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家を買うべきか?借りるべきか?の判断   

2018年 11月 18日

良く話題に出るのが、家を買うべきか?借り続けるべきか?という事です。
アメリカでは、マイホームを購入することが、アメリカンドリームの一つとされてきましたが、最近若者たちの間では、別にマイホームは必要でないという傾向があるようです。
家を購入するという事は、それぞれ利点や難点があり(賃貸も同様ですが)それらを比較して、どちらが自分たちの生活に適しているか?そして心地よく生活ができるか?など検討の上、判断すべき事なので、一概に、家を購入したほうが得ですよとは言い切れないのが正直なところです。

今回は家の購入の利点と難点、賃貸の利点と難点を少しお話ししてみようと思います。

まず、家の購入の利点から…
①アメリカンドリームの実現。
②自分の家なので、何より愛着がわきます。(決してパーフェクトにはならないと思います。修理やら問題は出てきますから資金も出ますし、面倒な事もあります。ただ、これが自分の家だと思うと手をかければかけた分、愛着がわくものです)
③自分の自由にリフォームやペンキ塗りなどができる(賃貸であればペンキ塗りや、リモデルなどは基本できません。全て大家の許可などを得る必要があり、自由はききません)
④ペットを自由に飼える(賃貸であれば、大家に許可の上、ペットフィー(ペット敷金やペット家賃などを支払う必要があり)や、ペット不可の家もあります。(註)コンドミニアムなどのマンションを購入の場合は、コンドミニアムで飼えるペットの種類や数が決まっている事があります)
⑤自分の資産の一部になる(長年住んでいる家を家族に受け渡す事もできますし、長年住んでいれば、基本は不動産価格は上がっていく傾向にはあります(註)不動産マーケットは上がり下がりがありますので、購入時に一番高値で購入したなどであれば不動産価格が上がるまでには時間がかかります)
⑥固定資産税や、ローンの利息などは、インカムタックスの税金申告の際に控除対象になる
⑦賃貸と異なり、比較的近所の人も長く住むので、地域の交流が広がる
⑧賃貸のように、翌年から家賃が値上がりする、退去を申し立てられるような心配はない(註)ただし、固定資産税などをローンの支払いの中にエスクロー(預り金)として支払っている方は、固定資産税が上がれば、毎月のローン額は上がります。

そして家の購入の難点?から
①修理などは全て自己負担(大家などがいませんので、どんな修理も購入後は自己負担で、自分で対応する必要があります)
②地域が嫌だと言ってすぐに家を売って引っ越しをすることは大変困難
③不動産投資にならない(マイホームの購入は必ずしも不動産投資として儲かるわけではありません。購入して数年以内に売却する場合などは、殆どの場合、ローン残高や不動産会社への仲介料など売る際の費用を差し引くと、殆どのケースが損はないが得はない、もしくは損をするケースが多いです)
④不動産の価値があがれば、固定資産税も高くなる(テキサスは州税がない分、固定資産税の税率が高めです。ヒューストン内では2.6%の評価格、郊外では3-3.5%の評価格などが一例です)
⑤レンターズ保険(借家人保険)と異なり、家の保険は高めである(一概には言えませんが、年間$1200-2000以上かかるケースもあります)
⑥家の被害にあってしまった時、直ぐに家を退去して次に移る事はできません(賃貸であれば、家が天災などの被害にあって住むことが難しくなれば、大家の許可の元、退去ができますが、家の持ち主であれば、その被災した家の後処理などの問題も抱える事になります)
⑦購入にはある程度の資金が必要(ローンの頭金は最低でも家の購入価格の5%は必要(註)頭金の額は住宅ローンの審査によって異なります。)


次に、借家としての利点から
①修理など基本大家側にゆだねればよい(契約によっては大家が修理しないもの、大家から修理の免責額を請求されるケースもあります)
②気に入らなければ、契約が終われば引っ越しができる(その家に縛られる事はない)
③固定資産税などの税金を心配する事がない。(ただし、固定資産税が上がれば、大家は家賃を上げる傾向にはあります)
④家を持たなくても、戸建ての賃貸をすれば、マイホームの雰囲気を味わう事ができる。
⑤保険などはレンターズ保険(借家人保険)などで済むので、出費は押さえられる。
⑥大額の頭金などがなくても、住める(敷金は基本一か月分のお家賃代で可能)

