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家の購入STEP5 オファーを出す   

2012年 04月 07日

欲しい家が決まった、となったら、早速オファー(提示価格)を出します。

オファー価格は大抵リスト価格(表示価格)よりも低めから交渉し始めるのが一般的ですが、
人気のある物件や、既に他の買い手の方も興味を示している場合は、表示価格から更に金額を上げて交渉することもございます。

オファー価格は、ご自身のリアルターが、その地域でのSOLD PRICE(売買価格)を調べてくれ、アドバイスをくれますので、リアルターにお尋ねください。

通常はオファー価格は、リスト価格よりもかなり低く提示しますと、売り手側が、本気で購入する意思がないと受け取ったり、自分の物件を中傷しているように受け止めたりする方もいて、それ以上の交渉を一切受け付けないこともございますので、とても気に入った物件などがあり、どうしてもその家がいいと、ほれ込むような物件があれば、リスト価格から少し低めにした金額から交渉していくのも一つのポイントです。

なお、これらの交渉は、すべて売り手と買い手のリアルターが行ってくれます。
ご自身が心から気に入ったという物件であれば、その旨を明確にリアルターに伝えてください。
リアルターを雇っていない方はご自身で直接売り手のリアルターと交渉することになります。

オファーが通るまでは、リアルター同士のやり取りが続いたりと、ハラハラしますが、この時点で少しずつ家の購入の先が見えてきます。

<追記>
以上の文章は2012年に作成されたもので、2014年現在は、セラーズマーケットとなっており、売り手が複数のオファーを受け取るような競争率の高さになっております。従って、気に入った物件が見つかり、どうしてもその物件しかないというような場合は、他の方もオファーを出してる場合など特に、他のライバルに負けないようオファー価格よりも更に値段を上げたり、条件を良くする必要が出てきます。
勿論、長く物件に出ているものなどは値段や条件の交渉は可能ですので、ご自身のリアルターにご相談の上、適切なアドバイスを受けてください。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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# by houstonrealtor | 2012-04-07 14:39 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP6 契約書を作る   

2012年 04月 01日

リアルターはスタンダードフォームというテキサス州の不動産の売買に使用される契約書を使って契約書の作成もいたします。 
もし、提示価格が売り手の方に受け入れら、お互いの署名がされたときに、その契約書は正式なものになります。 この契約書は物件の売買において一番重要なものです。 その契約書の中には以下のような情報が組み込まれています。
•購入する物件の住所
•物件と一緒に購入者に移るもの(ブラインド、カーテン、暖炉など)
•物件の購入方法
•EARNEST MONEYの金額
•エスクローエージェント(EARNEST MONEYの管理およびクロージングの手続きをするもの)と、タイトル会社の名前
•保険や税金の金額
•クロージングの日付
•どちらかの側は契約書に従わなかった場合の賠償に関して

オプションぺリオド
契約書にご署名を頂く前に、必ずOPTION PERIODという期間を売り手に対して買い求めることをお勧めします。契約書が正式になってからたいてい7日から14日ほどの期間を買い求めることが可能です(売り手が許可すれば)その期間に、プロフェッショナルのインスペクターなどを雇い、家の点検をしていただき、何か問題が見つかった時は、その修理を売り手が負担するのか?もしくは合意価格を下げるのか?という交渉を行うことが可能ですし、もし、その期間内に交渉価格に売り手が同じない、もしくは修理などの負担に関して合意がいかない場合は、買い手の方はこの契約書をキャンセルすることができます。 

**インスペクション(点検)とワランティー(保証)
契約書に署名をする前に、目に見えない家のつくりの欠陥などが発生する可能性があることを念頭にいれておいてください。
ライセンスを持ったインスペクターに依頼をして(自己負担になります。たいてい$250-$400くらいかかります)家のつくり、ファンデーション(土台)電気系統パイプ系統、オーブンやエアコンなどの点検をしていただく事をお勧めします。 できる限り、インスペクターが点検するときに、ご一緒していただきお話を聞いていただくことをお勧めします。同時に、シロアリなどの損傷がないか、TERMITE INSPECTORも雇い、点検を行うことをお勧めします。

