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やっぱり大切~予算~   

2012年 09月 01日

家を購入する前に、ローン価格だけでなく、以下のようなポイントも考慮に入れて、予算を組む事をお勧めします。

1)クロージングコストを考える
クロージング(家の権利書を受け渡す決済日)はタイトル会社で一般的には行われますが、クロージングコストの中には主に以下のようなものが含まれます。
•タイトル会社に払う金額(弁護士代、書類作成代、ファックス、郵送代など、タイトル会社のサービス料)
•タイトル保険料(タイトル保険をバイヤーが支払う場合)
•一年間の住宅保険料(別途既にご自身の保険会社に支払っている場合は、その領収書をタイトル会社に送ってください)
•ダウンペイメント
•ホームオーナーズアソシエーション一年分の料金

2)クロージングした後の費用を考える
•引越し代
•新居での公共料金、水道、電気、ガス、電話、インターネット、ゴミ処理、ケーブルテレビ、ホームセキュリティーなど
•コンドミニアムなどにお住まいになる方は、月々のホームオーナーアソシエーション代
•一軒家に住む方は一年に一度払うホームオーナーズアソシエーション代
•住宅保険
•家の修理費用など(ホームワランティーなどの保証に入っていなければ、特に万が一の修理、故障などのためにある程度のセービングが必要です)
•毎月のモーゲッジ(住宅ローン支払い)
●住宅ローンに固定資産税(PROPERTY TAX)や保険(HOME OWNERS INSURNACE)が含まれていない場合は、固定資産税と家の保険料

3)その他将来的な予算を考える
•家のリモデルなど。

尚、購入する家の価格には限度がありますが、ダウンペイメントのアシスタンスなどのプログラムもございますので、興味がございましたら、ご参照くださいませ。

ダウンペイメントアシスタンス、FIRST HOME BUYER PROGRAM
尚、政府から収入によりダウンペイメントのアシスタンスのプログラムなどを提供しています。それらのプログラムを利用する為には、収入や、購入する家の価格に限度があります。プログラムを利用する資格のある方は、提携しているファイナンス会社や銀行などで行われる8時間のクラスを取っていただくことを条件に、アシスタンスを受けることができます。
政府からのアシスタンスプランなどに関しては、LLU(Leisure Learning Unlimited) などのクラスで無料で情報を提供してくれるところもございます。
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# by houstonrealtor | 2012-09-01 11:50 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP1: 不動産エージェントを探す   

2012年 09月 01日

アメリカでは、家の売買はリアルターなしでも可能です。
ただし、不動産の知識や地域のマーケット、そしてオファーを出すときに必要な契約書(コントラクト)の内容などをよく知らないと、売る立場でも買う立場でも時間を浪費し、却って納得する価格や条件で売買ができない、もしくはとても複雑な売買になる可能性があります。

 
家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)の役目は、ご希望の地域で、ご希望の価格、条件で物件を検索、ご紹介(ショーイング)を差し上げること。 
また気に入られた物件を、売り手の不動産エージェントを通して値段や条件を交渉すること。 
そして、家探しから、家のクロージングまで一貫して、手通きがスムーズに完了するようお手伝いすることです。

家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)を雇うことに不利な点はありません。
もし、家の購入の際にエージェントを使わない場合は、直接売り側(LISTING)のエージェントと交渉をすることになりますが、あくまでも売り側のエージェントは、売り側の利益を第一に契約をしておりますので、買い手側もエージェントを雇うことをお勧めします。

よく家を購入する方が誤解されているのは、インターネットなどで物件を検索し、その物件の連絡先の不動産エージェントに直接連絡することです。前途のとおり、物件に載せられているエージェントは、売り側と契約しているエージェントなので、売り手の方が有利になるように交渉をいたしますから、買い手であるご自身に対して有利に動いてくれることはありません。

自分も自分の希望している物件、価格、納得する条件などで家を売買されるのであれば、やはり不動産エージェントを探して、そのエージェントに希望条件をお知らせしたり、気に入った物件を知らせて、調べてもらったり、家を見せてもらったりすることをお勧めします。

