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ヒューストンに転勤、移動される方へ(賃貸編)~予め準備する5つの項目

年明けからヒューストンに転勤、移動される方のお問合せも増えてきました。
今回はヒューストンにお引越しが決まった場合でまず、何をしたらよいか?何を考えたらよいか?簡単にまとめてみました。

今年は不動産賃貸物件が少ない事(アパートも含め)そして家賃も高騰しているため、場所などが定まっていな場合などは、一向に物件が決まらない(迷っている間に誰かに取られてしまう)ケースがありました。 この傾向は、賃貸物件が少ないため、まだ続くと言われていますので、早めに住むエリアなどは決めて、ご着任したらすぐに内見して物件を決められるような準備が必要かと思います。



①自分に合う不動産エージェントを探す
不動産の賃貸(アパート、戸建てとも)は不動産エージェントなしでもできます。場所が分かっている方、交渉が自分でできる方は、不動産エージェントなしでも自分でやり取りはできるでしょう。 
ただし、こちらではLISTINGエージェント(不動産物件を出している方)やアパートのリースエージェントは、大家(家主)に雇われており、彼らの義務は大家の利益につながるように働く事です。つまり、テナント側が直接問い合わせをして自分の経済状況などを話した場合、その情報を全て大家に伝え、大家に有利なように交渉してきます。そのため、自分用の不動産エージェントを見つける事は賃貸でも大切です。
そのエリアの賃貸状況、エリアの生活環境、学校など良く理解している方などを探すとスムーズに進むと思います。メールや電話などで問い合わせをしたり、ZOOMなどで話したりして、ご自身に合う不動産エージェントを見つけてください。

②アパートが良いか?戸建てが良いか?
例えば単身の方であれば、わざわざ戸建てなど修理など煩雑になりがちなところに住む必要はなく、アパートで、アパートが電球の交換から行ってくれて、荷物なども預かってくれるところが良いでしょう。ご家族が多くいれば、アパートでは手狭ですので、戸建て物件が必要になります。
ご自身が何を求めているのか?から考えていくと良いかと思います。
たとえばヒューストン内であれば、戸建て物件はヒューストン周辺で探すのはかなり難しくなっていますので、ヒューストン郊外か郊外に近いヒューストンなどに住むことになる確率が高いです。

③お子様がいる方はどこの学区に住むか?が一番大切
ご存知であると思いますが、お子様がいる方は、どこの学区に住むか?が一番大切です。
こちらでは学校のランクなどは、以下のような学校の評価を調べるサイトがあります。
ただし、このような評価だけで選ぶのではなく、実際に学校に問い合わせをして、学校の方の対応やお子様が英語が話せない場合は、ESLプログラムなどの有無などの確認も必要です。実際にご着任されたら、
https://www.greatschools.org/
https://www.schooldigger.com/
https://www.niche.com/k12/search/best-school-districts/s/texas/
https://txschools.gov/
https://www.har.com/school

④アメリカにて直ぐに銀行の口座の開設ができるようにする
アパートでも、戸建て賃貸でも、物件が決まり、お住まいになる前に、通常一か月分ないし二か月分のデポジット(敷金)とその月の家賃(一か月分)が必要になります。現金で持ち込める場合も、現金での支払いはできませんので、米国に到着したらすぐに銀行開設をする。
もしくは、カリフォルニア州ですがユニオンバンクで、日本にいながら口座が開設できるサービスがあるようです。これらの情報も予告なしで変更される事もありますので、事前にご確認をお願いします。
https://www.bk.mufg.jp/tsukau/kaigai/kouza/cali/index.html
ユニオンバンクの難点は、ヒューストンには支店がありませんので、戸建て賃貸の場合は、銀行から発行してもらう小切手などを依頼するのに時間がかかる事。
またZELLEという無料電子送金がアメリカでは支払いに一般的に使われていますが、その設定も場合によっては数週間かかるというケースもあるようです。
その為、送金はユニオンバンクにして、ヒューストンにある現地の銀行口座をなるべく早く開設しておくことも大切かと思います。

⑤雇用証明書などの用意
こちらはご着任された後でも良いのですが、アパート戸建てとも収入の証明を求められます。新しい職場になる場合は、会社から出してもらう雇用証明書で収入の証明として受け入れてくれるところが多いので、人事課と相談していただき、ご着任直ぐに発行出してもらうように準備することが大切です。






