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お子さんがいる方はやっぱり学区?   

2012年 07月 04日

お子様がいる方にとっては、やはり学校区域というのは大切なポイントだと思います。
実は、リアルターのライセンスのクラスを受講しているときに、何度も先生から言われました。学校の評価や印象は個人によって異なるので、余計な口をはさむと責任問題になるので、学校や学区に関して、断定した事は言わないように…と。

つまり学校のゾーンというのは、生徒の数が多くなったりすれば、変更する可能性も出てくるので、
学区を目的に家を購入された場合、その後にゾーン(区域)の変更などが生じ、その目的の学校に行けなくなった場合に、責任の矛先がリアルターに来る…というのを避けろということです。

リアルターも、地域の学区のゾーンがいつ変わるか、という事は分かりませんが、
そのようなリスクも踏まえて、できる限り地域を調べたりする努力はします。

ただし、最終的にはご自身のお子様が通う学校であるので、他人任せにせず、
各自がその学校に連絡をして、
確実にその住所が、その学区内であるかということを確認していただく事はとても大切なことだと思います。

また回りの方の評判などに頼ったり、学校の一般評価だけに頼るのではなく、実際にその学校を訪ねてみて、オフィスの方の親切丁寧さや、学校の様子、先生の様子、学校の方針、生徒の様子などを見学してみるのは大切かと思います。 周りの方の評判が必ずしも、ご本人の希望や理想と一致するわけではありません。

あくまでも参考にですが、学校の情報を調べるサイトや
学区を調べるサイトがHAR.COMにもあります。
学校情報はここ学区はここ をご参考ください。

また学校の評判などをその学校に通う方からの投稿などでランクにしたサイトもございますので、
ご参照ください。 GREAT SCHOOLS

お子様にとっても楽しい有意義な学校生活が送れますように。
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# by houstonrealtor | 2012-07-04 11:51 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入Step3 支払える限度額を知る   

2012年 06月 04日

家探しを始めると同時に、ローンを組む準備をする事も大切だということは先ほどの記事でも書きました。
多くのリアルターは、ローン会社からのPre-APPROVE(ローン仮許可)の手紙などがないと、
実際に物件を紹介してくれたりしない方もいます。
自分がいくらくらい支払能力があるかなどに関しては、住宅ローン会社の方に相談して頂き、住宅ローン会社からPRE-APPROVAL(仮許可)をしてもらう際にその許可できる金額を調べてください。

尚、ローンを組まれる場合は、頭金が必要になりますので、必ず頭金そしてクロージング(決済)するときに支払う金額分の現金がある事が大切です。(このクロージングにかかるだろう費用も、住宅ローン会社で概算を出してくれます)

  頭金:
  一般の銀行からローンを借りる場合は、頭金が必要です。購入価格の10%や20%の頭金を支払うことを義務付けられるのも珍しくありません。例えば、$80,000の家を購入したい場合、頭金として$8000もしくは$16,000の現金を用意する必要があります。

政府のサポートがあるローンはFHAといいます。FHAは購入できる家の価格が決まっていますので、必ず確認をする事をお勧めします。 また軍に所属している(いた)方はVAローンが使える可能性があります。 一般のローンと比べて、3~5%程度の頭金でローンが組めます。

一般的には多くの頭金を払えば、住宅ローン率は低くなります。 

住宅ローンを申し込むためには、ローンをする銀行などがお申込者がどれだけ支払い能力(クレジットヒストリー)があるかを調べ、ローンの許可の判断をします。その中には、収入に対して、どれだけのライアビリティー(負債)があるかの割合なども含まれますので、ローンを組んでから、家を買うまでは、車や高い家具などの大きな買い物やローンを組むのは控えることをお勧めします。

ただし、住宅ローン会社が、その金額分のローンを許可したとしても、そのローン金額を使い切っていいわけではありません。 

  クロージングに必要な費用:
決済の日までに、頭金以外に以下のような費用がかかります
タイトル会社への費用(弁護士代、書類作成代、登録代)
家の保険の保険料
住宅ローン会社への手数料
タイトル保険(もしSELLERがタイトル保険を購入してくれなかった場合)
家のワランティー(もしSELLERが購入してくれなかった場合:ただし、これは強制ではありません)

