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家を購入すると決めたときにまず考えることその2~ファイナンス、ファイナンス、フィナンス   

2012年 10月 04日

家を購入すると決めたら、家探しのリアルターを探す前に、住宅ローンを決めましょう。
以前は、このような住宅ローンの準備をキチンとしなくても、
PRE-APPROVAL のような事前に簡単な許可レターを銀行や住宅ローン会社(モーゲッジバンク)
からもらったら
後はスムーズに家を購入することができたのですが、
サブプライムなどの問題が発生した後は、
銀行の規制もかなり厳しく、貸し渋りのような状況が続いています。
また以前のように、頭金0%でローンを借りれるような事もありません。
今の状況ではPRE-APPROVALをもらっても、実際に購入する家が決まったあとに、
却下されるケースもでており、ファイナンス(ローンを組む)方達は最後まで油断はできません。


これらの最終的な許可は銀行が決めることで、私達一般消費者が何ができるわけではないので、
まずは私達ができることをしっかり固めておくことをお勧めします。

それは、
”住宅ローン会社からいくつかあたってみて、PRE-APPROVALの手紙をもらい、
その後各会社の利息やプログラムなどを比較して、住宅ローン会社を決めること”
です。

住宅ローンのプログラムや頭金や利息などに関しては、ローン会社の担当者に細かいことも流れもお尋ねください。 
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by houstonrealtor | 2012-10-04 22:58 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

やっぱり大切~予算~   

2012年 09月 01日

家を購入する前に、ローン価格だけでなく、以下のようなポイントも考慮に入れて、予算を組む事をお勧めします。

1)クロージングコストを考える
クロージング(家の権利書を受け渡す決済日)はタイトル会社で一般的には行われますが、クロージングコストの中には主に以下のようなものが含まれます。
•タイトル会社に払う金額(弁護士代、書類作成代、ファックス、郵送代など、タイトル会社のサービス料)
•タイトル保険料(タイトル保険をバイヤーが支払う場合)
•一年間の住宅保険料(別途既にご自身の保険会社に支払っている場合は、その領収書をタイトル会社に送ってください)
•ダウンペイメント
•ホームオーナーズアソシエーション一年分の料金

2)クロージングした後の費用を考える
•引越し代
•新居での公共料金、水道、電気、ガス、電話、インターネット、ゴミ処理、ケーブルテレビ、ホームセキュリティーなど
•コンドミニアムなどにお住まいになる方は、月々のホームオーナーアソシエーション代
•一軒家に住む方は一年に一度払うホームオーナーズアソシエーション代
•住宅保険
•家の修理費用など(ホームワランティーなどの保証に入っていなければ、特に万が一の修理、故障などのためにある程度のセービングが必要です)
•毎月のモーゲッジ(住宅ローン支払い)
●住宅ローンに固定資産税(PROPERTY TAX)や保険(HOME OWNERS INSURNACE)が含まれていない場合は、固定資産税と家の保険料

3)その他将来的な予算を考える
•家のリモデルなど。

尚、購入する家の価格には限度がありますが、ダウンペイメントのアシスタンスなどのプログラムもございますので、興味がございましたら、ご参照くださいませ。

ダウンペイメントアシスタンス、FIRST HOME BUYER PROGRAM
尚、政府から収入によりダウンペイメントのアシスタンスのプログラムなどを提供しています。それらのプログラムを利用する為には、収入や、購入する家の価格に限度があります。プログラムを利用する資格のある方は、提携しているファイナンス会社や銀行などで行われる8時間のクラスを取っていただくことを条件に、アシスタンスを受けることができます。
政府からのアシスタンスプランなどに関しては、LLU(Leisure Learning Unlimited) などのクラスで無料で情報を提供してくれるところもございます。
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by houstonrealtor | 2012-09-01 11:50 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP1: 不動産エージェントを探す   

2012年 09月 01日

アメリカでは、家の売買はリアルターなしでも可能です。
ただし、不動産の知識や地域のマーケット、そしてオファーを出すときに必要な契約書(コントラクト)の内容などをよく知らないと、売る立場でも買う立場でも時間を浪費し、却って納得する価格や条件で売買ができない、もしくはとても複雑な売買になる可能性があります。

 
家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)の役目は、ご希望の地域で、ご希望の価格、条件で物件を検索、ご紹介(ショーイング)を差し上げること。 
また気に入られた物件を、売り手の不動産エージェントを通して値段や条件を交渉すること。 
そして、家探しから、家のクロージングまで一貫して、手通きがスムーズに完了するようお手伝いすることです。

