人気ブログランキング | 話題のタグを見る

ヒューストンで家を購入することを考えた時、はじめるべき5つの事

ヒューストンで家を購入したいなぁと思いながらも、何から始めたら良いか分からない方は多いと思います。
そこで簡単に、今回は、家の購入を検討したいときに何から始めるかをお話したいと思います。これらの準備をしておくだけで、家の購入を決心した時、スムーズに動けます。

  1. まず不動産エージェントに連絡をしてみる
不動産エージェントは、家を購入する時に何を用意したらよいか?今のマーケットはどのようなマーケットか?家の購入の流れなど全て把握していますので、まずは不動産エージェントに問い合わせをしてみると良いでしょう。たいていお電話やZOOMで簡単にマーケットの情報や不動産購入に関して、お話をしてくれます。相性なども大切なので、自分が信頼できる不動産エージェントを探してください。

2.いつ家の購入をしたいか?今年なのか、来年なのか?3年後なのか?
家の購入の時期を考えるとき、今賃貸などであれば賃貸契約の兼ね合いもあるかと思います。賃貸がまだ一年先まであり、中途解約などができない場合などは、二重に家賃と住宅ローンを払うのは無駄になってしまいますから、その兼ね合いも考える必要があるかと思います。アパートに住んでいる方などは、二か月分のペナルティーなどを支払うと解約できる方もおりますが、できる限り自分たちが支払うペナルティーのような無駄払いがないように考えるのが良いかと思います。

3.自分のクレジットスコア
自分のクレジットスコアを調べて、スコアがどれくらいか知っておくことも大切です。ご自身の銀行やクレジットカードなどでFICOスコアなどが無料でてくると思います。後はCREDIT KARMAのような無料サイトで調べる事もできます。クレジットスコアが高いと、金利が低くなり有利です。

3.自分の希望のエリアを探す
勤務地に近い方がよいのか?お子様がいれば学校なども関わってきます。自分たちが住みたい場所を色々回って探す事も大切です。OPEN HOUSEや新築物件などは誰でも気がるに行けますので、足を運んでみるのも大切です。(尚、新築物件や、OPEN HOUSEなどでは、既に雇っている不動産エージェントがいますと言えば、しつこく付きまとわれたりしません)

4.モーゲッジ会社(住宅ローン)に連絡をして、自分の予算を知る
モーゲッジ会社に連絡をして(この時点ではモーゲッジ会社にローンを申し込む必要はありません)自分の収入やクレジットスコア、ヒストリー、資産、他のローン額などから、いくらくらいの予算があるのか聞いてみるのは大切です。また、今の金利であれば毎月の支払いはだいたいどれくらいになるのか?など良いレンダーは無料で相談に乗ってくれます。

5.お金を貯める
ダウンペイメント(頭金)は20%など多い方が金利は低くなりますので、お金を貯める事は大切です。大きな買い物や、新たなローン(家具のローンや電化製品、車のローンなど)は組まないようにしてください。
ダウンペイメントは20%なくても、ローンは組めます。