尚、エージェントを使って家を購入する場合は、エージェントとのビジネスの関係を明確にするためにも、書面での契約書をなるべく早く行うことが大切です。その書類はBUYER AGREEMENTといい、ご自身のエージェントとしてサービスを契約する期間、契約内容などが記載されています。

尚、この契約を結んでいない場合は、その不動産エージェントにとって、単なる問い合わせ客(カスタマー)という扱いになり、顧客(クライアント)にはなりませんので、不動産エージェントは、相手側の状況や、マーケット情報、興味のある家の詳細までも調べてアドバイスする義務はありません。 

不動産業界では、契約を結んでいないお客様を英語ではカスタマーと呼び、契約を結んだお客様をクライアントと呼び、不動産エージェントはクライアントの個人情報を保護し続け、クライアントに為に忠実心を持って働く義務があります。

尚、エージェントとこの契約がされていなくても、エージェントは家のご案内、オファーを相手側に出す、ローン手続きなどの一般的な情報の提供などはいたしますし、家の欠陥などは指摘する義務はありますが、それ以外は一切何の義務もありません。

なお、この署名にサインをしたら、そのエージェントとの契約が切れる、中途解消されるなどにならない限り、家の売買に関しては、そのエージェントを通して行っていただく事になります。
例えばBUYER AGREEMENTの契約をした後で、FOR SALE BY OWNER(オーナーがリアルターなしに自ら家を売ってること)などで物件を見つけて、ご自身が交渉してSELLER(売り手)から家を購入することができたなんて事が起こった場合、
AGENTは契約書に基づいて、BUYER側を訴訟することもできます。
また、今のエージェントと契約を取ってるのに、他のエージェントに連絡をして家を購入してしまったなんていうのも同様です。 

もし、契約した不動産エージェントが気に入らなかった場合は、まず、エージェントに自分の気になる点や依頼などをきちんと話し、自分の要望に適わない場合は、契約を解除してもらうように話を進めることをお勧めします。
きちんと契約が解消されてから、他の不動産エージェントを探しましょう。
 

余談ですが、全ての不動産エージェントがリアルターと言うわけではありません。リアルターはNATIONAL ASSOCIATION REALTORの登録商標であり、NATIONAL Association Realtor の会員である不動産エージェントのみが使用することができる呼び名です。

不動産エージェントの探し方に関しては、
①友人などにお勧めのエージェントが居たら紹介してもらう
②インターネットなどで探す
HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR からヒューストンにいるリアルターを検索する事ができます。 
日本語を希望されている場合はここからMULTI-LINGUAL REALTORの欄で、JAPANESEを選らんでくだされば日本語が話せるエージェントの一覧を見ることができますので、ご参照ください。

大切なのは、エージェントを決める前に、メールや電話などでそのエージェントの対応などを知ることだと思います。 顧客の事を考えて丁寧に対応してくれるのか? メッセージなども常識内の範囲で返答してくれるか?(常識内とは通常24時間内)など、各自の要望に合わせて選択してください。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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# by houstonrealtor | 2012-09-01 11:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入Step 2欲しい物件を探す   

2012年 07月 21日

さて、次に欲しい物件を探すことです。

実際に物件の紹介をリアルターなどにお願いする前に、購入する家に対して何を希望しているかをリストに書き出すことをお勧めします。リストを作成したら、そのリストの中から、何が一番大切なのか優先すべきかを決めていきます。
全ての理にかなう物件を見つけるには相当な時間がかかるかもしれないので、これだけは譲れないという点をしっかり決めて、リアルターに伝えてください。 
 
ロケーション
リアルエステートは一にロケーション、二にロケーション、三にロケーションと言われるように、
ロケーションは家の購入にとってとても重要なポイントになります。 勤務先に近いのか、ショッピングセンターや、ご希望の学区がそばにあること、高速などの交通の便がよいこと、その他ご自身の日常生活にとって大切な条件より希望のロケーションをみつけてください。
ご希望の地域がご予算と合わない場合もありますが、それでも以下の点は必ず確認することをお勧めします。
①リスト価格、プロパティータックス(不動産に対する税金)
②通勤距離、学校までの距離、学区、ショッピングセンター(スーパーなど)、エンターテイメント
③FLOOD地域(洪水が起こりやすい地域)であるか、エアポートなどの騒音の影響はないか、地域は新しいショッピングセンターや建物、新しい高速道路の開発などによって変わってきているか?

