ヒューストンで家を買おう~ヒューストン日本人不動産エージェントのブログ

HAR(ヒューストン不動産協会）の2023年の不動産販売レポートの報告

HAR.COM(ヒューストン不動産協会）にて2023年の不動産販売レポートが発表されました。

以下のレポートでも述べられている通り、2023年は金利の上昇の影響が強く、購入予定を延期するバイヤーが増えた事、そして売却したい家主も、家を売ったところで、価格が上昇しきった物件に、高い金利で家を借り入れするなら、今の家にとどまった方が良いと判断した方が多かったようです。そのため、全体的に売買の数が減り、マーケット的に緩やかという印象があったと思います。

ただし、人気のあるエリアでは物件がなかなか出てこず、出てくれば競合になるケースもありましたので、不動産不況になったという感覚はありません。

ただし、逆にコロナ後とても強気だったホームビルダー（新築）などは、なかなか苦戦を強いられたようですが、私から見ますと、”普通”に戻ったという感じです。

今年に入り、金利は落ち着く（下がる）予想をしている方が多く、金利が下がってくれば、購入予定だった方も動きだしますし、売主も物件をマーケットに出してくる可能性もありますので、家の購入予定の方は、そろそろ準備をしていつでも動けるようにしておくと良いかと思います。まだまだヒューストンの不動産はテキサス州でもダラスやオースティンに比べても割安ですし、ポテンシャルはあります。

前置きが長くなりましたが、以下HARからの要約です。

全国を影響する経済的な要因が、ヒューストンの住宅市場に2年連続で混乱をもたらしました。2023年は住宅在庫の大幅な増加と価格の穏やかな推移を経験しましたが、最終的には20年ぶりの高金利となった住宅ローンの影響で、多くの潜在的な購入者が2023年に購入計画を中止したり、賃貸住宅に切り替えたりしました。2024年が始まるにつれて、ヒューストンの住宅市場は、連邦準備制度が金利に対してどのような行動を取るかや、インフレに対する消費者の不安を差し引いて、安定した基盤にあると見なされています。

一戸建て住宅の販売と総物件販売の減少により、2023年はヒューストンの住宅市場にとって2年連続のマイナスの年となりました。HARの2023年12月/年次住宅市場アップデートによると、一戸建て住宅の販売は前年比12.0％減少して83,854戸になりました。すべての物件の販売数は102,367戸で、2022年から13.1％減少しました。総売上高は12.6％減少して400億ドルになり、2022年の456億ドルと比較しています。

「住宅販売がマイナスになるのは残念ですが、ヒューストンに影響を与えた経済的な要因は全米の住宅市場にも影響を与えましたので、これはヒューストンだけの状況ではありませんでした」と、HARのトーマス・ムトン（センチュリー21エクスクルーシブ）会長は述べています。「我々は消費者の信頼が回復すれば、住宅販売が回復すると信じており、それは連邦準備制度が金利にどのように対応し、インフレがもはや脅威ではないという証拠に依存します。2023年全体を通じて見られた拡大した住宅在庫と価格の穏やかな推移は、2024年の良好な買い手の状況を創り出しました。」

12月においても、一戸建て住宅の販売は前年比6.2％減少しました。これは11月の4.7％の販売増加に続くもので、これは19か月ぶりの初めての販売増加でした。住宅市場のほとんどのセグメントが減少を経験しましたが、最も売り上げが多いセグメント（25万ドルから50万ドルの間の住宅）は2022年12月と比較して変わりませんでした。100万ドル以上の価格の住宅は2.1％減少しました。

一戸建て住宅の中央値（売れた家の半分がこれ以上で、半分がこれ以下の価格）は12月に33万ドルで、1年前と変わりませんでした。平均価格は40万7817ドルで、統計的には変動がなかったです。

2023年の市場の比較

2023年を通じて住宅購入を妨げた主な要因は、上昇する住宅ローン金利であり、一部の消費者は住宅購入計画を中止し、多くの人々が代わりに賃貸住宅を選びました。ヒューストンの不動産市場は、年初には販売量の二桁の減少を記録し、春になるにつれて緩和し始めました。販売の鈍化と新しいリストの着実な増加が組み合わさり、在庫は成長し、最終的には健全な2019年と2020年の水準に追いつきました。10月には、連邦準備制度がインフレを抑制し続ける中、住宅ローン金利は20年ぶりに8％を超える水準に上昇しました。それにもかかわらず、ホリデーシーズンには、11月に住宅販売が前年比4.7％増加し、市場が19か月ぶりに初めての増加を記録しましたが、2023年が2年連続のマイナス年となるのを防ぐには十分ではありませんでした。

