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日本から投資物件視察のお客様がいらっしゃいました

日本から世界各国の不動産投資を自らも行い、日本のお客様にもセミナーやコンサルタントなども含め不動産投資物件をご紹介しているIPA(国際不動産エージェントの鈴木さんが、ヒューストン不動産投資の視察にいらっしゃいました。

ヒューストンの不動産物件は、日本でもセミナーなどで販売しているケースがあるようですが、エリアの安全性や洪水のリスクなどの情報などヒューストンの投資には必要不可欠な情報が欠けているようで、今回はそれらも含めて、半日の短い時間でしたが視察にご一緒させて頂きました。

今回はヒューストンの郊外でも、アジア関連のお店なども含め開発が広がっているヒューストンの西側KATYを中心にご案内しました。
ヒューストンは、とても広く、それぞれのエリアで強いビジネスがあり、それに関連する人々が各エリアに住んでいます。(石油ガス、エネルギービジネス、船からの輸出入(ポートヒューストンなどの大きな港があります)、巨大なメディカルセンター、NASAなどの宇宙開発関連)
なので、今回はほんのほんの一部のエリアのみのご案内でしたが、今まで日本でのセミナーなどで聞いていたヒューストンとは違う、いい意味での良い印象を持ってくださったようです。

実は、私の所には日本からも投資の視察や、名前を投資会社の紹介エージェントに掲載してほしいなどの問い合わせがあります。でも、お話を聞いたり、ウエブなどの内容を拝見させて頂いたりして、考えが一致しない場合(殆どの場合)視察などもお断りしています。
今回IPAさんとは、同じく不動産投資や不動産ビジネスで顧客側にたってサービスを提供している信頼できる真摯なエージェント仲間から紹介していただき、連絡を取らせて頂いたのですが、いわゆる美味しいところばかりを話して、投資をさせるというよくある投資コンサルティングの会社ではなく、自分たちも調べて安心できる物件や信頼できる業者のみをお客様に紹介してくれる会社だと確信しました。 私も、投資などのお問合せがあった場合、美味しいところ(不動産の値段)だけでなく、心得る事(リスク面、出費面)などもお話しして、その上で、投資を考えてもらっていますので、セールスとしては全然ダメ人間ですが、一旦お客様になった方々とは長い信頼関係を築いています。 そのような私の顧客に対する思いと一致したので、今回視察などのお手伝いをさせていただきました。
こういう出会いは大切です。

もし、日本にいらっしゃる方で、日本国内および世界各国の投資などを考えている方がいらっしゃったら是非IPAさんが開催されるセミナーや、ウエブサイトのコラムなど投資に有益な情報がご覧いただけます。不動産投資は、どこに投資するか(ロケーション、ロケーション、ロケーション)も大切ですが、そもそもの投資の基本などを自ら学び理解しておく事こそ、大切な事だと思っています。 








by houstonrealtor | 2020-03-16 00:35 | ヒューストン不動産投資 | Trackback | Comments(0)

アメリカで一番住みやすい都市

Realestate US newsによると、2019年のBEST PLACE TO LIVE IN USA(全米で住みやすい都市)の30位に選ばれています。
因みに、一位は、テキサス州の州都オースティン。二位がコロラド州のデンバー、三位が同じくコロラド州のコロラドスプリング、四位がアーカンソー州のFAYETTE VILLEというところ 五位がアイオワ州のDES MOINESというところだそうです。
この集計は、仕事や生活のしやすさ、物価なども含めて統計を出しているそうです。

尚、ヒューストンのちょっとした情報がこのサイトに出ています。興味深かったので、ご紹介しますが、平均通勤時間は30分というのは怪しいなぁと思いますし(中には一時間から一時間半以上かけて通勤する方も多いので)中央値の家賃は$995というのもあり得ないです。これはあくまでもワンベットルームの中央値の家賃であり、ツーベットや戸建てになれば、$1700くらいが中央値です。(ただし、学区が良い環境が良いエリアであれば戸建ては楽に$2000-2500を超えます)
詳しくは、こちら をご覧ください。