借家としての難点は、
①すべて大家にゆだねる必要がある(修理依頼から全て)
②大家の人柄や対応にも左右される。(大家がどんな人かは契約が始まってみないと分からない)
③家の中のリモデルやペンキ塗りなどはできない(大家の許可が必要。リモデルなどは基本許可されません)
④ペットなどの規制
⑤毎月の支払いをしても、全く自分に得はない(持ち家の場合は、毎月の支払いはローンの返済になるので、着々と確実に自分への投資にはなりますが、家賃の場合は、どれだけ長く支払っても、自分への投資にはならないため)
⑥アパートなどであれば、プライバシーや音などの問題が生じるケースがある。

これらを述べたうえで、私の個人的な意見ですが、家を購入をお勧めできるのは、以下の点を満たす方であると思います。
①ある程度の資金が貯まっている事(頭金5-10%、修理などが必要になった場合の資金)
②長く住む予定がある事(長期住む場合は、基本は不動産は緩やかでも、インフレーションに伴い価格は上がっていく傾向にはあります(必ずしもすべてそうなるとは言えませんが)
③上記に述べた難点を受け入れても、マイホームが欲しいと思える方
④家をリフォームなどすることが好きな方

引っ越しが好きな人や、家の修理やメインテナンスなどを行うのが嫌いな方、頭金などの資金がない方、家のリフォームなど全く興味がない方などは家を賃貸した方が気楽で良いかもしれません。若者の間で賃貸をする方が増えているのはそのような傾向があるからからもしれません。

最後に、自分たちの資金や購入したい価格帯などを入力するだけで、家を購入したほうが良いか、賃貸の方が良いか判断できるシステムがFIDELITYのサイトにありますので、宜しければ試してみてください。(特に名前や個人情報を登録する必要はありません)また、FIDELITYのサイトでは家の購入か賃貸か?の記事も掲載されています。英語ですが、ご覧ください。
また、REALTOR.COMではZIPコードを入れると、そのエリアの家の平均購入価格と賃貸価格などが出てきて、こちらでも購入か?賃貸か?を比較する事ができます。

これらはあくまでも私個人の意見ですので、家の購入か賃貸かを検討される方は、それぞれの利点や難点などを考えながら、自分に良い方法を見つけられたら良いなと思っています。

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by houstonrealtor | 2018-11-18 03:46 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン不動産協会より10月の不動産販売レポートが発表されました   

2018年 11月 15日

ヒューストン不動産協会HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR(HAR) から10月の不動産売買、賃貸のレポートが発表されました。
概要は以下の通りです。詳細は、このサイトからご覧ください。

昨年のハリケーンHARVEYの影響が続き、9月は売り上げが落ち込みましたが、10月は販売数、販売価格と共に通常に戻ったという結果になっています。
HARのレポートによれば、10月には6716の戸建てが売却され(一昨年は6417)これは4.7%の販売上昇になり、戸建て価格は、昨年と比較して5.3%の値上げとなっています。INVENTORY(今販売に出ている物件が全て売り切るまでの期間を示します。これが5か月以下であれば売り側に有利なマーケット、5か月以上であれば買い手に有利なマーケットとされています)は3.9か月(昨年は3.7か月)となっています。
戸建てのメディアン価格(中央値=売られている価格帯を見て一番中央の数値、平均価格とは異なります)は3.6%上昇した$234,653で、平均価格は3.5%上昇した$294,500となっています。これは10月の数字では記録に残る高い数字になります。戸建て価格$150,000以下の物件を除いてすべての価格帯の物件は、上昇しています。
一番強い販売結果を出したのが、ラグジュアリーマーケット($750,000以上の価格帯を示す)で、昨年の10月と比較して12%の上昇となっています。
全ての不動産の販売数(コンドミニアム、土地なども含め)は8127と昨年の10月と比べて6%の上昇、総合売り上げ金額は2.3ビリオンドルになります。

賃貸に関しては、戸建ての賃貸が7.3%上昇しましたが、コンドミニアムやタウンホームタイプは6.8%減少しました。平均の戸建ての賃貸価格は、$1754と一昨年に比べて1.1%減少し、タウンホームやコンドミニアムは平均価格が$1550と1.2%一昨年の10月に比べて減少しています。