2023年初めには、在庫は2.6か月分でした。10月と11月には、それが3.5か月分に増加し、市場が3.6か月分の在庫を持っていた2019年11月以来の最高水準でした。12月には、在庫が3.3か月分になりました。4.0から6.0か月分の在庫は、通常、買い手も売り手も優位に立たない「バランスの取れた市場」と見なされています。

6月はその年の最大の販売量を記録し、その月には8,723の一戸建て住宅が販売されました。12月の取引が締め切られた時点で、2023年にはヒューストン全体で83,854戸の一戸建て住宅が売れました。これは、2022年に売れた95,302戸から12.0％減少しています。

年間基準では、平均一戸建て住宅価格は統計的には変わらず、412,161ドルでしたが、中央値は2.5％減少して330,000ドルでした。2023年全体の総売上高は、約400億ドルで12.6％減少しました。

ヒューストンの2023年度の賃貸マーケットの報告

HAR.COM(ヒューストン不動産協会）より2023年度の賃貸マーケットの報告がありましたので、お知らせします。

以下HARで掲載されているマーケットはヒューストン全体のマーケットとして平均価格やDOM（賃貸に出してから契約が決まるまでの日数）を載せています。

全体的に賃貸マーケットは好調であったと思いますが、特に私がお手伝いさせていただいている駐在の方々が多く住むエリアなどはニーズが依然として高く、ただし賃貸に出ている物件自体も以前ほど多くないので、戸建てなどは家の状態（家の中のリフォームや水回り、レイアウトなど）が良いところであればかなりの早さで賃貸が決まっていった一年でした。　この傾向は今年も同様ではないかと予想していますので、今後ヒューストンにお引越しされ賃貸を探す方は、早めに早めに動く事、学校などが関わる方は早めに学校などのエリアを決めて、気に入った物件が見つかった時にすぐに動けるように、準備しておく必要があるかと思います。ご赴任など決まっている方は早めに信頼できる不動産エージェントなどに連絡をして、準備を進めてください。

さて、前置きが長くなりましたが、以下がHARからの記事の要約です。

ヒューストン—（2024年1月17日）—ヒューストンの賃貸市場は、2023年を一巡し、12月には多くの購入者が高金利の住宅ローンに落胆し需要が減少したことから、クールダウンしました。

ヒューストン不動産協会（HAR）の2023年12月の賃貸市場アップデートによると、一戸建ての家の賃貸契約は前年比1.2％減少し、平均賃貸価格は2.4％上昇して2,207ドルとなりました。合計で2,986の賃貸契約が締結され、2022年12月の3,023と比較して減少しました。

12月の一戸建て賃貸の新規リストは12.1％増加し、新しい年の需要を満たすためにホームズを供給する十分な供給がありました。物件のリースにかかる実際の日数である「市場に出てからの日数」は、36日から38日にわずかに増加しました。

「2023年、リース物件は価格と住宅ローン金利に懸念を抱いていた購入者にとって、重要な代替手段を提供しました」と、HAR会長のトーマス・ムトン（センチュリー21エクスクルーシブ）は「12月には賃貸が少し減速しましたが、新しい年が始まると活動が活発化することを期待しています。」と述べています。

12月には、タウンホーム／コンドミニアムの賃貸市場も減速しました。これらの物件の賃貸契約は前年比6.7％減少し、516戸が賃貸され、昨年の553戸と比較しています。平均賃貸価格は1.2％上昇し、1,838ドルになりました。新しいリストは22.6％急増し、市場に出てからの日数は41日から46日に増加しました。

来週の月曜日から火曜日にかけて寒波がヒューストンにもやってくるようです。

日本と比べたら日常の冬日であると思いますが、寒さ慣れしていないヒューストンでは、寒波がやってくるというのは、ハリケーンがやってくるくらいにニュースになります。

まず注意いただきたいのは、前日など雨が降った場合、路面が凍結しましたら、会社や学校などは閉鎖する可能性が高いです。もし、閉鎖しない場合は、路面凍結での運転に慣れていないヒューストンニアン（ヒューストン人）なので、かなりの事故に遭う可能性も高いので、十分注意して（自分だけでなく周りの運転に）下さい。

