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はじめに   

2019年 12月 31日

ヒューストンで家を買おう!ブログへようこそ

米国テキサス州にあるヒューストン(アメリカでは4番目に大きい都市とされています)にお引越ししてくる予定の方、テキサスに興味がある方などの少しでも参考になれたらいいなぁと、
このサイトを開設しました。

今現在はANNOURA REALTY GROUP LLCという不動産会社に所属し、不動産エージェント(リアルター)としてヒューストンの皆様の家の売買や、賃貸、アパート探しなどのお手伝い、投資目的の家の売買を日本人の方をはじめ世界各国の方に提供しております。
私自身のウエブサイトはこちらです。 

ただし、このブログはビジネス目的ではじめたわけではありません。
私自身がリアルターになる前に、初めて自分の家を購入した際に、まったく家の買い方が分からないまま、自分のリアルターがいても、サポートもないまま、購入してしまったという経験から、少しでも家の買い方の基本が分かっていれば、あんな不安はなかったのに...という思いがあったらからです。
また、実際に家の売買をご案内させて頂いた際に、いくらメールや電話や直接会って説明しても、この複雑で困難な売買の手順をすんなり理解していただくことは難しい事が分かり、元々は自身のクライアントの為に、いつでもブログに戻って手順などを理解できるように作成しました。

ところが、そのブログを一般公開していたので、このブログから州外からヒューストンに移って来る方、家の購入を考えていた方などのお問合せがあり、
私のブログが役に立つかは分かりませんが、少しでも購入の手順などが理解できて、安心して家の購入やヒューストンの暮らしを始める手助けになれたらなぁと思って、
続けています。

かなり長い”はじめに”の文章になってしまいますが、私がなぜ不動産エージェントになったかの経歴を次の記事でお読みいただければ幸いです。


***テキサス州の規則で、不動産に関してのお問合せをされる場合にはこのリンクのIABSフォームという用紙をお渡しして、不動産の仕組みを理解していただく必要があります。こちらに不動産の仕組みは英語で説明されていますが、詳しい内容は各不動産会社にお問合せください***



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by houstonrealtor | 2019-12-31 01:20 | はじめに | Trackback | Comments(0)

KATYの賃貸物件がマーケットに出ました(家具つき)   

2019年 04月 02日

別ブログにKATYのとてもきれいな家具付き賃貸(5ベットルーム、3.5バス)の情報を掲載しています。宜しかったらご覧ください。


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by houstonrealtor | 2019-04-02 02:27 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの2019年の人口増加の予想は?   

2019年 03月 06日

ヒューストンの情報誌 HOUSTON CULTURE MAPから、こんな記事が掲載されていたので、ご紹介します。詳細はこちらをご覧ください。

2019年は、商業不動産会社のMARCUS&MILLCHAPの予想によるとテキサス内に新しく居住する人口が、ヒューストンに一番多くなると予想しています。
ヒューストンは今年110,000の仕事先、そして125,000の新しい人口増加を見越しているようです。主にプロフェッショナルビジネスの仕事、建築工事、リテールショップ(店舗)や工場関係などの雇用が進んでいる為だそうです。

なぜヒューストン(H-TOWN)なのか? 2019年は豊富な仕事数と、他の大都市と比較すると安い生活費などが影響してるようです。新しく移動してくる人たちの影響で、メディアンインカム(中央値にあたる収入額)は、全国のメディアンインカムを超えるだろうと予想しており、この急激な人口増加に伴い、リテールショップなどの出費が最低でも5%過去三年連続で伸びる予想がされているようです。

パーセンテージから見ますと、ヒューストンとダラスーフォートウォースエリアは、同じくらいの人口増加が見込まれていて、サンアントニオは、2019年は1.5パーセントの増加が見込まれています。州都オースティンは、人口増加が9年連続で50,000増加を見込んでいます。その中の13,000人以上はミレニアム(2000年以降生まれ)だという事です。

……
以上が記事ですが、ヒューストンは上記の記事でも伝えている通り、全米四番目の大都市の割には、不動産価格などもお手頃で、しかも未だに開発が進み、石油ガス関係のプロフェッショナルな仕事を中心に、医療関係、ホスピタリティー、教育関係、工場など様々な分野での仕事が増えており、未だに全米からの移動なども多く人口は増え続けるだろうと予想しています。(その為、平日でも休日でも高速はどこでも混み合います。10年前とは比較にならないほどです)
新しく移動してくる方たちは、プロフェッショナルな仕事を主に求める方が多いため、収入額の中央値なども上がる傾向にあり、その為、様々なところで値段は上がっていく可能性はあると思います。



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by houstonrealtor | 2019-03-06 01:28 | ヒューストンの生活 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの1月の不動産マーケット情報が発表されました   