因みにリタイアに適する都市 の29位になっています。

Houston, TX Quick Stats

  • 6,636,208

    METRO POPULATION(人口)

  • $53,820(平均収入)

    AVERAGE ANNUAL SALARY

  • 78.9° / 61.5°(平均の最高、最低気温)

    AVG HIGH/LOW TEMPS

  • 34.0

    MEDIAN AGE(中央値年齢)

  • $223,875(中央値の家の価格)

    MEDIAN HOME PRICE

  • 54.7 inches(雨量)

    AVG ANNUAL RAINFALL

  • 4.3%

    UNEMPLOYMENT RATE

  • $995(中央値の家賃)

    MEDIAN MONTHLY RENT

  • 29.7 minutes(平均通勤時間)

    AVG COMMUTE TIME






















by houstonrealtor | 2020-03-05 07:14 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

KATYエリアに新たな販売(賃貸)物件がマーケットに出ました

別ブログに新しくマーケットに出たKATYの家の情報を掲載しています。
宜しければご覧ください。

by houstonrealtor | 2020-01-03 05:23 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

家を買うべきか?借りるべきか?の判断

良く話題に出るのが、家を買うべきか?借り続けるべきか?という事です。
アメリカでは、マイホームを購入することが、アメリカンドリームの一つとされてきましたが、最近若者たちの間では、別にマイホームは必要でないという傾向があるようです。
家を購入するという事は、それぞれ利点や難点があり(賃貸も同様ですが)それらを比較して、どちらが自分たちの生活に適しているか?そして心地よく生活ができるか?など検討の上、判断すべき事なので、一概に、家を購入したほうが得ですよとは言い切れないのが正直なところです。

今回は家の購入の利点と難点、賃貸の利点と難点を少しお話ししてみようと思います。

まず、家の購入の利点から…
①アメリカンドリームの実現。
②自分の家なので、何より愛着がわきます。(決してパーフェクトにはならないと思います。修理やら問題は出てきますから資金も出ますし、面倒な事もあります。ただ、これが自分の家だと思うと手をかければかけた分、愛着がわくものです)
③自分の自由にリフォームやペンキ塗りなどができる(賃貸であればペンキ塗りや、リモデルなどは基本できません。全て大家の許可などを得る必要があり、自由はききません)
④ペットを自由に飼える(賃貸であれば、大家に許可の上、ペットフィー(ペット敷金やペット家賃などを支払う必要があり)や、ペット不可の家もあります。(註)コンドミニアムなどのマンションを購入の場合は、コンドミニアムで飼えるペットの種類や数が決まっている事があります)
⑤自分の資産の一部になる(長年住んでいる家を家族に受け渡す事もできますし、長年住んでいれば、基本は不動産価格は上がっていく傾向にはあります(註)不動産マーケットは上がり下がりがありますので、購入時に一番高値で購入したなどであれば不動産価格が上がるまでには時間がかかります)
⑥固定資産税や、ローンの利息などは、インカムタックスの税金申告の際に控除対象になる
⑦賃貸と異なり、比較的近所の人も長く住むので、地域の交流が広がる
⑧賃貸のように、翌年から家賃が値上がりする、退去を申し立てられるような心配はない(註)ただし、固定資産税などをローンの支払いの中にエスクロー(預り金)として支払っている方は、固定資産税が上がれば、毎月のローン額は上がります。