# by houstonrealtor | 2022-12-05 07:51 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストン10月の賃貸マーケット報告

不動産賃貸は供給が増えてきているとの報告ですが、人気のあるエリアはまだまだ賃貸物件が少なく、あまり選り好みができない状況です。
これは今年初めから続いております。学校などで人気のあるエリアにある賃貸物件の多くは、今年の不動産高騰により大家たちが売りに出したりしてしまった事もあり、新たに投資家がその高値で賃貸物件を買わない限り、もしくはそのエリアに住んでいる家主が他の物件を購入もしくは他州他国に転勤などで家を賃貸に出さない限り、来年を待っても数的にさほど増えないような気がします。これはまだ来年になってみないと分かりませんが、来年に賃貸を考えている方で学校など特定に絞っている方は、学区を広げるなりの工夫が必要になるかもしれません。 

さて、以下はHAR.COM (ヒューストン不動産協会)から10月の賃貸マーケット報告が発表されましたので、ご紹介します。
下記の数字はヒューストンおよび近郊のマーケット情報になります。

10月も住宅ローンの金利が7%を超えるなど、家の購入者にとっては購入が難しい方も出てきており、その為、戸建ての賃貸は引き続き強いマーケットとなっています。HARによりますと、戸建ての賃貸戸数は、昨年と比較し19.2%の上昇、平均価格は4.3%の上昇で$2181となっております。2022年の10月は3119戸の賃貸がされました(2021年の10月は2616戸)
同時に新しい戸建て賃貸物件が39.2%上昇し、需要にあった供給がされてきている事もあり、DAYS ON MARKET(マーケットに出てから賃貸契約がきまるまで)は23日から29日となっています。
10月のタウンホームコンドミニアムの賃貸は落ち着きを取り戻しています。去年の10月は561戸の賃貸が、今年の10月は519戸と、7.7%の減少となっています。ただし、平均賃貸価格は10.3%上昇の$1888(この数字は2022年の5月の$1951という記録的な数字よりは低いです) DAYS ON MARKETは34日から33日となっています。

HAR’s Rental Market Update is distributed on the third Wednesday of each month, one week after the release of the monthly Sales Market Update. An archive of all these reports is available in the HAR Online Newsroom.

# by houstonrealtor | 2022-11-23 03:45 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストン10月の不動産販売報告

ヒューストン不動産協会(HAR.COM)より10月の不動産販売報告が掲載されましたので、シェアさせていただきますが、
まず私個人のマーケットの意見から。

10月は2月3月の住宅ローンの金利から倍近くにあがった金利によって、今まで購入する予定だった価格帯の家が購入できなくなった方、また金利が上がったので、購入を一旦諦める方なども出てきた事もあり、家のマーケットはパンデミック前の”普通”の状態に戻っているという印象です。
それでも人気のあるエリアで家の価格と家の内装などが相応している物件はマーケットに出て比較的早く契約が決まっていますから、メディアなどで報道している、不動産クラッシュ(不動産価格崩壊)やBUYERマーケット、という状況では少なくともヒューストンはございません。メディアなどの情報を全て信用しないように、それぞれのマーケットに詳しい方々、不動産であれば、知識のある不動産会社やエージェントなどに話を聞く事をお勧めします。

今のマーケット状態ですが、BUYERマーケットだと仰る方もいるのですが、未だにSELLERマーケットです。(SELLER側に有利)
ただし、以前のようなSELLERに選んでもらうために、BUYER側は価格を上げたり、なんでもSELLERの言いなりになるという狂気のマーケットは去りました。
その為、金利は上がりましたが、それでも住宅ローンを組める方にとっては、今は買い時でもあります。
今年の夏前までの狂気に満ちたともいえる複数のバイヤーの値段の高騰などはなくなり(これは、一件で50件から200件オファーが来たケースもあり、価格もリスト価格から100,000以上出すようなケースもありました)物件も複数オファーが入り競合で値段を吊り上げて$10,000以上出すような事もなくなっています。 
また、物件は瞬時にオファーが入るため、ゆっくり検討している暇もなかったのですが、今は比較的時考える余裕ができる時期思います。(もちろん良い物件はじっくり考えている間に他の方に取られる事もあります)更に競合が減りましたので、物件に対して価格やその他の交渉ができる物件も増えてきました。(**交渉は価格だけが交渉ではありません。様々なTERM条件なども交渉の一部になります)
ただし、全体的にインベントリー(マーケットに出ている物件)はまだ少ないので、人気のあるエリアなどは早めの決断と、交渉などもその物件やマーケットによって考える必要があると思います。それらに関しては、経験のある不動産エージェントなどのアドバイスなどを聞いていただく事をお勧めします。