2019年 02月 26日

HAR(HOUSTON ASSOCIATION OF REALTORS、ヒューストン不動産協会)より1月の不動産のマーケット結果が発表されましたのでご報告します。

2018年の1月は記録的な販売数を出しましたが、2019年の1月は急激に販売数が下がりました。これは今まで上昇をしていたラグジュアリーマーケット($750,000以上の物件を指します)も含めてです。ただし、賃貸マーケットは好調でした。HARの報告によりますと、4100の戸建て物件が今年1月に売却され、中央値価格は$220,000、そして平均価格は2.4%上昇の$277,483となりました。これらの数字は1月の中では一番高い金額になりました。販売に関しては、どのタイプの物件(戸建て、コンドミニアム、タウンホーム)8.4%下落の5011でした。総合販売額は1.3ビリオンドル、これも4.4%下落した数字になります。


HARのチェアのシャノンコブさん(SHANNON COBB)は、”1月は消費者によってホリデーで出費したクレジットカードの返済や、その他、最近のローン利息の上昇や政府の閉鎖(GOVERNMENT SHUT DOWN)などの心配なども影響されているようです。ただし賃貸マーケットは、とても強い動きを出しており、もっと購入できる物件数が増えると(INVENTORY)これらの借家人たちも家を購入するマーケットに参入するだろう”とコメントしています。

家を購入しない消費者は賃貸をしますが、1月は昨年の同じ時期と比較して、戸建ては16.5%の上昇、タウンホームやコンドミニアムの賃貸は16.4%の上昇を示しています。平均の戸建て賃貸物件価格は0.4%上昇の$1755、平均のタウンホームとコンドミニアムの賃貸価格は0.8%上昇の$1504となりました。

1月の販売に関しては、販売数は減ったものの、販売価格は上昇し、去年と比較して12%の上昇になっています。総合のリスティング数(今現在物件を販売している数)は12%の上昇の6528となっています。

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戸建て物件のINVENTORYは(今マーケットに出ている物件が全て売り切るまでの日数を計算した数字。これが6か月以上であれば買い手に有利なBUYERS MARKET、これが6か月以下であればSELLERに有利なSELLER'S MARKETとなります)3.7か月という数字を出しました。昨年の1月と比較すると0.5%の上昇です。全米のINEVNTORYの数はNAR(NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS)によると同じく3.7か月という事です。


以上です。

以下は私の個人的なコメントですが、INVENTORYの数字が大きくなるほどBUYER側にも余裕が出てくる(売りに出る物件が多くなるため、BUYERにとっては選び甲斐があり、交渉の余地も出てくる)ため、家を買いたいという方が増えてくるという見方もあります。 過去と比較して、数年前から住宅ローンも色々なプログラムを投入してきており、最近では、モ―ゲッジ会社(住宅ローン会社)では、米国でソーシャルセキュリティー番号(社会保障番号)やクレジットヒストリー(信用履歴)がなくても、住宅ローンを許可するプログラムや、FIRST HOME BUYERS(家を初めて購入する方)に対してのダウンペイメントプログラムなども出してきています。

ヒューストンの不動産価格は毎年緩やかではありますが、上昇しており、もはや$100,000で購入できる家などはどこにもないような状態ですが、まだまだ他の都市と比較すれば不動産価格は手が届く価格で、マイホームを持つ事が夢ではないというのは、非常にありがたい事です。 家を購入したいが、どうして良いか分からない、自分が家を購入できる資格があるのか分からない、どのような手続きをしたら良いのか分からないなど色々な不安要素などもあると思いますが、興味がある方がいれば一度お問合せください。勿論、購入する義務やプレッシャーなど一切ありません。 


以下にHARのYOUTUBEビデオも掲載します。全ての記事はこちらからご覧ください。





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by houstonrealtor | 2019-02-26 10:01 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストンの2018年の不動産年間販売状況および2018年12月の不動産販売レポートが発表されました   

2019年 01月 24日

ヒューストン不動産協会(HAR)にて2018年12月の不動産販売レポートおよび2018年の年間不動産販売レポートの発表がありましたので、掲載します。
2018年は2017年夏のハリケーンHARVEYの影響で、どのような幕開けになるか私自身も多少の不安はあったものの、ヒューストンの開発は今まで通り進んでおり、州外や国外からの転勤や移動者も相変わらず多く、マーケット自体にはそれほどの影響はないように思えました。 洪水の被害にあった場所などは、不動産価格が下がり、また、被害にあったところは修復などをしないでそのまま安く売却するケースが多かったのですが、投資家などが飛びついて、そのような家などもあっというまにマーケットから姿を消しました。今は修復などもされていないような家も、それほど割引もなく、マーケットに出ています。 