# by houstonrealtor | 2022-11-15 06:30 | ヒューストン家の買い方

ヒューストン不動産マーケット近況報告

アメリカ全体的に金利の高騰、インフレーションなどの影響もあり、不動産マーケットはかなり落ち着いてきています。
近日中にヒューストン不動産協会(HAR.COM)から10月の不動産販売報告がされるので、またアップデートさせていただきますが、
全体的にマーケットは落ち着いてきており、パンデミック前のような”平常”のマーケットに戻ってきている印象があります。
ただし、今のヒューストンインベントリー期間は2.4か月です(11/8現在、資料HARより)
インベントリー期間とは今マーケットに出ている物件が売り切る期間を計算します。6か月がバランスの取れたマーケットで、6か月以下はSELLER側に有利、6月以上はBUYER側に有利とされています。2.4か月なので、まだSELLER側に強いマーケットと言えますが、今は過去のような競合で値段がせりあうような状況はまず珍しく、BUYER側も、物件を早急に決定してオファーをださないと物件がなくなるような焦りがなくなり、またリスト価格に掲載されている価格を交渉したりする余裕がBUYERにも出てきました。
前述の通り金利の高騰やインフレなどで、今まで家を買いたいと思っていた方々が住宅ローンが組めなくなる方、もしくは今まで見ていた価格帯を下げなくてはならないなどの諸事情で家の購入を見送る方も出てきているようです。
家を買いたいと思っている方は、住宅ローンが組める、もしくは現金で購入ができるのであれば今も買い時だと思います。 住宅ローンの方は金利が高い(7%)と心配されるかもしれませんが、2007年あたりはクレジットスコアが良くて6%が良い金利でした。(下の図は少し小さくて見づらいかもしれませんが、2007年は8%が平均でした)その後リーマンショックで不動産価格が崩壊し、金利は3%台まで落ちましたので、その時にREFINANCE(再度住宅ローンを組みなおす)をして毎月の支払金額を減らす、15年ローンなどに組みなおして、早く早い終えるようにする方、もしくはエクイティー(今の不動産マーケット価値から、住宅ローンの残高を引く、利益)を引き出して、他に投資するなどが行われました。 パンデミックの際にも、金利が2%台まで落ち(歴史上一番低いレートのようです)その際に、REFINANCEをした方も多かったようです。

つまり、今の金利でモーゲッジを組んでも、金利が下がれば、リファイナンスをすることも可能という事です(もちろん、タイトル保険やクロージングコストなど新たにかかりますので、リファイナンスを検討される方はモーゲッジ会社に相談してリファイナンスをする価値があるかシュミレーションをしてもらう事も可能ですので、ご希望の方がいればご相談ください)

ヒューストン不動産マーケット近況報告_e0245771_01023700.png
逆に金利が下がるまで数年待つという方もいると思います。
ただし歴史的に見ると、経済や不動産マーケットの下がりは周期的にありますが、全体的に見ると価格は上がっています。つまり今のマーケットで、例えば5年以内に売らなければならない方は、家の購入は基本お勧めしませんが、5年以上維持できるという方であれば、不動産価格はヒューストンでは平均3%の値上がりというデーターは出ていますので、購入した時よりも価格は上がっていき、下がるという事はないでしょう。したがって、長期で維持できる方で住宅ローンが組める方は、今物件を余裕をもって見ることができ、オファーを出すときも、価格や条件交渉などもできる状況ではあるのは確かです。

次回のブログでは購入を決めた時に何が必要か?をお話したいと思います。

# by houstonrealtor | 2022-11-09 01:33 | ヒューストン不動産

ヒューストン不動産協会から8月の不動産マーケットの報告がありました。

ヒューストンマーケットは、パンデミック前の”普通”のマーケット状態に戻りつつあります。パンデミック後のマーケットはSELLER側はどの価格で物件を出しても、その価格で購入する人がおり、競合が出て値段が吊り上がるような異常なマーケットでした。
今はBUYER側も少し余裕をもって物件を見ることができますし、競合で値段が吊り上がるような事も少なくなってきています。またSELLERに対してある程度交渉する余地も出てきています。逆に今までのマーケットのように強気価格でマーケットに出すSELLERは物件のオファーなどが入らず、物件がそのままマーケットに残ってしまう恐れもありネガティブな印象を与えるリスクもありますので、リスト価格を今のマーケットに併せた価格にする(欲張りにならない)事が大きなキーであると思います。
BUYER側はローンを組む方は金利の上昇に伴い、購入価格帯を下げなければならない方もいると思いますし、不動産価格の上昇で購入したい家が自分の価格帯に入らない方、今まで計画していた価格を上げなければならない方などいらっしゃると思いますが、マーケットが落ち着きを戻している今も購入に適している時期だと思います。
ヒューストン不動産協会から8月の不動産マーケットの報告がありました。_e0245771_03592618.jpg
さて、ヒューストン不動産協会(HAR) から8月の不動産販売状況の報告がされましたので、掲載します。
以下が概要です。