家を購入する方にとって、不動産エージェント(リアルエステートエージェント)を雇うことに不利な点はありません。
もし、家の購入の際にエージェントを使わない場合は、直接売り側(LISTING)のエージェントと交渉をすることになりますが、あくまでも売り側のエージェントは、売り側の利益を第一に契約をしておりますので、買い手側もエージェントを雇うことをお勧めします。

よく家を購入する方が誤解されているのは、インターネットなどで物件を検索し、その物件の連絡先の不動産エージェントに直接連絡することです。前途のとおり、物件に載せられているエージェントは、売り側と契約しているエージェントなので、売り手の方が有利になるように交渉をいたしますから、買い手であるご自身に対して有利に動いてくれることはありません。

自分も自分の希望している物件、価格、納得する条件などで家を売買されるのであれば、やはり不動産エージェントを探して、そのエージェントに希望条件をお知らせしたり、気に入った物件を知らせて、調べてもらったり、家を見せてもらったりすることをお勧めします。

尚、エージェントを使って家を購入する場合は、エージェントとのビジネスの関係を明確にするためにも、書面での契約書をなるべく早く行うことが大切です。その書類はBUYER AGREEMENTといい、ご自身のエージェントとしてサービスを契約する期間、契約内容などが記載されています。

尚、この契約を結んでいない場合は、その不動産エージェントにとって、単なる問い合わせ客(カスタマー)という扱いになり、顧客(クライアント)にはなりませんので、不動産エージェントは、相手側の状況や、マーケット情報、興味のある家の詳細までも調べてアドバイスする義務はありません。 

不動産業界では、契約を結んでいないお客様を英語ではカスタマーと呼び、契約を結んだお客様をクライアントと呼び、不動産エージェントはクライアントの個人情報を保護し続け、クライアントに為に忠実心を持って働く義務があります。

尚、エージェントとこの契約がされていなくても、エージェントは家のご案内、オファーを相手側に出す、ローン手続きなどの一般的な情報の提供などはいたしますし、家の欠陥などは指摘する義務はありますが、それ以外は一切何の義務もありません。

なお、この署名にサインをしたら、そのエージェントとの契約が切れる、中途解消されるなどにならない限り、家の売買に関しては、そのエージェントを通して行っていただく事になります。
例えばBUYER AGREEMENTの契約をした後で、FOR SALE BY OWNER(オーナーがリアルターなしに自ら家を売ってること)などで物件を見つけて、ご自身が交渉してSELLER(売り手)から家を購入することができたなんて事が起こった場合、
AGENTは契約書に基づいて、BUYER側を訴訟することもできます。
また、今のエージェントと契約を取ってるのに、他のエージェントに連絡をして家を購入してしまったなんていうのも同様です。 

もし、契約した不動産エージェントが気に入らなかった場合は、まず、エージェントに自分の気になる点や依頼などをきちんと話し、自分の要望に適わない場合は、契約を解除してもらうように話を進めることをお勧めします。
きちんと契約が解消されてから、他の不動産エージェントを探しましょう。
 

余談ですが、全ての不動産エージェントがリアルターと言うわけではありません。リアルターはNATIONAL ASSOCIATION REALTORの登録商標であり、NATIONAL Association Realtor の会員である不動産エージェントのみが使用することができる呼び名です。

不動産エージェントの探し方に関しては、
①友人などにお勧めのエージェントが居たら紹介してもらう
②インターネットなどで探す
HOUSTON ASSOCIATION OF REALTOR からヒューストンにいるリアルターを検索する事ができます。 
日本語を希望されている場合はここからMULTI-LINGUAL REALTORの欄で、JAPANESEを選らんでくだされば日本語が話せるエージェントの一覧を見ることができますので、ご参照ください。

大切なのは、エージェントを決める前に、メールや電話などでそのエージェントの対応などを知ることだと思います。 顧客の事を考えて丁寧に対応してくれるのか? メッセージなども常識内の範囲で返答してくれるか?(常識内とは通常24時間内)など、各自の要望に合わせて選択してください。

****尚、このブログは私個人が少しでも皆さんにお役に立てたらと作ったものです。情報はあくまでも一般的な情報でございますので、不動産の売買の詳細は、ご自身が選ばれた不動産エージェントに確認してください****
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by houstonrealtor | 2012-09-01 11:41 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

お子さんがいる方はやっぱり学区?   