これは私個人の意見ですが、以前あったような$150,000以下で普通に暮らせるような物件というのはヒューストンおよび近郊では姿を消し、あったとしても全体的に修復リモデルが必要な家などばかりで、直ぐに住めるような状況ではないものばかり、$200K以下の物件をヒューストンもしくは近郊で探すのは至難の業になりつつあります。 $200K以下の物件をなるべく新しい状態で購入するとなると、そうとう遠く郊外にいき、まだ開発が始まっているエリアに行くしか手段がなくなりつつあり、ここ10年のヒューストンの不動産状況はかなり変わってきていると実感しています。

前置きが長くなりましたが、以下が簡単な要約です。詳しい記事はHARのサイト にてご覧ください。

2018年は、ハリケーンHARVEYの被害などもあり、不動産の動きがはっきり見えない状況ではありましたが、2017年と比較して4%近く戸建て物件の販売がされたという記録を残しました。 今現在はアメリカ政府の閉鎖により、政府のキャッシュフローなどに影響が出て、それが家のマーケットに影響がでるのではないかとHARのチェアウーマンは懸念しています。

12月の比較
12月の戸建て販売は去年の12月と比較して4.1%減少しました。ただし、ラグジュアリーマーケット($750,000以上)はとても強い動きを出しています。戸建てのメディアンプライス(中央値)は$240,000で3.4%の上昇、これは12月の数字では記録的に高い中央値です。平均価格は4.7%上昇の$306,314と、こちらも12月では記録的な高さを示しました。

2018年、年間の比較
2018年はハリケーンHARVEYの後の平常を徐々に取り戻し、被害にあった家は建て直し、修復などがされ、様々な業界の雇用が進みました。雇用は世界中からヒュートンに集まり、家の購入数を高めています。家のINVENTORY 期間(今販売に出ている物件が全て売り切るまでの期間を示した数字。この数字が6か月以上であれば、BUYER買い手側に強いマーケット、6か月以下であればSELLER側に強いマーケットとなります)は、6月から9月までは4.0-4.1か月と高い数字を出しましたが、年間を通しては3.85という数字を出しました。年間を通しては、平均価格は2.6%上昇の$298,982、そしてメディアン価格(中央値)は3.3%上昇の$237,500、全体的な販売総合価格は28ビリオンドルという記録を残しました。


Houston Real Estate Highlights for December and Full-Year 2018

  • Despite uncertainties amid Houston’s ongoing recovery from Hurricane Harvey, 2018 proved to be a record year for Houston home sales with 82,177 single-family homes sold versus 79,143 in 2017, the last record-setting year. That represents an increase of 3.8 percent
  • Total dollar volume for full-year 2018 soared 21.5 percent to $28 billion;
  • December single-family home sales declined 4.1 percent year-over-year with 6,543 units sold;
  • Total December property sales fell 4.6 percent to 7,709 units;
  • Total dollar volume for December edged up 1.0 percent to $2.3 billion;
  • At $240,000, the single-family home median price rose 3.4 percent to a December high;
  • The single-family home average price climbed 4.7 percent to a December high of $306,314;
  • Single-family homes months of inventory grew slightly to a 3.5-months supply;
  • Townhome/condominium sales fell 7.8 percent, with the average price up 4.6 percent to $206,760 and the median price up 8.1 percent to $169,500;
  • Leases of single-family homes shot up 13.2 percent with average rent unchanged at $1,771;
  • Leases of townhomes/condominiums edged up 1.6 percent with average also unchanged at $1,532.



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by houstonrealtor | 2019-01-24 01:31 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

テキサスの不動産HOME STEAD EXEMPTIONの申し込み   

2019年 01月 08日

テキサス州で家を購入した場合、その年の途中から購入すると、持ち家である方に提供される固定資産税の割引(Homestead Exemption) が得られません。
その年の1月2日以降に家を購入した人は、翌年の1月1日以降にお住いのカウンティ―に、HOMESTED EXEPTIONの申込みを提出すると、その年の固定資産税に持ち家の方用の割引(約20%)が得られます。
去年家を購入してお住まいになられている方は、今年からこのHOMESTEAD EXEMPTIONが適用できますので、ご自身のカウンティ―にお申込みをしてください。
お住まいのカウンティ―にもよりますが、申し込み書類を郵送で送りますが、その時に、州の運転免許証(住所が自宅と一致している必要があり)のコピーなども送っていただく事が必要になります。

各カウンティ―の情報は以下の通りです。
Homestead Exemption Websites
Click on the County Link to view the Homestead Exemption Forms





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by houstonrealtor | 2019-01-08 09:54 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

家を買いたいな、さて何からはじめたらよい?   

