ヒューストンで家を買おう~ヒューストン日本人不動産エージェントのブログ　

ヒューストンで賃貸物件を探す

2023年 05月 23日

過去にも賃貸物件に関しては、ブログにしていますが、賃貸件数年間100件ほどこなしている私たちから見たヒューストンに移住、転勤してくる方々にあらかじめ用意した方がよいこと、注意することなどを少しお話させていただきます。
前回の記事でも書きましたが、今年も依然としてヒューストンの戸建て賃貸ニーズ（アパートも同様です）は高く、競争率は激しくなっています。パンデミック前であれば、家の金利も低く、賃貸のニーズと言えば、他州から引っ越してきた方、海外赴任者たちくらいでしたが、パンデミックになり、在宅が増え、アパートなどで暮らす家族などが手狭になり、更にパンデミック後、住宅ローンの金利が高くなり、家を購入したいと思っていた人たちで購入できなくなった人も出てきて、戸建ての賃貸のニーズが増えたと考えられます。さらにパンデミック中には不動産が高騰し、今まで投資として持っていた物件を売りに出す大家、投資家も多くおりましたが、反面、不動産価格の高騰で、賃貸目的で購入する家というのはそこまで多くないため、数が限られている現象が起きています。
ヒューストン全体からすると、十分な供給はあるとヒューストン不動産協会では言っていますが、私が主にお手伝いしている顧客は家族連れで、お子様の学校や教育、通勤先までの距離などを重視した方が多く、そのようなターゲット層が探すエリアは、十分な供給があるとは言い難いです。
さて、前置きが長くなりましたが、それではヒューストンに赴任が決まり、戸建て賃貸を希望する場合、何から始めたら良いか？スムーズに賃貸物件を見つけて、その物件を競合に取られずに確保するにはどうしたらよいか？というところをお話させていただきます。
まずヒューストンへの赴任が決まったら…
①自分たちで色々探す前に、信頼できる不動産会社を探してください。HAR.COM では、言語対応別にエージェントが記載されており、どの方が自分のニーズに合うかなど連絡をして決めるのも大切かと思います。　註しすることは、その時にまだ一人の不動産エージェントに決めていない場合は、必ず事前に、他のエージェントさんたちにも連絡をしているところだという事をきちんと伝えてください。不動産エージェントは、家の売買、賃貸が完了するまで収益は一切入りません。そのため、複数のエージェントを同時進行しますと、家の賃貸までたどり着かなかったエージェントは、無償で彼らの貴重な時間を奪っていることになります。またエージェントによっては、連絡をもらった時点で自分の顧客と取り、最後に違うエージェントで賃貸などした場合に、仲介料の問題で揉めるケースもあります（本来はエージェントと顧客が専任賃貸売買の合意書を結ぶ事で正式に不動産会社との契約になります）
②エージェントが決まったら、自分たちの希望を伝えて検索をしてもらってください学校、エリア、家のタイプ（何ベットルーム必要かなど）その他希望の条件を伝えて検索をしてもらいます。
③お子様がいる場合は学校を調べる各学校のサイトなどから、学校に問い合わせをし、場合によってはその時期に入学でないケースもありますので、確認してください。パンデミック後は学校の見学などができないところも増えているようです。このようなサイトが参考になっているようですが、お子様に合う学校なのかなど、学校の良し悪しは個人によって異なりますので、直接問い合わせしたり学校を見学したりすることが大切かと思います。greatschools.org
Niche.com School digger HAR.com

④賃貸契約に必要な書類の準備転勤の場合は、雇用証明書などの準備、大人分のパスポート、賃貸申込書（不動産エージェントが持っています）などを依頼して、事前に用意すると良いでしょう
⑤到着したらヒューストンに到着したら、まず銀行口座の開設をしてください。そしてレンタカーなどを借りて、希望の家の周りや学校などをドライブしてみてください。朝夕の交通渋滞はどんな感じか、通勤に耐えられる距離か、エリアの周りの様子は？近くにスーパーなどアクセスが良いか？などは、各自異なりますので、ご本人が実際に運転などしない限り分かりません。
⑥なるべく早く内見などを行えるように不動産会社にアレンジする既に物件情報などは日本にいるときから頂いていると思うので、興味のある物件などリストをしてエージェントに内見のアレンジを依頼してください。
日本にいるときから既に学校やエリアなど確定された方に限り、日本からLINEのビデオなどで内見などを行い、先に物件を探すケースもありますが、お勧めはやはりご自身でエリアを運転していただき、学校などある程度特定した上で、内見をすることをお勧めします。
最後に、このような賃貸競争が激しい時には、あまり細かい注文を行う、家賃をかなり低く交渉するような事はお勧めしません。大家側との関係は賃貸が始まった時からはじまり、あまり交渉に強く押してくるような方は幾ら収入が良くても、今後の対応が難しそうだと断られるケースもあります。どのような塩梅が良いのか？ということは信頼できるエージェントさんなどに問い合わせてみて、彼らのアドバイスを聞いてみると良いかと思います。