その他、以前にも載せた寒波対策の記事を再度ここで掲載させていただきます。

2021年にヒューストンには大寒波が襲い、電気が使えなくなり、かなり寒い思いをした方も多かったと思います。ただし、用意をきちんとしておけば、電気が切れてしまうような事態になっても、そこまで大変な思いをしないと思いますので、幾つか用意しておくべき事を上げておきます。尚、私はヒューストンに28年住んでいますが、大寒波で停電にあったのは、2021年の大寒波のみです。

まず、家に住んでいる方（賃貸も含め）への注意です。

①スプリンクラーの水を止めてください。

賃貸の方は大家さん、管理会社に連絡をして、スプリンクラー対策を依頼してください。

持ち家の方は、このYOUTUBEを見てください。　まずスプリンクラーの水を止め（下の蛇口を平行にすると水が止まります）そしてスクリュードライバーなどで二か所のねじを回して、そのラインに残っている水を出し切ります。　こうすることによって、スプリンクラーの凍結を防ぐ事ができます。

②プラスαでスプリンクラーを守りたい方は、以下のようなカバーがAMAZONなどで購入できます。SPRINKLER COVERで検索してみてください。

③更に外に出ている水の蛇口の部分は、以下のようなカバーで覆うと、凍結を防ぐことができます。HOME DEPOTなどでも売っています。5ドルくらいです。AMAZONで探す場合は、FAUCET COVERで検索してください。

④スプリンクラーのパイプは必ずテープで巻いてあるのを確認してください。

**賃貸の方は、大家さんや管理会社に連絡をして、対応してもらう事をお勧めします。

尚、蛇口やパイプをタオルでまく事はお勧めできません。万が一水が漏れてしまった場合に、タオルに水がしみこみ、そのまま凍結するので、全く意味がなくなってしまいます。

バスタブなどの水はちょろちょろと出しておくと良いそうです。水を流し続けることによって凍結を防ぎます。

⑤外の植木などは家の中に入れてください。ガーデンなどはシーツなどを掛けると寒波によりガーデンや植木が死んでしまう事を防ぎます。

⑥万が一パイプが破裂した場合には、水の元栓を締めてください。（たいてい家の外の壁にあるか、家の外の歩道に近いところにあります）

参考になるビデオがFBにもございましたのでシェアします。

次に、用意しておくと便利なものです。

①懐中電灯（ヘッドライトのものがあると、両手を離せるので便利です）

②移動できるガスコンロ（AMAZONやHMARTなどでも売っています）家にガスが通っていない方は、万が一停電になった時に便利です。

③ホカロン（万が一停電になった時に便利です）

④乾麺やスープなどお湯を入れてすぐいただけるもの

⑤水（寒波で水道が止まる可能性もあります）は飲み水、そしてバスタブなどに水を張っておくと良いです。停電することがあれば水道が止まる事もありますため。

⑥蝋燭やキャンドルなど（停電の場合、ただし火の元には十分ご注意ください）

⑦移動用のヒーター（COSTCOなどで売っているヒーターはかなり強力です。もちろん停電にあったら使えませんが）

⑧停電の可能性もあるので、携帯やコンピューターなど充電はしっかり前日からしておくことをお勧めします。

⑨電池で動くラジオ（停電になった場合）

⑩連絡先を控える（携帯の電池が少なくなってしまった場合、連絡先が分からなくなることもありますので、どこかに控えて置く事が大切です。）

⑪電気毛布（こちらも停電したら使えませんが）

各家には暖炉がありますが、そんなに温かくなるものではないので、あまり期待されないように。　暖炉を使う場合は、必ず、暖炉の中のシュー（蓋）をあけて煙を煙突から出すようにしないと、煙が家の中に入ってきてしまいますので、要注意です。

このような寒波は毎年冬には一回か二回はやってきますが、用意周到であれば、そこまで心配することはありません。どうぞ温かくして過ごしてください。

ヒューストン不動産マーケット7月の報告です

HAR（ヒューストン不動産協会） から7月の不動産マーケットの報告がされましたので、簡単に要約してお知らせします。

夏場は移動時期と言われ、不動産の売買が活発になる時期ではありますが、今年は販売する物件も少なく、また金利の上昇（7%-8％）のため、家を購入する方が減り、同時に金利の上昇のため、家を売って再度買い替える方が減っていると推測されます。金利が高くても、家を購入したいと思っている買手はおりますが、希望のエリアに希望する物件が出てこないという悪循環で、その為、賃貸を継続する方が増え、賃貸マーケットは今年も好調です。