2018年 12月 22日

家を買いたいなぁと思いながら、何から始めてよいのか分からないという方が多くいらっしゃると思います。幾つか何からはじめたら良いかのポイントをご紹介させて頂きます。

①予算…自分がどれくらいの金額を毎月払えるか?どの価格帯の家なら購入できるか?
まず家を買いたいなぁと漠然に思っても、幾らの価格帯の家の住宅ローンが借りれるのか?など漠然な疑問が出てくると思います。その場合は、まず住宅ローンの業者に問い合わせをして、PRE-APPROVAL(仮許可)というものを貰ってください。クレジットヒストリーなどは検索しませんが、年収やクレジットスコア(こちらはCREDIT KARMAなどのサイトで無料で自分で引き出せます)などから大体どれくらいの価格帯の物件を購入できるでしょうというアドバイスを貰えると思います。
尚、住宅ローン会社などをどこに問い合わせしていいか分からない場合は、お気軽に私までお問合せください。(勿論、その住宅ローン会社でローンを組む義務も、私を介して不動産を購入する義務なども一切ございません。)

住宅ローン会社からローン額と、だいたいの毎月のローン額なども教えてもらえます。同時にクロージング(家の売買の際)に幾らほど現金を持参すべきか?という数字も教えてくれますので、概算のイメージがつきます。家の購入は、家のローンの他に、家の保険や固定資産税などもかかってきますので、その支払い分も頭に入れる必要がありますので、住宅ローン会社が許可した額いっぱいに家を買うというのは少々リスクがあるかもしれません。ご自身が毎月支払える価格帯を、購入前に考えてみてください。(住宅ローン会社に、毎月これくらいの額ならば問題なく出せるという額を伝える事で、幾らの家が買えるというシュミレーションもしてくれます)または、このサイトのように自分でシュミレーションをすることも可能です。

②エリア
どのエリアで家を購入するか?というのは大きなポイントになります。不動産エージェントに家の内見をお願いするまでに、決める必要はありませんが、ターゲットを決めておくと、より早く自分の探している家が見つけられます。 エリアがまだ分からないという場合は、幾つかのポイントに絞ってみると良いかと思います。
また、気に入ったエリアがあれば、そのエリアを朝昼夜、週末など異なった時間帯で運転してみる。それだけでも、エリアの様子や住民の様子、渋滞のようすなども分かります。
a) 勤務地までどれくらいの距離か(勤務地に近い方が良いか?勤務地まで毎日どれくらいの時間なら通えるか)
b) 学区(お子様などがいれば、学区は重要です)
c) 都心部が良いか?郊外が良いか?

③ダウンペイメントを貯める
今は、ダウンペイメントが0%や5%など低い価格で住宅ローンを組むこともできますが、その場合は、PMIというモ―ゲッジ保険を別途購入する必要があります。その保険料はローン額の0.5-1%にあたるものなどで長い目で見ると高額になります。このPMIを入れない場合は、20%のダウンペイメントを支払う必要があります。(ローン残高が家のローンの20%に達した場合は、PMIをキャンセルする事が出来ますが、自己申請なので、黙っていて勝手に取られるものではないので注意です。その時期が来たら、ご自身のローン会社にその時点でPMIを外すには幾ら余分に払ったら良いか?PMIを外せるかなど問い合わせしてみることをお勧めします)
もし、20%のダウンペイメントを支払う預金がない場合は、5%などのダウンペイメントでPMIを付けても良いと思います。その代わり、毎月の支払のPRINCIPAL(ローン額から利息を引いたローンの残高)を例えば$100ほど余分に払うだけで、ローン残高を減らす事ができます。これをAMORTIZATION SHCEDULEといいます。参考までにこのサイト に情報を入れてSHCEDULEを押すと毎月の支払と、幾らが利息に充てられて残高が残るかが分かります。このサイトを見てもわかる通り、最初の5年ほどは利息ばかりを支払ってローン残高が減らないのが分かると思います。

④どのような家を求めているかを考える
家族がいる場合、それぞれが理想とする家のイメージが異なると思います。古い家を自分たちでリノベするのが理想か?リノベなどは面倒なので築浅物件が良いのか?
キッチンはオープンなものが良いのか?庭がどれくらい広いほうがよいか?など色々なイメージや理想があると思います。自分の理想にマッチした家を自分の価格帯とエリアで見つけるというのはほぼ無謀な技だとは思いますが、自分が絶対に譲れないものは何か?まず家の購入前に考えるのは効率よく家を購入する大切なポイントです。家族がいる場合は、皆で自分が求めているものベスト10などを書いてもらい、お互いに発表し合い、その中で絶対に皆で譲れないナンバー5を決めて準備を出してみる。単身の場合も、自分が求めているベスト10の中から、絶対に譲れない上位5位を決めてみる。そのようなシュミレーションやブレインストームをすることで、より自分が求めているものが分かってきます。