全米のIVENTORY期間を比較すると、全米では4.4か月という数字が出ていますので、ヒューストンのINVENTORY数は3.9か月という事です。


以上が、HARからのレポートの概要になります。

ヒューストンのINVENTORY期間を見ても、全米の平均INVENTORY4.4か月と比較してINVENTORY期間は3.9か月と不動産販売マーケットとしては、まだ売り手に余裕がある数字を出していますが、全米の数字と共にINVENTORY期間は少しずつ上昇はしているようです。このINVENTORY期間というのは、一概に不動産のマーケットが良い悪いと言い切れない事がありますのでご注意ください。INVENTORYというのは、前述に挙げたように今マーケットに出ている物件が売り切れるまでの期間という事なので、マーケットに出る物件が極度に少ない場合は、同じ物件に複数の買い手が集中する事もあり、買い手の方が多くなることもあり、INVENTORY期間は減少する傾向にあります。逆に売り手が極度に多くなるが買い手の数が増えない場合は、買い手側には選択する余地はあるので、INVENTORY期間は増える傾向にあります。このINVENTORY期間が極度に短い場合は、価格の異常な吊り上げなどが出てきたりして、不動産バブルに繋がり、バブルがはじけた後の急激な価格下落などにもつながるので、一概にINVENTORY期間が短ければよいと言い切れないのも、正直なところです。

個人的な意見としては、家を住宅ローンなどで購入する予定の方は、まだ住宅ローンの利息は低めです(ZILLOWによれば4.73%)ので、まだ買う価値はあるかもしれません。今後またFBR(Federal Reserve Bank=連邦中央銀行)のレートが再び上がれば、それにともない利息は上がりますので、利息が上がれば、同じ価格帯もしくは少し下がった価格帯で家を購入しても、毎月のローン額は上がる傾向にあります。物件もある程度どのエリアでも販売には出ているので、急激な価格交渉はできないしても、多少なりとも交渉に応じる売り手も多く出てきているため、まだ買い時であるかとは思います。購入なども検討される方は、ご自身が購入する方が良いか、賃貸の方が良いかじっくり検討をする事も大切かと思います。(家の売買を決心する前に考える事に関しては、私のウエブサイトに少し情報を掲載しています)賃貸か?購入か?に関しての記事は後日掲載しますので、宜しければご覧ください。



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by houstonrealtor | 2018-11-15 02:48 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

番外編:犬の里親をしました   

2018年 08月 04日

不動産とは関係ないのですが、ヒューストンの生活として特別編です。

今回初めて犬のフォスター(里親)をしました。
ちょっと長くなりますが、よろしかったらお付き合いください。


私は、12年ほど前に、シェルターにいたチワワとダックスフントのミックスの犬(LUCKY)を引き取り、その後5年ほど前に、ある借家人がガラクタのゴミと共にガレージに捨て行ったコギーミックスの犬(コロ)を引き取りました。 去年末にラッキーは突然のヘルニアのような脊髄の痛みが出て、病院でステロイドやレーザー治療などもしましたが、二週間ほどであっという間に去ってしまいました。
前々から、犬のレスキュ―団体には興味があり、寄付などはしていたのですが、実際に里親をするとなると、その犬の性格や体調、ノミなどの問題、今いるコロとの相性そして、責任と色々考えてしまい、なかなか行動まではいかなかったのですが、ラッキーがこの世を去ってしまい、ラッキーの供養の代わりとして思い切って里親になってみようと行動に出ました。

あまり知られていない事ですが、ヒューストンは全米の中でも捨て犬、捨て猫の数が多い市で、そのホームレス動物の数は年の中では最悪とも言われています。これは無責任なペットの飼い主が興味本位でペットを飼い、去勢手術などもしないで、何かの事情で捨てていく、もしくは無責任なブリーダーなどがむやみに動物の数を増やして、抱えきれなくなり、処分する、また最悪のパターンは、犬をドッグファイトという犬と犬を戦わせて賭けをするという凶悪な遊びに使っている人がいるという事情が背後にあります。ヒューストンでも数百との保護団体がありますが、シェルターなども毎日捨て犬捨て猫、時には捨てうさぎ、捨て馬などが相次いで、受け付けられてない状況であり、その為、引き取りてがなかなか見つからない動物は、殺処分されています。その数は一日数百ともいわれています。

様々なヒューストンの動物保護の団体が、それらの問題を解決するために、色々と動いていますが、私が加入したのは、RESCUED PET MOVEMENTという団体です。
この団体は、ペットの飼い主を新たに探す団体ではなく、BARCというヒューストンのシェルターに連れてこられた動物たちが殺処分のリストに入ったものを、保護して、
ボランティアたちが、自分の家で里親を短期間し、その後、コロラドやカナダなどの動物保護団体のところまで搬送をする団体です。 コロラドなどは、ペットを飼いたい要求が高いそうで、要求が高いところに搬送し、そのエリアにある動物保護団体が、新たに里親を探し、引き取り手が見つかるまで面倒をみるという、州をまたいだ、連携サポートでなりたっている団体です。 この団体のおかげで、BARCのシェルターでは殺処分の割合を80%減らしたともいわれています。