そして家の購入の難点?から
①修理などは全て自己負担(大家などがいませんので、どんな修理も購入後は自己負担で、自分で対応する必要があります)
②地域が嫌だと言ってすぐに家を売って引っ越しをすることは大変困難
③不動産投資にならない(マイホームの購入は必ずしも不動産投資として儲かるわけではありません。購入して数年以内に売却する場合などは、殆どの場合、ローン残高や不動産会社への仲介料など売る際の費用を差し引くと、殆どのケースが損はないが得はない、もしくは損をするケースが多いです)
④不動産の価値があがれば、固定資産税も高くなる(テキサスは州税がない分、固定資産税の税率が高めです。ヒューストン内では2.6%の評価格、郊外では3-3.5%の評価格などが一例です)
⑤レンターズ保険(借家人保険)と異なり、家の保険は高めである(一概には言えませんが、年間$1200-2000以上かかるケースもあります)
⑥家の被害にあってしまった時、直ぐに家を退去して次に移る事はできません(賃貸であれば、家が天災などの被害にあって住むことが難しくなれば、大家の許可の元、退去ができますが、家の持ち主であれば、その被災した家の後処理などの問題も抱える事になります)
⑦購入にはある程度の資金が必要(ローンの頭金は最低でも家の購入価格の5%は必要(註)頭金の額は住宅ローンの審査によって異なります。)


次に、借家としての利点から
①修理など基本大家側にゆだねればよい(契約によっては大家が修理しないもの、大家から修理の免責額を請求されるケースもあります)
②気に入らなければ、契約が終われば引っ越しができる(その家に縛られる事はない)
③固定資産税などの税金を心配する事がない。(ただし、固定資産税が上がれば、大家は家賃を上げる傾向にはあります)
④家を持たなくても、戸建ての賃貸をすれば、マイホームの雰囲気を味わう事ができる。
⑤保険などはレンターズ保険(借家人保険)などで済むので、出費は押さえられる。
⑥大額の頭金などがなくても、住める(敷金は基本一か月分のお家賃代で可能)

借家としての難点は、
①すべて大家にゆだねる必要がある(修理依頼から全て)
②大家の人柄や対応にも左右される。(大家がどんな人かは契約が始まってみないと分からない)
③家の中のリモデルやペンキ塗りなどはできない(大家の許可が必要。リモデルなどは基本許可されません)
④ペットなどの規制
⑤毎月の支払いをしても、全く自分に得はない(持ち家の場合は、毎月の支払いはローンの返済になるので、着々と確実に自分への投資にはなりますが、家賃の場合は、どれだけ長く支払っても、自分への投資にはならないため)
⑥アパートなどであれば、プライバシーや音などの問題が生じるケースがある。

これらを述べたうえで、私の個人的な意見ですが、家を購入をお勧めできるのは、以下の点を満たす方であると思います。
①ある程度の資金が貯まっている事(頭金5-10%、修理などが必要になった場合の資金)
②長く住む予定がある事(長期住む場合は、基本は不動産は緩やかでも、インフレーションに伴い価格は上がっていく傾向にはあります(必ずしもすべてそうなるとは言えませんが)
③上記に述べた難点を受け入れても、マイホームが欲しいと思える方
④家をリフォームなどすることが好きな方

引っ越しが好きな人や、家の修理やメインテナンスなどを行うのが嫌いな方、頭金などの資金がない方、家のリフォームなど全く興味がない方などは家を賃貸した方が気楽で良いかもしれません。若者の間で賃貸をする方が増えているのはそのような傾向があるからからもしれません。

最後に、自分たちの資金や購入したい価格帯などを入力するだけで、家を購入したほうが良いか、賃貸の方が良いか判断できるシステムがFIDELITYのサイトにありますので、宜しければ試してみてください。(特に名前や個人情報を登録する必要はありません)また、FIDELITYのサイトでは家の購入か賃貸か?の記事も掲載されています。英語ですが、ご覧ください。
また、REALTOR.COMではZIPコードを入れると、そのエリアの家の平均購入価格と賃貸価格などが出てきて、こちらでも購入か?賃貸か?を比較する事ができます。

これらはあくまでも私個人の意見ですので、家の購入か賃貸かを検討される方は、それぞれの利点や難点などを考えながら、自分に良い方法を見つけられたら良いなと思っています。

by houstonrealtor | 2018-11-18 03:46 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ギャレリア/TANGLEWOODエリアのタウンホームの賃貸のオープンハウスが今週末にあります