⑤オープンハウスに行ってみる
エリアが決まっていなくても、どんな家が良いか?などイメージが沸かなくても、オープンハウスなどに行ってみると、少しずつ自分がいいなと思っているものが分かってくると思います。オープンハウスは、誰でも入れますので気軽に家の見学ができます。

⑥住宅ローン会社を探す
住宅ローン会社に連絡をして、その利率などを調べると共に、その会社が提供している特別なプログラムなどがあるか(FIRST HOME BUYERのプログラムなどがあるか?ダウンペイメントアシスタントのプログラムなどがあるか?)など確認すると共に、その方が営業時間外でも緊急な時は対応してくれるか?携帯電話などを教えてくれるか?対応は丁寧か?親切か?なども含めて当たってみると良いと思います。家の購入は、実は住宅ローン会社がどれだけスムーズに手続きを進めてくれるか?にかかっているので、かなり重要なポイントです。

⑦家の維持にはどれだけの費用がかかるか?計算する
家のローン以外には、維持費(修理やメインテナンス)、光熱費、保険、ホームオーナーズ年会費(地域の組合費)固定資産税などの出費がかさみます。固定資産税などは毎年の家の評価格に併せて決められるため、評価格が上がれば税金は上がります。それも踏まえて、きちんと支払う力があるか?万が一大きな修理(エアコンの故障など)があった場合に支払い能力があるか?など自分たちの生活状況を見直して、計画する必要があります。

⑧なぜ家の購入をしたいか?を考える
家の賃貸は家賃をどぶに捨てるものだという方もいますが、人によっては賃貸の方が向いているケースもあると思います。賃貸の場合は、固定資産税などの税金を支払う必要はありませんし、修理もアパートや大家が行ってくれるところが殆どですから、楽です。難点といえば、大家側の規制に従う事、家賃は更新には値上がる可能性がある、自分の自由にリフォームができないなど難点もありますが、例えば家の修理などを自分で行うのが面倒な方、家のリフォームやリモデルなどに興味がない方、家を数年ごとに住み替えたい(引っ越し好き)の方などは、賃貸向きだと思います。逆に家を購入すると、修理やらいろいろと細々出費は出てきますが、自分の手塩をかけた子供の用に愛着がわいてくるのも確かですし、長く住む傾向にあるので、隣近所とも親しく成ったりする事が多いです。

最後に、アメリカでは家の購入は一生に一回という感覚ではありません。平均で7年に一度家を買い替えるという累計が出ており、アメリカでは生活パターンなどの変化により家を買い替える住み替える傾向にあります。 なので、家探しをするにも、これが最後の家と決めつけると、なかなか理想に巡り合えませんが、今後も買い替える事ができると考えると、ある程度的が絞れてくるのでは?と思います。




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by houstonrealtor | 2018-12-22 07:44 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

初めて家を買う人がおかす25のミス   

2018年 12月 19日

MOTLEY FOOLというアメリカのファイナンスや株などの情報が掲載されているサイトに興味深い記事がありましたので、ご紹介します。

25 Mistake Made by First Time Home buyers
初めて家を買う方たちがおかす25のミス
(記事の本文は上のリンクをクリックしてください)

家の購入は大きな出費にもなりますが、やはりマイホームを持つというのはうれしいものです。賃貸でない、自分の家は、修理やら出費やらが出ても、自分の好きな色やデザインでリフォームできたり、愛着がわくものです。ただし、その前に色々準備と心構えは必要です。
この記事の項目から、私なりに重要なポイントだと思ったところをかいつまんで、そのアイテムの下に私個人の見解を追加してご案内させて頂きます。

1.自分の将来のプランが分かっていないのに家を買う
よく家の賃貸はお金を水に流すものだと言われ、その為家を購入するケースがありますが、将来の事を見据えて購入しないと、逆に家を持つことが負担になる可能性があります。アメリカは平均7年ごとに家を買い替えていると言われていますが、購入してから3年から5年くらいの将来の設計を考えて買う事が大切です。例えばお子様が生まれた場合、お子様を通わせる学校や環境などを考える、もしくはお子様が大学などで巣立つ場合は、大きな家にご夫婦のみで住む必要があるのか?などです。
勿論、計画外に、その間に仕事の転勤や家族構成が変わったりすることもあると思いますが、少なくとも3年から5年は住む事を考えて家探しを計画することが大切です。

2. 家を購入する家計の準備ができていないのに購入する
住宅ローンの利率が上がっている今日この頃ですが、今後も上がる可能性は大変高く、それで慌てて購入しようと思う方もいると思います。ただし、住宅ローンの許可が下りたとしても、家を持つという事はそれ以上の責任があり、マーフィーの法則ではないですが、購入後にポロポロ修理箇所が出てくるもので、予想外の修理や出費が出てきます。(エアコンが壊れる、屋根が壊れる、その他の修理など)そのような万が一の出費が必要な際に出せる預金はあるか?そのような資金も確認したうえで、購入を検討すると良いでしょう。

