STEP7 クロージング   

2012年 01月 09日

いよいよ家の売買も佳境に入ってきました。
後少しであなたのドリームホームがあなたのものになりますよ!!


クロージングは一般的に数時間ほどで完了いたしますが、場合によっては銀行がお金をタイトル会社に送金するまでに時間がかかり、それ以上時間を費やす必要があることもあります。
一般的にはタイトル会社で行われます。タイトルオフィサーは家の購入の書類を署名する前にひとつひとつの書類に関して説明をしてくれます。

通常タイトル会社がクロージングをする最低24時間前にはクロージングに必要なHUD1ステートメントという売買の支払いの明細を送ってくれます。またクロージングの際に払う金額(ダウンペイメントや、タイトル会社に払う料金、これらをクロージングフィーと言います)も連絡してきてくれます。 その金額はパーソナルチェックでは受け付けられません。必ずマネーオーダーか、CASHERS CHECKを用意してください。口座をもってる銀行でCASHIERS CHECKは作ってくださいます。
またHUD-1を貰ったら、必ずその明細を確認し、金額などに間違いがないか確認し、分からないことはタイトル会社に聞いてください。もし、多めに金額を用意したとしても、タイトル会社で差額分のチェックを作ってくれるので、ご安心ください。
 
基本的な2種類の書類
バイヤーが現金にて家を購入する場合は、金額のサーティファイチェック(銀行で発行)をタイトルオフィサーに渡して、譲渡証明をもらうだけです。 もし、ローンなどの借り入れをされている場合は、基本的には二回の取引が行われます。(ローンを依頼し、家を購入する)
借主はPROMISSORY NOTE(借用書)のサインと、DEET OF TRUST(もしくはモーゲッジ)というローン借用するために、家を担保にします。 その他多くの書類に署名をすることになりますが、必ず書類に目を通し、不明な点や理解できない点がありましたら、質問して明確にしてください。 恥ずかしい質問などありません。ホームバイヤーは、クロージング費用をキャッシャーズチェックで支払います。 (支払いのあて先は、タイトル会社)

クロージングにはその費用の明細を示すHUD-1 FORMもいうものがもらえますが、事前にタイトル会社から送られてきます。 そのクロージング費用の支払いと引き換えに、家の譲渡証明を得る事ができ、家主になります。そのときから家はあなたのものになります。 

クロージングの最後にはその家の鍵を受け取ることができます。 場合によっては、売り手の都合などで、家を譲渡することが遅れることがあります。例えば売り手に何かしらの不都合が生じ、クロージングが遅れた、売り手が引越しをするまで少し時間がかかる、ローン会社からの送金が完了していない、などです。ほとんどの場合は、その日のうちに家の鍵をもらえ、家の譲渡は完了します。


****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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# by houstonrealtor | 2012-01-09 13:58 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

愛しの我が家   

2012年 01月 01日

クロージングが終わったら、ホームスイートホームです。

引越しの手続きや、公共サービスの手続きの開始、学校の編入、移動など
生活面でも大きな変化が出るでしょう。

その家に慣れるまでも、時間がかかるかと思いますが、
購入する家を決めてから、クロージングまでの道のりと苦労を考えると、
わが子のような愛着がわくかもしれません。

家を買うことで、今まで借家だった方は、
家のローンのほかに、家の修理などはアパートであればリースオフィスに伝えれば良かったものの、全て自分達で手配しなければならなかったり、修理費用がかさんだり、という苦労はあると思いますが、 ご自身の家であるということで、自ら気に入ったペンキを塗ったり、内装を変えたりという楽しみもあります。
また、不動産は、大切な資産の一つになるのが、やはり借家との大きな違いでしょう。


ごくごく簡単な流れのみの記事でしたが、
最後までお読みいただいてありがとうございました。

家の売買の流れの詳細は、何度も言いますが、ご自身が雇われたリアルター、不動産エージェントに聞いてください。 どんな小さいことでも結構です、質問していただかないと何が不明なのかエージェントも分かりませんから、是非どんどん質問して頂いてください。

それでは、
みなさまが、気に入ったお家を探すことができて、
家の売買ができる限りスムーズに進む事を心からお祈りしています。
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# by houstonrealtor | 2012-01-01 12:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