***こちらオープンハウス前に借家人が決まりましたため、オープンハウスは中止になりました。****


以前にもご案内しました、ギャレリア、TANGLEWOODのエリアにあります素敵にリモデルされたタウンホーム物件のオープンハウスが、今週末にございます。



7/14(土曜日)午後1-3時

場所:2206 Fulham Ct , Houston TX 77063

WEBSITEはこちら


場所はTANGLEWOODエリアで、近くにはWHOLEFOODSやTRADER JOESなどもあり、徒歩距離ではKROGERなどもあります。 レストランなども近距離にありとても便利です。

タウンホームのコミュニティーはゲートではないのですが、入り口が限られていて、抜け道などの通り抜けはできませんので、基本このエリアに住む人しか出入りしません。


タウンホームのコミュニティーには、大きなプールがあり、周りには少し散歩などもできる公園があります。

お近くに来られる方や、賃貸物件を探している方、もしくは賃貸など探していないが、物件を見てみたいという方も、単に興味がある方も、ぜひぜひお立ち寄りください。


by houstonrealtor | 2018-07-13 12:55 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

HAR(ヒューストン不動産協会)の1月のヒューストン不動産販売報告です

HAR.COM(ヒューストン不動産協会)で1月のヒューストン不動産販売報告がありました。

以下は簡単な要約です。
全体的に8.9%の売り上げがありましたが、ラグジュアリーマーケット($750,000以上の物件)は三か月連続で販売が減少しています。一番強い販売力を示したのが、、$250,000から$500,000の価格帯でした。INVENTORY 期間(今マーケットに出ている物件が全て売り切るまでの期間、6か月以上であればBUYERマーケットといい、買主に有利な、6か月以下であればSELLERマーケットと言い、売主に有利なマーケットと言われています)は、3.3か月で、昨年の2017年一月と変わりありませんでした。

戸建て物件の中央値価格(有限個のデータを小さい順に並べたとき中央に位置する値。たとえば5人の人がいるとき、その5人の年齢の中央値は3番目に年寄りな人の年齢である…WIKIPEDIAより)は、3.8%上昇した$218,000(この数字は過去の1月の中央値では最高の数字)平均価格は2.1%減少の$270,303でした。
HARのチェアウーマンのKENYAさんは”ヒューストンマーケットは、ラグジュアリーマーケットのマーケットが緩やかになっているにも関わらず、2017年のポジティブな勢いを引き次いでいます”と伝えており、GHP(GREATER HOUSTON PARTNERSHIP)のECONOMY AT GLANCEの編集者は、”今年も28000もの新築物件の計画と共にその勢いを引き継いでいくことを願っています”と伝えています。

一方、賃貸物件は、戸建て賃貸は1.9%の上昇、タウンホームやコンドミニアムは5.3%の減少という数字を出しています。戸建ての平均賃貸価格は$1748、コンドミニアムやタウンホームの返金は$1516となっています。

以下はHAR.COMからの引用です。詳しくは、こちらをご覧ください。またHARのチェアウーマンのプレゼンテーションは以下のYOUTUBEからご欄ください。

CATEGORIESJANUARY 2017JANUARY 2018CHANGE
Total property sales5,0325,4688.7%
Total dollar volume$1,317,254,324$1,400,737,4386.3%
Total active listings33,94534,0800.4%
Single-family home sales4,1044,4698.9%
Single-family average sales price$276,155$270,303-2.1%
Single-family median sales price$210,000$218,0003.8%
Single-family months inventory*3.33.3unchanged
Single-family pending sales5,7176,31310.4%
* Months inventory estimates the number of months it will take to deplete current active inventory based on the prior 12 months sales activity. This figure is representative of the single-family homes market.