タイプの家
どのような家を探しているのか? 一軒家かコンドミニアムタイプであるか?お住まいになるご家族の数、などによっても希望が変わってくると思います。

一軒家の場合は、コンドミニアムなどの隣接した建物に比べて、規制が緩く比較的自由にランドスケープ(庭)の手入れなどができますが、それでもお住まいの地域のホームオーナーズアソシエーションに、独自の規制が決められておりますので、家を購入してから大々的にリフォームをするなどという場合や、ボートなど購入するなどの場合は、その地域の規制で許可されているか確認する必要があります。

もし、庭の手入れなどが好きではないという場合は、コンドミニアムやタウンホーム、パティオホームなどをお探しになることをお勧めします。コンドミニアムの場合は、ホームオーナーズアソシエーションの規制が一軒家より厳しい場合があります。

ユニフォーム(皆同じ色、同じつくり、同じ建物で統一性を図る)に従うというのが基本にあるからです。 コンドミニアムなどはプールや中庭、レクリエーションの場所などをアソシエーションフィーという毎月支払う管理費で使用することができますし、たいていは家の周りの芝生などの手入れ、ごみの収集なども管理費の中に含まれています
ダウンタウンなどのビジネス中心地に近づいてくるほど、コンドミニアムやハイライズ(高層マンション)などが増えてきます。


一階建てか二階建てか?
これも好みによって変わってきますが、ヒューストンは土地はありますので、一階建ての家も沢山あります。新興住宅などの新築は最近二階建てが多くなってきているようです。

フロアープランなど
フロアープランも大切な条件の一つです。
フォーマルダイニングルームが必要か?ゲームルームが必要か?書斎が必要か?
それともオープンな感じの開放的なキッチンが好きなのか?
庭が広いほうがいいのか?庭にプールがあることを希望されるか?
などご自身の好むフロアープランなどの的を絞っていくことも大切です。

ベットルーム、バスルームの数
ベットルームの数、そしてバスルームの数も、大切な条件です。
一軒家でしたら、たいてい3ベットルームからあります。

 
新しい家 VS 中古の家
前のオーナーは、たいてい庭などをある程度手入れされていますし、その家の付近も既に開発しているところが多いです。ただし、前述の通り、その地域の価値を下げないために、その地域に住む住民はその価値を保つように、責任を持って家の状態(庭なども含む)を保たなければなりません。
 
新築の家は、何も問題がないわけではありません。もちろん最初の数年は大きな問題やメインテナンスや修理など不要かもしれませんが、庭などが殺風景である場合が多いので、庭つくりからはじめたり、ビルダーの建設の欠陥などを直してもらったりするために、ビルダーとやり取りなどをしなければなりません。 また、もしその家の周りが新しいコミュニティーの開発中であれば、その企画が完了するまで、工事の騒音などに耐えなければなりません。

これらの条件から、ご自分のドリームホームをイメージしてください。また写真で見ても実際にその家を見なければ分からないことも多くあります。 

なお、既にリアルターや不動産エージェントと契約をされている方は、エージェントに依頼をすれば、希望項目に該当する物件がシステムから検索された場合に、自動的に自分のEメールに送信してくれるサービスを提供してくれるはずです。

リアルターに全て頼って探してもらうよりも、ご自身でも検索などをされ、どんどん自分の希望を伝えてください。明確に伝えれば伝えるほど、自分のイメージに近い物件が早く見つかるでしょう。

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# by houstonrealtor | 2012-07-21 13:25 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

お子さんがいる方はやっぱり学区?   