リアルターに売り手から一年間の保証(Residential Warranty) を購入していただくように交渉してもらうことも可能です。このワランティーを売り手が負担することは珍しいことではありません。もし新築の物件を購入するのであれば、ビルダーが保証を出すこともございます。これのらワランティーを購入するにあたっては、何が保証対象になるのか、毎回の修理の自己負担額(免責額)はお幾らなのか、などご確認くださいませ。


売り側のオプション
リアルターはバイヤーが提示した金額を、売り側のリアルターを介して、提示します。売り側は3つの選択肢があります。 それらは次の三通りです。バイヤーの提示金額を受理する(Accept)、却下する(Reject)、もしくはバイヤーからの提示金額を却下し、更に売り側から逆に提示金額を出す(Counter Offer) 。もし売り側がCOUNTER OFFERをしてきた場合は、バイヤーも同じ3つの選択から選ぶことが可能です。これらのやり取りはお互いが金額に合意するまで続けられます。
契約書
バイヤーおよびセラーが全ての条件に合意した後、契約書にお互いが署名をし、契約書は正式なものになります。 もし修理などが必要な場合は、いつまでに修理を完了していることなどの条件を明確に記載する必要があります。 クロージング(家の売買)がされる前に、必ずそれらの修理が完了しているか確認することをお勧めします。
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# by houstonrealtor | 2012-04-01 13:47 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

とっても大切なこと、オプションぺリオド、インスぺクション   

2012年 03月 17日

オファーを出した後で、オファーが受け入れら、契約書の中に、オプション期間の提示を入れて、オプションフィーというものを売り側に支払っていれば、その時から、オプション期間が始まります。

その間にインスペクターなどを雇い、家の中の欠陥の有無、修理の必要の有無などを調べてもらいます。 インスペクターを探す時には、必ずそのインスペクターがテキサスのライセンスを持っているか、そしてその評価はどうか、など調べてみる事をお勧めします。 
金額は300-500ドルくらいはかかると思いますが、これは必ず行う価値はあると思います。
また同時にシロアリのインスペクターもおりますので、これも必ず行ってください。

このオプション期間に、インスペクターなどが深刻な問題を探した場合、この期間であれば、どんな理由であれ契約書を白紙にする事ができます。(その代わり支払ったオプション代は戻ってきません)

勿論、この期間に修理などが見つかった場合、修理金額などを元に再度値段交渉などをする事も可能ですし、もしお互いが合意しなかった場合、勿論契約を白紙に戻す事ができます。

このオプション期間が過ぎてしまうと、買い手は、家を買うことを義務付けられますので、よほど契約書に違反していることが見つからない限り、後はクロージングまで進んでしまいますので、
この期間はとても大切な期間と言えるでしょう。

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# by houstonrealtor | 2012-03-17 00:46 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

クロージング前   

2012年 03月 15日

オプション期間が過ぎましたら、後はクロージングまでまっしぐらです。

この期間に住宅ローン会社は、家の価値の査定を出し、ローンの最終許可を出し、クロージングの日にその貸し出す金額をクローズをするタイトル会社に送金する手続きをします。

リアルターも、銀行側などに連絡をし近況を確認すると思いますし、タイトル会社も同様に、クロージングに全て整うかのフォローアップをすると思いますが、この間に更に必要な書類など求められる事もありますので、ローン申請の時に提出した書類などはいつでも再提出できるように準備しておいてください。

私個人の経験ですが、クロージング前に、銀行が行う、ランダムな点検?というものに引っかかり、
アメリカ滞在許可の書類(ビザや永住権、アメリカのパスポートなど)を提出するように
クロージング直前に言われ、もしかして、ローンが下りないのでは???と、
かなりハラハラしました。

そういう事もあるようです。

またローンの手続きも無事進み、後はクロージングを待つのみ…という間に行う事は、

家の保険、洪水の保険(FLOOD INSURANCE)などの保険の用意、
公共のサービスの手続き、
学校の手続き、
クロージングに持参する金額の用意
などがあります。