さて、前置きが長くなりましたが、以下がHARからの10月の不動産販売報告です。簡単に要約します。

急速に上がった住宅ローンの金利のため、ヒューストンの10月の不動産販売もクールダウンしています。ただし、家の価格は1年前よりも高い価格を維持しています。10月は、7か月連続の売り上げ数の減少が続いており、売りに出てくる物件が増えた事もあり、パンデミック前のノーマルな不動産状況になりつつあります。
HAR(ヒューストン不動産協会)の10月のマーケットアップデートによれば、戸建ての販売は22.8%減少の6641戸(去年の10月の8597戸)でした。

10月の家の価格帯別の販売数は、$500Kから$999,9999の価格帯はそこまでの減少はなく、6.6%の減少でした。$250,000以下の物件は、そもそも$250Kの物件がないという事もあり、この価格帯を狙っている方は賃貸に動いている事も影響しています。

平均価格は戸建ては7.2%上昇の$403,712(これは5月の$438,290の記録的な最高額)。中間値価格は、8.4%上昇の$330,550(これは2022年の6月の$354,000が記録的最高額です)平均価格が$400,000を超えたのは、今年の3月からで、中間値価格が$300,000を超えたのは、2021年の5月からです。

インベントリー期間は2.8か月の数字を出しています。これは、2020年の6月依頼一番高い数字となっています。全米では3.2か月となっています(NAR、全米不動産協会より)通常インベントリー期間が6か月というのが、バランスの取れたマーケットとされています。
(**イベントリー期間** 今マーケットに出ている物件が全て売り切るまでの期間を想定した数字。これが6か月以上であればBUYER側に有利なBUYERマーケット、6か月以下であればSELLERに有利なSELLERマーケットと言われています)

DAYS ON MARKET(マーケットに物件が出てきてから契約が成立するまえの日数)は、32日から43日となっています。
価格帯別の売り上げ戸数は以下の通りです。

Broken out by housing segment, October sales performed as follows:
  • $1 - $99,999: decreased 42.3 percent
  • $100,000 - $149,999: decreased 34.8 percent
  • $150,000 - $249,999: decreased 41.6 percent
  • $250,000 - $499,999: decreased 18.7 percent
  • $500,000 - $999,999: decreased 6.6 percent
  • $1M and above: decreased 28.0 percent

タウンホーム/コンドミニアムの販売報告
タウンホームとコンドミニアムも5か月連続で売り上げ戸数は減少しています。19.4%減少の548戸。(昨年は680戸)
ただし平均価格は9.3%上昇の$269,936で、中間値価格は3.9%上昇の$226,500となっています。両方の数字とも、2022年の4月の記録的な数字よりは低いです。インベントリーは、2.1か月から2.3か月となっています。



# by houstonrealtor | 2022-11-20 07:50 | ヒューストン不動産

ヒューストンで家を購入することを考えた時、はじめるべき5つの事

ヒューストンで家を購入したいなぁと思いながらも、何から始めたら良いか分からない方は多いと思います。
そこで簡単に、今回は、家の購入を検討したいときに何から始めるかをお話したいと思います。これらの準備をしておくだけで、家の購入を決心した時、スムーズに動けます。

  1. まず不動産エージェントに連絡をしてみる
不動産エージェントは、家を購入する時に何を用意したらよいか?今のマーケットはどのようなマーケットか?家の購入の流れなど全て把握していますので、まずは不動産エージェントに問い合わせをしてみると良いでしょう。たいていお電話やZOOMで簡単にマーケットの情報や不動産購入に関して、お話をしてくれます。相性なども大切なので、自分が信頼できる不動産エージェントを探してください。

2.いつ家の購入をしたいか?今年なのか、来年なのか?3年後なのか?
家の購入の時期を考えるとき、今賃貸などであれば賃貸契約の兼ね合いもあるかと思います。賃貸がまだ一年先まであり、中途解約などができない場合などは、二重に家賃と住宅ローンを払うのは無駄になってしまいますから、その兼ね合いも考える必要があるかと思います。アパートに住んでいる方などは、二か月分のペナルティーなどを支払うと解約できる方もおりますが、できる限り自分たちが支払うペナルティーのような無駄払いがないように考えるのが良いかと思います。

3.自分のクレジットスコア
自分のクレジットスコアを調べて、スコアがどれくらいか知っておくことも大切です。ご自身の銀行やクレジットカードなどでFICOスコアなどが無料でてくると思います。後はCREDIT KARMAのような無料サイトで調べる事もできます。クレジットスコアが高いと、金利が低くなり有利です。