尚、以下に説明するMONTH OFSUPPLYというのは、今マーケットに出ている物件で追加物件がないと仮定し、その物件が全て売り切る期間を計算したもので、6か月が安定したバランスの取れたマーケット、6か月以下はSELLERに有利、6か月以上はBUYERに有利なマーケットと言われています。

パンデミック後の金利が2%などになった時には、それこど、このMONTH OF SUPPLYは1%、もしくは場所によれば1％以下などのところもありましたので、それに比べると落ち着いてきてはいます。

ただし、人気のあるエリアなどは相変わらず物件の動きは早いのも確かなので、未だにヒューストンは売り手に有利なマーケットと言えるでしょう。

前置きが長くなりましたが、以下がHARからの本文の要約です。

幾つかの場所はネガティブな数字を出しているにも関わらず、ヒューストンの不動産マーケットはパンデミックや住宅ローンの金利上昇を乗り越え、正常のマーケットに戻りつつあります。ヒューストンおよび近郊の不動産販売は、16か月連続で下がっておりますが、減少率はここ一年あまりで最小です。

HAＲの発表によりますと、2023年の7月は、戸建ては8.5%減少の7757戸の販売、（2022年の7月は8256戸）これは、2022年の6月以来、一番低い販売数になります。

MONTH OF SUPPLY （供給できる家）は3.2か月、これは2020年の5月の3.3か月に次ぐ高い数字です。パンデミック前の2019年6月と比べると、家の販売は15.3％下がっています。

唯一戸建て販売でポジティブな数字を出しているのは、$100,000台の家です。（ただし戸建て販売全体の1.2％しか占めていません。***ヒューストンではもう$100,000台の家というのは殆ど皆無です）　

戸建て賃貸やタウンホームは、依然として強い数字を出しています。

戸建ての価格は安定してきており、平均価格は0.6％上昇の$428,140、中央値価格は2.3％上昇の$340,000となっております。これは2022年5月に出した最高平均価格$438,350を下回っています。

Days on Market, or the actual time it took to sell a home, increased from 27 to 42 days. Months of inventory registered a 3.2-months supply compared to 2.4 months a year earlier. The current national supply stands at 3.1 months, as reported by NAR.

Broken out by housing segment, July sales performed as follows:

• $1 - $99,999: increased 6.5 percent
• $100,000 - $149,999: decreased 7.2 percent
• $150,000 - $249,999: decreased 6.1 percent
• $250,000 - $499,999: decreased 11.8 percent
• $500,000 - $999,999: decreased 8.3 percent
• $1M and above: decreased 2.6 percent

歩ける距離にレストランやバーもあり、ハイツエリアの賃貸物件

今回はハイツエリアにある3ベットルーム、3.5バスルーム（バスルームとトイレのある部屋が３つ、トイレのみの部屋が１つ）の賃貸物件をご紹介します。9/1から賃貸可能です。ハイウェイ610のアクセスがよく、ギャレリア、ダウンタウンなどの通勤も楽なエリアにあります。ここ数年急速に開発が進んでいるエリアで、近くにHEBやWHOLEFOODSなどのスーパーもあり、徒歩距離にレストランやバーなども増えてきています。車で数分で、更にレストランが立ち並ぶハイツの中心などにも行けますし、周りは犬の散歩などをしている人たちが歩いているような活気のあるエリアです。
一階にゲスト用のベッドルーム（トイレ、バスタブ付き）と二台入るガレージがあります。二階はリビングダイニングエリアで、オープンフロアプランになっています。広いアイランドがあり、そちらに高い椅子などをおいて軽く食事やコーヒーなどを飲んだりすることもできます。ブレックファーストエリア・ダイニングエリアもキッチンのアイランド横にスペースがあり、広いリビングエリアがあります。三階は、キングサイズベットをおいても十分余裕のある広さの主寝室、そしてゲストルームがあります。両部屋とも、トイレ、バスタブ付きです。主寝室のバスルームは、シャワー室と深いお風呂がついています。三階に洗濯機、乾燥機のお部屋があります。
冷蔵庫、洗濯機、乾燥機も含めた賃貸です。ハイツエリアは若者を中心に活気がある人気のあるエリアです。週末にはファーマーズマーケットなどもあり、ヒューストンの生活を謳歌できるのではないかと思います。詳細はこちらをご覧ください。