Single-Family Homes Update

Single Family

by houstonrealtor | 2018-02-28 00:18 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

テキサス州の不動産の仕組みに関して(ヒューストン不動産)

最近、お問合せの中で、不動産の仕組みに関してのご理解や誤解などがある事がございましたので、簡単ですが、テキサス州の不動産売買および賃貸に関しての仕組みをご説明させて頂きます。

アメリカは各州によって、不動産の売買や賃貸の仕組みも異なりますので、私がお話しするのはあくまでもテキサス州(ヒューストン)の不動産売買および賃貸に関してですので、予めご了承ください。

以下のような仕組みをご理解の上、不動産会社にお問合せをされる場合は、まだ不動産会社を決めていない、問い合わせのみさせて頂いている事を予めお知らせする事をお勧めします。そうする事で、不動産会社側も相手がPROSPECT(見込み客)であるという事を理解するので後々トラブルを避ける事ができます。

①MLS制度
まずアメリカでは、日本のように不動産会社によって持っている物件が異なるというような仕組みを取っておらず、MLS(Multiple Listing Service) というシステムを取っています。これは、どの不動産会社が持っている物件でも、不動産エージェントであれば内見をすることができるというシステムです。
その為、より合理的に家の売買をすることができます。
また、MLSのシステムには家の細かい情報なども販売不動産会社が情報を入れていますので(家の広さや、設備など)、買主側の不動産会社がそれらの情報を予め入手して、買主側が求めている家をより早く購入できるようになっています。家の寸法などの情報は、ヒューストンではHAR.COM で検索ができるようになっています。このサイトに、ヒューストンの不動産協会に登録している不動産会社は不動産物件を掲載し、随時情報をアップデートしていますので、ヒューストンで不動産の売買および賃貸をされる方はこのサイトで検索する事をお勧めします。他のサイトはHAR.COMからの情報を転載しているので、タイムリーな情報を得られなかったり、また不動産会社以外の人が情報を入れる事ができるので、詐欺まがいの情報もありますので十分ご注意ください。HAR.COMは不動産協会で情報も管理しており、不動産会社以外の者が情報を変更することはできません。

②仲介料、仲介斡旋料
各州ではこの費用をだれが負担するかは異なってきますが、テキサス州では基本売主や大家側が仲介料を支払うシステムになっています。勿論契約する不動産会社での仲介料やサービス料などが異なってくると思いますので、その点は各自ご自身が雇う不動産会社にご確認頂く必要があります。
従って、基本は、借家人や買主は仲介料を支払う必要はありません。(例外ケースあり)

③専任売買制(Exclusive Buyer Representation)
上記のようなMLS制度を取っている事と、仲介料は家主から支払われるため、買主側や借家人側から雇われた不動産会社は、契約が締結しなくては仲介料を得る事ができません。 従って、複数の不動産会社を同時に声をかけて家の紹介などを依頼したりすると、この仲介料で揉める事になり、仲介料が得られなかった不動産会社から仲介料の請求などが求められる事もあります。
その為、こちらでは一つの不動産会社(一人の不動産エージェント)を介して家の売買や賃貸をするEXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONという合意書の署名を求める不動産会社が多いです。
この合意書に署名をする特典としては、その不動産会社は、顧客の利益を第一として交渉や契約をスムーズに進める事に勤める義務があり、頂いている情報などは合意期間が終了しても、機密を守る義務があります。 逆に顧客側は、合意した不動産会社以外の不動産会社を使って売買や賃貸ができません。
殆どの不動産会社では、家の内見前に、この合意書を求めてきますので、内見前にどの不動産会社にするか決める必要があります。

④売主(家主)側の不動産会社
よく家の賃貸や売買で、その物件に載っているエージェントに連絡をして内見を依頼する方がおりますが、このエージェントは、家主側に雇われているエージェントです。つまり彼らは家主の利益を第一に働く義務があり、その義務の一つに、問い合わせなどでも家主に利益のある情報などは全て家主に報告する義務があります。つまり、問い合わせをし来てた買主、借家人などが問い合わせをしてきた場合も、彼らに有益になる働き方はしません。