3.自分の希望のエリアを探す
勤務地に近い方がよいのか?お子様がいれば学校なども関わってきます。自分たちが住みたい場所を色々回って探す事も大切です。OPEN HOUSEや新築物件などは誰でも気がるに行けますので、足を運んでみるのも大切です。(尚、新築物件や、OPEN HOUSEなどでは、既に雇っている不動産エージェントがいますと言えば、しつこく付きまとわれたりしません)

4.モーゲッジ会社(住宅ローン)に連絡をして、自分の予算を知る
モーゲッジ会社に連絡をして(この時点ではモーゲッジ会社にローンを申し込む必要はありません)自分の収入やクレジットスコア、ヒストリー、資産、他のローン額などから、いくらくらいの予算があるのか聞いてみるのは大切です。また、今の金利であれば毎月の支払いはだいたいどれくらいになるのか?など良いレンダーは無料で相談に乗ってくれます。

5.お金を貯める
ダウンペイメント(頭金)は20%など多い方が金利は低くなりますので、お金を貯める事は大切です。大きな買い物や、新たなローン(家具のローンや電化製品、車のローンなど)は組まないようにしてください。
ダウンペイメントは20%なくても、ローンは組めます。


# by houstonrealtor | 2022-11-15 06:30 | ヒューストン家の買い方

ヒューストン不動産マーケット近況報告

アメリカ全体的に金利の高騰、インフレーションなどの影響もあり、不動産マーケットはかなり落ち着いてきています。
近日中にヒューストン不動産協会(HAR.COM)から10月の不動産販売報告がされるので、またアップデートさせていただきますが、
全体的にマーケットは落ち着いてきており、パンデミック前のような”平常”のマーケットに戻ってきている印象があります。
ただし、今のヒューストンインベントリー期間は2.4か月です(11/8現在、資料HARより)
インベントリー期間とは今マーケットに出ている物件が売り切る期間を計算します。6か月がバランスの取れたマーケットで、6か月以下はSELLER側に有利、6月以上はBUYER側に有利とされています。2.4か月なので、まだSELLER側に強いマーケットと言えますが、今は過去のような競合で値段がせりあうような状況はまず珍しく、BUYER側も、物件を早急に決定してオファーをださないと物件がなくなるような焦りがなくなり、またリスト価格に掲載されている価格を交渉したりする余裕がBUYERにも出てきました。
前述の通り金利の高騰やインフレなどで、今まで家を買いたいと思っていた方々が住宅ローンが組めなくなる方、もしくは今まで見ていた価格帯を下げなくてはならないなどの諸事情で家の購入を見送る方も出てきているようです。
家を買いたいと思っている方は、住宅ローンが組める、もしくは現金で購入ができるのであれば今も買い時だと思います。 住宅ローンの方は金利が高い(7%)と心配されるかもしれませんが、2007年あたりはクレジットスコアが良くて6%が良い金利でした。(下の図は少し小さくて見づらいかもしれませんが、2007年は8%が平均でした)その後リーマンショックで不動産価格が崩壊し、金利は3%台まで落ちましたので、その時にREFINANCE(再度住宅ローンを組みなおす)をして毎月の支払金額を減らす、15年ローンなどに組みなおして、早く早い終えるようにする方、もしくはエクイティー(今の不動産マーケット価値から、住宅ローンの残高を引く、利益)を引き出して、他に投資するなどが行われました。 パンデミックの際にも、金利が2%台まで落ち(歴史上一番低いレートのようです)その際に、REFINANCEをした方も多かったようです。

つまり、今の金利でモーゲッジを組んでも、金利が下がれば、リファイナンスをすることも可能という事です(もちろん、タイトル保険やクロージングコストなど新たにかかりますので、リファイナンスを検討される方はモーゲッジ会社に相談してリファイナンスをする価値があるかシュミレーションをしてもらう事も可能ですので、ご希望の方がいればご相談ください)

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逆に金利が下がるまで数年待つという方もいると思います。
ただし歴史的に見ると、経済や不動産マーケットの下がりは周期的にありますが、全体的に見ると価格は上がっています。つまり今のマーケットで、例えば5年以内に売らなければならない方は、家の購入は基本お勧めしませんが、5年以上維持できるという方であれば、不動産価格はヒューストンでは平均3%の値上がりというデーターは出ていますので、購入した時よりも価格は上がっていき、下がるという事はないでしょう。したがって、長期で維持できる方で住宅ローンが組める方は、今物件を余裕をもって見ることができ、オファーを出すときも、価格や条件交渉などもできる状況ではあるのは確かです。

次回のブログでは購入を決めた時に何が必要か?をお話したいと思います。

# by houstonrealtor | 2022-11-09 01:33 | ヒューストン不動産

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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