ヒューストンの不動産マーケットは、パンデミック以前のレベルに戻りつつあります。8月は、5月連続で販売数が減り、インベントリー(売りに出ている物件)が上昇しています。ただし、戸建ての賃貸のニーズの急増が、消費者たちが金利の上昇と不動産価格の上昇のため家の購入を一旦保留にしたのではなく、賃貸に切り替えた事を示しています。これらの要因が、インベントリー(売りに出ている物件)を二年間の中で一番高い数字にしています。

HARの8月のマーケット情報によりますと、戸建ての販売は16.9%減少の8241戸の売り上げ(2021年8月は9918戸)。これは2022の2月依頼の低い数字です。

8月は$500,000から1ミリオンドルの戸建て価格帯歯10%上昇しましたが、それ以外は全ての価格帯が売り上げが減少しました。$250,000から$500,000の価格帯は10.6%の減少です。$250,000以下の物件はあまりないという事もあり、売り上げが減っています。この価格帯の人たちは家の購入を一旦諦めて賃貸に切り替えている傾向があるようです。

平均の戸建て売り上げ価格は、8.7%上昇の$411671を記録しています。これは2022年3月の最高価格$438591から8.7%下がっています。中央値価格は$341950で、これも2022年の6月の最高記録$354440より10.8%下がっています。今年の3月に初めてヒューストンの平均価格が$400,000を超え、2021年の5月以降中央値価格も$300.000を超えています。
今年の4月から6月までは、CLOSE TO ORIGINAL LIST PRICE RATIO(リスト価格とクロージング価格の比較)が100%を超えていました。これはリスト価格以上のオファーをバイヤー側が提示していた事を示しています。このCLOSE TO ORIGINAL LIST PRICE RATIOは二か月連続で100%を切っています。これはリスト価格以上のオファーを出しているバイヤーがあまりいない事(ほとんどのバイヤーがリスト価格もしくはリスト価格以下のオファーを出している)事を示しています。)
8月はバイヤーたちは、高騰する家の価格と上昇し続ける金利の影響、インベントリー(売りに出ている物件)が少ない事などの用意もあり、購入を一旦保留している傾向にあります。
インベントリ―期間(こちらは6か月がバランスの取れたマーケット、6か月以下はSELLER側に有利なマーケット、6か月以上はBUYER側に有利なマーケットと言われています)は、2.5か月で、この数字は2020年の8月の2.6か月依頼の高い数字になりました。全米のインベントリーは3.3か月とNAR(NATIONAL ASSOCIATION OF REALTOR)が発表しています。
(つまり、今もまだSELLER側に有利なマーケットではあります)

<戸建てのアップデート>
DAYS OF MARKET(マーケットに出てから、オファーを受けて契約が成立するまでの期間)は、27日から31日と延びています。インベントリーは2.5か月(去年の8月は1.7か月)
8月の価格帯に分けた売り上げ数は以下の通りです。
  • $1 - $99,999: decreased 28.1 percent
  • $100,000 - $149,999: decreased 24.4 percent
  • $150,000 - $249,999: decreased 43.6 percent
  • $250,000 - $499,999: decreased 10.6 percent
  • $500,000 - $999,999: increased 10.0 percent
  • $1M and above: decreased 13.5 percent
<タウンホーム、コンドミニアム>
タウンホームとコンドミニアムは、3か月連続で売り上げ数が減少し、昨年の8月の804戸の売り上げに対して、今年の8月は684戸の売り上げとなっています(14.9%の減少)平均価格は7.5%上昇の$254383、中央値価格は8.1%上昇の$217000です。両方の数字は2022年の4月の記録的な数字より低くなっています。


# by houstonrealtor | 2022-09-15 03:59 | ヒューストン不動産

ヒューストンの家事情~その1不動産マーケットは崩れるのか?