⑤借家人、買主が不動産会社を雇う事の利点
その為、借家人や買主も、自分の利益のために働く不動産会社を雇う事をお勧めします。利点としては、条件などに併せて内覧できる物件などのアレンジや、内見を行ってくれる事。 EXCLUSIVE BUYER/TENANT REPRESENTATIONの合意を結んでいれば、その物件のマーケット情報(平均価格や、気に入っている物件がどれだけマーケットに残っているかなど、不動産会社でないと得られない情報などをシェア)などの説明、そして家の契約から、クロージングまで責任をもって対応します。
また②のようにテキサス州では基本仲介料は発生しないので、自身で各不動産会社に問い合わせをして内見や手続きを行うよりも、より合理的ですし、利点があります。

⑥INTERMEDIATE
テキサス州では、買主および借家人側が直接家主が雇った不動産会社に問い合わせをしてしまい、④の家主の不動産会社の役目を理解していないため、大きな問題になるケースがあるようです。 その公平さを保つため、テキサス州では、万が一借家人、買主が不動産会社を付けていないで連絡をしてきた場合は、INTERMEDIATEという制度を取る事もあります。つまり、不動産会社が、家主と、買主(借家人)の両方の立場をとるという事です。 その場合は、必ず書面で両者の顧客に合意を得る必要があり、不動産会社のブローカーは、両者に対してアドバイスなどをすることができません。また両者の不動産会社も、同じ不動産会社内で手続きが行われるため、お互いに利益、損益になるような情報の交換はできなくなります。 このような事を避けるため、不動産会社では内覧やお問合せを頂いた際に、IABSフォームという用紙をEメールであればリンクでお知らせしています。この用紙に不動産売買や賃貸の仕組みが記載されています。

⑦自分にあった不動産エージェントを探す
これは家の売買や賃貸において、とても大切なキーポイントになります。 日本語が話せるからだけで決めてしまうのは大変危険です。
家の内覧前に、不動産会社は決める事になりますので、まずはメールや電話などで問合せをして、不動産会社を探しているところである旨を伝えてください。
返信のタイミングの速さや、丁寧さ、プロフェッショナルさ、親身に考えてくれるか?エージェントの経験なども含め、検討されると良いかと思います。



by houstonrealtor | 2018-02-26 04:12 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

不動産エージェント(リアルター)の選び方

不動産エージェント(リアルター)に関して、あまり情報がないような気がしましたので、今回はそのことに関して記事にしたいと思います。

アメリカではリアルターと呼ばれる方は、全米不動産協会に登録している不動産エージェントおよびブローカーであり、全ての不動産エージェントおよびブローカーがリアルターという訳ではありません。この全米不動産協会(NAR)に登録しているエージェントは、最高水準の道徳を守るという義務があります。この道徳はどの業界よりも高い水準であるものと評価されています。英語ですが機会があればぜひ読んでみてください。

それでは、ブローカーとエージェントとの違いに関してなのですが、不動産ブローカーライセンスを持っている者のみが直接不動産の売買や賃貸を行う事ができ、不動産エージェントは、彼らのブローカー名と責任の元取引を行っています。不動産エージェントは、不動産の売買や賃貸を始めるにあたって、ブローカーの元でスポンサーをしてもらい、ビジネスを行っています。ブローカーは、エージェントの行う業務全面においての責任を持つ代わりに、エージェントが売買した物件の仲介料の一部を受け取るというシステムになっています。尚、仲介料の比率の割合はブローカーと各エージェントによって異なります。

また、不動産会社、ブローカーの元でエージェントが売買をするといっても、不動産会社によってはリード(顧客リスト)を渡してくれるところもありますが、殆どのエージェントが自ら顧客を集めています。従って、その不動産会社に連絡をしたからといって、必ずしも希望のエージェントが担当するとは限らないので、希望のエージェントがいれば、直接そのエージェントに連絡をすることをお勧めします。