2012年 07月 04日

お子様がいる方にとっては、やはり学校区域というのは大切なポイントだと思います。
実は、リアルターのライセンスのクラスを受講しているときに、何度も先生から言われました。学校の評価や印象は個人によって異なるので、余計な口をはさむと責任問題になるので、学校や学区に関して、断定した事は言わないように…と。

つまり学校のゾーンというのは、生徒の数が多くなったりすれば、変更する可能性も出てくるので、
学区を目的に家を購入された場合、その後にゾーン(区域)の変更などが生じ、その目的の学校に行けなくなった場合に、責任の矛先がリアルターに来る…というのを避けろということです。

リアルターも、地域の学区のゾーンがいつ変わるか、という事は分かりませんが、
そのようなリスクも踏まえて、できる限り地域を調べたりする努力はします。

ただし、最終的にはご自身のお子様が通う学校であるので、他人任せにせず、
各自がその学校に連絡をして、
確実にその住所が、その学区内であるかということを確認していただく事はとても大切なことだと思います。

また回りの方の評判などに頼ったり、学校の一般評価だけに頼るのではなく、実際にその学校を訪ねてみて、オフィスの方の親切丁寧さや、学校の様子、先生の様子、学校の方針、生徒の様子などを見学してみるのは大切かと思います。 周りの方の評判が必ずしも、ご本人の希望や理想と一致するわけではありません。

あくまでも参考にですが、学校の情報を調べるサイトや
学区を調べるサイトがHAR.COMにもあります。
学校情報はここ学区はここ をご参考ください。

また学校の評判などをその学校に通う方からの投稿などでランクにしたサイトもございますので、
ご参照ください。 GREAT SCHOOLS

お子様にとっても楽しい有意義な学校生活が送れますように。
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by houstonrealtor | 2012-07-04 11:51 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入Step3 支払える限度額を知る   

2012年 06月 04日

家探しを始めると同時に、ローンを組む準備をする事も大切だということは先ほどの記事でも書きました。
多くのリアルターは、ローン会社からのPre-APPROVE(ローン仮許可)の手紙などがないと、
実際に物件を紹介してくれたりしない方もいます。
自分がいくらくらい支払能力があるかなどに関しては、住宅ローン会社の方に相談して頂き、住宅ローン会社からPRE-APPROVAL(仮許可)をしてもらう際にその許可できる金額を調べてください。

尚、ローンを組まれる場合は、頭金が必要になりますので、必ず頭金そしてクロージング(決済)するときに支払う金額分の現金がある事が大切です。(このクロージングにかかるだろう費用も、住宅ローン会社で概算を出してくれます)

  頭金:
  一般の銀行からローンを借りる場合は、頭金が必要です。購入価格の10%や20%の頭金を支払うことを義務付けられるのも珍しくありません。例えば、$80,000の家を購入したい場合、頭金として$8000もしくは$16,000の現金を用意する必要があります。

政府のサポートがあるローンはFHAといいます。FHAは購入できる家の価格が決まっていますので、必ず確認をする事をお勧めします。 また軍に所属している(いた)方はVAローンが使える可能性があります。 一般のローンと比べて、3~5%程度の頭金でローンが組めます。

一般的には多くの頭金を払えば、住宅ローン率は低くなります。 

住宅ローンを申し込むためには、ローンをする銀行などがお申込者がどれだけ支払い能力(クレジットヒストリー)があるかを調べ、ローンの許可の判断をします。その中には、収入に対して、どれだけのライアビリティー(負債)があるかの割合なども含まれますので、ローンを組んでから、家を買うまでは、車や高い家具などの大きな買い物やローンを組むのは控えることをお勧めします。

ただし、住宅ローン会社が、その金額分のローンを許可したとしても、そのローン金額を使い切っていいわけではありません。 

  クロージングに必要な費用:
決済の日までに、頭金以外に以下のような費用がかかります
タイトル会社への費用(弁護士代、書類作成代、登録代)
家の保険の保険料
住宅ローン会社への手数料
タイトル保険(もしSELLERがタイトル保険を購入してくれなかった場合)
家のワランティー(もしSELLERが購入してくれなかった場合:ただし、これは強制ではありません)