2012年 07月 04日

お子様がいる方にとっては、やはり学校区域というのは大切なポイントだと思います。
実は、リアルターのライセンスのクラスを受講しているときに、何度も先生から言われました。学校の評価や印象は個人によって異なるので、余計な口をはさむと責任問題になるので、学校や学区に関して、断定した事は言わないように…と。

つまり学校のゾーンというのは、生徒の数が多くなったりすれば、変更する可能性も出てくるので、
学区を目的に家を購入された場合、その後にゾーン(区域)の変更などが生じ、その目的の学校に行けなくなった場合に、責任の矛先がリアルターに来る…というのを避けろということです。

リアルターも、地域の学区のゾーンがいつ変わるか、という事は分かりませんが、
そのようなリスクも踏まえて、できる限り地域を調べたりする努力はします。

ただし、最終的にはご自身のお子様が通う学校であるので、他人任せにせず、
各自がその学校に連絡をして、
確実にその住所が、その学区内であるかということを確認していただく事はとても大切なことだと思います。

また回りの方の評判などに頼ったり、学校の一般評価だけに頼るのではなく、実際にその学校を訪ねてみて、オフィスの方の親切丁寧さや、学校の様子、先生の様子、学校の方針、生徒の様子などを見学してみるのは大切かと思います。 周りの方の評判が必ずしも、ご本人の希望や理想と一致するわけではありません。

あくまでも参考にですが、学校の情報を調べるサイトや
学区を調べるサイトがHAR.COMにもあります。
学校情報はここ学区はここ をご参考ください。

また学校の評判などをその学校に通う方からの投稿などでランクにしたサイトもございますので、
ご参照ください。 GREAT SCHOOLS

お子様にとっても楽しい有意義な学校生活が送れますように。
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# by houstonrealtor | 2012-07-04 11:51 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入Step3 支払える限度額を知る   

2012年 06月 04日

家探しを始めると同時に、ローンを組む準備をする事も大切だということは先ほどの記事でも書きました。
多くのリアルターは、ローン会社からのPre-APPROVE(ローン仮許可)の手紙などがないと、
実際に物件を紹介してくれたりしない方もいます。
自分がいくらくらい支払能力があるかなどに関しては、住宅ローン会社の方に相談して頂き、住宅ローン会社からPRE-APPROVAL(仮許可)をしてもらう際にその許可できる金額を調べてください。

尚、ローンを組まれる場合は、頭金が必要になりますので、必ず頭金そしてクロージング(決済)するときに支払う金額分の現金がある事が大切です。(このクロージングにかかるだろう費用も、住宅ローン会社で概算を出してくれます)

  頭金:
  一般の銀行からローンを借りる場合は、頭金が必要です。購入価格の10%や20%の頭金を支払うことを義務付けられるのも珍しくありません。例えば、$80,000の家を購入したい場合、頭金として$8000もしくは$16,000の現金を用意する必要があります。

政府のサポートがあるローンはFHAといいます。FHAは購入できる家の価格が決まっていますので、必ず確認をする事をお勧めします。 また軍に所属している(いた)方はVAローンが使える可能性があります。 一般のローンと比べて、3~5%程度の頭金でローンが組めます。

一般的には多くの頭金を払えば、住宅ローン率は低くなります。 

住宅ローンを申し込むためには、ローンをする銀行などがお申込者がどれだけ支払い能力(クレジットヒストリー)があるかを調べ、ローンの許可の判断をします。その中には、収入に対して、どれだけのライアビリティー(負債)があるかの割合なども含まれますので、ローンを組んでから、家を買うまでは、車や高い家具などの大きな買い物やローンを組むのは控えることをお勧めします。

ただし、住宅ローン会社が、その金額分のローンを許可したとしても、そのローン金額を使い切っていいわけではありません。 

  クロージングに必要な費用:
決済の日までに、頭金以外に以下のような費用がかかります
タイトル会社への費用(弁護士代、書類作成代、登録代)
家の保険の保険料
住宅ローン会社への手数料
タイトル保険(もしSELLERがタイトル保険を購入してくれなかった場合)
家のワランティー(もしSELLERが購入してくれなかった場合:ただし、これは強制ではありません)

また、家の決済後も、家のローンの他に、家を良い状態に保つにはさまざまな費用などもかかりますし、新しい家具や、新しい電化製品なども購入するための費用などもあります。引越し代から、新しい家の保険、家の公共料金や、芝刈り、庭師などの費用、ホームオーナーズ(地域の組織)への年会費など、出費はかさみますので、それらも出費等も計算に含め、物件の希望価格を決めてください。

尚、毎月の住宅ローンが幾らくらいか?という目安は、ここから計算できます。



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# by houstonrealtor | 2012-06-04 14:31 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)