次に、不動産エージェントの選び方に関してです。
家の売買や賃貸など、個人的な情報も共有することもあり、まず信頼おける方である必要がありますし、不動産に関しての知識なども大切な要因です。
また、お互いの愛称などもあると思いますので、まずは不動産エージェントなどに連絡をしてみて、彼らの対応などを審査してみてください。
ヒューストンでは、HAR.COM にてエージェントを検索する欄がございます。そちらにはMULTICULTUREやLINGAL(言語)の欄に絞って検索もできますので、
そのようにして検索して連絡をしてみる事も大切です。
ただし、一つ重要なのは、各エージェントに連絡をするときに、”今はエージェントと決めていない、インタビューをしたい”という事をはっきりと伝える事です。

不動産エージェントやブローカーは、家の売買や賃貸の契約が結ばれてクロージング(決済)されてからはじめて収入が得られます。従って家をクロージングした者のみが収入を得られることになり、その間に複数のエージェントなどに家を見せてもらったり、調査などをしてもらったりした場合、仲介料やサービス料などで揉めたりすることもございます。従て、実際に個人の情報などを伝える前に、必ずエージェントには、今はインタビューをしている段階であることを必ず伝えて、質問などを行ってください。 

なお、インタビューをする際には、不動産の経験年数、マーケットをしている場所、どのような価格帯を扱っているかなどの質問をすると同時に、ご自身が求めている事を伝えて、そのエージェントが満たされるサービスを提供できるか判断するのも一つかと思います。

次に、不動産エージェントの質に関してです。
質を審査するには、色々方法があると思います。周りの過去に売買をした方々からの評価、推薦。ネットなどの書き込み評価。また、エージェントの対応の速さや丁寧さなども大切な要因かと思います。また、不動産エージェント達が、追加でCERTIFICATIONなどの証明を持っている事も大切な要素だと思います。これは、通常の不動産ビジネスに加えて、数日および時には一週間や数か月かけて特別クラスを受講、テストを合格して証明を得ていますので、その証明がある事により、エージェントがどれだけ不動産知識に関して時間を割いているかが分かります。これらの証明なども、HAR.COM などをご覧頂くとエージェントの情報に載ってきます。
家を購入されたい方などは、ABR(Accelerate Buyers Representative ) などの証明を持っている方は、家の購入に絞って特別なクラスを受講していますので、より購入者に関して適切なサービスができると思います。

もう一つは、TREC(Texas Real Estate Commission) にてエージェントの情報を探す事です。こちらにはエージェント達がどれだけ追加のクラス(CONTINUOUS EDUCATION)を受けているかなどの情報まで知る事ができます。
長年不動産会社に勤めていても、このような特別な証明や、継続したクラスなどの受講をしていなければ、このテクノロジーや毎年変わる不動産のマーケットなどについていっていない可能性もあり、不動産エージェントがどこまで今のマーケットについて勉強しているかを調べる一つになるかと思います。

ただし、経験度も、知識も、勉強度も大切ですが、何よりも、エージェントとの相性が一番大切なのでは?と私は思います。
どんな優れていて、家の売買を多くしているエージェントであっても、自分との相性が合わない、なんだかしっくりこないという事はあると思うのです。
家の売買は、人生に置いて何度もあることではありません。大きな買い物でもあり、人生の大切な節目の一つにもなる事ですから、
是非ご自身と相性の合うエージェントを探してみてください。 
ヒューストンには何千人というエージェントがおりますので、必ず見つかるはずです。


by houstonrealtor | 2017-10-27 02:49 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

不動産の賃貸に関して注意する事

今回は、久しぶりに不動産に関しての記事を掲載させて頂きます。
今後、テキサス州(私の場合はヒューストン)の賃貸を考えている方はご参考までにどうぞ。

まず不動産物件を探すにあたってですが、ヒューストンでは以下のウエブサイトで検索することをお勧めします。
こちらはヒューストンの不動産協会が運営しているウエブサイトですが、ヒューストンの不動産エージェントが物件をマーケットに出す時には、このサイトから情報を入力します。他のサイト(ZILLOWやTURIAやHOMES.COMなど)はこのHAR.COMからの情報を引き出して掲載しているか、もしくは個人で情報を載せる事もできるため、悪質な人たちが偽りの情報を掲載している事も多くお勧めできません。その為、HAR.COMに載っていない物件が載っていたりします。
HAR.COMでは、不動産エージェントが載せた情報のみしか掲載できないため、一番最新の正しい情報がご覧頂けます。