3.住宅ローンの仮許可がないのに家を探し始める
不動産エージェントを介して家を購入する場合、この住宅ローンの仮許可がないと、家を案内してくれないケースが殆どです。(不動産エージェントも、その顧客が本当に家を購入できる準備ができているのか?それとも、たんなる冷やかしなのか?を確認したいため)尚、住宅ローンの仮許可は、必要書類(確定申告書、W2 などの収入証明、銀行の残高など)を提出すればすぐに出してもらえるところが多いですし、無料で出してくれます。また、その住宅ローン会社でローンを組む義務はありません。もし、住宅ローン会社に仮許可などを得るにはまだ早すぎると思われる場合は、オープンハウスという週末などに家を一般開放しているところもあるので、そのようなところを各自で訪問しながらイメージを膨らませると良いかもしれません。

4. 住宅ローンの許可価格の家を探す
住宅ローンの許可の価格に沿って家を購入する必要はありません。2に述べたように、家の保持には出費も維持費もかかります。それを踏まえて、予算を考える必要があります。例えば維持費では、光熱費は勿論、ホームオーナーズアソシエーション代(地域の組合のようなもの)、固定資産税(こちらは通常住宅ローン会社が毎月のローンに含めて計算してくれます。エスクローと言います)家の保険(こちらもローンに追加して住宅ローン会社が計算してくれます)、万が一の際の修理代など。

5.住宅ローン会社を探し回らない
住宅ローン会社も沢山あり、利率以外にも、サービス内容なども異なります。利率が他社と比べて低い場合、ポイントなどを求められていないか?(ポイントというのは、利率を下げるために、クロージングの家の購入の際に予めローン会社に追加で支払う費用)など比較する必要もあります。尚、余談んですが、大手の銀行だからといって住宅ローンが良いという訳ではありません。こちらは別の記事でも説明をしていますので、ご参照ください。

6.自分のクレジットを確認しないで住宅ローンを申し込む
クレジットヒストリーやスコアで、例えばIDENTITY THEFT(身元情報盗難)の被害にあっていた場合やクレジットカードの支払いが少し延滞した場合など、スコアに影響します。その場合は、住宅ローンを申し込む前に、クレジットカード会社などに連絡をして、そのネガティブな情報を削除してもらう事が大切です。クレジットヒストリーやスコアは年に一度は無料で取得できるという法律がありますし、各クレジットカードや銀行でもクレジットスコアを毎月見れるようなシステムになってきています。
無料のサイトは、credit karma , free credit report などです。

7.低いダウンペイメントやゼロダウンペイメントで住宅ローンを組む
最近では最低5%のダウンペイメントで住宅ローンを組む事もできますし、ゼロダウンペイメントというプログラムも出てきました。購入時は出費が減るので良いのですが、その場合、コンベンショナルのローンの場合(一般の銀行などで出すローン)は、PMI(PRIVATE MORTGAGE INSURANCE)という保険を別途購入する必要が出てきます。こちらは家のローンが20%以下になれば取り外しができますが、その金額に達した場合には自らローン会社に申請しないと取り外してくれないので要注意です。通常この保険料は0.5-1%のローン額になりますので、それを避けるためには、最低20%のダウンペイメントを用意できるのが理想的です。ただし、最初のダウンペイメントを低くした場合も、毎月のローンでPRINCIPAL(ローン額の利息を除いたローン残高)に追加で支払いをすることができれば、毎月のローン額は通常よりも早めに支払いが進みます。毎月$100でも違いが出てきますので、そのような方法で、早めにPMIを取り除く事は可能です。(これらのローン関係は、住宅ローンのローンオフィサーなどに詳細を尋ねてください)

8.クロージングコストを理解していない
家の購入の際(クロージング)に持ってくる現金がいくらになるか?を理解しないで購入する。これは最も危険な事です。住宅ローンのダウンペイメントの他にも、ホームオーナーアソシエーション代や、家の保険(一年間先払い)そして固定資産税、住宅ローンの利息の先払い、クロージングをするタイトル会社の手数料などがかかってきます。 これらの支出も、住宅ローン会社などで仮許可などを依頼する場合に、概算で計算してくれますので(無料)お問合せをして予算を組むことをお勧めします。

9.ホームインスペクションをしない
これは、不動産エージェントを介して家を購入している場合は、必ずホームインスペクションは勧められますので、ないと思うのですが、このインスペクション代はBUYER購入者が出費するもので、金額は$450-500ほどかかります。その金額を出費したくないばかりに、インスペクションをしないで家を購入するというのは非常に危険です見た目以外にも、欠陥があるケースが多いので、インスペクションは必ず行って、その結果出てきた欠陥項目は不動産エージェントを介して、売主のエージェントと交渉をしていく必要があります。