また、家の決済後も、家のローンの他に、家を良い状態に保つにはさまざまな費用などもかかりますし、新しい家具や、新しい電化製品なども購入するための費用などもあります。引越し代から、新しい家の保険、家の公共料金や、芝刈り、庭師などの費用、ホームオーナーズ(地域の組織)への年会費など、出費はかさみますので、それらも出費等も計算に含め、物件の希望価格を決めてください。

尚、毎月の住宅ローンが幾らくらいか?という目安は、ここから計算できます。



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# by houstonrealtor | 2012-06-04 14:31 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP4 ほしい家を探す   

2012年 05月 04日

既にこの時点では、欲しい家(エリアや値段、家の間取りなど)のイメージは固まっているとは思うのですが、自分のバジェット(購入価格)などが決まったら、家探しです。
基本的に家探しは、HAR.COMがお勧めです。これはヒューストン不動産協会に登録されているリアルターたちが載せている物件で、このサイトからZILLOWやTRULIAなどの不動産検索サイトに情報が流れています。 したがって、HAR.COMが一番最新の不動産情報を得る事ができ、私たちリアルターもこのサイトから物件の検索をしています。 
尚、以前の記事にも記載しましたが、アメリカではMLS(MULTIPLE LISINNG SERVICE)というデーターをリアルターは共有していますので、どの不動産会社も同じ物件を検索、内覧することができますから、その不動産会社しかない物件というのは基本的にありません。(稀にそういう隠し玉を持ってる方もいるかもしれないのですが、基本的には販売する物件を得たエージェントは数日以内にはMLSに載せる義務があります)

家を決めるにあたって考える事は以下の点です。
好みが決まったら、リアルターに伝えて、その条件に当てはまる物件を紹介してもらってください。

①エリア
学区、通勤、交通の便、周りの環境、便宜さ(スーパーなどが近くにあるか)
エリアは極めて重要な点なので、何を第一に考えるか?を相談してみてください。
また、昼間と夜、朝ではそのエリアの状況や印象もことなりますので、エリアを決めたら、朝のラッシュ時、昼間、夜の帰宅時など運転して回ってください。夜になれば家に戻ってくる近所の方もいると思うので、どんな方が住んでいるのか?など観察することも可能です。

②学校
お子様がいらっしゃる方は学校が一番大切かもしれません。学校をいくつか絞る際には、周りの意見だけに頼らず、自ら学校に問い合わせなどをして学校の質や対応の質などを比べて判断してください。

③家の好み
一階建てが良いか、二階建てが良いか、
家の広さは?部屋数は?
建築年はどれくらいが良いか?
庭はどれくらいあった方が良いか? 
キッチンなどの条件(アイランドキッチンなどのオープンキッチンが良いか)
家の向き(必ずしも南向きが良いというわけではありませんし、特に暑いヒューストンは方角をあまり気にする方がおりません。日当たりも南向きでなくても良いところもあります。実際に物件を見て日当たり具合を検討ください)
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# by houstonrealtor | 2012-05-04 02:08 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP5 オファーを出す   

2012年 04月 07日

欲しい家が決まった、となったら、早速オファー(提示価格)を出します。

オファー価格は大抵リスト価格(表示価格)よりも低めから交渉し始めるのが一般的ですが、
人気のある物件や、既に他の買い手の方も興味を示している場合は、表示価格から更に金額を上げて交渉することもございます。

オファー価格は、ご自身のリアルターが、その地域でのSOLD PRICE(売買価格)を調べてくれ、アドバイスをくれますので、リアルターにお尋ねください。

通常はオファー価格は、リスト価格よりもかなり低く提示しますと、売り手側が、本気で購入する意思がないと受け取ったり、自分の物件を中傷しているように受け止めたりする方もいて、それ以上の交渉を一切受け付けないこともございますので、とても気に入った物件などがあり、どうしてもその家がいいと、ほれ込むような物件があれば、リスト価格から少し低めにした金額から交渉していくのも一つのポイントです。

なお、これらの交渉は、すべて売り手と買い手のリアルターが行ってくれます。
ご自身が心から気に入ったという物件であれば、その旨を明確にリアルターに伝えてください。
リアルターを雇っていない方はご自身で直接売り手のリアルターと交渉することになります。