また、HAR.COMなどで物件を見つけた際に、内覧をしたいなどという場合は、その物件に載っているエージェントに連絡をすると、案内はしてくれると思いますが、そのエージェントは大家側に雇われているエージェントでありますことをご注意ください。
大家側のエージェント(LISTING AGENT)は、問い合わせに対して、必ず、大家側のエージェントであることを明確に説明する義務がありますが、しない方も多いので、その点ご注意ください。大家のエージェントである義務は、大家に有利になるように働く義務がある、つまり問い合わせしてきた人が伝えた情報(予算やその他の情報)を全て大家に伝える義務があります。

それでは、物件を見つけた場合にどうしたら良いか?という話になると思います。
アメリカでは、日本と異なって、どの不動産会社でも全ての物件をご案内する事ができます。ヒューストンではSUPRA KEYBOXという鍵を設置しており、内覧をする場合は、LISTING AGENTから内覧の許可を得ることができたら、各エージェントが持っているSUPRA KEYを使ってそのKEY BOXを開ける事ができます。
その為、日本のように、その不動産会社しか持っていない物件…という事がなく、HAR.COMに載っている物件であれば、どのエージェントもご案内する事ができるのです。

その為、一人のエージェントを自分のエージェントとして雇う必要がございます。雇うと言っても、ヒューストンの場合は、ほとんどのケース大家側が仲介料を不動産会社に支払うため、借家人の方は直接雇った不動産会社に仲介料を支払う事はありませんが、場合により仲介料やサービス料を請求される事もございますので、事前にご確認ください。

一人のエージェントを決めるというのは、初めてヒューストンに来る方などにとってはとても難しい事かと思います。
その場合は、HAR.COMなどのサイトでご自身の言語を話すエージェントを探したりして、各エージェントに連絡を取ってみる事をお勧めします。
エージェントとの相性や、エージェントの対応の良さ、迅速さなどもありますので、そのうえでご判断ください。
尚、エージェントにご連絡をする際には、今は何人かのエージェントに問い合わせをしているという旨を必ずお伝えください(そうでないと、エージェントによっては自分の顧客と理解して話を進め、最後に仲介料の支払いの場合にトラブルになったりします)

エージェントを決められましたら、必ずエージェントにEXCLUSIVE TENANT REPRESENT AGREEMENT(合意書)を結ぶように伝えてください。
こちらは、エージェントおよび不動産会社の義務として、顧客が有利になる事を第一に働くというものがあります。これには値段だけでなく条件の交渉や、内覧の調整、大家側のエージェントとのスムーズなやり取りなども含まれていますし、賃貸マーケットが強い場合は、その物件を獲得できる交渉力なども必要です。
この合意を結ばれていない場合は、エージェントとしては、顧客に有利になる事を第一に働く義務がないので、あくまでも、物件を見せて、契約書を作り、家の状態で事実であること(家の欠陥など)をお知らせするまでにとどまります。
尚、この合意書を結んだ方は、テナント側の義務として、その不動産会社およびエージェントを介して、物件の問い合わせや内覧をする義務があります。



by houstonrealtor | 2017-10-15 02:03 | ヒューストン家の賃貸 | Trackback | Comments(0)

今週末ノースウエスト方面のゲートの一軒家のオープンハウスがございます

別ブログに今週末8/26の午後3時半から5時半に行われる、ノースウエスト方面のゲートの一軒家のオープンハウスの記事を載せました。
宜しかったらご覧ください。
…こちらはハリケーンの影響が週末にある為、キャンセルしました。ご了承ください。

by houstonrealtor | 2017-08-22 23:12 | ヒューストン不動産 | Trackback | Comments(0)

ヒューストン日本人不動産エージェントです。テキサス州ヒューストンの不動産の売買、賃貸する人への少しでも助けになればと思い開設しました。


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