里親(フォスター)になる人は、この団体に申し込みをして、団体が審査をして審査をパスした後に、BARCにいる保護された犬や猫たちから、里親ができるペットを選んで、二週間から三週間ほど里親をします。 この団体ではクリニックなどもあり、薬や餌なども無料で提供してくれますし、保護ペットが病気になった時も無料でサポートをしてくれます。 ボランティアに登録した後はフェースブックのボランティアのグループペイジの中で、引き取り手を探しているペットたちの情報が出てくるので、自分が名乗り出れば、そのペットをBARCに引き取りに行き、里親は始まります。

私は、その日の朝、仕事に出る前にフェースブックを見ていて、一匹の犬を見つけました。少し怖がっているようで、シェルターでも寄ってこないというコメントが載っていました。中型犬なので、私の狭い家でも大丈夫だと思い、思い切って、”私フォスターできますが、朝仕事でシェルターに引き取りに行けないのです。また、初心者でクレート(ケージ)もなく、何をしたら良いかもイマイチ分かりません”というメッセージを送ったら、直ぐに団体のボランティアの一人メリージェーンさんが、代わりにシェルターに行って引き取ってきてあげるので、仕事が終わったら自宅に引き取りにくれば良いと、またクレートも、自分のがあるから、貸してあげるとの事でした。彼らとは一度も会った事もなく、全くの他人です。

そんなこんなで突然里親になる事を決め、仕事に行き、仕事が終わってから、着替えて、犬を預かってくれた方の家に行き、犬を引き取り、クレートを貸してもらい、何をしたら良いか聞いたところ、この犬は病気などはないから、何もする必要はないとの事で、その犬を車に乗せて帰りました。

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それがこの子です。シェルターではGROVERという名前でしたが、うちの彼がこれは”スクラッフィー”(だらしないという意味)だね、という事で、私たちは、スクラッフィーと名付けました。

シェルターから、スクラッフィーの体重やその他対処された薬などの情報、年齢、どうして保護されたのかなど記載されているカードを貰いました。スクラッフィーは、
STRAY(野良犬)という事で、年齢推定4歳。病気はハートウォームが少しあり。ハートウォームは蚊から伝染される病気で、薬を常時してればかかりませんし、軽いものであれば、ハートウォームの薬で対処できます。

シェルターから引き取ってくれたマリージェーンさんが、”とっても良い子よ、うちのフォスター犬と私の犬と仲良く遊んでいたし。でも、ちょっと臭いから、早く体を洗ってあげるといいわ”という事で、家に連れて帰ってから、スクラッフィーを洗いました。 ノミの死体がポロポロと落ちてきました。 
このまま、ノミが増えちゃったら、コロにも移って家の中も大変な事になると思い、ボランティアの人にメールを送ったら、私のアドバイザーになってくれたロシェルさんが、”なぜかわからないけれど、DAWNという食器洗剤で洗うと、ノミは落ちる”というので、慌ててスーパーに行き、DAWNを購入、再度スクラッフィーを洗いました。 そういえば、ラッキーもノミがついて大変なことになった事があったし、コロも引き取った時体中にノミと、ハートウォームもあったんだという事を思い出しました。シェルターにいたり、野良犬になったりすると、この手の事は避けられません。

綺麗になったスクラッフィーですが、うちのコロは、どうも気に入らないようで、近くに来て遊ぼうとすると唸るのと、野良犬でしたから、そこらへんにマーキングをして、家中におしっこを飛ばすので、スクラッフィーは、可愛そうだけれど、クレートに入れて一日過ごしてもらいました。 でも、次の日はかわいそうになり、家の玄関の所にクレートを置き、そして犬ゲートを置いて、彼が自由に動き回れるようにして、オシッコパットの紙もおきました。 そのエリアでは何故か、彼は一度も粗相はせず、寝るときはクレートに入って静かに寝ていました。 リードには最後まで慣れず、引っ張りまくりだったのですが、それ以外は、お手とか、お座り、伏せなどは英語で直ぐに学ぶ事ができましたし、数日したら、ゲートを自分で開けるようになり、夜二階で私たちが寝ようとすると、いつの間にか二階にあがってきているような事もありました。

一週間経っても、コロはスクラッフィーを受け入れないので、二匹はゲートを隔てての生活でしたが、散歩は二匹一緒に行きました。引き取ったときは骨が見えるくらい痩せていて、後頭部が少し薄くて、オッサンみたいなスクラッフィーだったのですが、一週間経つと、体重は1.5キロほど増えて、頭の毛も生えてきました。
毎日すごい恰好で寝るのが笑える犬でした。(ただし、これは自分の寝相の悪さと似て余計笑えました)
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一週間経って、一度クリニックに行き、必要な予防接種を再度して、念のためノミ用の薬とハートウォームの薬をもらい、チェックアップも問題なく、予定通り、二週間後の8/2にコロラドに行く事になりました。コロラドの保護団体からも連絡がきて、スクラッフィーの特徴や写真、何を学んだかなどの情報を送るようにと言われたので、親切丁寧に(笑)ながーいメールを送りました。