また、家の決済後も、家のローンの他に、家を良い状態に保つにはさまざまな費用などもかかりますし、新しい家具や、新しい電化製品なども購入するための費用などもあります。引越し代から、新しい家の保険、家の公共料金や、芝刈り、庭師などの費用、ホームオーナーズ(地域の組織)への年会費など、出費はかさみますので、それらも出費等も計算に含め、物件の希望価格を決めてください。

尚、毎月の住宅ローンが幾らくらいか?という目安は、ここから計算できます。



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by houstonrealtor | 2012-06-04 14:31 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

家の購入STEP4 ほしい家を探す   

2012年 05月 04日

既にこの時点では、欲しい家(エリアや値段、家の間取りなど)のイメージは固まっているとは思うのですが、自分のバジェット(購入価格)などが決まったら、家探しです。
基本的に家探しは、HAR.COMがお勧めです。これはヒューストン不動産協会に登録されているリアルターたちが載せている物件で、このサイトからZILLOWやTRULIAなどの不動産検索サイトに情報が流れています。 したがって、HAR.COMが一番最新の不動産情報を得る事ができ、私たちリアルターもこのサイトから物件の検索をしています。 
尚、以前の記事にも記載しましたが、アメリカではMLS(MULTIPLE LISINNG SERVICE)というデーターをリアルターは共有していますので、どの不動産会社も同じ物件を検索、内覧することができますから、その不動産会社しかない物件というのは基本的にありません。(稀にそういう隠し玉を持ってる方もいるかもしれないのですが、基本的には販売する物件を得たエージェントは数日以内にはMLSに載せる義務があります)

家を決めるにあたって考える事は以下の点です。
好みが決まったら、リアルターに伝えて、その条件に当てはまる物件を紹介してもらってください。

①エリア
学区、通勤、交通の便、周りの環境、便宜さ(スーパーなどが近くにあるか)
エリアは極めて重要な点なので、何を第一に考えるか?を相談してみてください。
また、昼間と夜、朝ではそのエリアの状況や印象もことなりますので、エリアを決めたら、朝のラッシュ時、昼間、夜の帰宅時など運転して回ってください。夜になれば家に戻ってくる近所の方もいると思うので、どんな方が住んでいるのか?など観察することも可能です。

②学校
お子様がいらっしゃる方は学校が一番大切かもしれません。学校をいくつか絞る際には、周りの意見だけに頼らず、自ら学校に問い合わせなどをして学校の質や対応の質などを比べて判断してください。

③家の好み
一階建てが良いか、二階建てが良いか、
家の広さは?部屋数は?
建築年はどれくらいが良いか?
庭はどれくらいあった方が良いか? 
キッチンなどの条件(アイランドキッチンなどのオープンキッチンが良いか)
家の向き(必ずしも南向きが良いというわけではありませんし、特に暑いヒューストンは方角をあまり気にする方がおりません。日当たりも南向きでなくても良いところもあります。実際に物件を見て日当たり具合を検討ください)
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by houstonrealtor | 2012-05-04 02:08 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

愛しの我が家   

2012年 01月 01日

クロージングが終わったら、ホームスイートホームです。

引越しの手続きや、公共サービスの手続きの開始、学校の編入、移動など
生活面でも大きな変化が出るでしょう。

その家に慣れるまでも、時間がかかるかと思いますが、
購入する家を決めてから、クロージングまでの道のりと苦労を考えると、
わが子のような愛着がわくかもしれません。

家を買うことで、今まで借家だった方は、
家のローンのほかに、家の修理などはアパートであればリースオフィスに伝えれば良かったものの、全て自分達で手配しなければならなかったり、修理費用がかさんだり、という苦労はあると思いますが、 ご自身の家であるということで、自ら気に入ったペンキを塗ったり、内装を変えたりという楽しみもあります。
また、不動産は、大切な資産の一つになるのが、やはり借家との大きな違いでしょう。


ごくごく簡単な流れのみの記事でしたが、
最後までお読みいただいてありがとうございました。

家の売買の流れの詳細は、何度も言いますが、ご自身が雇われたリアルター、不動産エージェントに聞いてください。 どんな小さいことでも結構です、質問していただかないと何が不明なのかエージェントも分かりませんから、是非どんどん質問して頂いてください。

それでは、
みなさまが、気に入ったお家を探すことができて、
家の売買ができる限りスムーズに進む事を心からお祈りしています。
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by houstonrealtor | 2012-01-01 12:24 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)