10.家の購入前に大きな買い物をする
家の購入前には、大きな買い物(車のローン、家具をそろえる、家電をそろえる)などを控え、新しくクレジットカードを申し込むような事も避けてください。これらはすべてクレジットスコアに影響し、住宅ローン会社でも収入と支出の割合が上がるため、リスクをみなし、許可がされないケースが出てきます。
クレジットカードも、限度額いっぱいに使う事で、スコアが下がりますので、家の購入前は、常に限度額の50%以下(できれば20%-30%など)にとどめておいた方が良いかもしれません。

<おまけ>
11.間違った不動産エージェントを雇う
自らエージェントをしているので、ドキッとくる項目ですが、大切な項目ですので、おまけで追加させてもらいます。大手の有名エージェントを使う事が必ずしも、自分に合っているとは限りませんし、小さい不動産エージェントが全て自分のために動いてくれる、自分に合っているとも限りません。大手企業ですと信用できると思いがちですが、大手の有名エージェントですと、たいてい彼らのアシスタントなどが対応するので、その有名エージェントが実際に対応する事はありません。従って、そのアシスタントなどの対応や知識の深さなども含めて検討する必要があります。また、過去の顧客のレビューや過去の不動産経験を聞きながら、一番大切なのは、そのエージェントが自分のニーズを理解して、自分のために働いてくれる意思があるのか?そういった事もエージェント達に連絡をしながら、判断する必要があると思います。エージェント達の情報は、HAR.COMなどで日本語が話せるエージェントの欄がありますので、日本語を求めている方であれば、そちらから、インタビューをして、その対応の良さや知識などを聞きながら、判断すると良いと思います。(尚、このHARは、日本語が話せない書けない方も日本語が話せると掲載している方が多いので要注意です)
自分のニーズに合い、安心して任せられるエージェントが見つけられれば、この煩雑でストレスにもなりがちな、家の購入もスムーズにできるはずです。

最後に、家の購入の仕方の流れを説明した記事をこちらにまとめていますので、宜しければご覧ください。

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by houstonrealtor | 2018-12-19 01:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

ホリデーの安全対策を記事にしました   

2018年 12月 05日

ホリデーシーズンは楽しいイベントが沢山ありますが、ホリデーの時期に犯罪も多発します。安全対策に関しての記事を別ブログ
に載せていますので、宜しければご覧ください。自分ができる安全対策を行って、楽しく安全なホリデーをお迎えください。


(ギャレリアモールにそびえたつ、巨大なクリスマスツリー)


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by houstonrealtor | 2018-12-05 09:23 | ヒューストンの生活 | Trackback | Comments(0)

家を買うべきか?借りるべきか?の判断   

2018年 11月 18日

良く話題に出るのが、家を買うべきか?借り続けるべきか?という事です。
アメリカでは、マイホームを購入することが、アメリカンドリームの一つとされてきましたが、最近若者たちの間では、別にマイホームは必要でないという傾向があるようです。
家を購入するという事は、それぞれ利点や難点があり(賃貸も同様ですが)それらを比較して、どちらが自分たちの生活に適しているか?そして心地よく生活ができるか?など検討の上、判断すべき事なので、一概に、家を購入したほうが得ですよとは言い切れないのが正直なところです。

今回は家の購入の利点と難点、賃貸の利点と難点を少しお話ししてみようと思います。

まず、家の購入の利点から…
①アメリカンドリームの実現。
②自分の家なので、何より愛着がわきます。(決してパーフェクトにはならないと思います。修理やら問題は出てきますから資金も出ますし、面倒な事もあります。ただ、これが自分の家だと思うと手をかければかけた分、愛着がわくものです)
③自分の自由にリフォームやペンキ塗りなどができる(賃貸であればペンキ塗りや、リモデルなどは基本できません。全て大家の許可などを得る必要があり、自由はききません)
④ペットを自由に飼える(賃貸であれば、大家に許可の上、ペットフィー(ペット敷金やペット家賃などを支払う必要があり)や、ペット不可の家もあります。(註)コンドミニアムなどのマンションを購入の場合は、コンドミニアムで飼えるペットの種類や数が決まっている事があります)
⑤自分の資産の一部になる(長年住んでいる家を家族に受け渡す事もできますし、長年住んでいれば、基本は不動産価格は上がっていく傾向にはあります(註)不動産マーケットは上がり下がりがありますので、購入時に一番高値で購入したなどであれば不動産価格が上がるまでには時間がかかります)
⑥固定資産税や、ローンの利息などは、インカムタックスの税金申告の際に控除対象になる
⑦賃貸と異なり、比較的近所の人も長く住むので、地域の交流が広がる
⑧賃貸のように、翌年から家賃が値上がりする、退去を申し立てられるような心配はない(註)ただし、固定資産税などをローンの支払いの中にエスクロー(預り金)として支払っている方は、固定資産税が上がれば、毎月のローン額は上がります。