# by houstonrealtor | 2023-05-23 07:16 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストンで賃貸物件を探す

2023年 05月 23日

# by houstonrealtor | 2023-05-23 07:16 | ヒューストン家の賃貸

ヒューストン4月の不動産賃貸情報

2023年 05月 21日

久しぶりのブログになりました。今回はヒューストンの賃貸に関してお話します。

通常は賃貸の動きが激しくなるのは、4月あたりから8月上旬までですが、今年は他州他国からの移住が年明けから始まっており、1月から賃貸は好調です。不動産価格の上昇に伴う固定資産税の上昇（20-30%あがっているところもあり）更に保険料の高騰なども影響し、賃貸価格を上げないことには利益が取れない大家が多く、価格帯はあがっているものの、家のロケーション（学校など）や家の状態（水回り）が良い物件は、マーケットに出て直ぐに借り手がつく、もしくは複数の申し込みが入り競合になるような状態が続いています。5月に入っても、その状態は引き続き続いています。

テナント側は、早めに賃貸物件を決めるため、事前の調査（住む場所や学校などの的をあらかじめ絞る、エリアなどを運転してみる、学校などに問い合わせてみるなど）が必要であり、そのエリアに詳しい不動産エージェントなどに早めに連絡をし、日本にいる間からやり取りをして、渡米したらすぐに内見をする（既に場所など決まっている方は日本にいる間から内見をしている方もおりますが）事をお勧めします。

さて、今回はヒューストンの4月の賃貸レポートがHAR （ヒューストン不動産協会）発表されましたので、簡単にかいつまんで要約しました。

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住宅ローンの金利の高さなどで4月の家のセールスは落ち着いていますが、消費者の戸建て賃貸への要求は依然として高く、十分な賃貸物件も市場に出ています。コンドミニアムやタウンホームは戸建て賃貸よりも若干要求は低いです。

HARの4月の賃貸マーケットのアップデートによると、戸建て賃貸は去年と比べて12.7％の賃貸数があり、家賃は昨年の4月と比較して2.2%の上昇の$2211ドル（平均）総合で3633戸の賃貸がされました（昨年4月は3233戸）

新しい戸建て賃貸は、4月に17.7%多く市場に出ており、十分な戸建て賃貸が市場に供給され、賃貸ニーズの高さに応えています。DOM(市場に物件がでてから、契約が決まるまで）は、26日から36日と延びています。

HARチェアのTREVEINOさんは、”住宅ローンの金利の上がり下がりが激しい間、消費者はインフレを懸念し、賃貸のマーケットは利益を得るでしょう。戸建賃貸は、現在ハウジングマーケットの最も明るい焦点ですが、今年の後半には家の販売も巻き返しされるのではと期待しています”

タウンホーム、コンドミニアムマーケットは4月には若干下がりました。賃貸数は4月には2.5%減少の544戸。（昨年は588戸）平均価格は7.5%上昇の$1968。DOMは、36日から39日に延びています。

# by houstonrealtor | 2023-05-21 06:48 | ヒューストン家の賃貸

2022年のヒューストン不動産マーケットのまとめ

2023年 01月 13日

HAR.COM （ヒューストン不動産協会）で2022年のヒューストン不動産販売報告が発表されましたので、要約します。

住宅ローンの金利の上昇、インフレーション、供給の低さなどが影響し、ヒューストンは7年連続していた家の販売数の記録更新達成することができませんでした。

2022年はパンデミックの影響などもあったにも関わらず、強い経済力で始まった年でした。購入できる価格の物件の少なさ、住宅ローンの金利上昇、そしてなによりインフレーションなどの影響が出ています。そのため、多くの消費者は家の購入計画を一旦諦め、賃貸にする動きがあり、賃貸マーケットは好調でした。11月には若干住宅ローンの金利が下がりましたが、家の販売は引き続きゆるやかであり、2023年初期もこの傾向は続くとみています。

戸建ての販売数は、2021年の記録的数字と比較すると11%の減少（これは2015年依頼販売数は記録更新をしてきました）ただし、販売はおちても、戸建ての平均価格は$400,000を上回る2021年に続く記録的な高値を出しています。