最後の一週間は、エネルギー溢れるスクラッフィーの為に、久しぶりにコロと一緒にドッグパークに行き、疲れ切るまで他の犬と走らせました。餌もよく食べ、よく遊び、そしてお手をすると、GOOD BOYと撫でてもらえるので、私の顔をみれば、お座りをして、自動的にお手をするようになりました。
相変わらずコロとは遊びませんでしたが、コロはちょっと気になってる模様でした。
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それでも、最後の数日間はゲートからスクラッフィーを出して、リビングで私を挟んで二匹が寝れるようにすると、二匹は大人しく過ごすので、私はこんな格好でフロアに座り、自分のひざのところにコンピューターをもってきて、仕事をしていました。最初はノミやら、家中にオシッコ発射したり、リードに慣れなくて、振り回されたりしましたが、毎日こうやってお世話をしていると、愛着がわくものです。最後の夜は寂しさが増して、ああ、このまま引き取りたいと何度思った事か。

そしてやってきた当日の朝、二匹一緒に最後のお散歩をして、レスキューグループのドロップオフの場所に連れて行きました。最後の写真は二匹とても仲良く見えるのがミソです。
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引き取り所では、その場で車を停める事ができないので、近くの教会の駐車場に車を停めて、一緒に最後の距離を歩きました。スクラッフィーは全く分かっていないので、いつものようにふらふらと色んな所にオシッコのマーキングをして歩き、ドロップオフの場所につきました。スクラッフィーにタグが付けられて、クリニックの人が最後チェックをして、スクラッフィーの写真を撮り、指定されたバンに連れて行きました。
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バンは6台あり、50匹ほどの犬や猫たちが、コロラドに渡ります。最後のバンへ行く道には両脇にケージに入った犬たちが沢山おり、さっきまで能天気にオシッコひっかけていたスクラッフィーも状況を察して、突然歩くのを止めました。それでも、引き返せないので、指定されたバンに連れて行き、バンを運転するお兄さんと一緒にスクラッフィーの写真を撮ってもらい、スクラッフィーはバンの中のクレートに入れられました。 私が入って来ない事に少し困惑を得たみたいですが、暫くスクラッフィーを見ながら、小さな声で、”元気でね”と日本語で言って、お別れをしました。 

初めての里親でしたが、ボランティアの人たちやフォスターの人たち、団体の責任者などの手厚いサポートと、励ましと、アドバイスなどもあり、無事に二週間の里親を終える事ができました。 スクラッフィーがいない家に戻るのは寂しく、暫くこの気持ちは残ると思いますが、何より、殺処分される犬を一匹救えた事が嬉しい事でしたし、スクラッフィーが、コロラドの大自然で、フォスター家族か、新しい家族と幸せに暮らせるという事を思い描がいて、気持ちを安心させようと思っています。

私にとっては、去年のハリケーンでの自宅の浸水、彼の両親宅の居候生活、長い家の修復(95%完了)そして年末の愛犬の突然の病気と看病、そして愛犬を見送りという沢山の出来事があり、気持ちが沈むことが多かったのは事実です。 でも、このようなボランティアなどを通じて、自分の犬や猫など動物を救いたいという情熱を活かせる事ができたのは自分に元気に明るく生きる勇気をくれました。

ヒューストンにいらっしゃる方は持ち家などでないと、このようなフォスターなどのボランティアはできないかもしれませんが、フォスターなどができなくても、このような団体では、犬たちをシェルターから、フォスター宅に届ける、シェルターから病院に連れて行くなどのボランティアもあります。また、今日みたいなコロラド輸送の日は、ボランティアでお手伝いする事もできます。
勿論、ヒューストンには、ペットの救助以外にも沢山のボランティア団体があって、自分の時間のある時を使ったボランティアなども沢山あり、その団体を通じて、同じ目的で誰かの役に立ちたいという素晴らしい人たちと出会う事もできます。


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by houstonrealtor | 2018-08-04 03:20 | ヒューストンペット事情 | Trackback | Comments(0)

今週末KATYでオープンハウスがございます   

2018年 08月 03日

別ブログに、今週末のOPEN HOUSEの予定を記載しています。
宜しければご覧ください。

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by houstonrealtor | 2018-08-03 02:08 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

