゼットやバスルームに置く事も一つです。こういうものがHOME DEPOTやTARGET,AMAZONなどで購入できます。最後に、黒カビを見つけたら、上にあるようなカビ除去の洗剤などを使ってみる。そして大家に報告すること。カビは湿気があるところで広がりますので、早めに何かしらの対処を依頼すると良いかと思います。　
日本と海外とでは暮らし方が異なり、困惑すること、理解できない事も多々あると思います。ヒューストンにおける生活面の質問や不明点などありましたら、お気軽にご連絡ください。
メール：eriko@erikoishii.com