エピローグ:家を購入した後で~その1プロパティータックス   

2011年 12月 31日

家を購入した後で、そういえば色々まだ考える事があるぞ...と思ったので、追記します。
まずはプロパティータックスの割引申請。

家を購入したその年は、得られないのですが、翌年1月1日からカウンティーにHOME STEAD EXEMPTIONという持ち家に住んでいる方が得られるプロパティータックスの割引を得る事ができます。
フォームはこちらから。
この用紙に必要事項を明記して、その年の1月1日以降から送ってください。慌てて前年中に送っても対応されません。 尚、この書類は一回送ったら、その後その家に住む限り送る必要はありません。
通常は約20%くらいの割引が得られると思います。

尚、このプロパティータックスを扱う部署のデーター(家主の名前など)は一般公開されています。
ハリスカウンティーに住んでいる方は、ここから ,SUGARLANDの方、及びKATYの方はここからアクセスして、住所などを入れると、誰が家主か、家のプロパティータックス価格、購入年などが分かります。
プライバシーなどを気にする方は、HARRIS COUNTY在住であれば、家主の名前を”CURRENT OWNER"と変えて、名前を伏せる事ができます。 この書類が必要な方は私までお問合せください。

ところで、このプロパティータックスとマーケット価格は一致していないのには気づきましたでしょうか?
プロパティータックスは、カウンティーの査定者が毎年そのエリアを調査して、査定価格を決めます。その金額に合わせてプロパティータックスが課されるので、その査定価格が低ければ、その分プロパティータックスも低めになります。
ただし、今年から経済の向上と不動産マーケットの向上を見越して、どのエリアも査定価格を上げて、プロパティータックスが吊り上がっています。 噂によれば、ここ10年の間に査定価格を上げて、いずれはマーケット価格とカウンティーの査定価格に差がないようにする方針だとの事です。
ヒューストンは、州税も市税もないので、このプロパティータックスって重要な収入源であるので、これを見逃すわけはないですよね。

尚、プロパティータックスのお知らせはだいたいその年の始めに郵送で届きます。その査定価格に異議がある方は、まずはカウンティーのウエブサイトからプロテスト(抗議)をすることができます。
その際には、なぜ自分はその査定価格に異議があるのか、その証拠書類など(過去のマーケットデーターなど)を元に意見をします。 ここで受け入れられれば価格は改定されますが、却下された場合は、次にCOUNTYオフィスにて実際にカウンティーの査定者と会って抗議をします。その日程、時間は決められており、その時間帯に行けない場合は一回のみ予定変更ができたはずです。 
また、その面会抗議でも、却下された場合、諦めるか、もしくは次の段階に進む事ができます。
次の段階は、カウンティーの査定の方などが4人ほど集まり、その人の前で、プレゼンテーションをするのです。 必要証拠書類などを各自に配って目を通してもらう為、書類を持参する場合は4-5ほどのコピーを用意してください。  ここで受け入れられるか、却下されるかが決まります。

このような抗議に自信がない方などは、プロパティータックスのプロテストを代行する会社などもありますので、そちらに尋ねてみてください。

ちなみに、私は自分で抗議を過去3回しました。最初の時は、面談抗議で却下され、これ以上先に進んでもしょうがないなどと散々言われて、泣く泣く退散し。 二回目の時は、抗議で却下されたけれど、次の4人査定者の前で、声を震わせながらプレゼンに挑み、なんとか査定価格交渉成功し、三回目の時は、面談抗議であっというまに許可されて...という結果でした。

この抗議(プロテスト)は無料ですし、査定価格に異議があるという場合はやはり声を上げなければ、カウンティーの思う壺。その分多く税金が取られるのですから、行動に出るのも一つの手です。

かくいう私も、この過去3回、本当に毎回心臓バクバクドキドキして、前日はやっぱりやめてしまおうと何度も思いました。今後抗議をする事があっても、同じように緊張でハラハラドキドキするのだと思います。
...そんなへなちょこな私がいうのもなんですが、もしこの抗議に挑む方がいれば、私ができるアドバイスはただ一つ
①自分の抗議が成り立つ資料(過去のマーケット資料など)を持参
②相手は所詮お役所の人ですし、人間です。相手の気持ちを荒立てないよう、下手に丁寧に出てください。相手の気を損ねさせたり、嫌な態度や卑下する言動などしたら、一発で却下です。
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# by houstonrealtor | 2011-12-31 10:37 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン紹介~その1   