オファーが通るまでは、リアルター同士のやり取りが続いたりと、ハラハラしますが、この時点で少しずつ家の購入の先が見えてきます。

<追記>
以上の文章は2012年に作成されたもので、2014年現在は、セラーズマーケットとなっており、売り手が複数のオファーを受け取るような競争率の高さになっております。従って、気に入った物件が見つかり、どうしてもその物件しかないというような場合は、他の方もオファーを出してる場合など特に、他のライバルに負けないようオファー価格よりも更に値段を上げたり、条件を良くする必要が出てきます。
勿論、長く物件に出ているものなどは値段や条件の交渉は可能ですので、ご自身のリアルターにご相談の上、適切なアドバイスを受けてください。

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# by houstonrealtor | 2012-04-07 14:39 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP6 契約書を作る   

2012年 04月 01日

リアルターはスタンダードフォームというテキサス州の不動産の売買に使用される契約書を使って契約書の作成もいたします。 
もし、提示価格が売り手の方に受け入れら、お互いの署名がされたときに、その契約書は正式なものになります。 この契約書は物件の売買において一番重要なものです。 その契約書の中には以下のような情報が組み込まれています。
•購入する物件の住所
•物件と一緒に購入者に移るもの(ブラインド、カーテン、暖炉など)
•物件の購入方法
•EARNEST MONEYの金額
•エスクローエージェント(EARNEST MONEYの管理およびクロージングの手続きをするもの)と、タイトル会社の名前
•保険や税金の金額
•クロージングの日付
•どちらかの側は契約書に従わなかった場合の賠償に関して

オプションぺリオド
契約書にご署名を頂く前に、必ずOPTION PERIODという期間を売り手に対して買い求めることをお勧めします。契約書が正式になってからたいてい7日から14日ほどの期間を買い求めることが可能です(売り手が許可すれば)その期間に、プロフェッショナルのインスペクターなどを雇い、家の点検をしていただき、何か問題が見つかった時は、その修理を売り手が負担するのか?もしくは合意価格を下げるのか?という交渉を行うことが可能ですし、もし、その期間内に交渉価格に売り手が同じない、もしくは修理などの負担に関して合意がいかない場合は、買い手の方はこの契約書をキャンセルすることができます。 

**インスペクション(点検)とワランティー(保証)
契約書に署名をする前に、目に見えない家のつくりの欠陥などが発生する可能性があることを念頭にいれておいてください。
ライセンスを持ったインスペクターに依頼をして(自己負担になります。たいてい$250-$400くらいかかります)家のつくり、ファンデーション(土台)電気系統パイプ系統、オーブンやエアコンなどの点検をしていただく事をお勧めします。 できる限り、インスペクターが点検するときに、ご一緒していただきお話を聞いていただくことをお勧めします。同時に、シロアリなどの損傷がないか、TERMITE INSPECTORも雇い、点検を行うことをお勧めします。

リアルターに売り手から一年間の保証(Residential Warranty) を購入していただくように交渉してもらうことも可能です。このワランティーを売り手が負担することは珍しいことではありません。もし新築の物件を購入するのであれば、ビルダーが保証を出すこともございます。これのらワランティーを購入するにあたっては、何が保証対象になるのか、毎回の修理の自己負担額(免責額)はお幾らなのか、などご確認くださいませ。


売り側のオプション
リアルターはバイヤーが提示した金額を、売り側のリアルターを介して、提示します。売り側は3つの選択肢があります。 それらは次の三通りです。バイヤーの提示金額を受理する(Accept)、却下する(Reject)、もしくはバイヤーからの提示金額を却下し、更に売り側から逆に提示金額を出す(Counter Offer) 。もし売り側がCOUNTER OFFERをしてきた場合は、バイヤーも同じ3つの選択から選ぶことが可能です。これらのやり取りはお互いが金額に合意するまで続けられます。
契約書
バイヤーおよびセラーが全ての条件に合意した後、契約書にお互いが署名をし、契約書は正式なものになります。 もし修理などが必要な場合は、いつまでに修理を完了していることなどの条件を明確に記載する必要があります。 クロージング(家の売買)がされる前に、必ずそれらの修理が完了しているか確認することをお勧めします。
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# by houstonrealtor | 2012-04-01 13:47 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)