コロナ後から、住宅ローンの金利が下がったのと、在宅勤務が増えた事で、他州から移動してきた方(カリフォルニアなどは会社を辞めなくても、在宅ができるので、不動産の安いテキサスに移住して勤務を続ける人も増えました)などもあり、そのニーズに対して、売る家が少なかったという需要と供給のバランスが崩れた事で、家の価格が上昇し、マーケットに出れば競合にでるようなマーケットでした。
ヒューストンの家事情~その1不動産マーケットは崩れるのか?_e0245771_06014889.jpg

ただし、今はそのような狂気ともいえるマーケットは金利の上昇や、夏が過ぎてお子さんがいる方は学校が始まり、移動も一旦落ち着いたこともあり、落ち着きを取り戻しています。

お客様からは、家を今購入するのはリスクがあるのではないか(既に不動産価格が上昇しているので)とか、金利が高いので、金利が下がるのを待った方が良いのではないか?とか、このような急激に不動産価格があがったので、来年あたりは不動産クラッシュが起こり、2008年のリーマンショックのような状況で価格崩れになるのではないか?とかいう質問を頂いています。

不定期ですが、ヒューストンの不動産マーケット(全米のマーケットも含み)などに関して何回かに分けて掲載したいと思っています。
今回は今日はなぜ今の不動産マーケットは2008年のようなマーケットクラッシュに繋がらないのか?というお話をしたいと思います。

2008年のリーマンショックなどによる不動産の値崩れ、不動産マーケットの崩壊は、元々悪徳なサブプライムレンダー(本来住宅ローンが得られない人たちもローンが組めた)などが多くおり、本来なら住宅ローンが借りれる収入やクレジットスコアや履歴がない方たちも借りられていた。しかも、ダウンペイメントが0ドルというケースも多くありました。経済が後退して、失業する人、元々家のローンが払えるような収入がなかった方たちもローンを組んでいたのですから、もちろん家は差し押さえになります。またその差し押さえになったローンの保険を出していた大手保険会社がその多額の保険損失で破産する状況まで陥りました。当時は悪徳査定者などもおり、悪徳住宅ローン会社と組んで、不動産の価格を吊り上げたりなどという事もあったようです。
このサブプライムによる不動産崩壊から、政府の規制がかなり厳しく入り、査定者などは査定の資格を得るまでにかなりの時間と勉強や訓練を要請されるようになりましたし、住宅ローンに関しても同様に規制がかなり厳しくなりました。 つまり、今のマーケットでは、サブプライムの時に借りれた方たちは絶対住宅ローンを借り入れする事は出来ない状況です。


それ以外に、KEEP CURRENT MATTER という不動産記事を出している業者では以下のような記事を出していますので、概要を記載します。

2008年に家を持っていたか否かに関わらず、不動産の崩壊の件は覚えている方も多いでしょう。また経済の後退のニュースを聞いて、同じことが起こるのではないかという方もいます。そのような気持ちは理解できますが、データーは今の状況は2008年とは異なる事を明確に示しています。
何故今の不動産マーケットは不動産崩壊にならないのかの一つのキーポイントは、今の低いインベントリーです(インベントリー=売りに出している家)。家の供給は3つのキーポイントがあります。
●家主が売りに出す
●新築物件(ビルダー)が建築され、売りに出る
●ディストレスプロパティー(差し押さえなどの事情で売りに出さないといけない物件)

マーケットが崩壊すると、不動産マーケットには需要以上に多くの売り物件がマーケットに出てきます。そして今はその数がそのマーケットの崩壊に見られる傾向を支持していません。 今のインベントリーがなぜ今の不動産マーケットが崩壊に向かっていないかを示しています。

①家主が売りに出す
今年は売り主が売りに出す数が増えたといえども、まだ需要に対して少ない状況です。このグラフがそのポイントを示しています。この最近のデーターによると、去年に比べると27.8%の売り出しの家が出ていますが、2019年と比べると、42.6%も低くなっています。 
つまり、インベントリーはまだ記録的な低さであるという事です。

Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

それはどういう意味か?と言いますと、単に不動産マーケットが崩壊するほどの供給がないという事です。

②新築の家がマーケットに出る

ビルダーの新築物件に関しては多くの方が色々な論議を交わしています、もしかしたら建てすぎではないか?と思っている方もいると思います。ただし、ビルダーは、今家の建築の数を遅らせているそうです。今の上昇した住宅ローンの金利による買手の減少などを見越し、過去の不動産崩壊のリスクを回避する動きにでています。そのため建てすぎないように意図的に計画しています。

③ディストレスプロパティー(差し押さえなどで売らないといけない物件)

これは最初に説明した、住宅ローン会社などがローンが元々組めない方々にローンを提供した結果起こってしまった事です。今は住宅ローンの基準も厳しくなり、住宅ローンの許可を得るスタンダードが高くなっており、差し押さえになるケースは減っています。以下のグラフはATTOMデーターソースからのものですが、そこに差し押さえ物件が減少していることを示しています。


Why Today’s Housing Inventory Proves the Market Isn’t Headed for a Crash | MyKCM

2020年と2021年にはコロナによる失業した家主に対してforbearance program を政府が打ち出しました。(この期間住宅ローンを繰り越しでき、遅延金や追加の利子などは発生できない)それも2008年の不動産崩壊を防ぐ一つのポイントとなっています。このような対策は過去になく、多くの家主がペイメントプランを立てたり、住宅ローンの繰り越しをしたりして差し押さえを回避しています。 

最後に、これは私の個人意見ですが、コロナ禍で失業したり経済困難になった家主の方々が、家を売らないといけない場合も、通常ですと、借り入れしている金額よりも家の価値が下がっていて、家を売ることができないケースが多いのですが、今年のマーケットは不動産価格が全体的に上昇したので、家を売らなければならない人も、売り切る事ができたというのも大きな違いだと思います。




# by houstonrealtor | 2022-09-08 06:02 | ヒューストン家の買い方

HAR(ヒューストン不動産協会)から7月の賃貸マーケットに関しての報告がございました

ヒューストンの賃貸マーケットは相変わらず好調です。賃貸物件の数は増えているものの、学区などに絞ると物件数は限られており、家の状態や雰囲気などが良い物件などはとても早く賃貸が決まっている傾向にあります。これは私自身の感想ですが、7月もお客様が気に入られた物件などはたいてい複数の申し込みが入っており競合状態になりました。 このような状態でどうやって物件を確保していくか?などはまた別の機会にお話しさせていただきます。
HAR(ヒューストン不動産協会)から7月の賃貸マーケットに関しての報告がございました_e0245771_01334771.jpg
今回は7月の賃貸マーケットのまとめのご報告です。
ヒューストン不動産協会、HAR.COMより、7月の賃貸マーケットに関する報告がございましたので、簡単に内容を紹介いたします。
上昇する住宅ローンの金利と、少ない売り物件などで家の購入者たちが一旦購入をあきらめ賃貸に切り替えたため、戸建ての賃貸はとても重要な役目を果たしています。
HAR(ヒューストン不動産協会)による2022年の7月の賃貸マーケットは3706戸の賃貸(2021年の7月は3236戸)がされました。これは14.5%の賃貸数の増加で、家賃価格は6.2%上昇の記録的な$2296という数字を出しました。

新しくマーケットに出る賃貸は26.5%増加しました。マーケットに出てから賃貸が決まるまでの平均日数は17日から20日になりました。賃貸物件は多くあるが、価格は上昇しており、これが一旦家の購入を諦め賃貸をした人達に、再度家の購入をするきっかけになる可能性もあると伝えています。
消費者たちは、コンドミニアムやタウンホームには戸建てほど興味はないようです。去年の7月と比較すると5.4%の減少となっています。ただし家賃額は9.4%増加の$1925という数字を出しており、これは2022年の5月の$1951の記録を少し下回る金額となっています。マーケットに出てから賃貸が決まるまでの日数は34日から24日となっています。



# by houstonrealtor | 2022-08-20 01:45 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


by houstonrealtor