クロージングに持参する金額は、タイトル会社が事前にお知らせくださるので、ご自身の銀行に行かれて必ずキャッシャーズチェックを作ってもらってください。小切手や現金では受け取りません。


クロージングの前に、タイトル会社がHUD-1というクロージングステートメント(家の売買の金額の明細のようなもの)を送ってきます。 
これを事前に必ずご覧ください。 このHUD-1で不明な点などがあれば、タイトル会社に連絡してくだされば、一つ一つ不明な点を説明してくれます。

そして、最後に、クロージングに行く前に、購入する家のWALK THROUGHというものがあります。これは家を購入する前の最終点検のようなもので、契約書にのっとった内容、状態であるかを
バイヤー側が点検するものです。
クロージング前に忙しいとは思うのですが、これは必ず行ってください。

例えば、売り手が、置いていくと合意していたものが、クロージング直前のWALK THROUGHで確認したら、なくなっていた、なんてこともありうる事です。

これが終わったら、あとはクロージングへまっしぐら…です。
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# by houstonrealtor | 2012-03-15 12:08 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

STEP7 クロージング   

2012年 01月 09日

いよいよ家の売買も佳境に入ってきました。
後少しであなたのドリームホームがあなたのものになりますよ!!


クロージングは一般的に数時間ほどで完了いたしますが、場合によっては銀行がお金をタイトル会社に送金するまでに時間がかかり、それ以上時間を費やす必要があることもあります。
一般的にはタイトル会社で行われます。タイトルオフィサーは家の購入の書類を署名する前にひとつひとつの書類に関して説明をしてくれます。

通常タイトル会社がクロージングをする最低24時間前にはクロージングに必要なHUD1ステートメントという売買の支払いの明細を送ってくれます。またクロージングの際に払う金額(ダウンペイメントや、タイトル会社に払う料金、これらをクロージングフィーと言います)も連絡してきてくれます。 その金額はパーソナルチェックでは受け付けられません。必ずマネーオーダーか、CASHERS CHECKを用意してください。口座をもってる銀行でCASHIERS CHECKは作ってくださいます。
またHUD-1を貰ったら、必ずその明細を確認し、金額などに間違いがないか確認し、分からないことはタイトル会社に聞いてください。もし、多めに金額を用意したとしても、タイトル会社で差額分のチェックを作ってくれるので、ご安心ください。
 
基本的な2種類の書類
バイヤーが現金にて家を購入する場合は、金額のサーティファイチェック(銀行で発行)をタイトルオフィサーに渡して、譲渡証明をもらうだけです。 もし、ローンなどの借り入れをされている場合は、基本的には二回の取引が行われます。(ローンを依頼し、家を購入する)
借主はPROMISSORY NOTE(借用書)のサインと、DEET OF TRUST(もしくはモーゲッジ)というローン借用するために、家を担保にします。 その他多くの書類に署名をすることになりますが、必ず書類に目を通し、不明な点や理解できない点がありましたら、質問して明確にしてください。 恥ずかしい質問などありません。ホームバイヤーは、クロージング費用をキャッシャーズチェックで支払います。 (支払いのあて先は、タイトル会社)

クロージングにはその費用の明細を示すHUD-1 FORMもいうものがもらえますが、事前にタイトル会社から送られてきます。 そのクロージング費用の支払いと引き換えに、家の譲渡証明を得る事ができ、家主になります。そのときから家はあなたのものになります。 

クロージングの最後にはその家の鍵を受け取ることができます。 場合によっては、売り手の都合などで、家を譲渡することが遅れることがあります。例えば売り手に何かしらの不都合が生じ、クロージングが遅れた、売り手が引越しをするまで少し時間がかかる、ローン会社からの送金が完了していない、などです。ほとんどの場合は、その日のうちに家の鍵をもらえ、家の譲渡は完了します。


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# by houstonrealtor | 2012-01-09 13:58 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)