HAR（ヒューストン不動産協会）の2022年一年間のマーケット情報によると、戸建ては10.9%減少の95,113戸、全てのタイプ（戸建て、コンドミニアム、タウンホームなども含む）と10.7%減少の総数117,572戸の販売、総販売額は1.5%減少の39.3ビリオンドル（2021年は40ビリオン）です。

12月の戸建て販売数は32.6%の減少、これは2022年から9か月連続の減少です。販売数はどの価格帯のカテゴリーも下がっていますが、特に$150,000-250,000のカテゴリーは42.8%の減少です。（註：これはこの価格帯の物件がほぼヒューストンにはないことも影響しています）その次が、$1ミリオンから上の価格で34.8%の減少です。

中央値価格は戸建ては、$330,000でした。この価格は昨年の12月と比較すると3.8%の上昇です。平均戸建て価格は$409,777 これは昨年の12月と比較すると5.1%上昇しています。

2022年年間の比較

ヒューストンの不動産マーケットは2022年はとても強い動きを示していました。5月には売却平均価格が$438,301と記録的な数字、そして売却中央値価格が6月に$353,995という記録を出しています。これは供給（売りに出ている物件）の少なさによる競合が出した結果です。特にこの時期は住宅ローンの金利がまだ低かった事もあります。（4月は3%の金利が11月には7%に上昇）　尚、販売数は4月から徐々に減少し、2022年の総販売数は2015年から記録を更新していた7年間の販売記録を達成することができませんでした。

ポジティブな面としては、供給（売りに出ている物件）が増えてきた事、過去はインベントリー期間が2か月であったのが、12月は2.7か月と増えている事、10月と11月は一番高い2.8か月を記録していました。

（本人註：インベントリー期間、SELLERに有利なマーケットか、BUYERに有利なマーケットかを示す数字。6か月がバランスの取れたマーケット、6か月以上はBUYERに有利なマーケット、6か月以下はSELLERに有利なマーケットといわれています）

6月は9844戸の売却と2022年一番高い数字を出しました。が、それ以降は販売数が下がり続け、2022年年間を通すと95,113戸の売却（2021年は106,756戸）2021年と比較すると10.9%の減少になります。

年間で比較すると、平均価格は10％上昇した$413,657で、中央値は12.8%上昇の$338,295です。売却総額は2021年と比較すると1.5%減少の$39.3ビリオンドルです。

December Monthly Market Comparison

December Single-Family Homes Update

Broken out by housing segment, December sales performed as follows:

$1 - $99,999: decreased 22.3 percent
$100,000 - $149,999: decreased 29.1 percent
$150,000 - $249,999: decreased 42.8 percent
$250,000 - $499,999: decreased 29.7 percent
$500,000 - $999,999: decreased 19.6 percent
$1M and above: decreased 34.8 percent

タウンホーム・コンドミニアム

6月にタウンホーム、コンドミニアムの販売数がはじめて減少し、それから年末まで減少し続けております。12月は438戸の売却（2021年は812戸）これは2021年12月と比較すると46.1%の減少となります。平均価格は$241,502（6%減少）そして中央値は$214,999（2.3%減少）

インベントリー期間は。1.7か月から2か月になっています。

# by houstonrealtor | 2023-01-13 03:17 | ヒューストン不動産

ヒューストン郊外の売り物件

2023年 01月 04日

本日はヒューストン郊外（ヒューストン西南方面）の売り物件をご紹介します。

詳細はこちらをご覧ください。

RICHMOND TXは、SUGALANDから、KATYにつながる中間値にあるエリアです。

以前は広大な牧草地とライスフィールド（米畑）であったようですが、人口増加に伴い、着々と新築物件が建っています。

本日ご紹介する物件は、KATYエリアから近いRICHMONDエリアで、WESTPARK TOLLWAYの有料道路にも近く、車で10分以内にH-E-Bのスーパーや、WALMART, ROSSやTJ MAXXなどの買い物エリアもある便利なエリアでありながら、周りはまだ未開拓の広場に囲まれていて、とても静かなエリアです。

この近くにも、今建築の開発が進んでおり、新築物件も売りに出ていますが、値段は$400,000以下を探すのであれば、1600-1700SFくらいの小さな家しか見当たらないような高値で売りに出ています。

この物件は、2017年築でありますが、購入は2018年、新築で購入しています。とても綺麗に使われたため、真新しい印象があると思います。購入時点で、ビルダー（建築会社）が既に床の木のフロアとタイルをアップグレードしており、広々としたキッチンと、キッチンから広いリビングルームを見渡せるオープンフロアプランとなっています。

小学校はLAMER ISDになっており、徒歩距離で小学校があります。

ご興味がある方は、今週末1/7（土曜日）の午後12時から2時までオープンハウスがございますので、どうぞお気軽にお越しください。