SELLER(売主)が避けたい5つの間違い   

2018年 02月 07日

テキサス不動産協会(Texas Association of Realtor) で出しているメールニュースで、

SELLERが避けるべき5つの間違いという記事がありました。 

とても興味がある記事であったので、私の個人的な意見と共にシェアさせて頂きます。



  1. The sellers repainted the interior in a pale pink color because it matched their furniture. That cost them almost a year on the market and $40,000 off the asking price."  ”セラー(売主)がインテリアの家具にあうように壁の色をまっピンクに塗った。その為に、家が一年近く売れず、リスト価格よりも$40,000落として売った” …家を売りに出すときは、できるだけニュートラルな色にする事をお勧めします。 新しいオーナーが自分たちの好きな色に塗りなおすから良いだろうと思いがちですが、BUYER達はできれば壁の色を塗るような手間は省けるのなら省きたいと思っていると思います。 今のトレンドから言うと、薄いグレー系の色が人気ですが、トラディショナルなニュートラルカラーのベージュ系でも良いかもしれません。 奇抜な色や、一定の家具しか合わないような色は自分の好みであったとしても、塗りなおした方が良いです。
  2. "They didn't accept an offer because it came 'too quickly.'" " マーケットに出たばかりなので、オファーを受け付けない” ... マーケットに出たばかりで直ぐにオファーが入ると、セラー(売主)としては、まだもっと良いオファーが来るのではないかと欲が出てきます。 そのもっと良いオファーを待っている間に、最初に出したオファーの方が他の家を見つけてしまう事もあります。 この際に、このオファーを逃がさずに、他のオファーを待つにはどうしたら良いかなどのアドバイスは経験のある不動産エージェントであればできます。 
  3. "The owners didn't remedy the home's cigarette smell. Buyers couldn't get past it." ”セラーは家のたばこのにおいを改善しなかったため、バイヤー(買主)がオファーをするのをやめた”… たばこの臭いは家の中に残ります。買主側が煙草を吸わない方であれば、たばこの臭いはすぐ鼻につき、それだけで購入する事を断念してしまい、大切なバイヤーを逃すことになります。 喫煙者は、家の中での喫煙はやめ、また家の中で喫煙している人は家を売る前に、臭いの除去(業者などもいます)をして、ペンキなどで壁についたたばこの臭いなども取り除く事をお勧めします。
  4. "They did a bathroom remodel themselves. It scared away many buyers because everything had to be removed and redone." " バスルームのリモデルを自分たちで行った。多くのバイヤーは全てまたやり直さないといけないと思い、購入を断念した” …DIYは手軽にできて、コストもセーブできますが、家のビルディングコードなどが理解できていない素人が行う事で、INSPECTION(点検)の際に欠陥や問題が出てきたりして、よけいに金額がかかってしまうケースがあります。電気系統や水道管関係は特に業者に任せる事をお勧めします。
  5. "The sellers told buyer they would fix anything that was listed on the buyer's inspection report." ”セラーは、バイヤーに、バイヤーのインスペクションレポ―ㇳ(点検レポート)にリストされている項目をすべて直すと言った。…インスペクションレポートは、経験した人は分かると思いますが、ものすごく細かいレポートです。生活に支障がなくとも、家の中の欠陥(例えば電球が切れてしまって電気がつかないなど)を大なり小なりリストをしてくるので、レポートの項目すべてをセラーが行うというのは費用がかかります。この際も、経験のある不動産エージェントであれば、どのようにセラーが交渉すべきかなどを的確にアドバイスしてくれます。

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by houstonrealtor | 2018-02-07 02:35 | ヒューストン家の売り方 | Trackback | Comments(0)

不動産エージェント(リアルター)の選び方   

2017年 10月 27日

不動産エージェント(リアルター)に関して、あまり情報がないような気がしましたので、今回はそのことに関して記事にしたいと思います。

アメリカではリアルターと呼ばれる方は、全米不動産協会に登録している不動産エージェントおよびブローカーであり、全ての不動産エージェントおよびブローカーがリアルターという訳ではありません。この全米不動産協会(NAR)に登録しているエージェントは、最高水準の道徳を守るという義務があります。この道徳はどの業界よりも高い水準であるものと評価されています。英語ですが機会があればぜひ読んでみてください。

それでは、ブローカーとエージェントとの違いに関してなのですが、不動産ブローカーライセンスを持っている者のみが直接不動産の売買や賃貸を行う事ができ、不動産エージェントは、彼らのブローカー名と責任の元取引を行っています。不動産エージェントは、不動産の売買や賃貸を始めるにあたって、ブローカーの元でスポンサーをしてもらい、ビジネスを行っています。ブローカーは、エージェントの行う業務全面においての責任を持つ代わりに、エージェントが売買した物件の仲介料の一部を受け取るというシステムになっています。尚、仲介料の比率の割合はブローカーと各エージェントによって異なります。