2011年 12月 06日

私は在米20年を超えたTEXAN(テキサスに住む者を指す)に足をつっこみつつある一日本人ですが、ヒューストンと言われても、カーボーイハットで、砂漠で、馬に乗っていて、NASAがある、程度のイメージしかない方が多いと思い、ここにヒューストンおよびテキサスの一般情報を簡単にご紹介したいと思います。

<ヒューストンの一般情報>

テキサス州、ヒューストンはアメリカの南東部に位置し、2008年の国勢調査によるとヒューストンの人口は224.2万人、アメリカでは4番目に大きい大都市です。 テキサス州在留邦人は9097人(日本国領事館2009年10月調べより。うち今ヒューストンにいる在留日本人は4000人ほどと言われています)州都はオースティンにあります。
ただし都市にもかかわらず、生活費用などもその他の大都市に比べて低めであり、暮らしやすい場所です。
ヒューストン市は他の都市に比べて住む場所なども広く分散されていますし、不動産なども大都市に比べて低いので、他州からヒューストンを始めテキサス州にアメリカンドリームを求めて移住してくる方が増えております。

一時期は一日5000人が移住してきたというヒューストンですが、ここ数年人口が急激に増加され、交通渋滞が深刻な問題になりつつあります。
多くの住民は、ダウンタウンよりも少し離れたヒューストン市内、もしくはヒューストン郊外(KATYやSUGARLAND、CYPRESS,SPRINGなど)に住み勤務先へ通っております。朝は6時くらいから、夕方は4時くらいから既に高速道路では渋滞が始まっています。

<ヒューストンの買い物>
観光地はヒューストン市内であれば、ギャレリアという巨大デパートがあるギャレリアエリアが一番栄えています。
ギャレリアには大手デパートが四社(MACY'S NIEMAN MARCUS,SAKS 5th Ave, NordStrom) 入っており、またWESTINホテルが二か所に入っています。その間には400店舗ほど出店しています。カジュアルものからシャネルやルイビトンのような高級品まで全てがそろいます。ギャレリアの中にはスケートリンクまであります。
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<ヒューストンの産業>
ヒューストンは産業都市でもあり、BPやシェルなどの石油会社が米国本社を構える他、世界か国からの石油やガスなどのエネルギー産業が集まり、「世界のエネルギーキャピタル」とも呼ばれています。ヒューストンメディカルセンターという世界一大きい医療機関があり、医療にも力を入れておりますし、NASAのジョンソン宇宙センターがあり、日本人を含む多くの宇宙飛行士の訓練や、国際宇宙ステーションの管制を行い、宇宙開発にも力を入れています。

<ヒューストンの気候>
気候は冬場は過ごしやすく、雨が少ないのですが、基本的に湿気が多く温暖の気候です。夏は5月くらいから始まり7月8月が最も気温が高く湿度も高くなります(平均29度)。また、突然降る雨(スコール)や雷雨(ストーム)が多くなり、30分も雨が降り続けばたちまち、道路が冠水することもあります。
春は3月半ばから5月初旬と短く、秋は10月から11月下旬くらいまでと短いのですが、春秋とも過ごしやすくなり、この時期に多くのフェスティバルなどの野外のイベントが行われます。夏の終わりから秋にかけてハリケーンの影響を受けることもあります。最近では2009年にヒューストンの南に位置するガルベストン湾を一撃したハリケーンIKE(アイク)の被害がありました。

<空港からの交通手段>
ヒューストンはブッシュ国際空港と、ホビー空港の二つの空港がありますが、国際線はブッシュ国際空港を使うことになります(I45の北側)。

レンタカーを国際空港で借りることもできますし、運転をされない方は、スーパーシャトルやタクシーをご利用いただくことになります。
ヒューストン市内まで空港から約30-45分ほどかかり、タクシーですと、$80ほどかかります。
今ですとUBERという一般人がタクシーのように連れていってくれるサービスが広まっており、空港からヒューストンギャレリアエリアであれば$45から$50ほどで行けます。初めてUBERを使う方は、$20のUBER割引をこちらのリンクからご利用いただけます。