エピローグ:家を購入した後で~その1プロパティータックス   

2011年 12月 31日

家を購入した後で、そういえば色々まだ考える事があるぞ...と思ったので、追記します。
まずはプロパティータックスの割引申請。

家を購入したその年は、得られないのですが、翌年1月1日からカウンティーにHOME STEAD EXEMPTIONという持ち家に住んでいる方が得られるプロパティータックスの割引を得る事ができます。
フォームはこちらから。
この用紙に必要事項を明記して、その年の1月1日以降から送ってください。慌てて前年中に送っても対応されません。 尚、この書類は一回送ったら、その後その家に住む限り送る必要はありません。
通常は約20%くらいの割引が得られると思います。

尚、このプロパティータックスを扱う部署のデーター(家主の名前など)は一般公開されています。
ハリスカウンティーに住んでいる方は、ここから ,SUGARLANDの方、及びKATYの方はここからアクセスして、住所などを入れると、誰が家主か、家のプロパティータックス価格、購入年などが分かります。
プライバシーなどを気にする方は、HARRIS COUNTY在住であれば、家主の名前を”CURRENT OWNER"と変えて、名前を伏せる事ができます。 この書類が必要な方は私までお問合せください。

ところで、このプロパティータックスとマーケット価格は一致していないのには気づきましたでしょうか?
プロパティータックスは、カウンティーの査定者が毎年そのエリアを調査して、査定価格を決めます。その金額に合わせてプロパティータックスが課されるので、その査定価格が低ければ、その分プロパティータックスも低めになります。
ただし、今年から経済の向上と不動産マーケットの向上を見越して、どのエリアも査定価格を上げて、プロパティータックスが吊り上がっています。 噂によれば、ここ10年の間に査定価格を上げて、いずれはマーケット価格とカウンティーの査定価格に差がないようにする方針だとの事です。
ヒューストンは、州税も市税もないので、このプロパティータックスって重要な収入源であるので、これを見逃すわけはないですよね。

尚、プロパティータックスのお知らせはだいたいその年の始めに郵送で届きます。その査定価格に異議がある方は、まずはカウンティーのウエブサイトからプロテスト(抗議)をすることができます。
その際には、なぜ自分はその査定価格に異議があるのか、その証拠書類など(過去のマーケットデーターなど)を元に意見をします。 ここで受け入れられれば価格は改定されますが、却下された場合は、次にCOUNTYオフィスにて実際にカウンティーの査定者と会って抗議をします。その日程、時間は決められており、その時間帯に行けない場合は一回のみ予定変更ができたはずです。 
また、その面会抗議でも、却下された場合、諦めるか、もしくは次の段階に進む事ができます。
次の段階は、カウンティーの査定の方などが4人ほど集まり、その人の前で、プレゼンテーションをするのです。 必要証拠書類などを各自に配って目を通してもらう為、書類を持参する場合は4-5ほどのコピーを用意してください。  ここで受け入れられるか、却下されるかが決まります。

このような抗議に自信がない方などは、プロパティータックスのプロテストを代行する会社などもありますので、そちらに尋ねてみてください。

ちなみに、私は自分で抗議を過去3回しました。最初の時は、面談抗議で却下され、これ以上先に進んでもしょうがないなどと散々言われて、泣く泣く退散し。 二回目の時は、抗議で却下されたけれど、次の4人査定者の前で、声を震わせながらプレゼンに挑み、なんとか査定価格交渉成功し、三回目の時は、面談抗議であっというまに許可されて...という結果でした。

この抗議(プロテスト)は無料ですし、査定価格に異議があるという場合はやはり声を上げなければ、カウンティーの思う壺。その分多く税金が取られるのですから、行動に出るのも一つの手です。

かくいう私も、この過去3回、本当に毎回心臓バクバクドキドキして、前日はやっぱりやめてしまおうと何度も思いました。今後抗議をする事があっても、同じように緊張でハラハラドキドキするのだと思います。
...そんなへなちょこな私がいうのもなんですが、もしこの抗議に挑む方がいれば、私ができるアドバイスはただ一つ
①自分の抗議が成り立つ資料(過去のマーケット資料など)を持参
②相手は所詮お役所の人ですし、人間です。相手の気持ちを荒立てないよう、下手に丁寧に出てください。相手の気を損ねさせたり、嫌な態度や卑下する言動などしたら、一発で却下です。
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by houstonrealtor | 2011-12-31 10:37 | ヒューストン家の買い方 | Trackback | Comments(0)