また、不動産会社、ブローカーの元でエージェントが売買をするといっても、不動産会社によってはリード(顧客リスト)を渡してくれるところもありますが、殆どのエージェントが自ら顧客を集めています。従って、その不動産会社に連絡をしたからといって、必ずしも希望のエージェントが担当するとは限らないので、希望のエージェントがいれば、直接そのエージェントに連絡をすることをお勧めします。

次に、不動産エージェントの選び方に関してです。
家の売買や賃貸など、個人的な情報も共有することもあり、まず信頼おける方である必要がありますし、不動産に関しての知識なども大切な要因です。
また、お互いの愛称などもあると思いますので、まずは不動産エージェントなどに連絡をしてみて、彼らの対応などを審査してみてください。
ヒューストンでは、HAR.COM にてエージェントを検索する欄がございます。そちらにはMULTICULTUREやLINGAL(言語)の欄に絞って検索もできますので、
そのようにして検索して連絡をしてみる事も大切です。
ただし、一つ重要なのは、各エージェントに連絡をするときに、”今はエージェントと決めていない、インタビューをしたい”という事をはっきりと伝える事です。

不動産エージェントやブローカーは、家の売買や賃貸の契約が結ばれてクロージング(決済)されてからはじめて収入が得られます。従って家をクロージングした者のみが収入を得られることになり、その間に複数のエージェントなどに家を見せてもらったり、調査などをしてもらったりした場合、仲介料やサービス料などで揉めたりすることもございます。従て、実際に個人の情報などを伝える前に、必ずエージェントには、今はインタビューをしている段階であることを必ず伝えて、質問などを行ってください。 

なお、インタビューをする際には、不動産の経験年数、マーケットをしている場所、どのような価格帯を扱っているかなどの質問をすると同時に、ご自身が求めている事を伝えて、そのエージェントが満たされるサービスを提供できるか判断するのも一つかと思います。

次に、不動産エージェントの質に関してです。
質を審査するには、色々方法があると思います。周りの過去に売買をした方々からの評価、推薦。ネットなどの書き込み評価。また、エージェントの対応の速さや丁寧さなども大切な要因かと思います。また、不動産エージェント達が、追加でCERTIFICATIONなどの証明を持っている事も大切な要素だと思います。これは、通常の不動産ビジネスに加えて、数日および時には一週間や数か月かけて特別クラスを受講、テストを合格して証明を得ていますので、その証明がある事により、エージェントがどれだけ不動産知識に関して時間を割いているかが分かります。これらの証明なども、HAR.COM などをご覧頂くとエージェントの情報に載ってきます。
家を購入されたい方などは、ABR(Accelerate Buyers Representative ) などの証明を持っている方は、家の購入に絞って特別なクラスを受講していますので、より購入者に関して適切なサービスができると思います。

もう一つは、TREC(Texas Real Estate Commission) にてエージェントの情報を探す事です。こちらにはエージェント達がどれだけ追加のクラス(CONTINUOUS EDUCATION)を受けているかなどの情報まで知る事ができます。
長年不動産会社に勤めていても、このような特別な証明や、継続したクラスなどの受講をしていなければ、このテクノロジーや毎年変わる不動産のマーケットなどについていっていない可能性もあり、不動産エージェントがどこまで今のマーケットについて勉強しているかを調べる一つになるかと思います。

ただし、経験度も、知識も、勉強度も大切ですが、何よりも、エージェントとの相性が一番大切なのでは?と私は思います。
どんな優れていて、家の売買を多くしているエージェントであっても、自分との相性が合わない、なんだかしっくりこないという事はあると思うのです。
家の売買は、人生に置いて何度もあることではありません。大きな買い物でもあり、人生の大切な節目の一つにもなる事ですから、
是非ご自身と相性の合うエージェントを探してみてください。 
ヒューストンには何千人というエージェントがおりますので、必ず見つかるはずです。


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by houstonrealtor | 2017-10-27 02:49 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

HAR ( ヒューストン不動産協会)からの9月の売り上げ状況が発表されました   

2017年 10月 22日

HAR.COM( ヒューストン不動産協会)より9月の不動産販売状況の発表がされました。
ご存知の通りハリケーンHARVEYの影響で、ヒューストンの不動産は影響を受けております。HARVEYやその後のBAKER RESERVOIRなどのダムの放水で家が浸水したりした方が多かったために、家を賃貸しなければならない方が急激に増えた事もあり、ポジティブな結果となっています。