<ヒューストン市内の交通手段>
残念ながら、ヒューストンには公共の交通手段がまだ整っておりません。METRO BUSという公共のバスが市内を走っていますが、時間がかかる事と、バスの中があまりきれいではなかったりして、お勧めできません。基本的には移動にはレンタカー、UBER、タクシーなどの移動になります。

<今後の見通し>
ヒューストンからダラス間に新幹線が走る計画が進んでいます。10年ほど時間がかかるようですが、完成すれば、ヒューストンからダラスまで90分で行けることになります(現在ヒューストンからダラスまでは車で4時間から4時間半ほどかかります)
新幹線が開通することで、ヒューストンとダラス間の交通や移動が簡易になり、両方の都市にあるビジネスがさらに拡大される可能性があり、全米からも注目されています。

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# by houstonrealtor | 2011-12-06 13:14 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(2)

ヒューストンのショッピング   

2011年 11月 16日

やっぱり、どこに行っても楽しみはショッピングでしょう!

ヒューストンは市内、郊外にもショッピングモールが数多くありますが、中でもヒューストンの中心部にギャラリアという大きなショッピングモールが有名です。 
MACY’S やNIEMAN MARCUS、SAKS 5th Avenue , NordStorm などの高級デパートがある他にLoui Vitton, Channel, Christian Dior, Yev Saint Lauren などの高級店も含めた375店舗の店が入っています。

屋内モールなので、天候を気にする必要はありません。 テキサス級に広いので、歩きやすい靴で買い物に挑むことをお勧めします。 ただし土日やラッシュアワーは非常にギャラリア付近は混みます。土日やクリスマスホリデーあたりは駐車場を探すのに一苦労ですので、早めに家を出てくださいね。

もう一つヒューストン市内で、常ににぎわうのがメモリアルシティーモールです。こちらは、I-10の西側、BELTWAY8の有料高速の側に位置し、日本語補習校などにも近いので便利です。 小さなお子様が遊べるキッズプレイスや、小さいですが屋内に観覧車があったり、モール内に汽車が走っていたりとお子様を遊ばせながらも、自分達も買い物ができるという点で非常に人気があるようです。
小学生くらいのお子様に大変人気のAMERICAN GIRLのお店も新しくオープンし、常に、アメリカンガールの人形を持ったおしゃまな女の子たちが、お友達を呼んで誕生日会をしていたり、お店の中は、アメリカンガールを求めるお子様や親御さんでにぎわっています。


<アウトレット>

ヒューストンにはアウトレットが3箇所あります。

I-10の西部にKaty Mills

そしてハイウェイ290の北にHouston Premium Outlet があります。

HOUSTON PREMIUM OUTLETは屋外モールであり、比較的新しいアウトレットなので、週末などかなり混みますので、営業時間に合わせて(午前10時から)早めに買い物に出かけることをお勧めします。またPREMIUM OUTLETのサイトに行くと、VIP会員の登録ができます(無料)登録をすると、各OUTLETの更なる割引がもらえるクーポンなどを印刷できますので、お勧めです。

またGALVESTONという海へ向かう途中(NASAよりも先)のI-45 にもTANGER OUTLETができました。
ここも野外モールです。

また、ヒューストンからオースティン&サンアントニオ方面にハイウェイで2時間半ほどで、またまた巨大なサンマルコスアウトレットがあります。 ここもPREMIUM OUTLETなので、VIP会員になると、割引を得られるクーポンを印刷できます。
サンマルコスのアウトレットは、物凄く広いので、丸一日かけても周りきれないと思います。
行く前にきちんと予習をし、どの店を見たいかを決めて行ったほうがよいかも知れないですね。


尚、上記の各ウエブサイトに、クーポンなどお徳情報が得られる場所がありますので、
TANGER OUTLET クーポン 

KATY MILLS お徳情報

PREMIUM OUTLET VIP クラブ(無料登録で、クーポンブックやクーポンが印刷できます)

Have a wonderful shopping!!
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# by houstonrealtor | 2011-11-16 13:52 | ヒューストン観光情報 | Trackback | Comments(0)