そして家の購入の難点?から
①修理などは全て自己負担(大家などがいませんので、どんな修理も購入後は自己負担で、自分で対応する必要があります)
②地域が嫌だと言ってすぐに家を売って引っ越しをすることは大変困難
③不動産投資にならない(マイホームの購入は必ずしも不動産投資として儲かるわけではありません。購入して数年以内に売却する場合などは、殆どの場合、ローン残高や不動産会社への仲介料など売る際の費用を差し引くと、殆どのケースが損はないが得はない、もしくは損をするケースが多いです)
④不動産の価値があがれば、固定資産税も高くなる(テキサスは州税がない分、固定資産税の税率が高めです。ヒューストン内では2.6%の評価格、郊外では3-3.5%の評価格などが一例です)
⑤レンターズ保険(借家人保険)と異なり、家の保険は高めである(一概には言えませんが、年間$1200-2000以上かかるケースもあります)
⑥家の被害にあってしまった時、直ぐに家を退去して次に移る事はできません(賃貸であれば、家が天災などの被害にあって住むことが難しくなれば、大家の許可の元、退去ができますが、家の持ち主であれば、その被災した家の後処理などの問題も抱える事になります)
⑦購入にはある程度の資金が必要(ローンの頭金は最低でも家の購入価格の5%は必要(註)頭金の額は住宅ローンの審査によって異なります。)


次に、借家としての利点から
①修理など基本大家側にゆだねればよい(契約によっては大家が修理しないもの、大家から修理の免責額を請求されるケースもあります)
②気に入らなければ、契約が終われば引っ越しができる(その家に縛られる事はない)
③固定資産税などの税金を心配する事がない。(ただし、固定資産税が上がれば、大家は家賃を上げる傾向にはあります)
④家を持たなくても、戸建ての賃貸をすれば、マイホームの雰囲気を味わう事ができる。
⑤保険などはレンターズ保険(借家人保険)などで済むので、出費は押さえられる。
⑥大額の頭金などがなくても、住める(敷金は基本一か月分のお家賃代で可能)

借家としての難点は、
①すべて大家にゆだねる必要がある(修理依頼から全て)
②大家の人柄や対応にも左右される。(大家がどんな人かは契約が始まってみないと分からない)
③家の中のリモデルやペンキ塗りなどはできない(大家の許可が必要。リモデルなどは基本許可されません)
④ペットなどの規制
⑤毎月の支払いをしても、全く自分に得はない(持ち家の場合は、毎月の支払いはローンの返済になるので、着々と確実に自分への投資にはなりますが、家賃の場合は、どれだけ長く支払っても、自分への投資にはならないため)
⑥アパートなどであれば、プライバシーや音などの問題が生じるケースがある。

これらを述べたうえで、私の個人的な意見ですが、家を購入をお勧めできるのは、以下の点を満たす方であると思います。
①ある程度の資金が貯まっている事(頭金5-10%、修理などが必要になった場合の資金)
②長く住む予定がある事(長期住む場合は、基本は不動産は緩やかでも、インフレーションに伴い価格は上がっていく傾向にはあります(必ずしもすべてそうなるとは言えませんが)
③上記に述べた難点を受け入れても、マイホームが欲しいと思える方
④家をリフォームなどすることが好きな方

引っ越しが好きな人や、家の修理やメインテナンスなどを行うのが嫌いな方、頭金などの資金がない方、家のリフォームなど全く興味がない方などは家を賃貸した方が気楽で良いかもしれません。若者の間で賃貸をする方が増えているのはそのような傾向があるからからもしれません。

最後に、自分たちの資金や購入したい価格帯などを入力するだけで、家を購入したほうが良いか、賃貸の方が良いか判断できるシステムがFIDELITYのサイトにありますので、宜しければ試してみてください。(特に名前や個人情報を登録する必要はありません)また、FIDELITYのサイトでは家の購入か賃貸か?の記事も掲載されています。英語ですが、ご覧ください。
また、REALTOR.COMではZIPコードを入れると、そのエリアの家の平均購入価格と賃貸価格などが出てきて、こちらでも購入か?賃貸か?を比較する事ができます。

これらはあくまでも私個人の意見ですので、家の購入か賃貸かを検討される方は、それぞれの利点や難点などを考えながら、自分に良い方法を見つけられたら良いなと思っています。

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by houstonrealtor | 2018-11-18 03:46 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)