以下が今回の報告の簡単な要約です。詳細はHAR.COM をご覧ください。

8月の最終週にハリケーンHARVEYとの闘いがありましたが、ヒューストンは文字通り”HOUSTON STRONG"の反発力を見せ、家の販売や強い賃貸の動きを見せました。
HARによりますと、家の販売は昨年の9月と比較して4.2%の上昇、そして8月と比較すると24%もの上昇を記録しています。$150,000以下の価格帯を除き、全ての価格帯の物件が売り上げの記録を出しており、$500,000-$700,000の価格帯はとても良い販売記録を出しています。今年初めからのデーターを比較すると、HARVEYの影響があったにも関わらず、2016年度の売上と比べて2.3%上昇しています。

予想していた通り、物件は浸水し、一般消費者が探している家がとても少ない状況になっています。その間もINVENTORY 期間(今出ている物件が全て売り払われるまでの期間。一般的に6か月以下であればSELLER側に有利なSELLERマーケット、6か月以上であればBUYER側に有利なBUYERマーケットと呼ばれています)は、3.9か月から4.1か月に変わっていますが、HARVEYの後には4.4か月に変わっています。

HARVEYのもたらした災害の為に、多くの市民が家を失い、ヒューストン中の賃貸物件のニーズが高まりました。一軒家の賃貸は83.6%、コンドミニアムやタウンホームは92.2%という賃貸率、そして賃貸価格は7.9%上昇し、コンドミニアムやタウンホームは5.4%値上がりしています。

Harveyの後も、一軒家のメディアン価格(中間値:代表値の一つで、有限個のデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値。たとえば5人の人がいるとき、その5人の年齢の中央値は3番目に年寄りな人の年齢である。ただし、データが偶数個の場合は、中央に近い2つの値の算術平均をとる。中央値の事を、メディアン、メジアン、中間値とも呼ぶ。Wikipedia より)は、5.5%上昇の$232,000。平均価格は5.4%上昇の$291,767となっており、これらは9月の記録的な数字となっています。

9月の販売数は8,150軒、去年の9月と比較すると3.4%の上昇です。総合販売価格は10.2%上昇の2.3ビリオンドルとなっています。



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by houstonrealtor | 2017-10-22 06:13 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

今週末ノースウエスト方面のゲートの一軒家のオープンハウスがございます   

2017年 08月 22日

別ブログに今週末8/26の午後3時半から5時半に行われる、ノースウエスト方面のゲートの一軒家のオープンハウスの記事を載せました。
宜しかったらご覧ください。
…こちらはハリケーンの影響が週末にある為、キャンセルしました。ご了承ください。

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by houstonrealtor | 2017-08-22 23:12 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

スプリングブランチの素敵な家のオープンハウスが今週末にございます   

2017年 08月 17日

別ブログにSPRING BRANCHの家のオープンハウスに関しての記事を載せました。
今HOTなマーケットのSPRING BRANCHの一軒家です。
とてもきれいに住まれていますし、マスターバスルームはリモデルされています。
宜しければ是非お立ち寄りください。
8/19(Sat) from 3:30-5:30pm

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by houstonrealtor | 2017-08-17 11:04 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ノースウエストヒューストン方面のゲートコミュニティーの一軒家が売りに出ています   

2017年 08月 15日

ヒューストンのNORTHWEST方面(北西)に、このエリアでは非常に稀なゲートの中の一軒家が売りに出ています。
1997年築。とても綺麗に保たれていて、キッチンやマスターバスルームなどはアップデートされています。
ペンキは全体的に塗りなおしております。
オープンなリビングエリアと、明るいキッチンとブレックファーストエリア、3ベットルームですが、入り口入ってすぐにあるオフィスエリアは4つめのベットルームとしても使えます。フォーマルダイニングエリアは、フォーマルリビングとして使っても良いですし、お子様の遊ぶ場所、勉強部屋などにも使えると思います。
尚、年間の管理費(HOA代)は$1000で、この金額には共有エリア(ゲート内道路や共有エリア芝生、ゲート)の管理と、各家の前の芝(フラワーベットの管理は各オーナー持ち)の手入れが含まれています。 
アクセスはHWY290にも近くSAM HOUSTON TOLLWAYにも近いので、通勤なども便利です。
ご興味のある方はお知らせ頂くか、ご自身が雇っている不動産会社にご連絡ください。
詳しくはこちら をご覧ください。

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by houstonrealtor | 2017-08-15 05:27 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)